リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: マンション検討中さん]

郊外ファミリーマンションなのに設置率40%って、、、驚きです。商品企画担当者がわかってないんですかね、、、、、

[82: マンション検討中さん]

娘用に検討してますが、通勤が車なので駐車場は必須です。
設置率40%で当たると思いますか？

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 マンション検討中さん

運の問題なので何とも言えないですね。

[84: マンション検討中さん]

>>79 匿名さん
私はドライブが趣味なので、駐車場ありで検討中です。
今の季節だと六甲山スキー場(ナイターはとても綺麗です)や
北区や西区の温泉にふらりと寄ったり。

気候の良い季節はしあわせの村でピクニック(18歳以下の子供がいれば駐車料金サービスが受けられます)や、
西区や加古川あたりの観光農園も楽しいです。
北神戸線を使えば三田のアウトレットパークも直ぐです。

我が家はふと思い立って「出かけようか」となるので自家用車派ですが、ここの物件概要にレンタカー用3台の記載があるので、上手に利用すれば車は不要かもしれませんね。

むしろ駐車場に外れてしまうと近隣に月極駐車場がなさそうなので、そこがネックです。

[85: 検討板ユーザーさん]

大規模マンションだしレンタカー3台は休日はすぐ埋まっちゃう気も
名谷あるいは西区あたりで車持ってない家庭ってどれぐらいあるんでしょうかね

[86: 評判気になるさん]

スーパーでの買い物もラムーや業務スーパーなど行こうと思うと車になりますよね。
コストコも近くにありますし。

[87: マンション検討中さん]

まぁとりあえず価格ですわ。
価格出てから検討ですわぁ！

[88: マンション検討中さん]

モデルルームは4月頃のオープンらしいですね！
オプション盛り盛りのどんなお部屋がみられるのか楽しみです。価格は全然可愛くないでしょうけど（笑）

[89: 匿名さん]

駐車場は順番待ちが多ければ、公平性を保つために何年か周期で古い順から契約解除する管理組合もある。そうなるとそこから待機列最後尾に並ばないといけない。どうなるかは管理組合が動き出して決める事だけどね。

[90: マンション検討中さん]

価格は安くて５０００万とかでしょ
モデルルーム良さそうだったら買いますかね
車いらないから駐車場はなくてもいいし

[91: 匿名さん]

ここってディスポーザーあるんでしょうか？

[92: マンション検討中さん]

60平米台で5000万から
70平米台は6000万から
80平米台は7000～8000万台はするでしょう。

[93: eマンションさん]

駅の近く市営住宅とかURかなり多いよね
今回のマンションとセンタービルの裏辺りのマンションが建てばしばらくまたマンション建たないのかな

[94: 匿名さん]

マンション内に保育施設ができそうですよね。
これはママにとってはかなり嬉しいマンションなのかなと思います。
さっと預けて仕事に迎えるし、お迎えもしやすいですよね。
ただ、気になるのは総戸数318?の中に賃貸住?50?があること。
最初から賃貸を含むマンションてあまりみたいことがありません。
わざわざ分譲マンション買うのに、どうなんでしょうか。

[95: 評判気になるさん]

マンション専用の保育園と勘違いする人がいるかも知れないが、保育園はここのマンション住民優先でもない普通の保育園のはず。希望者多ければ神戸市の入園基準に基づいて選ぶことになる。

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん
神戸市の土地入札条件が
①保育所の設置、
②50戸の賃貸を含めた住宅の供給だったので仕方ないですね。
デベも本音は保育所の面積分もマンションにして丸っと全部分譲で売りたいでしょう(資金回収して利益確定！)

高級タワマンなら◯階は賃貸フロア、◯階以上は分譲とか、
広い土地に何棟かあってそのうちの一棟は賃貸専用棟なんて聞いたことありますが、
駅前とはいえまさか名谷で分譲と賃貸混合は購入検討者には
悩みどころですよね。

ただ賃貸50戸の供給も10年間の義務らしいので、10年経過後は
①賃貸で利益がでているもの→賃貸継続
②空室や管理費用で利益のでないもの→さらっと内装をリフォームして売却(駅前の立地価値はあるのでそこそこの値段は見込めるでしょうし)

なんて事になるのではと勝手に想像しています。

[97: 匿名さん]

施工が岩田地崎建設株式会社。聞いたこと無い会社だが、本社札幌で年商1000億か。
間取り見たら２重壁なので施工は長谷工かと思ったが意外だった。２重壁はコストダウンのためだろうか。予想されている価格の割に、仕上がりは安っぽいかも。

[98: 口コミ知りたいさん]

>>97 匿名さん

大当たり
安っぽいかもね

[99: 検討板ユーザーさん]

最近は長谷工以外も2重壁物件が多いですね
直壁も2重壁も住んだ感想としては、二重壁は壁を叩いた時に音が響きますが、日常生活音の防音性は直壁とあんまり変わらない気はします

[100: マンション検討中さん]

みなさん、間取りについてはどう思われますか？
個人的にはアウトポール設計にして欲しかった。
MBや通路への玄関扉の干渉の加減だと思いますが、玄関が凹んでいて、その為に洋室1、2の窓側が凸凹して更に狭くなっているような。(MDだと柱周りに鏡とか貼って視覚効果狙うんでしょうけど)

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
私も思いました。玄関を凹まして住居スペースを削っている間取りは初めて見ました。柱も食い込んでいるし、コストダウンのためとしか思えません。二重壁で部屋も壁毎に数センチ狭くなるし。
土地に金掛けすぎて建築費をケチっているのでしょうか？

[102: マンション検討中さん]

>>101 匿名さん
> 土地に金掛けすぎて建築費をケチっているのでしょうか？

そうだと思います！ケチるというよりはいろんなところを削らないと儲けがないので必死って感じでしょうかね。

それにしてもお値段はともかく、80平米タイプでも7畳の部屋がないってどうなんでしょう？
リフォームして2部屋くっつければ広くできますよ、もしくは契約時4LDK→3LDKへ変更して広くなんて事が選べるのかもしれませんが、一番広い6畳部屋も実際は柱のくいこみでもっと狭くなるし、80平米でこれ？という印象です。

さらに公開されている全室のベランダにスロップシンクが見あたりません。省略されててこの後の図面で出てくるなんてことあるんでしょうか？
スロップシンクなしでも生活できないなんてことはありませんが、賃貸ならともかく、このお値段の分譲でないって明らかにコストカット見え見えですよね。部品代というより給排水管のスペースや設計のコストカットでしょうけど。

この分だと浄化槽設備の必須なディスポーザーも無理そうですね。

[103: マンション検討中さん]

102です。
すみません、7畳の部屋が無い！は言い過ぎでした。
ぎり80平米で4LDKをつくろうとすればこの間取りにもなりますよね。

[104: 匿名さん]

以前は郊外は安さと広さを求められたんですがね。部屋の広さだけでなく、収納が絶望的ですね。
４LDKで気になったのはリビングも完全なアウトポールではなく、L字方ベランダ幅も1.5mか1.6mしか無い。容積率不算入の2mは欲しかった。さらにL字の横側は幅0.9m位で避難ハッチとサービスバルコニー。
建築費を浮かすためにかなり努力していますね。
でもディスポーザーは付けると思いますよ。床暖房は56平米の部屋でもDとLに設置していますから食洗機と合わせて、この３つはモデルルームでアピール出来ます。
価格共々、この辺はモデルルームのお楽しみですね。

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
> この３つはモデルルームでアピール出来ます。

そうですよね！ありがとうございます。
実家がこちらに近く、そろそろ親も高齢者に近づき近くにいてやりたいなと、、、

子供も独立予定、コロナでリモートワーク可能になったので、
ここの再開発が発表になった時から住替先として期待大！だったのでその分粗が気になってしまうのかもしれません。
詳細発表まで、楽しみに待ちます。

[106: 匿名さん]

価格帯がまだ分かりませんが、ギリギリまで公開を引っ張るパターンですかね。

[107: マンション検討中さん]

まぁ高級マンションになるだろうし安くて5000万とかですかね
駅近じゃなくて良かったら新築戸建買える価格ですね…

[108: 匿名さん]

どなたかご存知であれば、教えてください。
ここは「低炭素住宅」とのことですが、「長期優良住宅」が追加or重複の認定？はありえないんでしょうか？

違いを検索してみたら、固定資産税の1/2減額期間が低炭素住宅→3年、長期優良→5年。
断熱やエコ設備の光熱費軽減効果で長期優良とどのぐらいの差が見込める？
2年分とはいえ確実に減額してもらえる長期優良の方がうれしいのですが…

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
長期優良住宅と認定されるためには「耐震等級2以上であること」が条件。
減税額 ＜ 耐震等級UPのコストなんでしょう。
例えば10万円減税する為に100万販売価格が上がっても納得します？

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん
長期優良住宅のマンションなんて聞いたことないです（調べたらあるかもですが…）。
大手ハウスメーカーの戸建てでは聞きますが、RC造のマンションでやると相当コストかかると思いますよ。

[111: 匿名さん]

名谷だと地盤固いから耐震等級２はオーバースペックだと思う。建築コスト考えても１で十分。

[112: 匿名さん]

>>109、>>110、>>111の皆さん、早速のご回答ありがとうございます！

RCマンションで長期優良は殆どなく、耐震等級1が通常との事、安心しました。
特に名谷は地盤がしっかりしているとの情報はとても参考になりました。

> 例えば10万円減税する為に100万販売価格が上がっても納得します？
いえ、困ります！「長期優良、耐震等級2」なんて言い出しておきながら、文句タラタラ言うと思います！ただでさえ価格高そうなのに(汗)

初心者(←というかマンション購入初めて)な質問にお答え頂き、皆様ありがとうございました。

[113: 匿名さん]

名谷は山を切り開いたエリアなので地盤が強く、隣の総合運動公園や妙法寺と比べて高い位置にあるので水害の心配もないです

[114: 匿名さん]

HPが更新されましたね。
ZEH-M取得予定は良いニュースですが、これも価格に反映されるんですよね、、、
個人的には「ヨーロピアンテイスト」のエントランスがどんな感じになるのか…

[115: 匿名さん]

ローン残高の上限 全期間(13年)の最大控除額
が優遇されますよ。長期優良に次ぐ控除あります
長期優良住宅・低炭素住宅 5000万円 455万円
ZEH水準省エネ住宅 4500万円 409.5万円
省エネ基準適合住宅 4000万円 364万円
そのほかの住宅（一般住宅） 3000万円 273万円

[116: マンション検討中さん]

物件検討しています。
販売会社さんに問い合わせしたところ、駐車場なら設置率は40%程度とのこと。駐車場外れだ場合ってどうなりますか？何十年も住んでいますが、周辺に月極駐車場はないと思います。この場所で車の無い生活はありえないので、物件検討を諦めたいと思っていますが、皆様車の駐車場が当たらなくても検討するのでしょうか？
それとも皆様車を乗り捨てる想定でしょうか。
親からはこんな車の設置率は事業主が間違っていると言っています。もしかして何かの間違いでしょうか。

[117: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん
東京のデベですので、エリアのことを知らない物件担当者が企画したんでしょうね。せっかくの優良立地なだけに残念ですが、この駐車場設置率では買う人いるわけない。買わない方がいい。

[118: 検討板ユーザーさん]

駅前は店が少しありますが、やはり山間部で地下鉄駅のみですし車なしはファミリーにはキツイですね

[119: マンション検討中さん]

隣のプラウドに住んでます。確か設置率は80%くらいだったかと思いますが、今でも駐車場が不足していて、周辺でも借りる場所がなくて困っています。
37%の設置率は何かの間違いだと思います。

[120: 匿名さん]

駅近といえども1路線だけですからね。
ちょっと歩くとやっぱり山の中って感じです。
再開発に期待しましょう。

[121: マンション検討中さん]

駐車場のスペースが50戸の賃貸で消えたとか？

[122: 匿名さん]

全ては土地取得価格のせいでしょうかね。
土地を市街地並みの価格で買ってしまったから、駐車場も市街地並みの設置率にしないと赤字になってしまうんでしょう。

[123: 匿名さん]

>>116さんのように「周囲に月極ないのに駐車場当たらなかったらどうしたらいいの？」という問合せは相当入っているでしょうからデベも想定問答集は作っているかと。HPの謳い文句どおりにいくと、
①駅近>車の必要性→名谷駅前開発の利便性をご披露(良くも悪くも神戸市の肝入りですから！)
②高齢住替え希望も多く、これを機に車を手放す方も多いんです！(幅広い世帯での競争率をアピール)
③必要時はカーシェア3台→車や駐車場代にかかるお金を家族の為の他のことに使えますよ！

ぷらす個人的に、それで納得しない方対策に
④一部住戸に駐車場優先権！
勿論「一部住戸」はとっても高いお部屋で（笑）
ワコーレのように駐車場の所有権付き？はないと思うので、「駐車場ないとダメ？だったらこちらの(お高い)部屋なら優先権ありますよ？買われます？」
「買わない？でしたら抽選に参加して頂くしかないですねー」
これだと買う人(買える人)は買うでしょうし、万が一それで高価格部屋が売れれば、MRで目立ってアピールになるし(MRの住戸マップの横につけられる印とか花って何気に早く申込しなくちゃ無くなるって焦って判断鈍らせられる瞬間があるんですよね、、、)

ただ一期一次住戸には出さず、MR来場者の反応や購入資力はあるが車がダメだからやめるというケースがどれぐらいかをリサーチして2期あたりに対象住戸を回してくるとかもありそう

[124: 匿名さん]

機械式駐車場について質問です。
ここの駐車場=機械式ですよね？
EV充電3台と荷捌2台は平面、カーシェアは機械式で運用と仮定し、
119-5=残りの114台の機械式の設置スペースはデベはどこにとるつもりと思いますか？
一番大きな機械式って上部3台下部2台の5台パターンしか知らないんですが、114÷5=23機分のスペースと其々の入出庫時の動線って、、、
HPの建物図(西ベランダ:消防署、南:マルハチ、東:ワコーレ)でスペースが取れそうなのは東棟の前ぐらいに見えます。そこに23機分とれます？図は予定とはいえ、今後劇的に変わるなんてことはないと思うので。
車の出入口はマルハチ側の神戸市の旧駐車場入口と聞きました。

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
タワーパーキングの可能性有りませんか？
57台x２とかの。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さんもそう思われますか？
やっぱり解決策はタワーパーキングなんでしょうね（涙）
素人なりに必死に114台分のスペース探したんですけど。。
東棟がワコーレ側道路から結構スペースをとっている
→背中合わせの西棟は消防署との境界線ぎりぎりにまで寄っている図なので、ここに機械式はむりそうですし、南もマルハチ側へ寄ってるし。
それに上部3台までとはいえ、
通常好まれる東向きベランダ住戸の前にずらっと駐車場とこんにちは♪は価格付けにマイナスでしょうし。
タワーパーキングを北西の角に建てれば、(マルハチ側の駐車場入口からそのまま直進して入出庫)住戸の視界への影響も少ないのでそこそこの価格付けできそう。

でもタワーパーキングなら10年後の長期修繕計画はえらいことになっていそうですね。(販売時は当然低く抑えてくるし)

[127: 匿名さん]

タワーパーキングは時間かかるよ。一人当たり最大５分は必用。先に５人いれば出庫迄30分は覚悟しないといけない。

[128: 通りがかりさん]

神戸市の土地入札結果の完成イメージによく見ればタワーパーキングらしきものが東側棟とマルハチ側の間に…3機？ハイルーフ仕様対応になると1機辺りの収容台数減るから？
https://www.city.kobe.lg.jp/a80577/805027276660.html

[129: 匿名さん]

>>128 通りがかりさん
良く分かりませんが。
この図で見ると、塔屋間にある薄茶の建物は最初エレベーター塔と思っていましたが、これがタワーパーキングかも。
歩道に向かって車道らしきものが。

[130: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん
大規模板マンでタワー駐車場は待ち時間えらいことになりそう