Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その５

[ビギナーさん]

Brillia 有明 Sky Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK
面積：39.48平米～168.64平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[310: 購入検討中さん]

300,306です

>>307
「これから買うべき物件とは正直思えない」というのは、
１：私は買う資格がない、年収用件から買うべき物件ではない
２：そもそも一般的に言って本物件は、買う物件ではない
のどちらなのでしょうか？（別に噛み付いてません。参考までに聞きたいだけです）
２ならば、おススメ物件を教えていただけませんか？
もしくは、2010年3月はマンション購入に向いた時期ではありませんか？

[311: 申込予定さん]

市場移転の話ひどいねぇ…。
築地市場、現状を維持したまま改築は無理って結論が出てて
さらに老朽化で去年も鉄骨が落ちてくる事故があったりしてるのに。

現場の人の事とかは無視だんだろうな。

[312: 匿名さん]

もうちょっと頭金増やしてからマンション購入考えた方がよいかも。
もしくは同じくらいのマンション価格でも管理費や修繕費があまり高くない物件にされた方がよいのでは？
ここの物件はランニングコストがかかるのが特徴だから返済率は２０％以内にしておいたほうがよさそう。
もし変動金利なら、将来金利が上がったとき修繕費も上がってて破たんしそうな。
変動はいざというとき対応できる余裕のある人が組むローンだと思うんですよね。

[313: 匿名さん]

＞＞310

１はあなたの所有資産や生活スタイルによるため気安く一概に言えませんし、
２についても、個別の事情やニーズによりけりだと思うので、他人の一般論を聞いてもあまり意味がないかと。

ただ、蛇足で加えさせていただくなら、居住用途としては歴史の少ない土地の巨大物件という時点で、
いろんな面で不確定要素が多く、意図しない事態（様々な事情による価値の暴落など）が起こる潜在的なリスクは
相対的に高いと想像できるので、こんな掲示板であっても、すぐに複数人からの「止め」のレスが入ったりするような
経済事情の方にはおすすめしづらい物件ではないかと思われます。
なんと言うか、非常に嗜好性の高い立地および物件内容です。
ただ、別の視点では、強烈に「こういうのが欲しかった」と思える、所有することで所得獲得へのモチベーションが
上がるくらいの方であれば、なかなか大量投入される類の物件でもないので、多少無理をしてでも手に入れる意味は
あるのかもしれません。

[314: 匿名さん]

豊洲への築地市場の移転は中止になっても仕方ないかな。
土壌汚染が確認されていて、地震で液状化が起こった際には有害物質が地表に出てくる可能性があるから
そこで食を扱うのにはかなり問題ありそうなので。

[315: 匿名さん]

返済率が３０％でも、子供を持つ予定はないとかならありかもしれませんね。
ライフスタイルにもよりますね。

[316: 匿名さん]

少し前に加筆されたデメリット・メリットが
そこそこ適切にまとまってると思います。
物件としては良いと思います。
マーレよりもスペックは良くて安価。
立地も湾岸で地盤がいいのはここと芝浦くらい
だと思う。
ちょっと東雲方向にずれただけでCTAは70mの杭で
やっと地盤に届いている状態。
今や手が出ない佃エリアも地盤の問題ではここに
は劣る。
ただ、何にせよ有明の今後は未知数。
税金投入が抑制されると影響は大きい。
色々な意味で他とは比較しづらいエリアだから
賛否両論あると思うけど、欲しい・住みたいと
思う人には買えば良いと思う。
返済率が30％で一概には判断できないと思う。
この値段でこのスペックは出ない物件かなと
思う。
そこはそれぞれの嗜好と解釈だと思います。

[317: 匿名さん]

>>314
移転は1200億円の予算を可決してゴーがかかってますよ？

[318: 匿名さん]

地盤が良い？
なにか勘違いしてそうだが、杭の長さの違いはN値のどこに刺しているかなんだがな。。
ここが短いのは、（以下略）

[319: 匿名]

317
新聞読んでる？ニュース見てる？

[320: 匿名さん]

街の開発はほぼ凍結状態っぽいですよね。
道の整備以外は何も期待できなさそう…

[321: 匿名さん]

元に戻るってことでしょ？今までいい夢見られたんだからいいじゃん。

[322: 匿名]

300,306です。

失礼しました。
額面ではなく、”手取り”で30%でした。
何を勘違いしていたんだろう。。。

マーレも見学しましたけど、共用部はともかく専有部のスペックはこちらが断然上でした。
細かに不満な点はあるものの、この値段ならアリでは？と私は思っています。

313さんがおっしゃる通り、なかなか他ではない特殊な物件と思ってます。
私は所有獲得のモチベーションが上がるタイプだと考えるのですが、
妻と今後のライフスタイルをよく相談したうえで、申し込むか決めることにします。

[323: 周辺住民さん]

>>316
CTAはN値60。
BASはN値50。
BASの杭打つ長さが短いのは当たり前。
CTAより弱い地盤までしか打ってないんだから。

[324: 匿名さん]

まあ、インフラだけは整備されたから、気長に待つしかない。

[325: 匿名]

CTAの契約者掲示板で、BASにすれば良かった、CTAを買ったことを後悔してる、という趣旨の
書き込みが続いてましたよね？
免震だから安心できる思って決めたのに、
実際には免震構造にした理由は杭の長さが70mも必要な悪条件だからそうせざるを得なかった
だけだという内容の特集記事が近代建築誌だかに掲載されて。そういうことだったのか、と。
↓こういう事情ならあんなにテンション下がることないのに。

>323
>CTAはN値60。
>BASはN値50。
>BASの杭打つ長さが短いのは当たり前。
>CTAより弱い地盤までしか打ってないんだから。

不思議ですね。

[326: 匿名さん]

今日は、雨の中、向かいの道路の公園側の電柱を５ｍくらい一斉引き下げ工事してましたよ。
道路拡張＋歩道整備の準備でしょうが、電柱埋没化はいつ終えるのか。。。

[327: 匿名さん]

N値の最大値は50です。50回重りを落としても 規定の深さを掘れない場合は
そこで打ち切るからです。
ただし、実務上、N=50でほとんど問題ないために打ち切るだけで、50回を越えて
重りを落とす場合もあると思います。
その時はもちろん重りの落下回数がN値になります。
まぁ、普通は50上限だと思いましたが...
N=50だの60なんて、実際の所岩盤でしょうね。

例えば、新宿副都心の高層ビル街の支持層（東京礫層）は、
地下およそ20メートルにあるため、地下3階の深さまで根入れし、直接基礎としています。
それによって、過重に対して十分な強度や転倒モーメントに対する応力を持たせていると同時に、
地震力の逸散減衰効果も高めています。

支持層がある程度深い場合には、直接基礎とすることができないので、杭基礎が採用されることになります。

ということで、N値50も60も大差ない。
BASは直接基礎、CTAは杭基礎、の違いかと思います。

[328: 匿名さん]

>>325

近代建築に地盤が悪いから免震にせざるを得なかったなんて、ニュアンスで記載されていないです。
Ｎ値は港区と江東区のタワーマンションの板で、Ｎ値５０と６０の違いが話題になっていました。
しかし、ＣＴＡの人たちはＮ値の違いとかあまり気にしてない？もしくは、考えてないのではと思います。

なぜＢＡＳはＮ値５０でとめているのか気になります。
基準を満たしているからという理由もさることながら、Ｎ値６０だとどこまで、しっかりするのか、
詳しい方いらっしゃればお聞きしたいです。

[329: 匿名]

シティタワー有明の板を見てきた。

>>328

以下、コピペ。

>No.42 by 34 2010-02-14 00:32
>＊免震だから良いってわけではないんだと最近知った。
>免震だったのも決定理由の1つでした。
>が、掲示板でも出てた「近代建築」という雑誌には、
>ここの支持層が70Mくらい深い地盤にあって、軟弱な地盤対策で免震にしたといった記載がありました。

コピペ以上。
だそうです。

[330: 匿名さん]

東雲のビーコンも免震だけど杭の長さは７０ｍぐらいだったよね。
免震だと長さ（N値60）が必要になるのかな？

[331: 268]

おー。色々と興味深い書き込みが。
ありがとうございます。

やはり築地の移転予算は削除されましたね。
しかし、現実的には築地移転はもはや不可避の状況に思えますが今後については民主党は
一体どう考えているんだろう。
自分がMRに行った時は、東京建物の営業さんはしきり「築地もう『すぐ』来るらしいですよ」と
しきりに言っておられました。
妻は築地が移転して来ると臭いがしたり何となく騒々しくてガラの悪い環境になるのではないかと
気にしてます。買い物が楽しみだとも言ってますが・・・。

>330
近代建築の記事だと、
支持層まで距離がある（という要素）がCTAが免震構造で建築されている理由という話だった
かと記憶しています。違ったらすみません。
免震だから杭の長さが必要なのではなく、杭の長さが必要な場所だから免震で対策を取る必要がある
という順序でCTAでは免震構造が選択されたように理解しました。

[332: 申込予定さん]

変動35年管理修繕すべて含めて額面30%で、花をつけてきた私って。。。

[333: 匿名さん]

>331さん

近代建築本当に読みました？？私と違うところみてるのでしょうか？
要約すると、
「１００ｍクラスのＲＣでは、１次周期が概ね2秒となり、耐震では地盤の卓越周期と建物周期が重なり・・・・・・・なので免震構造を採用した」
となっているんですよ。

要は地震の建物の共振を防ぐ為、という内容では？

鉛プラグ入り積層ゴム、天然ゴム系積層ゴム、オイルダンパーも採用となっていますね。

[334: 匿名さん]

>>332
大変結構じゃないですか。
抽選なしで決まると良いですね。

[335: 匿名]

モデルルームで価格表もらってきました。
どなたかおわかりになる方、教えて下さいませ。

第一期価格表と会員一時要望受付住戸価格表とがありますが、
これはどう違うのでしょうか？

前者はHPで公開されているものと同じものです。
後者はそれ以外の住戸のうちの一部（というか大部分）の価格が掲載されたものです。
後者に出ている住戸のうちの一軒に申し込みたいんですけど、これらは今は受付不可なんでしょうか？
それとも、前者の抽選に外れた人優先?なのかな。
そうなると前者の申し込みをしない者が申し込みできるのはいつなんだろう・・・
それが二期??

[336: 申込予定さん]

>>335さん
え？説明されなかったんでしょうか？
それも変な話だと思いますが…。

＞それとも、前者の抽選に外れた人優先?なのかな。

そうですよ。基本的に1期抽選で漏れた人のみらしいです。

ただ欲しい部屋があるなら営業さんに交渉してみるといいんじゃないでしょうか。
何とかしてくれるかもしれませんし。

[337: 335]

>336さま
お答え下さってありがとうございます。
抽選に外れた方のみでしたか・・・

要望書を出した後で状況が変わったため
要望書を出している部屋をキャンセルして、
それとは間取りの違う全く部屋に申し込みたいと思ってまして。
しかし、その部屋が会員一時要望受付住戸価格表にしか乗ってないのです。
なかなか思うように行きませんね。
明日相談してみます。
ご親切に感謝しています。ありがとうございます。

[338: 購入検討中さん]

第一期価格表が届きました！
相当安くてビックリしました。BMAよりもお買い得ですね。

[339: 匿名さん]

335,337＞要望書を出している部屋をキャンセルして、
それとは間取りの違う全く部屋に申し込みたいと思ってまして。

は止めておいた方がよいかと。

営業さんも要望出してキャンセルした客に対して快い対応をするとは思えません。
第1期に希望の部屋が無いのなら最初から会員1次に申し込みたい旨を伝えた方が
いい方向に導いてくれるのではと思いますがいかがですか？

[340: 物件比較中さん]

>>338
>相当安くてビックリしました。BMAよりもお買い得ですね。
今のBMAはもっと落としているので更にお買い得ですよ。

>>339
>営業さんも要望出してキャンセルした客に対して快い対応をするとは思えません。
ここの営業に対応を選べるような余裕はありません。
高い買い物なので、思うとおりにやるべきです。

[341: 匿名さん]

要望書はあくまでも要望なので、希望を変えるのは自由だと思います。
抽選に当たるかは別問題ですが・・・。

>322
「なかなか他ではない特殊な物件」
人にとって、いい意味で特殊か悪い意味で特殊かは変わってきそうですが確かに特殊な物件ですね。
ただ無理してまで購入するような物件ではない気がします。
ここは物件価格が驚くほど安いけど、入居後修繕積立金がかなり上がり固定資産税も高い点は要注意です。
もし無理して買うと後々苦しい思いをするかも。
ローン返済に余裕のある人向けだと思います。
一度21年後のローン＆管理修繕費＆駐車場代を合わせた返済率を計算してみるとよさそう。
（あと毎年固定資産税を払っていけそうかどうか）
大丈夫そうだったら購入されたらいいかと思います。

[342: 匿名]

ここは物件価格がすごく安いから、余裕のない人がけっこう買おうとしてそうで少し心配ですね。
そして余裕のない人ほど変動金利を選んで買える！って思ってしまうんですよね…。
かなり余計なお世話かもしれませんが……

そういう自分も２０代で初めて家買った時はローンの知識が全くなく気にしてもなかったから
不動産屋の薦めるがままにローンを組んでました（笑）
転勤でもう売ってしまったけどそのローンは１０年固定だったからまだ親切な不動産屋さんだったんだなーと最近気付きました。

[343: 匿名さん]

No.340 by 物件比較中さん はホントは物件比較してない（BMAを見てない。）ね。
今のBMAにはココと比較できるような部屋は残ってないよ。
それに、ここの営業に対応を選べるような余裕はありません。だなんてスミフか？
って言われちゃうよ。
スミフ扱いは気分悪いでしょう。。

[344: 300]

>>341
アドバイスありがとうございます。
私はこの物件価格が決して安いとは思いませんが、他と比べれば"割安"なマンションだと考えています。
一応計算しましたが、ローン管理修繕込で手取り給与の32%、駐車場込で36%程度でした。
今後の昇給の期待も含んで、払えると判断しています。
その前に希望の部屋の抽選に当たるかが問題ですけど。
ちなみに車は持っていませんが、購入・維持費と駐車場を考えると、
買い物はタクシー利用の方が結局安くつくのでは？と迷いますね。


>>340,343
BMAで比較できるような物件はほとんど残っていませんね。
わずかに北西5F70平米か、北角部屋でしょう。
10%引かせれば御の字と聞きましたが、たとえ10%引いてもBASの方が維持管理を考慮すると安いです。
お隣はそもそも、維持管理費なんか気にする人が買うマンションではないのですけどね。

[345: 匿名さん]

有明は不便な場所だから車は必須だと思うけどなぁ。
車があると気軽に好きなとき自由に出かけられるけど、車がないと有明に閉じ込められた感があってちょっと気が滅入りそう。
何にもない場所だから郊外より不便だったりするし、生活に楽しみが見出せるかがポイント。
車があるのとないのではだいぶ生活が変わりそう。

[346: 匿名さん]

ＢＡＳはＢＭＡに比べて駐車場代を高くして管理費を安くしている。
けっこう駐車場代から管理費や修繕費を賄うことになる。
車離れが進んでいるから、この運営方法だと将来は管理修繕費不足に陥る可能性が大きいと思う。
将来は予定額以上の一時金徴収が予想されるから、そういったお金にも対応できる財力も必要。

[347: ご近所さん]

車はいらないぜよ。持っているけど、都内で駐車するの面倒だからな。
殆どが、電動自転車で都心で遊んでいます。

[348: 匿名さん]

雨の日は車ないとブルーになるよ。

[349: 匿名さん]

1階のスーパーは「いなげや」との噂ですがもう確定なのかな？

スーパーはあくまでも誘致予定とのことだったので、１Ｆにスーパーが入るのを前提に購入検討している人は要注意かも。
誘致予定ということは誘致できないこともあるし、できなくてもあくまで予定だからスーパー入らなくても購入してから訴えることはできない。
「１Ｆにスーパーないと有明の生活はあり得ない！」って人は、スーパー入るのが確定してからの購入が安心かな。
もしスーパー入っても潰れる可能性も大きいし、１Ｆにスーパーがない場合の生活も想像しておかないといけないね・・。

[350: 申込予定さん]

なんでスーパーに悲観的な人が多いんだろう…。
いなげや情報も、ちょっと前にあった市場がセントラルパークになるｗ妄想と同じレベルの煽りでしょ。
あと、BMAとBAS合わせて2000戸まかなうだけでも、スーパーはやってけると思うけど。
WCT2000戸に対してスーパー一軒（まわりに他の住戸無し）だけど、潰れるなんて話聞かないし。

話しは変わりますが、個人的にはここは駐車場が安いのが魅力ですね。
隣より高くなったと言っても18000円は都内だと相当安いと思います。
いまも近隣地区の賃貸に住んでますが、3万ぐらいとられてますし。
車が手放せない生活なんで、首都高の各方面にも乗っていける所とかかなり魅力的です。

[351: 匿名さん]

あまりスーパーに期待しすぎるのはどうかな？
ここは何もないからスーパーに期待しすぎてる人多そう。

[352: 匿名さん]

350>>

ＷＣＴのは、ゴークレの物件を見に行っても、近くにスーパーありますよ！って紹介されましたよ。
それに近くに沢山タワーあります。

[353: 匿名さん]

>>350
スーパーは期待しない方がよいでしょ。
CTAから向こうは東雲だし実質隣とオリとでじゃ商圏人口が少なすぎるよ。
有無についてはあのトータテに確認しても全く意味ないからいなげやに直接問合せしたほうが若干確実かもね。

[354: 匿名]

スーパーに期待し過ぎるのはよくないと思います。
これは悲観論じゃなくて現実論。
あくまでも誘致「予定」であることを前提に考えるのが良いと思います。
BMAの住民板見ていると不満を持っている人の多くが「聞いてない」なんですよね。
高層が建つなんて聞いてない、こんなに早く着工するとは聞いてない、エレベーターに
エアコンがないなんて聞いてなかった、等々。
スーパーが来ないとは聞いてなかった、にならないようにしないとと思います。

[355: 匿名さん]

変動か固定か悩むー。

[356: 匿名さん]

迷ったときは、ミックスローンで。

[357: 匿名さん]

353＞日本語勉強してから出直して来いよ。「若干確実かも」とはなんぞや！？
「若干」「確実」「かも」、みんな相反してる言葉だぞ。

[358: 匿名さん]

日本語とかどうでもよくね？笑
トータテの人なのかな。

[359: 匿名さん]

また出たっ！
すぐデベか？とかいう奴。