プレサンス ロジェ 伏見ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレサンス ロジェ 伏見についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-ffk44/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154854

所在地：京都市伏見区鑓屋町1064番1、深草墨染町39番1（地番）
交通：京阪電気鉄道京阪本線「墨染」駅 徒歩5分
　　　近畿日本鉄道京都線「伏見」駅 徒歩9分
間取：1LDK+S（納戸）・2LDK・2LDK+S（納戸）・3LDK・3LDK+S（納戸）・4LDK
面積：56.56平米～89.04平米
事業主（売主）：株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理)： 株式会社T・Mコーポレーション
施工会社：株式会社中川工務店
設計・監理：株式会社礎一級建築士事務所
構造設計：株式会社ヒカリエンヂニアリング
管理会社：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ

総戸数：44戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
地域・地区：近隣商業地域、第一種住居地域、準防火地域、20m第三種高度地区、
　　　　　　20m第二種高度地区、町並み型建造物修景地区、屋外広告物第5種地 域、
　　　　　　屋外広告物第6種地域、居住誘導区域、既成都市区域
地目：宅地
私道負担：なし
駐車場：30台［屋外平面式（来客用福祉対応）1台、屋外平面式（サービス用）1台、
　　　　　　　屋外平面式2台 （電気自動車専用充電コンセント付）、屋外機械式26台］
自転車置場：88台（屋内傾斜ラック式23台・屋外スライドラック式51台
　　　　　　　　　屋根付・屋外3人乗等対応スライドラック 式14台 屋根付）
バイク置場：2台（屋内平面式）
ミニバイク置場：5台（屋内平面式）

建物の建築年月：　2025年1月下旬（予定）
引き渡し可能年月：2025年2月下旬（予定）
販売開始予定時期：2024年3月上旬

アルコーブ面積：0.66平米～11.51平米
バルコニー面積：5.13平米～15.39平米
サービスバルコニー面積：1.56平米～4.20平米
ルーフバルコニー面積：7.67平米・27.91平米
テラス面積：9.27平米～11.52平米
専用庭面積：10.53平米～19.05平米
容積率：174.71％（指定200%）
建蔽率：46.33％（法定64.40％）
敷地面積：1,850.69平米（登記簿面積・実測面積・売買対象面積）
　　　　　1,845.25平米（建築確認対象面積）
建築面積：854.84平米
延床面積：3,755.76平米

京都伏見に深く満たされて

近鉄「伏見」駅、徒歩10分圏に5年振りに誕生。

「京都」駅へ、「祇園四条」駅へ、2線4駅利用可

- 近鉄京都線「伏見」駅徒歩9分(現地より約670ｍ) 京阪電鉄本線「墨染」駅徒歩5分(現地より約400ｍ)
　特急停車 京阪電鉄本線「丹波橋」駅徒歩12分(現地より約890m)
- 1LDK＋S(納戸)～4LDK 基本11タイプのプランバリエーション
- 快適な収納プランを施した全タイプにウォークインクロゼット設置

プレサンス ロジェ 伏見 総44邸、誕生。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

元々は何があった土地なのでしょうか？
このあたりはまだまだ古い町並みが残っていますよね。
高いマンションが建って周辺から反対運動などおこらなければいいですが。

[2: マンション検討中さん]

今は駐車場のところかな？

墨染近隣で探しているので、注目してます！

[3: 匿名さん]

地上6階建マンション。
京都だと6階でも高い部類なんですね。
Cタイプはバルコニーにトランクルームがあり、洋室1や洋室2にサービスバルコニーあり。バスルームも1618で広め。3LDKではあるもののサービスルームがあるので、実質4LDK。

お買い物はカナートモールが便利でしょうか。

[4: 匿名さん]

カナートモール便利そうです。
https://www.izumiya.co.jp/shop/030/

ケンタッキー、お肉のダイリキ、ココカラファイン、薬局や病院、バースデイにしまむらがあります。

意外とお肉のダイリキが好きで、100g単位ではかってもらえる焼肉用肉など買ってます。

[5: マンション検討中さん]

今日資料が届きました。

学区が・・・

価格もまだわからん。やきもき

[6: eマンションさん]

>>5 さん

学区評判良くないんですか？
ここ丁度境界ですよね。

[7: 通りがかりさん]

>>6 eマンションさん

住吉小学校になるみたいですね
藤森小学校より距離もありますし、通学の道が細かったり治安がよくない話を聞きますね。

[8: 匿名さん]

３月から販売開始なので、
そろそろ価格が出ても良いのかなと思っているのですがまだ公表されていませんね。

資料を取り寄せられても価格の掲載がないということは
客足などを見て、価格を決定しようと思っているのかも。
１期よりも２期めの値上がりというのもあるそうなので。
まずはもう少し詳細がわかるのを待つしかないですね。

[9: 匿名さん]

京阪も近鉄京都線もどちらも負担感なく、徒歩圏内にあるっていうのは便利だと思う。買い物もしやすく、わりと落ち着いている街なのでマンション価格も高くなってしまうのだろうなぁ、なんて予想。どれくらいで実際、出してくるのでしょうね。マンションの細かい設備なども気になります。

[10: 匿名さん]

元々板橋学区に交番がありましたが、住吉地区に交番が移設されて
出来ているぐらいなので、治安は…また、住吉学区に住まわれているのに、住吉小学校へ通学させたくないという話を聞いたことがあり、隣の板橋小学校へ通学させているケースもあるみたいです。中学校は伏見中学となり、住吉も板橋も小学校を卒業すれば一緒になります。子育て世帯の方は参考として下さい。

[11: マンション掲示板さん]

内覧の予約始まりましたね。

中を見に行った人には概算価格教えてもらえるとかなんとか。

行かれた方いらっしゃいますか？

[12: 名無しさん]

>>11 マンション掲示板さん

Eタイプ最上階5600万程度

[13: 評判気になるさん]

行ってきました。

下4600万から上5600万くらいらしいですね。

なんというか強気の値段設定だなーという感じがします。この価格帯なら別の選択肢あるかなと言った感じですね

[14: マンション検討中さん]

>>13 さん

立地の割に値段結構しますね、、
伏見でもそんな感じなんですね、、

[15: eマンションさん]

>>13 評判気になるさん

えぇ、あの立地で…？
3500万～かと思ってました。

[16: マンション検討中さん]

レジェイドで坪単価200～230だったこと考えると、高いと感じますがそんなもんになるのかなとは思います。

[17: 匿名さん]

>>13 さん
高い気がしてしまいます。

あのあたり、川や池？が多くて、雨の日にはどうなるのかと心配もあります。近くは琵琶湖疎水とあって、建設されたもの？のようですが、川なども多いですよね。
気にしすぎでしょうか。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
「深草墨染町　地盤」や「鑓屋町　地盤」で検索してみてください。ハザードマップきれいですよ。
「地盤は良く、地震の揺れや液状化のリスクは小さい。」とあります。レジェイドとの価格差はその辺りにもありそうです。

[19: 匿名さん]

>>18 続きです
あと気になさるなら活断層なども調べた方がよさそう。

[20: 匿名さん]

下4600万～上5600万？
設備を見た時にこれは高価格だなとも思ったし、
今の京都はもう全般高いです。墨染住みやすいです。けど、あの場所でこの価格かー。
うーん。墨染で4600万からは高いですね。

[21: マンコミュファンさん]

>>20 匿名さん

墨染、住みやすいんですね！
普段の買い物とかはどこで済ましたりするのでしょうか？

[22: 匿名さん]

基本、下町ぽい場所です。
買い物は墨染駅周辺だと
①チャコルマート。小規模ですが、お惣菜など、
　ちょっとの量を低価格で販売されてます。
　一人、二人家族位には買いやすいです。
②フレスコ
近鉄伏見駅だと③カナートイズミヤ。
改装されてから値段上がりましたね。高いです。
墨染は住みやすいと思いますが、ネックは墨染駅。墨染通りは車、凄くよく通るので線路脇に、
駅があるので危ないなあ、てよく思いました。
道路が狭い。
墨染駅前のパン屋さん、ムーランとANKHは、
とても美味しいのでおススメです。
でも墨染で4500万～位ですか…。
今のご時世仕方ないかもしれないけど高い～。
墨染駅は普通しか停まらない。近鉄伏見駅も、
快速停まったかなあ？

[23: マンション掲示板さん]

>>22 匿名さん

情報ありがとうございます。

墨染ですらこの価格なので、伏見桃山とか丹波橋あたりになると、もっと高くなって、庶民だと厳しそうですよね、、

[24: 匿名さん]

下町感でいえば、伏見桃山も丹波橋とそんなに変わりません。
昔ながらの街並みの中に、ポツポツとマンションが建ってきている・・そんなに感じです。
京阪や近鉄を主に利用している人は伏見にこだわるのかもしれませんが
ここまで出せる予算があるのであれば、市内で他を検討することもできるのかなと思います。

[25: 匿名さん]

一方通行で混む道で利便性全く感じない立地ですよねー

[26: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん
ここの価格帯で市内のマンションは条件絞らないと厳しくないですか。
ブランズがほしいけど手が届かない方や地元の方の住み替えで40戸なら埋まりそうな気もします。

[27: 匿名さん]

上の方に同意。市内中心部、新築でこの価格は、難しいと思う。ブランズ伏見桃山はだいたい見ましたが、設備というか、プラスアルファが凄いと思ったので高価格は仕方ない。中庭といい、下のイオンと直結ですよね。カート部屋まで運べるの凄い。伏見桃山は土地的に高いです。生活用品
何でも揃うし、京阪、近鉄アクセス良好。
こちらマンション墨染なのに高いなと思いましたが、資材高騰等、そういう理由かな？

[28: マンコミュファンさん]

同じく同意です。
販売中の新築同価格帯だと右京区、南区、山科区になりますね。

[29: 検討板ユーザーさん]

学区や治安のお話ですが、板橋・住吉・藤ノ森…この3つの学区でしたらどこも大差はありません。
そもそも伏見区自体の治安がそんなに良くはないので。
住吉が嫌で板橋に通う方もおられるかもしれませんが、藤ノ森が嫌で住吉に通う方、板橋が嫌で住吉に通う方もおられます。
また、住吉学区の治安が悪いから交番が移設されたのではありません。
治安が悪い場所にしか交番が無い。
そんなことないですよね？
治安が良い場所にも交番はあります。

[30: 周辺住民さん]

治安が悪いってより変な人が多い
そもそも京都は変な人多いですが

[31: 匿名さん]

>>そもそも京都は変な人多いですが
そうなんですね。

大阪だと自転車乗ってるおっちゃんに暴言吐かれたことがあるので、京都は品がいい（でも腹黒い）イメージでした。
しゃべると意地が悪いみたいな。
全ての人がそうではないでしょうけど、マナーを守らないと、小言は言われそう。

[32: マンション検討中さん]

京都でもいきなり罵声浴びせられたりしますｗ
この前もワレ何してんねん！！と言われて？？って感じでした。
ただ歩いていただけなのに・・・ｗ

[33: 通りがかりさん]

>>31 匿名さん

京都人あるあるですか？
生粋の京都人です。正にこの件が京都新聞に掲載されてました^_^
考えたのですが、京都人は角が立たないように本音は言わず、要は本音と建前を上手く使い分けて話しをします
良い意味では相手を気遣っているのですよ。
悪い意味だと遠回しにネガティブな発言をしてる。
これが正に、お茶漬け食べられますか？なんです。
もうそろそろ帰ってくれます？の意味です。
私は生粋の京都人ですが、個人的にこの京都人の遠回し言い方が嫌いです^_^
人に寄るのではないですか？でも、おっしゃるようにマナーとかきちんと言われる方は多いかもですね。
でも、京都の方は優しい人多いですよ。住んだ地域にいけずな人がいるかどうかは京都だけではありません。
人によります。なので京都人は変な人多い？意地悪？決めつけはちょっと悲しいですね。
京都は歴史と文化がある町なので、そういう五感的な発想をする方はやはり先祖代々から多いのではないですか
私は京都が好きですし、誇りに思ってます。
個人的にも他所から来られた人に対してもあたたかく迎えたいですね、て思ってますが。
どんな地域でも人を思いやることは大切だと思いますが

[34: ご近所さん]

>>33 通りがかりさん
で、何が言いたいのかわかりません
京都の肯定ですか？
京都在住ですが遠回しの言い方、誰も得しませんしはっきりいってほしいですね
全部ただの嫌味としか感じられないのが京都特有ですね

[35: 匿名さん]

間取りの種類が多くて、単身者からファミリーまで対応しているように見える。
メインのターゲットって特に設定していない感じなんだろうか。
子どもがいる人の場合は
ファミリーが多めのマンションを選択されるだろうから、
ファミリーと言っても
既に子供が大きい世帯向け、みたいなところがここの場合はあるのかなと感じられました。

[36: 匿名さん]

この間取りでこの価格帯、京都の新築マンションとしては安いかも。
ただ、長く京都に住んでいる人は、伏見というと治安が良くないというイメージは強いようです。
治安などが気になるのであれば、ファミリー層は他を検討するのがいいのかなとは思います。

[37: 匿名さん]

間取りを見ての感想としてはリビングルームがワイドになっている点や収納力がある程度あるというところは良いと思った
Cタイプについては一部屋がサービスルームになっていること、洋室の一つがリビングに面してウォールドアになっているのでちょっと使いづらいかもしれない
ただ、部屋としての数が多いので子供が２人で性別が違っても、部屋を与えてあげられるのは良いと思う

[38: ご近所さん]

治安というより立地が悪い。
コンビニ郵便局スーパーしかない。

[39: 匿名さん]

このあたりは治安が悪いということですが、どのように治安が悪いのか知りたいです。
犯罪や窃盗なども多かったり、不良な子供がおおいのでしょうか。
変な人が多いくらいなら、あまり絡まなければいいことですが、酔った人が多いとか大声をあげている人がいるとかであれば
ちょっと気分はよくないですが、そういった治安の悪さということでしょうか？
買い物はカナートモールというところが１０分圏内にはありますから、そこならいろんなお店が入っているので
買い物は便利そうですね

[40: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
伏見区が治安悪いイメージあるだけで、この辺は別に可もなく不可もなくですよ。
特に電車沿線から離れるとブンブンうるさいバイクが多かったりもしますが、この辺はどちらかというと下町っぽい感じですかね。
もっと南の伏見桃山だと城下町や酒処って感じで、そのエリアよりは劣るけど、変な場所ではないです。

[41: 匿名さん]

このあたり、いいと思います。
伏見区は治安が悪いんですか。それも初耳です。

>>犯罪や窃盗なども多かったり、不良な子供がおおい
こういったことはないと思いますが、、、

40さんが言うように「変な場所ではないです。」よね？

[42: マンション掲示板さん]

>>41 匿名さん

そりゃあ京都市の中では伏見と山科が治安悪いと言われてる
そんなこと市内に住んでいる人は誰でも知ってる

[43: 匿名さん]

実際住んだことがないので実態はわかりませんが、治安が悪いというイメージがあることは確かですね。

[44: 匿名さん]

基本的にここの立地は2駅使えるし、
買い物とかもかなり便利なように見えるので、利便性を求めるならばアリだとは思うけどなぁ。
人によってどこに重きを置くかは違うので、
見え方自体は異なってきてしまうのも当然だとは思います。

[45: マンション検討中さん]

近くに住んでいる者ですが前の道がかなり混んでいる印象はあります。

ただ京都市内でこの価格は魅力的ですし迷っています。
購入者様はなにが決め手で決めてらっしゃるのでしょか。

[46: 匿名さん]

他府県から引っ越しを考えている方であれば
伏見だからというよりも、周辺の雰囲気と交通アクセスが
通勤通学にあっているかどうかで決めればいいのかなと思います。
京都在住者は、伏見や山科、南区を避けて考える人が多いだけです。

[47: 匿名さん]

京都の人だといろいろとあるのかもしれないけど、
外の人の場合はフラットに利便性を見ていければいいんじゃないですかね。
実際にそれで困るわけではないのですから。
普通に普段使いで2駅2路線使えるのは、便利じゃないですか？
特に共働きだとこういうのは大切になってくると思う。

[48: 匿名さん]

公式サイトを見ている限りでは、ファミリー向けなのかなという印象。
京都教育大学の付属小学校とかがあるから、そういうところに通っている方も住みやすいでしょうけれど
それだけじゃなくて、
普通にゆったりとしているというか、そういう部分もある街なので。

[49: 匿名さん]

駅まで徒歩圏内でかなり便利でいい立地だと思います。
立地と間取りの広さから考えると、京都市内の物件としては安いほうかな。
キッチンなど水回りの設備も充実していて使いやすそうですね。