リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[651: 通りがかりさん]

名谷在住70代の親が買うそうです。一括キャッシュで。坪単価とか何も知らない、気にしない。
私としてはその値段出すなら中央区、灘区、東灘辺りの中古リノベにしたらいいのにと思いますが、親の決めた事なので。
名谷は高齢化が激しいので、うちの親みたいな値段気にしない高齢世代が意外に多いのではと思います。

[652: 評判気になるさん]

>>651 通りがかりさん
もはや賃貸→老人ホームの方が安そうだけど遺族に資産残すことまで計算に入れてるのかな

[653: 通りすがり]

>>652 評判気になるさん
資産性は何も考えていないです。車も2、3年前に手放したので、駅近×新築が決定打です。
子の立場としては、入居が2年も先でその間に健康状態に変化ないか心配です。
ここの内覧の平均年齢は60代です。おそらく高齢者だらけのマンションになると思います。（というか名谷自体が高齢者だらけ）

[654: 評判気になるさん]

>>652 評判気になるさん

それしかないでしょー
築20年以上のマンションリノベして10年後に親がなくなって
築30年経過してるマンション残されても
子供たちも嬉しくないね
駅3分新築マンションに比べると
老人ホーム入るとなっても駅前マンション売却すればなんとか足しにはなるやろ

[655: eマンションさん]

>>653 通りすがりさん
え？平均60代！？
私内覧行ったことありまして確かに高齢な方多いイメージでしたが…
若い子育て世代向けの値段じゃないですもんね。

[656: 検討板ユーザーさん]

>>653 通りすがりさん
平均60代ならもうこのマンションに介護施設付属したらって感じだよ笑

[657: マンション検討中さん]

新築マンション営業の友だちにここを検討しているけどどう思う？と聞いたら、もちろん建築費の高騰もあるけど、土地の落札に64億弱かかってて、一戸あたり2400万するから、一般的な名谷の相場より800～1000万高いと言われました。以前検討中なのですが、売れ行きは順調なんですかね？

[658: マンコミュファンさん]

>>657 マンション検討中さん

わりと悪くないらしいよ
金持ちいるんだねー

[659: 名無しさん]

ワイ購入予定やで。
もし購入したらよろしくやで！

[660: マンコミュファンさん]

そもそも名谷に300戸も需要が無い
安くても相当苦戦する
予言しておくわ

[661: 検討板ユーザーさん]

>>660 マンコミュファンさん

余計なお世Wi-Fi

[662: マンション掲示板さん]

>>660 マンコミュファンさん

分譲は268部屋ですね
なぜ需要ないんですか？

[663: 匿名さん]

>>662 マンション掲示板さん
安かったら売れるだろwww
プラウドシティの中古なんてすぐ売れるし

[664: マンコミュファンさん]

売れたらいいねニッコリ

[665: 通りがかりさん]

売れる売れないとかどうでもええわ

[666: 検討板ユーザーさん]

>>663 匿名さん

安くても
300住戸自体が名谷に需要ないと解釈しましたが
なぜ部屋数が需要ないんですか？

[667: 口コミ知りたいさん]

>>654 評判気になるさん

築20年でも三宮や三宮より東のJR or 阪急沿い駅近マンションをリノベの方が私は良いと思うのですが、こればかりは価値観ですね。
うちの両親のように一括キャッシュで買う高齢者が多いと聞きました。一階保育園ではなく、介護サービス入った方が良さそうですね。

[668: 検討板ユーザーさん]

今のジジババは長生きだし、案外介護らしい介護もなく20年30年しっかり住んだりしてね

[669: マンション検討中さん]

良い老人専用マンションになりますね。

[670: マンション検討中さん]

本日１期応募締め切りですな
ワイは申し込んだで
よろしくやで

[671: マンコミュファンさん]

>>670 マンション検討中さん
わいはローン審査する前にドクターストップかかったわ、でも丁寧に案内してくれたし対応はよかった。
稼ぎが足らんわいが悪いんやわ
来世は買えるよう頑張るわ

[672: マンション検討中さん]

>>666 検討板ユーザーさん
全体の潮流として郊外に住みたい人が減ってるからでしょ

[673: 匿名さん]

いろんな年齢層の方が住むというのはどこのマンションでもそうなのかな～って。
ただ、今から年齢層の高いマンションとなるのは
子育て世帯が購入するには少しためらってしまうかもしれないですね。

[674: 通りがかりさん]

３０戸先着販売始まりましたね
前回１１０戸でしたけど８０戸が契約されて３０戸は残ったってことですかね。

[675: 通りがかりさん]

>>667 口コミ知りたいさん
閉園した名谷こすもす園に
神戸市が50年貸しで老人ホームの誘致を行うそうですよ。

[676: 名無しさん]

>>675 通りがかりさん

あそこ閉園したんですね
西落合幼稚園のころ通ってました
懐かしいなぁ

[677: 評判気になるさん]

>>674 通りがかりさん
流石に「1期募集110戸即日完売！」にはなりませんでしたね
それでも80戸は契約があったわけですが、
完売までは値段的に長い道のりになりそう。

1期販売対象外の158戸も先着販売の30戸と同じように
売れそうなら先着順で早めに売っていきそうな気がします。

どのあたりの部屋が売れ残りそうなかなぁ？

[678: 匿名さん]

ここ買えるやつがそないおるんに驚きやわ
わいは100年ローン組んだら買えるから平均寿命120にならんと無理やわ

[679: 口コミ知りたいさん]

ここの設備と仕様が未だにHPで公開されていません
何か理由があるのでしょうか？

高額な値段のわりに設備が普通すぎて
オープンにできないとか

[680: マンション検討中さん]

100戸くらい売れたら、もう売れんやろ

[681: 通りがかりさん]

>>680 マンション検討中さん

いや普通に売れるだろwww

[682: 口コミ知りたいさん]

>>681 通りがかりさん

そんなに名谷って、需要ある場所なんですか？
坪300近いと聞いてますが、適正なのでしょうか…

[683: 契約者さん3]

今の相場より1000万ずつくらい高いけど建築費の高騰とかリスク積んどかないと大損こくから仕方無い

[684: 通りがかりさん]

ここの契約者は高齢者が多めとききました。
あと子育て落ち着いたら40代とか…ファミリ層かすくなくて騒がしくなく、落ち着いた感じになりそうなのはよいが、マンション管理の未来としては
長期修繕計画とか高齢者層が問題になるのでは？

デベの出してくる計画書なんて5年毎に倍々に定期的に型ち通りにあがって行くだけの絵に描いた餅。工事費や人材価格の高騰なんて真剣には考慮してないから、1回目の12年目の修繕改革でマイナスにおちて24年目には修繕費は大赤字で大不足が現実でしょう。
若い人が多ければまた給料アップの余波か副業なんてことでかせいで払う余裕があるかもけど、
いまの高齢者が予算いっぱいで購入したら、15～6年後には上がってくる毎月の管理者費や修繕積立金が年金生活ではらえないとかでてきて手詰まる確率たかくなるのでは。
年金者が多いと現状維持バイヤスがかかるから、必要なマンションメンテ工事が予算がないからと後回しになったり。

タワーパーキングや機械式駐車場の保守点検、5台のレンタカーの毎月の運営…管理費だけでも解約見直しごとに上がっていくだろうし。
購入から10年くらいはいいけど、夫婦のうちひとりが病気な施設に入所したら、年金心持たないよ。
ここって元値が高いから、貸家にしても値段設定強気で行くと棟内の30㎡の賃貸のねだんや、
広さで行くとＵＲ賃貸やたまーに出るプラウドやワコーレにおされるし。
売却するにはもともとの土地取得64億が乗っかってるから安くは売れないしで。不安いっぱいの物件ですわ

[685: 匿名さん]

>>684 通りがかりさん

つまり買うのはオススメしないってことね！

[686: 評判気になるさん]

>>684 通りがかりさん

貧乏人は買わなくていいんじゃない笑
貧乏人は買えないマンション
思ってるより富裕層はいるからね神戸にも

[687: 匿名さん]

わいはここの価格聞いてびっくりしたで

でもわいの年収見た営業の姉ちゃんのがびっくりしてたで

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん
おいくらですか？

[689: マンション検討中さん]

貧乏人が居なくて嬉しいです。

[690: マンコミュファンさん]

>>689 マンション検討中さん

やっぱり民度は出ますからね、収入で、、、

[691: 匿名さん]

せや、わしらのような金持ち集団はこぞって民度が高い

[692: マンション検討中さん]

余裕が変わりますよね

[693: ご近所さん]

でもお年寄りが多いと規約を守らない身勝手な人とか多くなったりしないですかね。それに、お年寄りが多いというのは本当でしょうか。ローンを組んだ若い層だって力持ってます。いい感じにまばらになってきそうですね。駅が近いので魅力的です。

[694: マンション掲示板さん]

>>693 ご近所さん

だからお年寄りでも余裕が違うって
ここ現金一括で買う人たちをそこらへんのシニアと一緒にしたらダメだよ

比較的シニアもいるっぽいけど
若い層もそれなりにいると営業さんから聞いてます。
合同契約会の時は若い層感じましたよ。

[695: マンション掲示板さん]

ワイこの前合同契約会行ったけどシニアが多いってことはなかったで。
まぁワイの行った日が多くなかっただけかもしれんけど。

[696: 匿名さん]

ワイくん、ここ買えたん?
ちゃうマンションちゃうの?

[697: 買い替え検討中さん]

別荘感覚で、名谷に落ち着くひととかもいるのかな？？ これから駅がきれいになるし、すごく期待できそう。もうここ以外に、駅前に立つマンションなさそうですよね。プレミアムましてくるのかな。垂水の方も気になってますけど・・名谷って病院もちゃんとありますし、役所の手続きも、だいたいできますよね。治安も駅前だと、ほぼ安心だし。ほんと、あとは金次第ですよねー

[698: 検討板ユーザーさん]

>>696 匿名さん

え？ワイは最初からここ買うつもりやったで！
ワイくん違いかな。
ここの完成もめっちゃ楽しみやし駅のリニューアル、パティオのリニューアルもめっちゃ楽しみにしとるで！

[699: 匿名さん]

ここは売り切れるのか？須磨区で自動車なしで生活するのは厳しい

[700: 通りがかりさん]

マルハチの2階にあったコジマ閉店後…
なかなか次が決まらないようですね

飲食系は難しいでしょうが
みなさんはどんなお店が良いと思います？

私は大型のDAISOかニトリだと嬉しい
パティオのSeriaは取扱が少なめと感じるので

[701: 口コミ知りたいさん]

>>700 通りがかりさん

うーん…
飲食系はワイもいらんかな。
ニトリはワイも嬉しいで！
パティオのニトリ家具とか全然置いてないしほうやし。
薬局系でも嬉しいで。アルカちょっと高いんよ。

[702: 匿名さん]

ここの価格が　来年　笑いものになるよ

[703: 口コミ知りたいさん]

>>702 匿名さん

そうですねwwwww
クソワロタwwww

[704: マンション検討中さん]

そろそろ完売する時期ですか？
関西圏でマンション探しています。

今後、利上げにより販売価格変動ありますか?

[705: マンコミュファンさん]

>>704 マンション検討中さん

まだまだやで。
まだ第１期販売やで。

[706: マンション検討中さん]

リビオシティ神戸名谷とプレディア神戸舞子と比較すると、どちらが価値高い？将来の資産価値はどちらが良い可能性ありますか?

[707: 匿名さん]

お隣のプラウドが築10年で70平米4000万くらいなので資産価値は・・・

https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_75513860/

[708: eマンションさん]

>>707 匿名さん

ここの５６平米４８００万ってほんと高いねwwww

[709: 匿名さん]

>>707 匿名さん
これでも分譲時の元値から1-2割上乗せてしているという、恐ろしや

[710: マンション検討中さん]

3ldkタイプの間取りを2ldkにしたキッチン横の空間って何に使うんだろ　
とりあえず3ldkにしといたほうが仕切りで物隠せるしいい気がするんだが

[711: 通りがかりさん]

>>709 匿名さん

この物件は2013年新築時は2,760万円でしたね
築12年目で1.45倍で売れたら凄い

ただリビオが12年後に1.45倍…
余程のマンションバブルがこないと無理でしょうね

[712: 通りがかりさん]

6月中頃に売りに出ていた
プラウドシーズンヴィラ8階の85.25m2が
新築時4,020万円→売出し4,680万円だったので、
今回のプラウド中古70.80m2は随分と強気

[713: 匿名さん]

>>711 通りがかりさん
名谷の相場ってそんなもんだからな・・・
リビオをこの価格で買う人がいるのに正直驚いたよ
周辺のマンションのほぼ倍ですよね

[714: 匿名さん]

>>712 通りがかりさん
名谷だとそれでも最高レベルの価格だからね...
そのさらに1.5倍のリビオが売れてさらに相場が上がるのかはたまた
中古に引きづられて売れ残るのかが興味深いです。

[715: 通りがかりさん]

>>714 匿名さん
売れ残り…
西神のクレヴィアと同じ状況になると思っています

西神と違うのは50戸の賃貸管理も発生するので、
分譲分が売れ残っても販売元としては長期戦OKなのかと
まあ、土地入札価格がアレなので、
値下げは期待できませんね（笑）

むしろリビオの30m2賃貸価格を
いくらに設定してくるのか興味深いです
(竣工後の2026年3月まで判明しないのが残念)

[716: 通りがかりさん]

ワイは完売すると思うで
早期完売はせんやろうけどwwww

[717: マンション検討中さん]

10年前の物件と比較してる時点で痛いって笑笑
全く別物だよ、今の新築市場は

50年前の10年のスピードと2000年入ってからの10年の進化じゃ世の中変わりすぎてるから中身が違いすぎる

そもそも今の時代で大阪市内以外で10年後値上がりするマンションなんてほとんどない(タワー以外ね)
買値とんとんで売れれば上出来
1.2割減でも可

それがいやなら20年後上物0の土地付き40坪くらいの戸建て買いなはれ
15年落ちのこれから大規模修繕していく中古マンションとりあえず値段重視で買っときなはれ

[718: eマンションさん]

>>717 マンション検討中さん

ここは余裕がある人だけ買えばええ
世帯800万以下は買わんとき
欠点は価格だけちゃう？利便性は高いやろ
全体的にあと1000万くらい安かったらええのになとか眠たいことゆうてるようなやつらは住んでほしくないわ
まあ完成すれば目立つやろうし私は早く2年後が楽しみです

利便は間違いないから
西神は遠いし舞子のやつは中途半端やし
垂水のタワーもそないやし

目に光る物件も兵庫は少ないですな

[719: 匿名さん]

>>717
>>718
こんな下手くそな自作自演初めてみた、関西人っておもろ

[720: 匿名さん]

この土地の名前すらしらねーよ

[721: マンション掲示板さん]

まぁワイはもう購入済みやから完成楽しみにしとるわ。
パティオのリニューアルも名谷駅のリニューアルもあるしね。

[722: マンション検討中さん]

リビオシティ楽しみですね。相乗効果で名谷駅で大規模なイベントとか、バンバンやったり、大丸がバージョンアップするなど、もうちょっと華やかさがあれはばなあ。古い駅舎は好きでしたけど、どこにでもあるような雰囲気になると魅力ないかな。ちょっと様子見になっちゃうかも。

[723: eマンションさん]

ワイは何十年も昔から名谷おるから駅とかパティオのリニューアルほんま嬉しいで。
昔はナムコランドっていう大きなゲーセンとかあったの懐かしいで。
リビオマンション内の庭園だけはワイいらんと思うわ。

[724: マンション検討中さん]

厳しめに書きましたが、価格以外は良いマンションだと思いました。価格とその他悪い点許容できる人は、素晴らしいマンションかなと思います。
今後、名谷クラスの駅で駅近マンションはなかなか出ないでしょうし。

良い点
「立地」
・駅近3分。近いに加えて、駅までもほとんど濡れない。
・高速ICも近いので車持ちにも便利。
・映画館やボーリング等のアミューズメント以外の商業施設はなんでもあり。役所等も近い。

「設備」
・キッチンの材質。洗面所の手洗い場の形。
・ゴミドラム。ゴミ捨て場も屋根あり。24時間捨てれるのは便利。(※そうに聞きましたが、本当に24時間かは念の為、確認してください)


悪い点
「駐車場」
・300強の部屋数に対して100程度の駐車場数は少ない。駐車場権利かほしい場合は70m2以上の部屋になるので、少なくとも6,000万円は準備が必要。
・にも関わらず、外部の近い所に借りれるところも少ない。
・車寄せに屋根がないので、雨の日が大変そう。

「価格」
・高いぃぃぃぃ！
・駐車場料金も高い。駅近とはいえ…
・カーシェア管理費を全員取られるのは…

「環境」
・マンション周りの車通りが多く、路駐もあり。歩道と道路の間にフェンスもないので少し危険。
・消防署が横なのでサイレン音。

「その他」
・ディスポーザーなし。
・ベランダに水道なし(東向きはバスも走る交通量の多い道なので、汚れやすいから欲しいところ)。
・庭園。虫が発生しないか。あと、手入れの費用が今後ネックになってこないか。

[725: マンション掲示板さん]

今後名谷駅近くのマンションってもうこのリビオとセンタービル裏辺りに建築されるやつだけやないやろか？
センタービル裏辺りのはまだまだ先やろうし値段もここと変わらんくらい高くなるんやないやろか。
知らんけど。

[726: 名無しさん]

>>724 マンション検討中さん
風呂が狭いのが謎、割とガチで謎
1317とか60平米3LDKでも最近見ないレベル

[727: 通りがかりさん]

家族で住むなら最低1418は欲しいよね

[728: 通りがかりさん]

1418が一般的だし、4LDKは1620ですよね。
なぜそこを削ったのかは謎です。
駐車場もカーシェアそんなに多数いらない

[729: 名無しさん]

1317は珍しいですね。将来的にバリアフリー化などの対応時にネックになりそう。
平米的に1418取れそうなのに謎ですね

[730: 匿名さん]

>>707 匿名さん
お隣のプラウド中古は3980万で売れなくて3780万に値下げ。それでも元値考えると大儲けというね

[731: eマンションさん]

周辺中古マンション便乗値上げしてるな
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_75716110/
築19年やのに新築時のほぼ2倍やん

[732: 通りがかりさん]

中古でも高いね
まぁでも売れるんだろうなぁ

[733: 匿名さん]

名谷駅近の周辺相場は
新築が坪140万
直近の中古は160万前後
ここが坪280万くらいだからかなり高いけど
他の新築も過去最高値だから新築がどうしてもほしい人は買わざるを得ない
リセールはもはや気にしても仕方がない

[734: 匿名さん]

わいはここ見送ったわ、流石に名谷でこの価格は無理やわ
わいなら無理せず中古にするか他買うわ
マンション高騰しとるとはいえやり過ぎやろ

[735: 評判気になるさん]

>>734 匿名さん

まぁ無理して買うもんちゃうからな
高騰は今後もしていくやろうからしゃーないで

[736: 匿名さん]

買って売りたくなったら赤字。
中古狙った方がええんやないの？

[737: 匿名さん]

ワイはこっち買ってリフォームするわ
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_75345950/
リビオは賃貸でええ

[738: 通りがかりさん]

>>737 匿名さん
リビオの賃貸って1LDKやで
一人暮らしならええけど家族なら狭いで

[739: 匿名さん]

>>738 通りがかりさん
ワイは1LDK借りて荷物は団地リフォームして置いとくことにするわ
駐車場もそっちで借りるわ。今の高値で買う気せんし

[740: 検討板ユーザーさん]

>>737 匿名さん
坪28万笑
リビオの1/10やん、平面駐車場空きありやから
駐車場代わりに買ってもお釣りくるやん

[741: eマンションさん]

>>737 匿名さん
名谷近辺貧富の差ありすぎやろ！！

[742: 匿名さん]

>>737 匿名さん
間取りは非常にいいからリフォームに200万くらいかければ生まれ変わりそう
エレベータなさそうだけどｗ

[743: マンコミュファンさん]

リビオの賃貸って家賃めっちゃ高そうだな
駅近のURの家賃結構高いし

[744: 匿名さん]

>>739 匿名さん
あと15年で建替えやな。

[745: 匿名さん]

>>742 匿名さん
リフォームに200万って。。。水回り全部も更新できひんで。。。

[746: eマンションさん]

>>745 匿名さん
わいは自分でやるんや、そら業者頼んだら無理やで

[747: マンション検討中さん]

ここのマンションは、申込み後、抽選ですか？

[748: 評判気になるさん]

>>747 マンション検討中さん

今売ってるのは先着販売やで

[749: 匿名さん]

駅前のいい立地だと思います。

私、名谷駅をあまり知らないんですが、治安ってどうですか？
建設予定地で気になるのは、隣が消防署なので、サイレンの音がうるさくないかなということですが。。。
大丸があったり図書館があったり、駅前、とても便利そうだと思っています。

[750: 匿名さん]

>>749 匿名さん

ワイはずっと名谷に住んでるけど治安はええ方やと思うで。
高齢者多いけど。
今でも駅の近く住んでるけどサイレンの音は全然気にならんで。
そんな音鳴ってることないし。