リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: マンション検討中さん]

駐車場のスペースが50戸の賃貸で消えたとか？

[122: 匿名さん]

全ては土地取得価格のせいでしょうかね。
土地を市街地並みの価格で買ってしまったから、駐車場も市街地並みの設置率にしないと赤字になってしまうんでしょう。

[123: 匿名さん]

>>116さんのように「周囲に月極ないのに駐車場当たらなかったらどうしたらいいの？」という問合せは相当入っているでしょうからデベも想定問答集は作っているかと。HPの謳い文句どおりにいくと、
①駅近>車の必要性→名谷駅前開発の利便性をご披露(良くも悪くも神戸市の肝入りですから！)
②高齢住替え希望も多く、これを機に車を手放す方も多いんです！(幅広い世帯での競争率をアピール)
③必要時はカーシェア3台→車や駐車場代にかかるお金を家族の為の他のことに使えますよ！

ぷらす個人的に、それで納得しない方対策に
④一部住戸に駐車場優先権！
勿論「一部住戸」はとっても高いお部屋で（笑）
ワコーレのように駐車場の所有権付き？はないと思うので、「駐車場ないとダメ？だったらこちらの(お高い)部屋なら優先権ありますよ？買われます？」
「買わない？でしたら抽選に参加して頂くしかないですねー」
これだと買う人(買える人)は買うでしょうし、万が一それで高価格部屋が売れれば、MRで目立ってアピールになるし(MRの住戸マップの横につけられる印とか花って何気に早く申込しなくちゃ無くなるって焦って判断鈍らせられる瞬間があるんですよね、、、)

ただ一期一次住戸には出さず、MR来場者の反応や購入資力はあるが車がダメだからやめるというケースがどれぐらいかをリサーチして2期あたりに対象住戸を回してくるとかもありそう

[124: 匿名さん]

機械式駐車場について質問です。
ここの駐車場=機械式ですよね？
EV充電3台と荷捌2台は平面、カーシェアは機械式で運用と仮定し、
119-5=残りの114台の機械式の設置スペースはデベはどこにとるつもりと思いますか？
一番大きな機械式って上部3台下部2台の5台パターンしか知らないんですが、114÷5=23機分のスペースと其々の入出庫時の動線って、、、
HPの建物図(西ベランダ:消防署、南:マルハチ、東:ワコーレ)でスペースが取れそうなのは東棟の前ぐらいに見えます。そこに23機分とれます？図は予定とはいえ、今後劇的に変わるなんてことはないと思うので。
車の出入口はマルハチ側の神戸市の旧駐車場入口と聞きました。

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
タワーパーキングの可能性有りませんか？
57台x２とかの。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さんもそう思われますか？
やっぱり解決策はタワーパーキングなんでしょうね（涙）
素人なりに必死に114台分のスペース探したんですけど。。
東棟がワコーレ側道路から結構スペースをとっている
→背中合わせの西棟は消防署との境界線ぎりぎりにまで寄っている図なので、ここに機械式はむりそうですし、南もマルハチ側へ寄ってるし。
それに上部3台までとはいえ、
通常好まれる東向きベランダ住戸の前にずらっと駐車場とこんにちは♪は価格付けにマイナスでしょうし。
タワーパーキングを北西の角に建てれば、(マルハチ側の駐車場入口からそのまま直進して入出庫)住戸の視界への影響も少ないのでそこそこの価格付けできそう。

でもタワーパーキングなら10年後の長期修繕計画はえらいことになっていそうですね。(販売時は当然低く抑えてくるし)

[127: 匿名さん]

タワーパーキングは時間かかるよ。一人当たり最大５分は必用。先に５人いれば出庫迄30分は覚悟しないといけない。

[128: 通りがかりさん]

神戸市の土地入札結果の完成イメージによく見ればタワーパーキングらしきものが東側棟とマルハチ側の間に…3機？ハイルーフ仕様対応になると1機辺りの収容台数減るから？
https://www.city.kobe.lg.jp/a80577/805027276660.html

[129: 匿名さん]

>>128 通りがかりさん
良く分かりませんが。
この図で見ると、塔屋間にある薄茶の建物は最初エレベーター塔と思っていましたが、これがタワーパーキングかも。
歩道に向かって車道らしきものが。

[130: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん
大規模板マンでタワー駐車場は待ち時間えらいことになりそう

[131: 匿名さん]

タワーパーキングですか…
機械式駐車場もそうですが、導入費は抑えめにしてデベの負担は少なく、後々の維持費で住人から回収するみたいなスキームですよね。

[132: 購入経験者さん]

かといって平面で土地確保するのも難しい話ですから多くのマンションの場合、機械式はやむを得ないとはおもいます。

[133: 通りがかりさん]

>>129 匿名さん
私も初めはエレベーターかなと思ったんですが、318戸ならエレベーター4台？
手前の東棟と西棟の間の白い部分に2台並列、薄茶の建物(タワーパーキングと予想)の右の三角の隙間に見える白い部分が南棟のエレベーター2台かなと想像しました。

> 歩道に向かって車道らしきものが。
そうなんですよね。黒い車のようなものもあるし、、、
ここを車の出入口とすると「必ず左折での入出庫」ならまだ許容範囲？
(→それでも今度はマルハチ出庫して交番方向へ左折する車が左折直後に出庫に要注意で渋滞しそうな気も、、)
ただ右折での入出庫は危険じゃないかなぁと考えてしまいます。
特に神戸市が名谷駅前再開発の一つにマルハチ前の交差点の混雑改善
・人待ちの駐停車(パティオ荷捌場～交差点付近)
→センタービル旧駐車場と新区役所裏スペースをロータリー化
・北側からのマルハチ駐車場への右折車の渋滞
→右折レーンをもう少し手前から拡大
を発表していますので、右折レーンに干渉しそうな位置は車の出入口にはどうかなと。人とか自転車ならOKかな。

[134: 通りがかりさん]

>>130 評判気になるさん
出庫時に自分の車がタワーの一番上にいた時のダメージは結構ありますよね
レジャー用ならまだしも通勤用の方はよく考えないといけないですね

[135: 通りがかりさん]

>>131 匿名さん
>後々の維持費で住人から回収するみたいなスキームですよね。

ですね！マンション探し中は物件価格や設備に目がいくし、
毎月のローン返済額に比べれば管理費・修繕積立金は初めの5年間はこんなものかなぁ程度になっていることが殆ど。
立派な設備の導入設置費は価格に反映済み。

で、5年後の長期修繕計画書の見直し時に修繕積立金が予定通りに大体5割くらい上がる
+やっぱりタワーや機械式駐車場etc…のメンテナンス費が高くなってるので今後は予定よりプラスαしないとヤバいですよって管理会社から理事会に報告くるんですよね。

すでにマンション購入された方で長期修繕計画書で大幅見直しなどの経験のある方はいらっしゃいますか？
特にタワーや機械駐車場のある物件について伺えればうれしいです。

[136: 匿名さん]

通勤等で車必須の方は、駅徒歩圏（15分以内）の戸建ての方が便利かもしれませんね。

[137: 匿名さん]

>>135 通りがかりさん

売出し中、ワコーレ須磨名谷ステーションマークス72.07㎡の3LDK 4,380万円
2009年7月築、1回目の大規模改修ずみ？で現在

管理費8,500円→@118/円㎡<巡回管理>
修繕積立金20,700円→@287円/㎡

66戸の小規模、タワーパーキング1機で、
築14年ですでに修繕積立金の単価がこれ位になるのは覚悟すべきかどうか？
タワーパーキング有りマンションでの永住は修繕積立金難で詰みそうで怖い…車乗らない人も皆でで負担ですから。

[138: マンコミュファンさん]

>>134 通りがかりさん
日常的に車を使う地域なので出庫順番待ちが長時間になるでしょうね

[139: マンション検討中さん]

名谷駅の近くに駐車場借りれるとこないし駐車場必須の方は白川台の戸建てとか友が丘の戸建ての方がいいかもしれませんね。
どうしても駅近のマンションじゃないと嫌なら抽選で当選祈るしかないですね。

[140: マンコミュファンさん]

徒歩10分ぐらいの宅地が空き地で月極駐車場になってたりもするけど、マンションからは遠いかなぁ

[141: 匿名さん]

>>137 匿名さん
ステーションマークス→タワーパーキング2台ありました。
エレベーターは流石に1機ですが、、、

[142: 匿名さん]

共用施設として屋上テラスがあるらしい。
西か東棟の北側なら夏場は野球場の花火がより綺麗に見られそうですね！
(地下鉄線路の上の橋からも見えますが、歩道だといかんせん狭いので)

[143: マンション検討中さん]

私は車いらないので駐車場の抽選の心配はないから価格だけが気になるかな。
でも駐車場少なすぎるし価格はかなり高くなるだろうしこのマンションそんなに売れない気もするけどどうなんでしょうね。

[144: 匿名さん]

昔の固定観念から、この地域は車が必要！となる人もいるかもしれませんが、
デベロッパーの立場から見たら現代ではそれほど車は必要ない立地、との判断なんでしょう。

[145: 匿名さん]

>>137 匿名さん
この頃のワコーレの修繕積立金は平米50円だったはずです。大手デベでも80円程度。入居当時は72平米だと3600円と思われます。
最初が安すぎて修繕積立金が全然足りなくなる物件が多いと聞きましたが、ここはその後適正に徴収しているみたいですね。

[146: 匿名さん]

たしかにここが新築5000万だとして車も維持し続けるなら、予算的には車なしJR沿線駅近の中古で探せちゃいますもんね

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
>大手デベでも80円程度。→隣のプラウドがそうですね。現在は@105円だったかと。(消えましたが直近のシーズンヴィラ物件から計算)

ステーションマークスは駅近だし価格も昨今の上昇を考えたら中古でもこれぐらいの値段なのかなあと思いましたが、修繕積立金の金額をみて諦めました。
今後の修繕費の高騰が怖すぎるし、車なしなら「使っていない自分達がなんで…」なんて気持ちが大きくなりそうで嫌ですし。(心狭い人間でごめんなさい)

にしてもステーションマークスが新築時@50円位設定だったなら、@290円近いのはデベさんあんまりじゃないですか？
新築時の計画書はワコーレに限らず、大抵は5年毎に1.5倍、2倍、2.5倍、3倍…のパターンで作られてるケースが大半かと思いますが、現実はまだ14年目なのに、6倍。。。
そりゃ将来の費用なんて誰もわからないですけど。新築時の修繕計画書って絵に描いた餅すぎる、、、

リビオもタワーパーキング採用？→下手するとタワーパーキング2機(40位×2)＋機械式30台弱の合わせ技になるかも。
価格は覚悟していますが、将来的に諸費用が大きくなりそうなマンションで怖いです。

[148: マンション検討中さん]

最低でも２ＬＤＫで５０００万～くらいですかね。
場所は確かに名谷駅すぐそこでパティオもあって真横にマルハチもあるから買い物は便利ですけど高額ですね。

[149: 名無しさん]

>>119 マンション検討中さん
プラウドはとても住みやすそうで羨ましいです。
保育園～小学生のお子さんが多いと感じますが、小児科はどこへ行かれているのでしょうか？

ここから歩いていける範囲にはないような、、、皆さん車で受診されてます？

[150: 口コミ知りたいさん]

>>149 名無しさん
てい小児科ならこのマンションから歩いて１０分くらいだと思いますよ。

[151: マンション検討中さん]

販売提携会社について質問です。
モデルルームでの担当者はオープン時は来場者が多いので3社の社員が混在して対応するんでしょうか？
複数の場合、監事会社はやっぱり一番上に記載されているところですか？

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん

混在していると思いますよ。
HP見る限りはカンパニートラストがメインな感じしますね。

[153: マンション検討中さん]

>>152 マンション検討中さん
お返事ありがとうございます。

オープン時は営業人数は多いんですが、構造や設備などの質問までしっかり答えられる人は少ない印象です。会社ごちゃ混ぜだったら担当の当たり外れも大きいんですかね？

やたらと「どの間取りがご希望ですか？この部屋なら月々◯円で～」なんて事ばかり。階や棟別の抜け感や陽当たりなど、パンフに載ってない事などを確認したいのに「今、責任者がいないので確認して後日に…」でも後日の予約取りづらいよね？ってガッカリする事が多いんです。

初日に担当者変更ってされた事ある方はいらっしゃいますか？

[154: 匿名さん]

>>153 マンション検討中さん
当たり外れは初期だろうが関係なく普通にあります。
でも普通はどの担当でもマンションの基礎のことは話せると思いますよ。
責任者関係なく各担当が答えれるはずですが、がっかりすることが多かったんですね相当担当運悪いんですね。

初日に担当変更する人なかなかいないと思いますよ。
レスに返信がないということはそういうことかと。

[155: 匿名さん]

駐車場少なすぎませんか？

[156: マンション検討中さん]

駐車場の設置率は37%ですね。
完全にデベロッパーの企画ミスです。
日鉄興和不動産って大丈夫ですか？
都心でしかマンションやってないんでしょうか。
管理収入が少ないので、
入居者が負担す？管理費高いでしょう。

[157: マンション検討中さん]

名谷駅近くに住んでますがこのマンション近辺駐車場なんて全然ないですね。
駐車場になりそうなとこもないし

[158: 匿名さん]

土地取得にお金がかかったから戸数増やして回収しないと採算合わないんですよ。
駐車場なんておまけレベルにしか考えてなさそう。

[159: マンション検討中さん]

この物件、アルコーブ狭すぎて玄関脇の左右の部屋の換気の時も気をつかいそう。(24h換気とはいえたまには窓くらい開けたいし)

特に西向きと東向きの棟の間隔もすごく狭い？
換気で窓開けたら、廊下の通りがかりの人の目も気になるけど、向かいの棟の部屋からの視線もきになるかも。。

[160: eマンションさん]

>>154 匿名さん
お返事ありがとうございます。担当運が…悪いかもですね。

なにせン千万円のお買物ですから、担当者との相性は結構その後の購買意欲に影響出ますし。

こちらの物件、立地は最高なんですよね。早く公式からの価格帯の情報がでるといいのですが。

[161: マンション検討中さん]

価格は確かに気になりますね。
私は２ＬＤＫの部屋を検討中ですが５０００万くらいになるのかな。
みなさんはどの部屋検討中ですか？

[162: 名無しさん]

>>159 マンション検討中さん
コスト考えて、どうしても３棟構成で造りたかったんでしょう。ただ土地の形がイビツなので、コの字で建てる事が出来ずこの形にしたんでしょうね。

[163: マンション検討中さん]

日鉄興和不動産の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」(東京都江東区)の検討スレに
下記の情報がありました。

https://www.h-fukui.com/news/3749.html

どうやらマンション管理委託先の日鉄コミュニティの元社員がおこした金銭管理での指示処分らしいです。(それもわりと直近で2度目！)

マンションの管理人さんは大変な仕事だと思うんですが(大規模でも小規模でもホントに色々な価値感の住人がいますし…)、金銭管理がズブズブなのは駄目でしょう！
そしてそれがこんな風に表沙汰になるまで管理できていない日鉄コミュニティに将来管理委託されるのはちょっと不安なんですが。。

[164: 検討板ユーザーさん]

>>163 マンション検討中さん
管理会社迄は見てなかった。マンコミでも評判悪い？
この給料では優秀な人は来ないなあ。

Indeedによると、株式会社日鉄コミュニティの平均年収は、不動産業務で約300万円、技術者で約592万円です。平均月給は、マンション管理員で約19.5万円、企画営業で約31.7万円です。?

[165: マンション検討中さん]

>>159 マンション検討中さん
クレヴィアシティ西神中央のセンターコート棟とイーストコート棟のような感じですかね。
ここのセンターコートの位置は発表になった時、
「えっ？そこに建てるの？」ってびっくりしましたけど、買っている人はいる訳で。やはり何事も駅近って強いんですね。

[166: 匿名さん]

>>156 マンション検討中さん
利用者が払う駐車場代だけでは通常の管理費も不足するでしょうから、入居者全員の月々の管理費・修繕積立金アップの要因になりますよね。(レンタカー3台分の年間契約費も発生するし)
あと、ZEH-Mで太陽光パネルが屋上にのるようなので、そのメンテナンス関係もプラス…省エネで快適かもしれませんが、その費用もしっかり負担してくださいよーって事ですね。

[167: マンション検討中さん]

>>161 マンション検討中さん
まだ全然絞り込めていません。

318戸÷15階建=21→板状マンション
→左右対称の重複パターンを省いたとしても、
15～16種類の部屋がありそう。。
広さは56平米でもいいんですが、玄関側が凸凹し過ぎで洋室1と2はどちらも使いづらそう。
65平米は3LDKではなく、2LDKなら良いのに、、、
さらに限定公開のIタイプ75平米は角部屋っぽいのに…残念すぎるetcと今のところ公開・限定ともにイマイチ状態です。

個人的に「高いお金を出しても先ずは住みやすい間取りがあるかどうか」が基準で検討しています。で見つかったら、現実(お金)とよぉ～く相談ですね（笑）

[168: 通りがかりさん]

3LDK 65m2 4LDK 80m2はほんとひどい。狭いにも程がある。
しかも間取り見たらやっぱり柱がすべての部屋に張り出してるし。
駐車場をここまで削って部屋まで狭いとは・・

まぁよくご検討ください。

[169: 口コミ知りたいさん]

駐車場が明らかに足りてなくないですか？
企画ミスですか？
せっかく良い場所なのに、台無しですね。

[170: マンション検討中さん]

駐車場必須の方はここはやめといたほうがいいってことですな

[171: ご近所さん]

近くのワコーレみたいに高層立駐にするんじゃないかな？

[172: 通りがかりさん]

タワーパーキングって機械式より時間かかる印象あるし、一台の為にあんな大きな機械動かすから電気代も凄くかかりそう。
毎月の管理費、将来の修繕積立金が爆上がりしそうですね。

[173: マンション検討中さん]

皆さんはここの階高はどれくらいになると思います？
または天井高は最低何センチなら許容範囲ですか？

一般的に1～5階部分の階高3m弱→天井高255㎝位、
6階以上で?10㎝で天井高245㎝程度だと思うのですが。
階高が低い=天井も低くなって、圧迫感が出てくるので↑以上低いのは嫌だなぁと思っているんです。

[174: eマンションさん]

この物件開発した担当者、まぁ会社なんだろうけど、地域のこと調べず作ったんだろーなー
駅が近いからみたいな

[175: 匿名さん]

駐車場率の少なさは神戸市の責任だろうな。
保育園とか賃貸と並んで、最初に駐車場は何パーセント以上と条件出しているはずです。

[176: 匿名さん]

名谷の需要はあるけど価格の折り合いとかで苦戦するんじゃないかな

[177: 匿名さん]

>>175 匿名さん
>>駐車場は何パーセント以上という条件
→その最低ラインをデベは採用したというところでしょうか。

だったらついでに一般人でも手の届く範囲の「分譲価格も坪○○万円以下」という条件も出しておいて欲しかったなぁ（笑）

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん
だったらついでに一般人でも手の届く範囲の「分譲価格も坪○○万円以下」という条件も出しておいて欲しかったなぁ（笑）
↑
入札不調になるだけ。

[179: マンション検討中さん]

まぁ駐車場の設置率は悪いし値段も高級だろうけど駅近だし売れるんじゃない
パティオも名谷駅もリニューアルで今より良くなるしね
トミーズのポテト買いに行くのも近いなぁ

[180: 検討板ユーザーさん]

駐車場少なすぎて驚愕でした！
周りで駐車場借りれるとことありますか？

[181: 匿名さん]

ここ駐車場当選しても待機が多ければ、公平性保つために数年後から少しずつ入れ換えていくと思う。駐車場絶対必要な人はいつ駐車場難民になるか分からないのが辛いところ。

[182: 匿名さん]

ここ駐車場当選しても待機が多ければ、公平性保つために数年後から少しずつ入れ換えていくと思う。駐車場絶対必要な人はいつ駐車場難民になるか分からないのが辛いところ。
↑
入れ替えなんてないよ。既得権益。

[183: マンション掲示板さん]

>>180 検討板ユーザーさん

ここから10分ほどのところに住んでますがないと周辺には思いますね
駐車場になりそうな土地もないですよ。
どうしても駐車場必須の方はここはやめたほうがいいかもですね

[184: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
駐車場の入れ換えは普通にあります

[185: マンション検討中さん]

車なんていらねーやろ
金食い虫やで
たぶんここは最低5000万やから車持って生活むりやから
駅近やし車手放そ

[186: 匿名さん]

駐車場が3割ちょいしか無いから、総会で駐車場の入れ換え決議出されたら、確実に反対するのは駐車場借りている人だけだろう。残り６割チョイの動き次第で通る可能性も充分考えられる。既得権益になるかな？

[187: 名無しさん]

>>186 匿名さん
残り６割チョイの動き次第…
確かに管理規約の変更が成立する可能性は0ではないですね。

ところで賃貸50戸分の票は誰が意思決定することになるんでしょうか？
賃貸住戸のオーナーは日鉄興和不動産？
だとしたら、50戸=50票？それとも50票=1票？

[188: 通りがかりさん]

２ＬＤＫで５０００万～ってほんま高すぎるでwww
戸建て買えるやんwww

[189: 匿名さん]

賃貸が50有りましたね。希望的観測で、駐車場は分譲のみ。これでも40%越えるくらいか。
なかなか厳しそうですね。

[190: マンコミュファンさん]

世帯年収800以下はここ買って車持つのは生活苦しくなるでー
将来的に駐車場入れ替えあるかなんてほぼないでしょ
そんなこと期待せんと車止めれなくても買えるうちに買っときや
マンション価格はまだまだあがる
5年たったら、駅3分にしてはここ悪くなかったな～ってなるで
そのときに中古狙っても価格あがってたら
余計買われへんで笑

[191: 検討板ユーザーさん]

>>190 マンコミュファンさん
総会の決議次第、甘い希望は持たん方が良いぞ、

[192: 口コミ知りたいさん]

どうなるかわからない未来のことを希望的観測考えてる人は買えないよ
最後の瞬間に大丈夫かな、、、
これで進めません。
割りきって買いましょう
駅近なので車はなくてもいい
車欲しいならここ以外のマンションか戸建て買いなさい
どうせ角の広くて高いお部屋だけつけますよ
あとは抽選です。これがおちです。
なんで50.60平米の部屋の人にわざわざ駐車場つけるんだよ
そんなもの広い部屋の人に優遇するでしょ、売る側からしたら

[193: 匿名さん]

総会決議だけで入れ替えできるかは微妙。

標準管理規約（総会の会議及び議事）
第４７条
７ 第３項第一号において、規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん
駐車場は総会の決議で有期に変更可能です

[195: 匿名さん]

どちらにしても駐車場の少なさに加え、周辺にも駐車場が無いなら、中古での資産価値はその分棄損されると思っていた方がいいね。入れ換えが無いのなら中古での購入は駐車場は実質借りることが出来ないので、車無しの人限定。入れ替え有ったら今度は不安定になるのでこれまた車無しの人限定の中古市場では苦しい条件のマンションになると思う。

[196: マンション検討中さん]

駐車場必須の方は戸建て買うなり他のマンションにするしかないね
ここの周辺には駐車場なんてないし駐車場になりそうな土地もないよ。
駐車場が少ないのはもう決定してるんだからしゃーないですやん
私は車持たないので駐車場の心配はいりませんが。

[197: eマンションさん]

まぁ販売が始まればわかることですからね
車必須だけど駐車場確保住戸買えない人はさっさとこのマンション諦めましょう。
どうせ割りきれないんだから
とゆうことは、車通勤で必須、世帯年収800以下の人は厳しいねこちらのマンションは
車通勤じゃなく車はあってもなくてもいい、世帯年収800万越えてるのでなんとかはなりまーす
って方は検討の余地あり
駅3分だけど体感なら2分ちょっとくらいな感じのスーパー好立地
ここまで立地よければ車置けないから中古市場で影響とかそんなレベルじゃない笑

[198: 匿名さん]

プラウドシティはベランダ側も部屋側もアウトポール。玄関の凹みも無い。１０年前より間取りを大幅に劣化させるってどうなの？

[199: 口コミ知りたいさん]

駐車場のことを考えたら、駅東側のルセフィールがとてもよく思えてきた。中古を探そうかな。

[200: 匿名さん]

Google map 見ても一目瞭然。　敷地が違う。
　こ　こ　 5036平米　318戸　63億7000万円
プラウド　17562平米. 438戸 35億3000万円
プラウドシティの平面駐車場に少し毛の生えた敷地に64億円使い、そこに318戸。狭くて駐車場スペースは取れない。建築費も暴騰しているから、色んなところで歪みが出てくる。

[201: 匿名さん]

>>200匿名さんのおっしゃる通りです。

プラウドは面積もここの3倍近く広く、落札価格もずっと安かったので、管理棟+住居3棟ゆっくりと建てられたし、自走式駐車場もつくれた。(←それでも設置率80%弱で当時も足りないと文句がでていましたし、現在も満車状態)

2012年夏に販売開始。サウスヴィラは抽選倍率7倍とかもあったはず。(2013年3月完売)

リビオは面積狭いのに、さらに保育所と賃貸50戸の条件がついているから現実的に駐車場もとれないし、間取りも削るしかないのは仕方がないですね。
今後の発表では設備もいろいろとグレードダウンされているかもしれません。

過去には戻れませんが、10年前は諸々の状況が良かったのですよ。

[202: 通りがかりさん]

>>198 匿名さん
プラウドの中古を待ちましょう。なかなか出ませんが、近頃は新築時の1.3～1.4倍の相場ぐらいですかね。

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202 通りがかりさん
プラウドシティは売りがほとんど出ないので、不動産会社に空きがでたらすぐ連絡してもらい、即決するくらいでないと買えませんよ。
市街地のマンションがとんでもない価格になっているので、かなり注目されてるみたいですね。分譲時の価格聞いたら、1番高い93平米で4890万、最安が67平米の2780万だったそうです。
今の中古相場も中央区よりかなり安いそうです。
ここの価格に引っ張られて高騰しなければ良いのですが。

[204: eマンションさん]

>>203 検討板ユーザーさん
ある程度引っ張られるに決まってるでしょ
隣で新築がでるのに価格あげずに売る人なんて一週間後には成約してほしいって人しかいません。
名谷付近で買いたい人断言します、
ここの名谷新築マンションの価格発表があるまえに付近の中古買うべきです。
価格発表されてからじゃ遅いです、相場上がります。
買うなら正式発表前までです。

[205: マンション検討中さん]

５月くらいに価格発表ですかねー。
ここ逃すと新築分譲マンション建つような土地名谷駅付近ないですよね。
楽しみぃぃぃヒャッホー！！

[206: 匿名さん]

営業は駐車場については聞かれなくてもキチンと説明しとかないと、後々揉める火種になりそう。
ほっといたら都合の悪いことはサーと流しておしまいだからね。

[207: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん

2024年3月下旬MR公開(予定)の案内が来ていましたが、MR公開時には価格は教えてくれないのでしょうか？

[208: マンション検討中さん]

プラウドは殆どが実需組で、たまに転勤などでの買換えで売り出されるぐらいですね。広告出ても大抵はすでに申込済みで、瞬殺ですね。(余程の高値でなければ価格交渉などする余地なしの売主の言い値)
一般の投資(賃貸)物件も少なく、実需組の2～3年の転勤で定期借家契約が多い印象です。

[209: 口コミ知りたいさん]

>>208 マンション検討中さん
プラウドでもどこでもいいんですよ
ここの新築が高いし、車置けないってゆうなら
他探したほうがいい
駐車場ありの中古で駅10分以内なら買いでしょ
どうせ値上がるんだから
それも買えず名谷でマンションがいいーってゆうなら
ここの低層階、50.60平米あたり我慢して買っときな
車はないかもしれないけど、駅の利便は沿線でピカイチよ

[210: 匿名さん]

ここの購入者はファミリーが多いと思う。そんな世帯が郊外の50や60平米の極狭間取りでは満足せんでしょう。しかも間取りが凸凹で有効面積はさらに狭い。子供がいる世帯は80平米とかの値段が高すぎるとパスするんじゃあないかな。
今分譲されるのが平面駐車場のプラウドシティなら当時の倍の価格でも無理しても欲しいが、リビオは各棟が異常に近過ぎるのが気になるし、タワーパーキングを建てる費用も分譲価格に含まれるし電気代、毎月のメンテナンスも必要。今一つ魅力に欠ける。
期待していただけにガッカリしている。

[211: マンション検討中さん]

>>210さんに同感です。
更にここは部屋1、2ともエアコン室外機を置くだけでアルコーブは一杯になるかと。
メインは3LDKでファミリー層向けと考えると、アルコーブに三輪車とか外で使う細々とした物が出てくる可能性が高い。

そもそも「アルコーブなどの共用部分に物は置かない」というマンション規約違反！の建前はともかく、
アルコーブに余裕があるマンションであれば個人的には三輪車とか子供用品は「お互い様」「子育て中はいちいち仕舞うの大変よね」と広い心で受け止められる事もあるのですが、
あんまり狭いところにはみ出てくると、苦情→注意張出し→聞かない人は聞かない→ギスギスってなりそう。賃貸組もいますし。

>>209さんには「なら買わなければいいじゃん！」と言われるのを承知での愚痴です。
ホント、数年ぶりの駅近、大規模ということで期待してたんですよ。

[212: 匿名さん]

物件見てたら有りますよね。
無理してでも欲しいと思うのと、この値段ならパスしとこと思うの。
ここは価格次第という雰囲気ですが、かなり高いという予想が多いので、中立の立場で価格発表待ちたい。

[213: マンション検討中さん]

まぁ色々言われてますが私は購入検討してるのでとても楽しみにしておりますよ。
ただ価格がどんだけ高くなるかですね

[214: 検討板ユーザーさん]

駐車場少なすぎですよね？
当たらなかったらどうなるんですか？

[215: 口コミ知りたいさん]

>>214 検討板ユーザーさん
コジマの駐車場を夜間使えるようにしたら良い。

[216: マンション検討中さん]

駐車場はもうどうしようもないんだから諦めるしかないよ
車必須の方はここ以外探したほうがええですよ

[217: 匿名さん]

>>215 口コミ知りたいさん
車を使わない日でも毎朝出さないといけませんね

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
駐車料金払えば出さなくても良いようにすれば。割引料金設定してもらって。

[219: 匿名さん]

駐車場少ないのは神戸市のスマートタウン構想の影響だろう。駅近の住民は鉄道利用で、車が必要な人は少し離れた一戸建てを促進するためだろう。そうすれば一戸建ての需要も増え空き家問題も少しは解決する。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
>少し離れた一戸建てを促進
そうですね。
70坪位の古い戸建てが、ある日突然取り壊されたかと思ったら、2軒の建売住宅(駐車場2台付)になっていますね。