リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[301: マンション検討中さん]

この前内部の人に聞いたって書き込みあったけどあの通りなら安くて5400万円～でしたよね
安くて5400万円…笑

[302: マンション検討中さん]

この前内部の人に聞いたって書き込みあったけどあの通りなら安くて5400万円～でしたよね
安くて5400万円…笑

[303: マンション検討中さん]

>>299 マンション検討中さん
届いた資料請求者限定のMRの先行案内も
マルハチ側からみた南棟と西棟のCG完成図が
載ってましたが、紙がキラッキラッでお金かけてるけどすっごく細部が見にくかったです。

マルハチ側から2棟が写ってて角度的にはこれが良いのかもしれませんが、広告にメインエントランスが写ってないって、どうなんですかね。
マルハチ側との交差点に写っている出入口らしきものは、保育園の入り口？そしてその奥がサブエントランスになるのでしょうか？

消防署との角寄りに南棟の一戸分位の1、2階をぶち抜いて駐車場棟内への入り口があるようですが、
中へ入ってからの「ホテルライクな車寄せ」がどうなっているのかいずれもMRで確認するのが楽しみです。

[304: 匿名さん]

あの狭さであの価格の前情報通りなら、手が届く、届かない以前に、頑張って購入したいと思える物件ではないかな。

[305: マンション検討中さん]

これ以上の駅前立地は難しいから、立地重視でどこまで出せるかですね。

[306: マンション検討中さん]

タワーパーキングや機械式駐車場、ソーラーパネルなどの管理・修繕費用を考えると、10年ぐらいで売却するパターンがベストかなぁ。
このマンションの20～30年後、ローン払い終わっても毎月の管理・積立金がヤバそうです。

[307: 通りがかりさん]

あんな狭い２ＬＤＫで５４００万なら絶対戸建ての方がいいね
このマンション駅近いくらいしかいいとこないよ。笑

[308: 匿名さん]

間取り図を見ると、ベランダにスロップシンクがなさそうなので、私にとってはそれがおおいにネックです。

[309: 通りがかりさん]

北須磨支所の裏辺りに建築される集合住宅ってまだ全然情報出てないけど分譲マンションじゃないのかな

[310: 匿名さん]

>>309 通りがかりさん
賃貸マンション

[311: マンション検討中さん]

市営住宅にしてもURにしてもなぜ駅近に賃貸が多いのか。。
そこそこの所得、税金を払っている中間層が駅から離れた戸建に住むことになり、駅近の分譲マンションになるとこの価格。
URが土地を売却して、そこにマンション開発が進めばもっと公平な街になるのに。

[312: 検討板ユーザーさん]

名谷駅近くの団地群は、築30～40年の分譲マンションも多いですよ。
駅近なのはいいのですが、古過ぎてエレベーターがない。
…かといって、新築は、高過ぎですね。

[313: マンション検討中さん]

ここは大規模マンションということですが、
ゲストルームって恐らくないですよね？

[314: 匿名さん]

大規模購入経験者だが、ゲストルーム、コンシェルジュ、カフェ、ぜーんぶ要らなかった　年数回泊まりに来るだけなら三宮の綺麗なホテルに泊まってもらうで良いと思う

[315: 匿名さん]

カフェやジムなどは不要でしたが、ゲストルームは両親の宿泊に結構利用していました。

初めての子の育休中に母が手伝いに数日きてくれる時は夜はゲストルームで過ごしてもらい、棟内なので、直ぐに来てもらえるし、朝ご飯から助けてもらったり。(旦那はお弁当まで作って貰ってました笑)

子供の誕生日やお祝い事も、ホテルの宿泊費よりも安いので、浮いた分は皆んなで美味しいものを食べてましたし、両親・義理両親ともに孫と過ごす時間も多くなり喜んでいました。

泊まってもらう方との関係にもよるので一概には言えませんが、うちはゲストルームは大変便利でしたよ。
(因みに両親達は1時間くらいの距離に住んでました)

[316: 匿名さん]

流行り廃りもあるから余計なものは付いてないほうがいい。
管理費だってバカにならないし、すぐ撤去できる自販機くらいで十分だと思います。

[317: 匿名さん]

来客用駐車場とゲストルームは、あるほうが絶対いいと思います。

[318: マンション検討中さん]

どっちもいらないかな
来客用駐車場作るくらいならマンション住人の駐車場作れとか言われそう。笑

[319: マンション掲示板さん]

ゲストルーム借りるのは安いですが、購入時に割り勘で前払いしてるようなもんですから使わにゃ損

[320: マンション掲示板さん]

ところで結局、この物件にゲストルームは、あるんですか？
関係者のかた、教えて下さい。
ついでにベランダのスロップシンクも。

[321: マンション掲示板さん]

駐車場の設置率が少なくて驚きです。
周りに月極駐車場がないので、もし抽選外れたらと思うと、
申込できません、、立地はいいのに間取りなども含めて、商品がとても残念です、、、大手デベではないので、期待しすぎですかね。

[322: マンション掲示板さん]

駐車場の設置率が少なくて驚きです。
周りに月極駐車場がないので、もし抽選外れたらと思うと、
申込できません、、立地はいいのに間取りなども含めて、商品がとても残念です、、、大手デベではないので、期待しすぎですかね。

[323: マンション検討中さん]

車必須の方はここ諦めるしかないですね
土地の落札価格が高すぎて駐車場を限界まで削って部屋数増やして売るしかなかったんかな

[324: 匿名さん]

>>321 マンション掲示板さん
大手デベではないので、期待しすぎですかね。

↑
2022年全国マンション供給ランキング10位の大手だよ。

[325: 匿名]

早くこの物件の確定金額を知りたいと思っています。
もし噂通りにバカ高いのなら、他をあたろうと思っているので。
でも私的には、結局、常識的な金額に落ち着くのではと希望的観測を持っているのですが。

[326: 匿名さん]

もし噂通りにバカ高いのなら、他をあたろうと思っているので。
でも私的には、結局、常識的な金額に落ち着くのではと希望的観測を持っているのですが。
↑
今後、この物件以降もあなたが思う常識的な金額の物件は出てこないですよ。
これからのマンションで普通の物件を買おうと思うと少なくとも㎡あたり85万くらい見ないと。

[327: 匿名]

>>326 匿名さん
そうですね。
でももっともっとバカ高い東方向は、せいいっぱいムリしてもムリなので、がんばったら可能かもしれないムリさ加減の西方向のクレビアの売れ残り物件にシフトしようと思います。
でも、まだここにも未練があるけど…

[328: マンション検討中さん]

ちなみに常識的な金額とはどのくらいですかね

[329: 匿名]

>>328 マンション検討中さん
隣のプラウドより高くなるのは仕方ないとしても
でも高くても西神中央のクレヴィアくらいまで。

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん
西神中央のクレビアは2019年、名谷のここは2022年の入札
同じ土俵で比較するのはどうかと思いますが

[331: 匿名]

>>330 匿名さん
そうですね。
単なる私個人の願望を書いてしまいました。
昨今の新築物件の高騰に引っ張られるように
中古もどんどん高くなり、頭が痛いです。

[332: 匿名さん]

入札価格高すぎたのが間違いの始まり。
２番手の企業だともっと安く分譲出来た可能性もあり、単にここは購入者の迷惑にしか成っていない企業。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん
＞２番手の企業だともっと安く分譲出来た可能性もあり、
2番手はいくらで札入れしたんですか？？？

[334: マンション検討中さん]

落札当時は各社の落札額が開示されてましたが、今は見れないですね。
そりゃ二番札の方が安く土地を仕入れようとしているのだから分譲価格も安くできるでしょう。
それ言い出したらキリないですけど。

[335: 匿名さん]

>>334 マンション検討中さん
いや、あの落札価格は狂気の沙汰。
そのツケは結局購入者が払う。
ここ買う人にはなんのメリットも無い。
更にあの落札価格のせいで、この辺りの固定資産税も跳ね上がるかも知れない。なーんもいい事無い。

[336: マンション検討中さん]

ここのマンション検討中です。
仕事上、2～3年の転勤(神戸に戻ってくる)の可能性があるのですが、転勤中に貸出をするにはここは苦戦しますよね。
調べたら、定期借は普通借家よりも1～2割ほど家賃が安く設定になる、法人契約が難しいなどがありました。
棟内にデベの賃貸が50戸もあるし、家賃も足元を見られそうで、、、嫌です(涙)

転勤可能性のある方はマンション購入時はどのように検討されているのでしょうか？

[337: 匿名]

>>336 マンション検討中さん
2～3年の転勤ですか？
もう少し長期ならともかく、それくらいの短期なら、おとなしくそのまま留守宅として、おいておきます。
貸すときも、また帰ってきたときも、いくら築浅でもハウスクリーニングは必須だし、その他修繕箇所等もあれば、2～3年の家賃収入だけでは、あまり旨味はないですよ。
欲をかかずに優雅に別荘とでも思っておきましょう。

[338: マンション検討]

>>337 匿名さん
> もう少し長期ならともかく、それくらいの短期なら、おとなしくそのまま留守宅として、おいておきます。

3,000万円位の物件ならそれもありなのですが、
流石にこちらの6,000万円～だと月々の費用(ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税)も馬鹿にならず…(キャッシュ一括購入なら大丈夫ですが、さすがに。苦笑)

かと言って、安かろう狭かろうの部屋を購入する気にもならず、難しいです。

[339: マンション検討中さん]

転勤があることが分かっていて単身赴任の予定もないなら、そもそも家を買うこと自体が微妙では。

[340: マンション検討中さん]

いよいよ今週土曜日に大体の価格分かりますね。
狭くて駐車場もなくて駅近いくらいしかいいとこのなさそうなやたら高いこのマンションの価格が！！

[341: 匿名]

私は、身の程を知っているので、ここの購入希望者の枠からは、すでに脱落していますが、
でもマイホームを夢みている一般人として、この物件の価格にはとても興味があります。
たのしみ

[342: 匿名さん]

ここのファミリータイプを賃貸で貸すなら設定20万越えるだろうけど、そんなに需要あるかなあ

[343: 通りがかりさん]

確か安くて５４００万～ですよね？
名谷でそんな値段のマンションとか信じられないですね。
名谷に住んでますけどさすがに高すぎるね

[344: 匿名さん]

>>342 匿名さん
昨年春～夏ぐらいに西神プラウド・ジオの75m2前後の3LDK物件が18～20万円で賃貸出てましたね。
西神は医療系企業のサイトもあるのでそれぐらいの家賃でも時季が合えば一定数の需要があるかと。
またあちらは車高にもよると思いますが、機械式駐車場のキャパもあるみたいなので、こちらのよりは良い条件が揃っていると思います。

どのくらいの広さの部屋を賃貸に設定するつもりかは分かりませんが、20万円近くの家賃で70m2弱は名谷では高すぎだし、夫婦＋子供1人では狭い。ましてや駐車場の割り当てもない。余程の理由がないと50戸分の賃貸って埋まらないと思います。

[345: 通りがかりさん]

2LDK5400～って灘区、東灘区の新築と近い水準ですね。西区に長らく住んでいますが、名谷で？ってビックリします。
開発でどれだけ変わるのか未知数ですが、今は正直寂れてお年寄りが多い街になってる感じがします。

[346: 匿名さん]

HPの請求者限定の間取りが更新されて少し増えてましたが、ここって60m2台の間取りが多くないですか？
MRがオープンしたら、全部の間取りが揃うのでしょうが、最多販売帯は65～70m2切る位なのでは？

結局318戸をつくる為に、ひと部屋　ひと部屋が狭くなり、柱も玄関も凸凹、アルコーブ・ベランダも狭く、駐車場も最低限数で管理・修繕費のかかるタワーパーキング＋機械式で凌ぐ。
車乗りたいなら、シェアカーあるよ、その維持費用は管理費に含めておくから乗りたい人も乗らない人も皆んなで払ってね！

あとは売り文句として都合がよいので、低炭素住宅やZEHは『デベに補助金も出る』から建築費が高くなっても認定とりますよ！(どうせ価格に反映されて払うのは購入者だし、今時はマンションが高いのは常識だし、こんな駅前なら仕方ないよね)
って言われているように感じてしまうんです(悲)

[347: 匿名さん]

>>346 匿名さん
価格が高騰してるから部屋のサイズを小さくして価格を抑える苦肉の策です。
東京近郊では10年前から徐々に部屋が小さくなってます。関西も同様のことが起こるだけ。

[348: eマンションさん]

>>343 通りがかりさん
高齢者はお金持ちが多いからそれでもバカ売れ

[349: 評判気になるさん]

>>346 匿名さん
ZEH認定されるとローン減税増えるから買う人にとってお得。
何も知らんし、金もないとは哀れよのう

[350: マンション検討中さん]

明後日ついに価格分かりますね。
言われてる通り安い部屋で５４００万～なんですかね。
名谷駅からは少し離れてるけど神の谷の戸建てとか３９００万くらいで販売されるみたいですしここが高すぎるなら神の谷の戸建て見に行ってみようかな。