リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ神戸名谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
リビオシティ神戸名谷

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
私も思いました。玄関を凹まして住居スペースを削っている間取りは初めて見ました。柱も食い込んでいるし、コストダウンのためとしか思えません。二重壁で部屋も壁毎に数センチ狭くなるし。
土地に金掛けすぎて建築費をケチっているのでしょうか？

[102: マンション検討中さん]

>>101 匿名さん
> 土地に金掛けすぎて建築費をケチっているのでしょうか？

そうだと思います！ケチるというよりはいろんなところを削らないと儲けがないので必死って感じでしょうかね。

それにしてもお値段はともかく、80平米タイプでも7畳の部屋がないってどうなんでしょう？
リフォームして2部屋くっつければ広くできますよ、もしくは契約時4LDK→3LDKへ変更して広くなんて事が選べるのかもしれませんが、一番広い6畳部屋も実際は柱のくいこみでもっと狭くなるし、80平米でこれ？という印象です。

さらに公開されている全室のベランダにスロップシンクが見あたりません。省略されててこの後の図面で出てくるなんてことあるんでしょうか？
スロップシンクなしでも生活できないなんてことはありませんが、賃貸ならともかく、このお値段の分譲でないって明らかにコストカット見え見えですよね。部品代というより給排水管のスペースや設計のコストカットでしょうけど。

この分だと浄化槽設備の必須なディスポーザーも無理そうですね。

[103: マンション検討中さん]

102です。
すみません、7畳の部屋が無い！は言い過ぎでした。
ぎり80平米で4LDKをつくろうとすればこの間取りにもなりますよね。

[104: 匿名さん]

以前は郊外は安さと広さを求められたんですがね。部屋の広さだけでなく、収納が絶望的ですね。
４LDKで気になったのはリビングも完全なアウトポールではなく、L字方ベランダ幅も1.5mか1.6mしか無い。容積率不算入の2mは欲しかった。さらにL字の横側は幅0.9m位で避難ハッチとサービスバルコニー。
建築費を浮かすためにかなり努力していますね。
でもディスポーザーは付けると思いますよ。床暖房は56平米の部屋でもDとLに設置していますから食洗機と合わせて、この３つはモデルルームでアピール出来ます。
価格共々、この辺はモデルルームのお楽しみですね。

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
> この３つはモデルルームでアピール出来ます。

そうですよね！ありがとうございます。
実家がこちらに近く、そろそろ親も高齢者に近づき近くにいてやりたいなと、、、

子供も独立予定、コロナでリモートワーク可能になったので、
ここの再開発が発表になった時から住替先として期待大！だったのでその分粗が気になってしまうのかもしれません。
詳細発表まで、楽しみに待ちます。

[106: 匿名さん]

価格帯がまだ分かりませんが、ギリギリまで公開を引っ張るパターンですかね。

[107: マンション検討中さん]

まぁ高級マンションになるだろうし安くて5000万とかですかね
駅近じゃなくて良かったら新築戸建買える価格ですね…

[108: 匿名さん]

どなたかご存知であれば、教えてください。
ここは「低炭素住宅」とのことですが、「長期優良住宅」が追加or重複の認定？はありえないんでしょうか？

違いを検索してみたら、固定資産税の1/2減額期間が低炭素住宅→3年、長期優良→5年。
断熱やエコ設備の光熱費軽減効果で長期優良とどのぐらいの差が見込める？
2年分とはいえ確実に減額してもらえる長期優良の方がうれしいのですが…

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
長期優良住宅と認定されるためには「耐震等級2以上であること」が条件。
減税額 ＜ 耐震等級UPのコストなんでしょう。
例えば10万円減税する為に100万販売価格が上がっても納得します？

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん
長期優良住宅のマンションなんて聞いたことないです（調べたらあるかもですが…）。
大手ハウスメーカーの戸建てでは聞きますが、RC造のマンションでやると相当コストかかると思いますよ。

[111: 匿名さん]

名谷だと地盤固いから耐震等級２はオーバースペックだと思う。建築コスト考えても１で十分。

[112: 匿名さん]

>>109、>>110、>>111の皆さん、早速のご回答ありがとうございます！

RCマンションで長期優良は殆どなく、耐震等級1が通常との事、安心しました。
特に名谷は地盤がしっかりしているとの情報はとても参考になりました。

> 例えば10万円減税する為に100万販売価格が上がっても納得します？
いえ、困ります！「長期優良、耐震等級2」なんて言い出しておきながら、文句タラタラ言うと思います！ただでさえ価格高そうなのに(汗)

初心者(←というかマンション購入初めて)な質問にお答え頂き、皆様ありがとうございました。

[113: 匿名さん]

名谷は山を切り開いたエリアなので地盤が強く、隣の総合運動公園や妙法寺と比べて高い位置にあるので水害の心配もないです

[114: 匿名さん]

HPが更新されましたね。
ZEH-M取得予定は良いニュースですが、これも価格に反映されるんですよね、、、
個人的には「ヨーロピアンテイスト」のエントランスがどんな感じになるのか…

[115: 匿名さん]

ローン残高の上限 全期間(13年)の最大控除額
が優遇されますよ。長期優良に次ぐ控除あります
長期優良住宅・低炭素住宅 5000万円 455万円
ZEH水準省エネ住宅 4500万円 409.5万円
省エネ基準適合住宅 4000万円 364万円
そのほかの住宅（一般住宅） 3000万円 273万円

[116: マンション検討中さん]

物件検討しています。
販売会社さんに問い合わせしたところ、駐車場なら設置率は40%程度とのこと。駐車場外れだ場合ってどうなりますか？何十年も住んでいますが、周辺に月極駐車場はないと思います。この場所で車の無い生活はありえないので、物件検討を諦めたいと思っていますが、皆様車の駐車場が当たらなくても検討するのでしょうか？
それとも皆様車を乗り捨てる想定でしょうか。
親からはこんな車の設置率は事業主が間違っていると言っています。もしかして何かの間違いでしょうか。

[117: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん
東京のデベですので、エリアのことを知らない物件担当者が企画したんでしょうね。せっかくの優良立地なだけに残念ですが、この駐車場設置率では買う人いるわけない。買わない方がいい。

[118: 検討板ユーザーさん]

駅前は店が少しありますが、やはり山間部で地下鉄駅のみですし車なしはファミリーにはキツイですね

[119: マンション検討中さん]

隣のプラウドに住んでます。確か設置率は80%くらいだったかと思いますが、今でも駐車場が不足していて、周辺でも借りる場所がなくて困っています。
37%の設置率は何かの間違いだと思います。

[120: 匿名さん]

駅近といえども1路線だけですからね。
ちょっと歩くとやっぱり山の中って感じです。
再開発に期待しましょう。