Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その５

[ビギナーさん]

Brillia 有明 Sky Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK
面積：39.48平米～168.64平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[241: 匿名さん]

ここってトイレに手洗い器もついていないのですねビックリ。

[242: 匿名さん]

スーパーが入るという営業の言葉を信じて購入して、建物引渡し間際になって入る予定だった東急ストアが辞退したといって大騒ぎになっているマンションがありますよ。
神奈川県の新川崎のシンカシティというマンションです。
マンコミにも書き込みされてますよ。
ここも最初は入ったとしても経営が成り立たないと思います。
東雲にはイオンがあり、お台場にはマルエツとフェニックスがありますから、ここを利用する人ってブリリア２物件の入居者だけでしょ。
購入を検討されている方は、スーパーが入ることは期待しない方がよいですよ。裏切られても誰も救済してくれません。

[243: 購入検討中さん]

HPによると、BMAの杭の数132本に対し、BASの方の杭の数は160本と多くなっている。コスト削減のためにBASが杭の長さを短くしたのなら、杭の数も減らすんじゃない？　だいたいこんなばればれなやり方でコスト削減なんかやるもんかね？　やるならもっと隠れた部分でやるもんだが、普通は。　

[244: 匿名さん]

コスト削減とかバレバレが問題ではなく、買主にとっては、「Ｎ値５０未満！」が問題なのでは？

[245: 匿名さん]

コスト削減とかバレバレが問題ではなく、
買主にとっては、「東京建物が管理会社で変更することはきわめて難しい！」が問題なのでは？

[246: 匿名さん]

>>238
10年くらいで払い終えられるなら変動もありかもだけど、
そうでなければフラット３５Sにしといた方がいいでしょう。
カツカツで変動は危険。
ここは住宅価格よりもランニングコストのほうが問題になってくるだろうから、
ローンを余裕持って組めないと苦しくなるよ。

[247: 匿名さん]

>>241
だからここはタンクレスにリフォームもできないよ。時代遅れ感がすでにありますよね。

[248: 購入検討中さん]

金利の話が出てたので、変動金利（1.5％優遇、当初0.975％）と固定金利（フラット35、当初10年1％優遇、当初1.55％）を比較してみました。

35年借りた場合のシミュレーション（団信は考慮してないです。）
変動金利が5年ごとに0.5％金利上昇して、30年後に3.975％になったとしても、固定金利より変動金利の方が支払利息は少なくなります。

[249: 住まいに詳しい人]

杭に関しては、私の知っている専門家は、短ければ短いほど良い、逆に40メートル以上の長さになっているマンションは買うなと言っています。なぜなら、杭を地中に深く立てれば、それは梁のない柱を高く立てるようなもので地震が来たら横揺れで折れてしまう危険性が高いからとのことです。
ここBASが27メートルの深さの杭で東京礫層に食い込んでいるならそれで充分、それ以上は不要なばかりではなく、逆に折れ曲がる可能性が高まる、と指摘しています。
こう言うと、必ず「東建営業さんお疲れ」などの意味のないレスが入ってきます。
俗論に惑わされず本当のところを求めたい方は（地震に関する科学的理論も日々進歩して定説は難しいかもしれませんが）、本やインターネットで調べてみてください。私の言う事が的外れではない事がわかるはずです。

[250: 匿名さん]

>>248
35年は長いからね～。
35年を振り返るとオイルショックもあればバブルの時代もあったからねー。
金利８％の時代もあったし、なんとも言えない・・・。

[251: 匿名さん]

スーパーなんて、客層で品物変えるからどこでもいいよ。

[252: 匿名]

>>278
５年ごとに0.5%ってシュミレーションは現実的ではないかもね。
金利は今はずっと低水準で推移してるけど、一旦上がりだしたら急スピードで上がっていくから怖いよ。

[253: 匿名さん]

今のありえないくらい低金利の時代に、いかに長期でローン組むことが大事かということだよね。
金利は下がる時は、ゆっくり長い年数をかけて下がる傾向にるけど、
その反面、上がる時は２～３年で一気に上がったりするからね。
金利は天井知らずだから一気に上がりだすと大変。
とくにここの物件は修繕積立金等、将来かかるランニングコストが高いから、
ギャンブル的に変動で組むのは危険だね。
カツカツじゃなくていつでも繰越返済できるくらいの余裕があるなら変動でもいいかもだけど。

[254: 購入検討中さん]

>>249
東建営業さんお疲れ

[255: 匿名さん]

一階にスーパーのあるマンションねえ。。。。
なんかＵＲの団地みたいだな。

[256: 匿名]

しかも、いなげや！
悲しい

[257: 匿名さん]

N値50未満ってヤバそうだね。
俺は検討やめることにする。

[258: 匿名さん]

>>249さん
情報ありがとうございます。
勉強になります。

[259: 購入検討中さん]

>>239さん
住友信託が▲1.6%になったそうですよー。

金利は難しいですね。自分の場合は10年は住宅ローン減税めいっぱい受けて
10年後にまとめて繰り上げ返済する予定です。
繰り上げ返済重視なら変動かなーと思ってます。

給与体系がちょっと特殊で数年ごとに割とまとめて入る感じなんで
35年フルでは考えてないです。
当然過去のバブル期考えると8%とかありますけど、今後１０年でまたバブル再来があるか？
とか、日本がハイパーインフレなる場合、世界経済大崩壊だしなぁ…とか考えますが、
悩ましいですね、ほんと…。

[260: 物件比較中さん]

35年ローンで返済率が20%を超える人って、ここを買っていいの？

[261: 匿名さん]

少なくとも君は買っちゃダメYO♪

ダメダメ物件のこの流れ、ウェルカムだね。登録終わるまで今の感じでよろしく！
倍率が下がりますよーに。

[262: 匿名さん]

>>260
止めておいた方が賢明です。
修繕積立金上がったときに競売になっちゃうかも。

[263: 購入検討中さん]

逆にみなさんはどれくらいなんでしょうね？
うちは16%前後になりそうです。管理費や修繕積立金を入れないでですが。。。

[264: 匿名さん]

うちはフラット３５Ｓで金利２．８２％計算で年間返済率９％です。
ここは21年後から管理修繕費と駐車場代で7万弱するから（70平米くらいの場合）頑張って早めに返済終わらせる予定です。
有明で車なしは考えられないし。

[265: 匿名さん]

親の支援などで頭金をけっこう入れるので借入額はそんなに多くないかな。

[266: 匿名]

260
返済率２０％を超える人がここを買っていい？って聞かれたら厳しいかも…？！
普通は２０％以内が余裕あるローンの組み方って言われてるけど、
ここは普通の物件より管理費が高いし、２６２さんのおっしゃる通り修繕積立金も高くかるから将来のこともよく考えて計算しとかないとね、
余裕ある方が何かと安心。

[267: 匿名さん]

まぁローンについては自分で勉強して自分で決めないといけませんね。
営業さんは売るために変動金利を推してくるだろうし、何もしらないまま言われたままに組んでしまうよりは
色々勉強して自分の納得いくローンを組んでおいたら後悔しないで済みますよ。
勉強が大事。

[268: 匿名さん]

この物件のメリット・デメリットを整理したいんですけど、お付き合いいただけますか？
どんな要素にも良い面悪い面あると思いますし、部屋の条件も色々なので難しいと思いますが
簡単にまとめるとこんな感じでしょうか。

メリット
・地盤・・・地下27mの打説で杭が硬い地盤に到達している
・制震・・・長期振動に強い制震構造
・交通・・・車や自転車で動く分には快適
・敷地・・・敷地が広いので今後お見合いになる建造物が建つ可能性が低い
・立地・・・都による整備計画や住友の高層MSの建設計画があるなど今後発展を望める、緑が豊か。
・施設・・・マーケット併設。　　　　　　

デメリット
・管理費・・・高い?　@310円
・修繕積立金・・・高い?　@87～391円
・固定資産税・・・高い?　（私の場合、同じ占有面積のMS@勝どきよりも2倍弱高かったです。）
・交通・・・りんかい線（電車賃高し。）
　　　　　　ゆりかもめ（最寄駅まで9分かかる）
・管理会社・・・東京建物アメニティサポートの評判がよろしくない

こんなところでしょうか。

[269: 匿名]

２６８
制震でも、長周期地震動に強いものはコンピュータ制御されていたりオイルダンパーを用いたもののようです。
ＢＡＳの制震構造は制震壁を用いてそこに損傷を受けるようにするとうものなので、長周期地震動に強いとうのは語弊があると思います。

[270: 匿名さん]

私にとってのデメリットは他に、
・タンクレストイレではない
・手荒いカウンターもついていない
・床暖房が温水式ではない（電気マット）
・周りに何もない
・乗り換えしないと東京駅や銀座等に出られない
・ゆりかもめはチンタラゆっくり走るので遅い
・街の発展があまり望めない（ほぼ凍結状態？）
・プール等私にとって必要のない共用施設がある

という感じです。

[271: 匿名さん]

>>270

私もそこで迷ってます。特に
『・街の発展があまり望めない（ほぼ凍結状態？）』ってところですね!

10年後には･･･　なんて話をされましが、30代後半の私は、10年後って50歳です!!
その頃に町が出来あがるってね～

迷ったあげくに、第１期の申込は見送ることとしました。
もう少し自分なりに考えて見ようかと思います。

[272: 入居予定さん]

>>271さん

＞＞『・街の発展があまり望めない（ほぼ凍結状態？）』ってところですね!


有明って、開発がほぼ凍結状態になったのですか？？？

私個人の意見としては、石原都知事４選（この前ケセラケセラと言ってましたが）もあるかもしれない状況で、
豊洲市場、２０２０年オリンピック立候補と凍結状態ではないような感じですが。
ますます臨海副都心は開発されるのではないでしょうか？？
２３区内でこれだけの土地があるのは、この辺だけでしょう。

何か凍結された情報でもあるのですか？？教えて下さい

[273: 匿名さん]

業者のセールストークそのまま信じてる？
というか業者そのものなんだろうね。(笑)

[274: 匿名さん]

オリンピックに市場移転…
いずれも不確定すぎていっそなかった事にしてくれた方が
他に開発の余地が生まれるよね。

[275: 匿名さん]

オリンピック、築地市場移転どちらもないでしょう。

[276: 購入検討中さん]

↑
豊洲市場移転はあるでしょう。
オリンピックも立候補はするでしょう、でも来るかどうかは不明。
その間、選手村予定地は建物が建たないからいいんじゃないの。

[277: 匿名さん]

オリンピックの立候補は確実（今年中）ですが、候補になるかは解りません。
選手村予定地が生きるのであれば、その間建物が建てられないので結果的にＧＯＯＤ。
オリゾン前の北１１街区開発が進めば一番良いのですが。
オリンピック予定地に公団が来るよりいい。

[278: 購入検討中さん]

>>269
関東平野での長周期地震動の周期は７秒。
関西地区は地盤の違いで４秒程度。
（長周期時震動の周期は地震の強さではなく地盤の質と範囲で決まる。
　関東平野の場合、関東ローム層内での地震波の跳ね返りが原因だから。）

で、BASレベルの高さの建物の固有周期は３秒。

オイルダンパーは確かにアクティブに制動するけどコスト高。
制震壁はパッシブながら振動抑制効果はあるんで妥当だと思うけど。

[279: 匿名]

>>268
加筆してみた。

メリット
・地盤・・・地下27mの打設で杭が硬い地盤に到達している
・制震・・・振動抑制効果のある制震構造
・交通・・・車や自転車で動く分には快適
・敷地・・・敷地が広いので今後お見合いになる建造物が建つ可能性が低い
・立地・・・都による整備計画や住友の高層MSの建設計画があるなど今後発展の可能性あり。緑が豊か。
・施設・・・マーケット併設。　　　　　　

デメリット
・管理費・・・高い?　@310円
・修繕積立金・・・高い?　@87～391円
・固定資産税・・・高い?　（私の場合、同じ占有面積のMS@勝どきよりも2倍弱高かったです。）
・交通・・・りんかい線（電車賃高し。）
　　　　　　ゆりかもめ（速度が遅い。最寄駅まで9分かかる）
　　　　　　乗り換えが煩わしい。
・管理会社・・・東京建物アメニティサポートの評判がよろしくない
・開発・・・都による開発計画がどの程度進むか不透明
　　　　　　（築地誘致は都議会が民主党過半数の今は難しい。
　　　　　　　オリンピック誘致の実現可能性は高くないかも。）
・設備・・・床暖が電気。

>>270
自分はタンクレスには拘ってないし、現状で手洗いカウンターがあっても使わないので不要。
プールも要らないので利用料をもっと上げて利用者負担なコンセプトだと良かった。
これは実際いつかはそうなると思いますが。
管理会社は変更可能な要素なのでそこまで深刻に考えなくてもいいかも。
開発については全くもって不透明ですね。

[280: 匿名さん]

タンクレスにリフォームもできないと、将来売却するときに不利かなぁ。
マンションの設備は数年でめまぐるしく変わるけど、すでに時代遅れな感じがしてちょっと残念。

ＵＲがもう新しい街づくりをしないことなったそうです。
既存事業だけをやるそうです。
有明も街づくりのために新たに税金を投入されなくなるんじゃないかと思っています。

[281: 匿名さん]

ＢＡＳの制震に振動抑制効果はないと思いますよ。
ただ制震壁を用いてそこに集中的に損傷がいくようにしてるだけなので
振動抑制効果はなく、振動自体はけっこうすると思いますよ。

[282: 匿名]

>281
パッシブ制震：
電力などのエネルギーの入力を一切必要としない物をさす。オイルダンパーや粘弾性物質、金属などの
エネルギー吸収要素を利用した制震壁・制震ブレース・制震柱などが使われ、建物の各部分で震動を
減衰させる。
停電などの影響を受けず、安定した性能を発揮することが出来る。

[283: 匿名さん]

242さんから教わったシンカシティの書き込み読みました。
東急ストアが入ると宣伝して、実際は入らなかった話は他人事とは思えません。ここもあり得そうです。

[284: 匿名さん]

耐震システムを自画自賛したところで、基礎の下からグズグズになったら、何を喜ぶの？無事でよかったって？
それならはじめから安定した場所で安く住んだほうがいいと思うのだが。

[285: 匿名さん]

東京建物が六甲アイランドに建てたマンションもひどいですよ。
マンションを想定していない文化リクリエーション地区にマンションを建てて問題になっています。

http://www.youtube.com/watch?v=NembIhtZTDk
ＭＢＳの夕方のニュース

[286: 匿名さん]

↑　動画、他人事とは思えない内容でした。企業の姿勢が垣間見れました。

[287: 匿名さん]

>>282
オイルダンパー式の制震構造は長周期地震動にも有効と証明されていました。
その他の制震は長周期地震動にも有効かはわからなですね。
今の建築基準では長周期地震動は想定されていないので。

[288: 匿名さん]

制震は長周期地震動に「比較的」有効みたいですが、制震壁ってメンテナンスとかどういうふうにするんでしょうね？
ヒビがはいりまくってしまったら交換とか簡単にできるのかな？？

[289: 匿名さん]

オリゾン前の空き地　コストコくるって言ってたのなくなっちゃったのかなぁ？

[290: 匿名さん]

オリゾン前の空き地はどこにも入札されず・・・のはずですよ。
コストコがくるっていうのは妄想話です。