リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: マンション検討中さん]

駐車場のスペースが50戸の賃貸で消えたとか？

[122: 匿名さん]

全ては土地取得価格のせいでしょうかね。
土地を市街地並みの価格で買ってしまったから、駐車場も市街地並みの設置率にしないと赤字になってしまうんでしょう。

[123: 匿名さん]

>>116さんのように「周囲に月極ないのに駐車場当たらなかったらどうしたらいいの？」という問合せは相当入っているでしょうからデベも想定問答集は作っているかと。HPの謳い文句どおりにいくと、
①駅近>車の必要性→名谷駅前開発の利便性をご披露(良くも悪くも神戸市の肝入りですから！)
②高齢住替え希望も多く、これを機に車を手放す方も多いんです！(幅広い世帯での競争率をアピール)
③必要時はカーシェア3台→車や駐車場代にかかるお金を家族の為の他のことに使えますよ！

ぷらす個人的に、それで納得しない方対策に
④一部住戸に駐車場優先権！
勿論「一部住戸」はとっても高いお部屋で（笑）
ワコーレのように駐車場の所有権付き？はないと思うので、「駐車場ないとダメ？だったらこちらの(お高い)部屋なら優先権ありますよ？買われます？」
「買わない？でしたら抽選に参加して頂くしかないですねー」
これだと買う人(買える人)は買うでしょうし、万が一それで高価格部屋が売れれば、MRで目立ってアピールになるし(MRの住戸マップの横につけられる印とか花って何気に早く申込しなくちゃ無くなるって焦って判断鈍らせられる瞬間があるんですよね、、、)

ただ一期一次住戸には出さず、MR来場者の反応や購入資力はあるが車がダメだからやめるというケースがどれぐらいかをリサーチして2期あたりに対象住戸を回してくるとかもありそう

[124: 匿名さん]

機械式駐車場について質問です。
ここの駐車場=機械式ですよね？
EV充電3台と荷捌2台は平面、カーシェアは機械式で運用と仮定し、
119-5=残りの114台の機械式の設置スペースはデベはどこにとるつもりと思いますか？
一番大きな機械式って上部3台下部2台の5台パターンしか知らないんですが、114÷5=23機分のスペースと其々の入出庫時の動線って、、、
HPの建物図(西ベランダ:消防署、南:マルハチ、東:ワコーレ)でスペースが取れそうなのは東棟の前ぐらいに見えます。そこに23機分とれます？図は予定とはいえ、今後劇的に変わるなんてことはないと思うので。
車の出入口はマルハチ側の神戸市の旧駐車場入口と聞きました。

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
タワーパーキングの可能性有りませんか？
57台x２とかの。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さんもそう思われますか？
やっぱり解決策はタワーパーキングなんでしょうね（涙）
素人なりに必死に114台分のスペース探したんですけど。。
東棟がワコーレ側道路から結構スペースをとっている
→背中合わせの西棟は消防署との境界線ぎりぎりにまで寄っている図なので、ここに機械式はむりそうですし、南もマルハチ側へ寄ってるし。
それに上部3台までとはいえ、
通常好まれる東向きベランダ住戸の前にずらっと駐車場とこんにちは♪は価格付けにマイナスでしょうし。
タワーパーキングを北西の角に建てれば、(マルハチ側の駐車場入口からそのまま直進して入出庫)住戸の視界への影響も少ないのでそこそこの価格付けできそう。

でもタワーパーキングなら10年後の長期修繕計画はえらいことになっていそうですね。(販売時は当然低く抑えてくるし)

[127: 匿名さん]

タワーパーキングは時間かかるよ。一人当たり最大５分は必用。先に５人いれば出庫迄30分は覚悟しないといけない。

[128: 通りがかりさん]

神戸市の土地入札結果の完成イメージによく見ればタワーパーキングらしきものが東側棟とマルハチ側の間に…3機？ハイルーフ仕様対応になると1機辺りの収容台数減るから？
https://www.city.kobe.lg.jp/a80577/805027276660.html

[129: 匿名さん]

>>128 通りがかりさん
良く分かりませんが。
この図で見ると、塔屋間にある薄茶の建物は最初エレベーター塔と思っていましたが、これがタワーパーキングかも。
歩道に向かって車道らしきものが。

[130: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん
大規模板マンでタワー駐車場は待ち時間えらいことになりそう

[131: 匿名さん]

タワーパーキングですか…
機械式駐車場もそうですが、導入費は抑えめにしてデベの負担は少なく、後々の維持費で住人から回収するみたいなスキームですよね。

[132: 購入経験者さん]

かといって平面で土地確保するのも難しい話ですから多くのマンションの場合、機械式はやむを得ないとはおもいます。

[133: 通りがかりさん]

>>129 匿名さん
私も初めはエレベーターかなと思ったんですが、318戸ならエレベーター4台？
手前の東棟と西棟の間の白い部分に2台並列、薄茶の建物(タワーパーキングと予想)の右の三角の隙間に見える白い部分が南棟のエレベーター2台かなと想像しました。

> 歩道に向かって車道らしきものが。
そうなんですよね。黒い車のようなものもあるし、、、
ここを車の出入口とすると「必ず左折での入出庫」ならまだ許容範囲？
(→それでも今度はマルハチ出庫して交番方向へ左折する車が左折直後に出庫に要注意で渋滞しそうな気も、、)
ただ右折での入出庫は危険じゃないかなぁと考えてしまいます。
特に神戸市が名谷駅前再開発の一つにマルハチ前の交差点の混雑改善
・人待ちの駐停車(パティオ荷捌場～交差点付近)
→センタービル旧駐車場と新区役所裏スペースをロータリー化
・北側からのマルハチ駐車場への右折車の渋滞
→右折レーンをもう少し手前から拡大
を発表していますので、右折レーンに干渉しそうな位置は車の出入口にはどうかなと。人とか自転車ならOKかな。

[134: 通りがかりさん]

>>130 評判気になるさん
出庫時に自分の車がタワーの一番上にいた時のダメージは結構ありますよね
レジャー用ならまだしも通勤用の方はよく考えないといけないですね

[135: 通りがかりさん]

>>131 匿名さん
>後々の維持費で住人から回収するみたいなスキームですよね。

ですね！マンション探し中は物件価格や設備に目がいくし、
毎月のローン返済額に比べれば管理費・修繕積立金は初めの5年間はこんなものかなぁ程度になっていることが殆ど。
立派な設備の導入設置費は価格に反映済み。

で、5年後の長期修繕計画書の見直し時に修繕積立金が予定通りに大体5割くらい上がる
+やっぱりタワーや機械式駐車場etc…のメンテナンス費が高くなってるので今後は予定よりプラスαしないとヤバいですよって管理会社から理事会に報告くるんですよね。

すでにマンション購入された方で長期修繕計画書で大幅見直しなどの経験のある方はいらっしゃいますか？
特にタワーや機械駐車場のある物件について伺えればうれしいです。

[136: 匿名さん]

通勤等で車必須の方は、駅徒歩圏（15分以内）の戸建ての方が便利かもしれませんね。

[137: 匿名さん]

>>135 通りがかりさん

売出し中、ワコーレ須磨名谷ステーションマークス72.07㎡の3LDK 4,380万円
2009年7月築、1回目の大規模改修ずみ？で現在

管理費8,500円→@118/円㎡<巡回管理>
修繕積立金20,700円→@287円/㎡

66戸の小規模、タワーパーキング1機で、
築14年ですでに修繕積立金の単価がこれ位になるのは覚悟すべきかどうか？
タワーパーキング有りマンションでの永住は修繕積立金難で詰みそうで怖い…車乗らない人も皆でで負担ですから。

[138: マンコミュファンさん]

>>134 通りがかりさん
日常的に車を使う地域なので出庫順番待ちが長時間になるでしょうね

[139: マンション検討中さん]

名谷駅の近くに駐車場借りれるとこないし駐車場必須の方は白川台の戸建てとか友が丘の戸建ての方がいいかもしれませんね。
どうしても駅近のマンションじゃないと嫌なら抽選で当選祈るしかないですね。

[140: マンコミュファンさん]

徒歩10分ぐらいの宅地が空き地で月極駐車場になってたりもするけど、マンションからは遠いかなぁ

[141: 匿名さん]

>>137 匿名さん
ステーションマークス→タワーパーキング2台ありました。
エレベーターは流石に1機ですが、、、

[142: 匿名さん]

共用施設として屋上テラスがあるらしい。
西か東棟の北側なら夏場は野球場の花火がより綺麗に見られそうですね！
(地下鉄線路の上の橋からも見えますが、歩道だといかんせん狭いので)

[143: マンション検討中さん]

私は車いらないので駐車場の抽選の心配はないから価格だけが気になるかな。
でも駐車場少なすぎるし価格はかなり高くなるだろうしこのマンションそんなに売れない気もするけどどうなんでしょうね。

[144: 匿名さん]

昔の固定観念から、この地域は車が必要！となる人もいるかもしれませんが、
デベロッパーの立場から見たら現代ではそれほど車は必要ない立地、との判断なんでしょう。

[145: 匿名さん]

>>137 匿名さん
この頃のワコーレの修繕積立金は平米50円だったはずです。大手デベでも80円程度。入居当時は72平米だと3600円と思われます。
最初が安すぎて修繕積立金が全然足りなくなる物件が多いと聞きましたが、ここはその後適正に徴収しているみたいですね。

[146: 匿名さん]

たしかにここが新築5000万だとして車も維持し続けるなら、予算的には車なしJR沿線駅近の中古で探せちゃいますもんね

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
>大手デベでも80円程度。→隣のプラウドがそうですね。現在は@105円だったかと。(消えましたが直近のシーズンヴィラ物件から計算)

ステーションマークスは駅近だし価格も昨今の上昇を考えたら中古でもこれぐらいの値段なのかなあと思いましたが、修繕積立金の金額をみて諦めました。
今後の修繕費の高騰が怖すぎるし、車なしなら「使っていない自分達がなんで…」なんて気持ちが大きくなりそうで嫌ですし。(心狭い人間でごめんなさい)

にしてもステーションマークスが新築時@50円位設定だったなら、@290円近いのはデベさんあんまりじゃないですか？
新築時の計画書はワコーレに限らず、大抵は5年毎に1.5倍、2倍、2.5倍、3倍…のパターンで作られてるケースが大半かと思いますが、現実はまだ14年目なのに、6倍。。。
そりゃ将来の費用なんて誰もわからないですけど。新築時の修繕計画書って絵に描いた餅すぎる、、、

リビオもタワーパーキング採用？→下手するとタワーパーキング2機(40位×2)＋機械式30台弱の合わせ技になるかも。
価格は覚悟していますが、将来的に諸費用が大きくなりそうなマンションで怖いです。

[148: マンション検討中さん]

最低でも２ＬＤＫで５０００万～くらいですかね。
場所は確かに名谷駅すぐそこでパティオもあって真横にマルハチもあるから買い物は便利ですけど高額ですね。

[149: 名無しさん]

>>119 マンション検討中さん
プラウドはとても住みやすそうで羨ましいです。
保育園～小学生のお子さんが多いと感じますが、小児科はどこへ行かれているのでしょうか？

ここから歩いていける範囲にはないような、、、皆さん車で受診されてます？

[150: 口コミ知りたいさん]

>>149 名無しさん
てい小児科ならこのマンションから歩いて１０分くらいだと思いますよ。

[151: マンション検討中さん]

販売提携会社について質問です。
モデルルームでの担当者はオープン時は来場者が多いので3社の社員が混在して対応するんでしょうか？
複数の場合、監事会社はやっぱり一番上に記載されているところですか？

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん

混在していると思いますよ。
HP見る限りはカンパニートラストがメインな感じしますね。

[153: マンション検討中さん]

>>152 マンション検討中さん
お返事ありがとうございます。

オープン時は営業人数は多いんですが、構造や設備などの質問までしっかり答えられる人は少ない印象です。会社ごちゃ混ぜだったら担当の当たり外れも大きいんですかね？

やたらと「どの間取りがご希望ですか？この部屋なら月々◯円で～」なんて事ばかり。階や棟別の抜け感や陽当たりなど、パンフに載ってない事などを確認したいのに「今、責任者がいないので確認して後日に…」でも後日の予約取りづらいよね？ってガッカリする事が多いんです。

初日に担当者変更ってされた事ある方はいらっしゃいますか？

[154: 匿名さん]

>>153 マンション検討中さん
当たり外れは初期だろうが関係なく普通にあります。
でも普通はどの担当でもマンションの基礎のことは話せると思いますよ。
責任者関係なく各担当が答えれるはずですが、がっかりすることが多かったんですね相当担当運悪いんですね。

初日に担当変更する人なかなかいないと思いますよ。
レスに返信がないということはそういうことかと。

[155: 匿名さん]

駐車場少なすぎませんか？

[156: マンション検討中さん]

駐車場の設置率は37%ですね。
完全にデベロッパーの企画ミスです。
日鉄興和不動産って大丈夫ですか？
都心でしかマンションやってないんでしょうか。
管理収入が少ないので、
入居者が負担す？管理費高いでしょう。

[157: マンション検討中さん]

名谷駅近くに住んでますがこのマンション近辺駐車場なんて全然ないですね。
駐車場になりそうなとこもないし

[158: 匿名さん]

土地取得にお金がかかったから戸数増やして回収しないと採算合わないんですよ。
駐車場なんておまけレベルにしか考えてなさそう。

[159: マンション検討中さん]

この物件、アルコーブ狭すぎて玄関脇の左右の部屋の換気の時も気をつかいそう。(24h換気とはいえたまには窓くらい開けたいし)

特に西向きと東向きの棟の間隔もすごく狭い？
換気で窓開けたら、廊下の通りがかりの人の目も気になるけど、向かいの棟の部屋からの視線もきになるかも。。

[160: eマンションさん]

>>154 匿名さん
お返事ありがとうございます。担当運が…悪いかもですね。

なにせン千万円のお買物ですから、担当者との相性は結構その後の購買意欲に影響出ますし。

こちらの物件、立地は最高なんですよね。早く公式からの価格帯の情報がでるといいのですが。

[161: マンション検討中さん]

価格は確かに気になりますね。
私は２ＬＤＫの部屋を検討中ですが５０００万くらいになるのかな。
みなさんはどの部屋検討中ですか？

[162: 名無しさん]

>>159 マンション検討中さん
コスト考えて、どうしても３棟構成で造りたかったんでしょう。ただ土地の形がイビツなので、コの字で建てる事が出来ずこの形にしたんでしょうね。

[163: マンション検討中さん]

日鉄興和不動産の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」(東京都江東区)の検討スレに
下記の情報がありました。

https://www.h-fukui.com/news/3749.html

どうやらマンション管理委託先の日鉄コミュニティの元社員がおこした金銭管理での指示処分らしいです。(それもわりと直近で2度目！)

マンションの管理人さんは大変な仕事だと思うんですが(大規模でも小規模でもホントに色々な価値感の住人がいますし…)、金銭管理がズブズブなのは駄目でしょう！
そしてそれがこんな風に表沙汰になるまで管理できていない日鉄コミュニティに将来管理委託されるのはちょっと不安なんですが。。

[164: 検討板ユーザーさん]

>>163 マンション検討中さん
管理会社迄は見てなかった。マンコミでも評判悪い？
この給料では優秀な人は来ないなあ。

Indeedによると、株式会社日鉄コミュニティの平均年収は、不動産業務で約300万円、技術者で約592万円です。平均月給は、マンション管理員で約19.5万円、企画営業で約31.7万円です。?

[165: マンション検討中さん]

>>159 マンション検討中さん
クレヴィアシティ西神中央のセンターコート棟とイーストコート棟のような感じですかね。
ここのセンターコートの位置は発表になった時、
「えっ？そこに建てるの？」ってびっくりしましたけど、買っている人はいる訳で。やはり何事も駅近って強いんですね。

[166: 匿名さん]

>>156 マンション検討中さん
利用者が払う駐車場代だけでは通常の管理費も不足するでしょうから、入居者全員の月々の管理費・修繕積立金アップの要因になりますよね。(レンタカー3台分の年間契約費も発生するし)
あと、ZEH-Mで太陽光パネルが屋上にのるようなので、そのメンテナンス関係もプラス…省エネで快適かもしれませんが、その費用もしっかり負担してくださいよーって事ですね。

[167: マンション検討中さん]

>>161 マンション検討中さん
まだ全然絞り込めていません。

318戸÷15階建=21→板状マンション
→左右対称の重複パターンを省いたとしても、
15～16種類の部屋がありそう。。
広さは56平米でもいいんですが、玄関側が凸凹し過ぎで洋室1と2はどちらも使いづらそう。
65平米は3LDKではなく、2LDKなら良いのに、、、
さらに限定公開のIタイプ75平米は角部屋っぽいのに…残念すぎるetcと今のところ公開・限定ともにイマイチ状態です。

個人的に「高いお金を出しても先ずは住みやすい間取りがあるかどうか」が基準で検討しています。で見つかったら、現実(お金)とよぉ～く相談ですね（笑）

[168: 通りがかりさん]

3LDK 65m2 4LDK 80m2はほんとひどい。狭いにも程がある。
しかも間取り見たらやっぱり柱がすべての部屋に張り出してるし。
駐車場をここまで削って部屋まで狭いとは・・

まぁよくご検討ください。

[169: 口コミ知りたいさん]

駐車場が明らかに足りてなくないですか？
企画ミスですか？
せっかく良い場所なのに、台無しですね。

[170: マンション検討中さん]

駐車場必須の方はここはやめといたほうがいいってことですな