リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

商業施設がリニューアルされる事だし、大規模マンションで駅近だし価格次第かな。
中央区等は高騰し過ぎて検討の対象になる新築マンションが殆どない。あっても価格通りと言うか。

[2: マンション検討中さん]

土地の取得価格が高いから、いい値段しそう

[3: 匿名さん]

パティオにも近く買い物も便利で悪くないと思いますが、賃貸住戸が混ざっているのはどうなんでしょうか…

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん
転勤族や、社宅にも需要有ると思うから、賃貸投資目的での購入を減らすためじゃあないかな。投資が入ると抽選倍率が上がったり、抽選部屋が増えるので実需で買う人には迷惑な話。

[5: 名無しさん]

このエリアを知らないデベが圧倒的な入札金額で落とし、駐車場設置率35%という始末。この物件楽しみにしてたのに残念でしかありません。

[6: 匿名さん]

デベがその価値あると判断したから入札したんでしょ。
駅前だけで生活完結するし、車いらない気もするけど

[7: マンション検討中さん]

検討者です。
車の設置率がこんなに低いことに驚きです。
他の駅前物件もこの程度の設置率なのでしょうか？

[8: 検討板ユーザーさん]

>>7 マンション検討中さん
以前は最低でも５0%以上有りましたが、今は30%の物件が増えてきましたよ。

[9: マンション検討中さん]

近くの消防署のサイレンの音やどちらの方角向きの住居なのかが気になります。

[10: 匿名さん]

>>4 匿名さん
賃貸住戸50戸＋保育所を入れることが入札の際の条件。
それとここ賃貸投資で収支が合うような分譲価格じゃないよ。

[11: 匿名さん]

分譲は3LDK以上の場合、5000万円超えばかりですかね。

[12: 匿名さん]

65㎡で5,000万円オーバーでしょうね。

[13: 匿名さん]

土地の入札額約64億円を戸数318で単純に割っただけでも、1戸あたり約2000万円の負担。
これに土地の整備費用、マンション本体、ディベロッパーの利益を乗せようのすると？
高級マンションになるのは間違いないですね。

[14: 匿名さん]

プラウドシティは物凄く安かったのに。

[15: 匿名さん]

プラウドシティは土地取得価格からして安すぎた。。
今はリノベーション神戸の効果もあって名谷の資産価値は上がっていると思います。

[16: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん

神戸東側の駅近ファミリー物件は7000万以上はする時代ですからね　
そうなると名谷あたり価格的に人気でそう

[17: 匿名さん]

プラウドシティの2倍くらいの価格と思っていた方が良さそうですね。残念。

[18: 匿名さん]

そしてプラウドシティの中古も引っ張られて高くなると。

[19: 匿名さん]

>>17 匿名さん
2倍より高いそうですよ。

[20: 匿名さん]

>>15 匿名さん
名谷の資産価値が上がっているのではなく
建設費高騰と資金余りデベロッパーによる入札の結果でしょう。
リノベーション神戸で資産価値が上がっているなら、ここより圧倒的に安い
西神中央はなぜ販売苦戦しているのか？

[21: 匿名さん]

今は利便性重視のご家庭が多くなった印象です
尼崎や阪神沿線も最近は少々高くても売れていく
西神は駅周辺の住環境としては良好ですが、やはり中心部までまあまあ遠いので行動範囲が狭まると言いますか、かつてほどの人気はないかなという気はしますね

[22: マンション掲示板さん]

>>20 匿名さん
西神は住環境は良いものの、単純に三宮から遠すぎだからでは？
名谷は西神より三宮に近く、新長田でのJRの乗り換えもしやすいため、もともとポテンシャルのある地域

[23: 匿名さん]

そう思います
名谷のほうが場所的に行動範囲は広がりそうですし今どきの需要はあるかと思います

[24: 匿名さん]

名谷のメリット
・駅前で生活が完結できる
（大丸、パティオ、図書館、区役所支所、銀行、神戸医療センター。塾や習い事の場所も多い）
・歩道がきちんと整備されていて街にゆとりがある。（三宮に近いエリアは道が狭く、雑多な場所が多い）
・三宮まで20分と遠くはない。新神戸も一本で行けるため、出張にも便利。

デメリット
・このマンションは関係ないが、駅から離れるほど坂がきつくなる。
・市営住宅、県営住宅があり、低所得者が一定数いる。

[25: 匿名さん]

団地は市営、県営住宅、URだけでなく、
マンションのように分譲されているものもあるので住人の層も色々。

[26: 通りがかりさん]

>>13 匿名さん
本当に64億円ですか？
ここの敷地が5036平米。
64億円で入札したのなら、坪420万円になりますが。
ちなみにプラウドシティの入札は坪62万円です。

[27: 匿名さん]

>>26 通りがかりさん
神戸市のHPに落札額の記載がありますよ
https://www.city.kobe.lg.jp/a80577/805027276660.html

[28: 通りがかりさん]

２６です。入札額調べたら簡単に出てきました。
落札額　6,374,401,477円
異常な入札額でちょっと信じられません。
庶民では買えない高級マンション確定ですね。
郊外なら安いだろうと、昨今のマンション相場を甘く見ていました。

[29: マンション検討中さん]

金ないのに新築とはおこがましいよ
名谷団地でも買いましょう

[30: 匿名さん]

ここの価格と設備に依るが、プラウドシティからの買い換えがかなり出てきそうですね。築１０年で買い換えるには絶好のタイミング。

[31: 口コミ知りたいさん]

>>30 匿名さん

買い換えるにはそれなりに追加料金がいりそうですね
名谷で60億の土地はさすがに高すぎな気がします

[32: 匿名さん]

マンションだったら良い値で売れるので可能性ありそうだけど、一戸建てからだと厳しそうですね。

[33: マンション検討中さん]

資料請求のページで予算を選ぶ項目を見ると、最低が～4,500万円で、以降～5,000万円、～5,500万円と1億円まで500万円刻みで続く。
つまりこの間を予算として考える層でないとお呼びではないということ。
これは比較的駅に近い戸建群と同じ水準。
マンション価格の高騰恐ろしや。。

[34: マンション検討中さん]

ちなみに戸建は駅から徒歩15分程度で4,500～5,000万円。
更に駅近の10分前後エリアは土地が中々出ないが、5,000～8,000万円（バブル期に建てた家は1億円）と不動産屋から聞いた。

[35: 匿名さん]

心配せんでも庶民には買えない価格のマンションになるだろう
買えても60平米台、、狭いよ？
関西圏全体でマンションの高騰はエグいしこれからも止まらない
名谷やからって関係ない
それでも駅3分利便抜群、電車、車の交通便も悪くない
間違いなく神戸市内超目玉物件なるやろな
でも見学にいって価格見てびっくり、買えない、帰ります。
のお客さんで溢れかえるのでは？笑

[36: マンション検討中さん]

5000万ぐらいならありかなあ
6000万以上出すなら灘・東灘区の中古に届きそうになってくるのでそっちでしょうね

[37: 匿名さん]

この価格帯だと垂水のプラウドタワーも視野に入ってくる。向こうはjrというのは強い。
それともここ以上に、とんでもない価格になるんだろうか。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
プラウドタワーは2026年3月竣工予定なのでほぼ同時期になりそうです。
あちらは抽選必至と思われますが。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
販売価格高すぎて抽選にはならんよ。

[40: マンション検討中さん]

神戸市長は「タワマンは将来廃墟になる」と三宮でのタワマンは規制したのに、垂水には建設を認許する矛盾。
いずれにしてもタワマンよりも普通のマンションの方が、将来の大規模修繕は安心かな。

[41: 匿名さん]

比較したいけれど、プラウドタワーの価格はいつ頃出るんでしょうか？

[42: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
三宮以外なら規制はないよ。元町まで広げると高さ規制。
それ以外は需要が無いから建たないだけだよ。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
プラウドタワー明石を忘れたの？
投資対象にもなるから抽選だよ

[44: 匿名さん]

同時期発売なら両方回らないと。

[45: 匿名さん]

締切が同時期になったら選ぶの難しいね。
一応垂水は抽選アリ前提。名谷は価格からして先着順の認識でいけるかな。垂水が先に結果分かったら選びやすいんだが。

[46: 名無しさん]

このマンションの小学校区は西落合小学校になるかと思いますが雰囲気などどうでしょうか？
また隣の竜が台小学校が小規模学校で人数を増やす必要があるようですが、このマンションの校区がそちらへ変更になるなどありえるでしょうか？

[47: 匿名さん]

名谷と垂水だったらエリアとしてはどちらが人気なんだろう。
駅周辺の利便性、街並みでいえば名谷。
電車による広域への利便性や雑多感は垂水かな。

[48: マンション検討中さん]

>>47 匿名さん
垂水は周辺も含めた一体型の再開発だから完成しないと利便性の比較は難しいと思います。　
さらに向こうはアウトレットモールも建て替えて一新だから若い世帯の人気は垂水かなと思っています。

[49: 匿名さん]

個人的には垂水の雰囲気は明石と似ていて苦手

[50: 匿名さん]

その辺は年齢層や好みで変わって来ますね。
でも価格が競合したら最終的にJR快速か地下鉄山手線の路線差で選ぶ人も多いでしょうね。