アネシア練馬中村南ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アネシア練馬中村南についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anesia-n.jp/

所在地：東京都練馬区中村南二丁目7番15（地番）
交通：西武新宿線「都立家政」駅北口より徒歩8分・「鷺ノ宮」駅北口より徒歩13分
西武池袋線・豊島線、東京メトロ有楽町線「練馬」駅西口より徒歩21分
都営大江戸線「練馬」駅A2出入口より徒歩22分
西武池袋線「中村橋」駅より徒歩18分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.00㎡～85.19㎡
売主：トヨタホーム株式会社 清水総合開発株式会社 住友商事株式会社 三信住建株式会社
施工会社：株式会社オープンハウスアーキテクト
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

環境的には最高ですが、めちゃめちゃ高くなりそうな予感がします。

[2: 匿名さん]

「鷺ノ宮」駅のあたりってすごくいい環境ですよね。
やはり高いでしょうか。

地上4階建て低層マンション。
第一種低層住居専用地域とあって、住宅街の中にあるのがなんとなくわかりました。早く間取りを見たいです。

[3: 匿名さん]

郵政の社宅があった所ですね。

[4: 匿名さん]

低層だとTPH上鷺宮のような感じだとよいですよね。
あそこまでの規模は無いので同じようには難しいかもしれませんが・・・

[5: 匿名さん]

公式サイトのコンセプトのところに全体像のCGが出ていましたね。
コーナーウィンドウのある物件もあるようで、
そこがお値段高くなっていくのかなぁ、なんて見ています。
低層のマンションでコーナーウィンドウだと、
外から見えやすくなったりしてしまうだろうか…とも思うけど、部屋が明るくなるのは純粋にいいなぁ。

[6: 匿名さん]

施工がオープンハウスアーキテクト･･･
例の事件の記憶も新しいのに。

ハウスメーカーのトヨタホームが同業のオプレジ系に投げるってどういう経緯なんでしょうねぇ？

[7: 評判気になるさん]

予定販売価格はどれくらいでしょうか？

[8: 匿名さん]

>>7 評判気になるさん
間取りを見るかぎり8千万スタートの1億円台メインかと。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん

それって70平米換算で、てこと？
55平米の部屋あるみたいだけど、さすがにそこが8千万てことはないでしょ

[10: 通りがかりさん]

ここは昔、沼地だったところです。
あの場所で、高級マンションはちょっとアンバランスな気がする。
おまけに高すぎる。

[11: マンション検討中さん]

ハザードマップ見たら床下もしくは床上浸水する場所とちょうど重なっている…

[12: マンション比較中さん]

ちなみにハザードマップこれですね。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/hazardmap.files/...
このくらいは許容範囲といえなくもないと感じました。
分譲マンションの数もどんどん減っている中、非の無い立地はやはり難しいのでしょう。

[13: マンション検討中さん]

BRANZと一緒にモデルルームを見てきました。道を挟んで激近ですね（笑）KID-NAコンセプトで小さなお子様がいる家庭にフォーカスしたBRANZと違って大人っぽく高級感があるデザイン・仕様が気に入りました。

ここに限らずですがパンフを見ると戸境壁はコンクリの上に空気層を設けて石膏ボード＋壁紙を貼るタイプのようですが遮音性は大丈夫なんでしょうか。コンクリ直貼りの方が騒音問題が生じにくい説もありますが。

[14: マンション掲示板さん]

>>11 マンション検討中さん

一応23区の中では高台に位置してるのに、床上浸水区域なんですね。現在の住まいは高台じゃないし、ここより標高低いけどハザードマップは安心区域なんですよね。なんでだろう？？

[15: マンション検討中さん]

地震情報サイトより
中村南2丁目
谷底低地2 軟弱層の厚さ3m以上8m未満
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。（表層地盤増幅率：1.8）

→1丁目と3丁目は関東ローム層で強固な地盤なのに、残念です。

[16: マンション比較中さん]

12の者です。
スレッドに地盤やハザードの件がよく出るので、いろいろ自分でも調べていたのですが、
下記の『地盤サポートマップ』を見る限り、そこまで地盤が一番に懸念されるような立地とは思わなかったのですが、実際のところはどうなのでしょうか。
現在お住まいの方等いらっしゃればご教授頂きたいです。
https://supportmap.j-shield.co.jp/#14,35.6939,139.7918

有事は無いに限りますが、何か起きても隣の中学校が避難所のようですし。

単純に不勉強であれば申し訳ないですが、近辺に競合も2物件ありますので、
競合関係者によるカキコミも無くはないのかなと思い、コメントした次第です。

[17: マンション検討中さん]

地震情報サイトJISだと、23区内の実家も関東ローム層でした。震度3でもほとんど揺れませんでしたが、実家からバスで10分程の同じ区内、築浅知人マンション宅は、311の震度5強で外壁にヒビが入ったそうです。
なので、ここも大きめの地震があったら修繕にお金が掛かるかもというのは考慮しておいた方が良さそうですね。100世帯以上あるので積立金で何とかなると良いのですが、近年の資材高騰で今後どうなるかが問題です。

[18: 匿名さん]

地震が多いので気になりますね・・・

地震が起こって損壊したら、保険などは適用できないものなんでしょうか。
修繕費を積み立てておいたものを使うんだとは思います。
資材高騰で、足りない分は実費を住民で分けるんでしょうか。

[19: マンション検討中さん]

足りない分は一時金として住民で分担して徴収となるでしょうね。今は色々高騰しているので、管理費と修繕積立費を組合で話し合って値上げしたという話をよく聞きます。
地震で損壊した部分の保険適用は、マンションが加入している火災保険の内容によると思います。

補償が足りないと思う様なら理事会で提案して変更することも出来ますが、お金が掛かる話なので住民全体の理解を得るのは大変かもしれません。

この不景気な時期に高騰している新築マンションを買う層が住民となるのでそれほど心配はしなくても良いかもですが、色んな人が居ますからね。

[20: マンコミュファンさん]

>>5 さん

なるほど

[21: 匿名さん]

アネシア、ブランズ、リーフィアと中村南のごく狭い範囲で低層マンション同時供給ですからね。少しのネガポイントでも叩くのは仕方ないでしょう。私はこの程度のハザードは全く気にしませんけど。

[22: 匿名さん]

場所がとても良いですね。
３駅使えるというのはもちろん良いところだと思いますが、
それぞれの駅周辺で使い勝手が違くて、利便性が高いエリアだと感じました。

[23: 通りがかりさん]

>>16 マンション比較中さん

ちょうど中村南2丁目だけ周りと比べて凹んだ地形になってるんですよね。
全然大した傾斜ではないんですが、そのせいで周りの水が集まる地形なのかなと思ってます。

ただ、今まで5年ほど住んでますが、浸水するような事態になってるのは見たことないですね。

[24: 匿名さん]

やはり施工がオープンハウスというのはやばいのですかね…？せっかく外観が美しいのにもったいない…

[25: 匿名さん]

住みやすい立地ではありますが、
ここで確かに高級マンションのニーズがあるのかどうか。
億出すのであれば、他の立地を探すでしょうね。
間取りなどもごく普通。なかなか強気な販売かなと思いました。

[26: 匿名さん]

練馬駅は距離がありすぎて徒歩圏内ではないので、日常利用をするのは自転車でもキツイかなと思う。

西武新宿線「都立家政」駅なら徒歩１０分圏内で利用できるので毎日利用するのに距離的には問題ない。

あと、駐車場の台数が総戸数に対して少ない気がしました。
このあたりの方は車を所持するという方は少ないのかしら。
とはいっても子育て世帯や車通勤されている方は駐車場が確保できないということになると、周辺の月極駐車場を探すということに
なりそうです。周辺は月極駐車場はいくつかあるのでしょうか。

[27: マンション掲示板さん]

マンションの規格自体はなかなか良さそうでした。
設備仕様もですが、壁の下り天井が片側のみで、天井高がやや高めを確保してありました。
バルコニー側の下がり天井も高めで、窓が大きいですね！
あと、一般的なマンションと比較して明らかに違ったのは、キッチン天井高ですね。
繋がってるリビング天井と15cmしか違わないので、空間全体はかなりの開放感があるかと。
図面で同じ広さでも天井次第で全然別物になりますからね・・・

加えて、床スラブと壁も厚い設計とのとこで、騒音問題のリスクもかなり低くなりそう。

[28: 匿名さん]

立地良いですね。高くても売れてしまいそう。

[29: 匿名さん]

すぐ近くに中学校があり、小学校も５分圏内になっているのは安心
公園も近くにあるので子育て環境に関しては、家族世帯にとっては安心材料になります。
子供を育てるのには良い環境だなと思います。
デメリットはスーパーなどの商業施設が少ないということでしょう。買い物をするのに少し大変さが出てきてしまうかな。
この周辺だとどのスーパーで買い物をする方が多いのでしょうか。

[30: マンション検討中さん]

登録開始でこの投稿数はどう判断すればいいの？
ほぼ同立地のリーフィア、ブランズと比べて高すぎて同業他社からもスルー？
でも33戸の募集って意外と支持されてるのか？
よく分からない物件という印象で、決断に迷います。

[31: マンション検討中さん]

まぁここでの書き込みが全てでは無いと思います。

リセールを考えると駅徒歩10分未満かそれ以内かで
考えを分けてる層も居るでしょうし…
私もMR行って、ちょっと高いかな、と思いましたが
外観の仕様も今どき悪くないし、リセールバリューはあると思います。

正直リーフィアとかブランズはありがちなタイル貼られてもって感じもします。

ネームバリュー欲しい人はブランズに流れるでしょうけどね。

[32: 名無しさん]

外観と立地の個人的なまとめ。
リーフィア･･･外観は地味。エントランスは御影石であるのと、横にある神社の空気感が合ってそう。西武池袋線（中村橋駅）には1番近いのと中村橋駅が再開発予定していることや、中杉通りも再開発予定してるので長期的には良くなるかどうか。
ブランズ･･･外観は可もなく不可もなく。小学校への圧倒的な近さが魅力的。通学時間帯は通学路は自動車通行不可のため安心。アネシアと違って西側から通学できるため、タクシー業者の出入りも全く気にならない。
アネシア･･･外観への拘りは強い。バルコニーもコンクリート壁がしっかり作られてて厳かな印象を受ける。また、1番駅近（都立家政駅）であるし、駅への道も真っ直ぐ歩けば良く、人通りも問題無い。若干ハザードが悪く評価されているが、四方接道は魅力的。

[33: マンション検討中さん]

中学校が近いですが、子育て世帯以外からするとそこはどうなんでしょう。
東向きの低層ですと中学生からの視線が気になったり騒音が気になるのでしょうか。

[34: 通りがかりさん]

第一期どれだけ売れたのでしょうか。

[35: マンコミュファンさん]

販売戦略としては、市況の高騰を前提にゆっくり売るらしく、値付けもそれなりですからね。
そもそも一期完売とかは無いのでは？

[36: 匿名さん]

リセール・・・確かに１０分圏内という点は重要な点です。

中古物件を探す側はまず５分圏内、１０分圏内で検索するという方が多いそうです。
マンションは流動的なものと考えて、資産価値やリセールできるかというところを考慮して購入するのが大事になってきます。
ちなみにここは都立家政駅徒歩8分圏内ですから、十分需要があると考えてもいいのかなと個人的に思いますね。

[37: マンション検討中さん]

ここの地盤ははっきりいって良くないです。
昔の地図で見ると，沼地です。
実際に自転車で行くと，落ち込んでいるのがわかります。
この辺は入り組んで，沼になっていた場所なのに、中学がそこにあるのも変なことだと思ってます。

この立地で、この価格はありえないので、私はやめます。
この辺は数年前まで4000万台で買えました。
どの駅からも遠いのに，かなりの強気が価格だと思います。
3つのマンション全て見学しましたが、
どこもあまり売れてないようでした。

それはこの近くに住んでいると
なんとなく理解できます。
私はしばらく賃貸でいいかと思いました。

[38: マンション比較中さん]

先着順全然減らないけど売れ行きどうなんだ？

[39: マンション検討中さん]

今度こちらの物件のモデルルームを見学予定です。管理会社が三信住建株式会社というところのようなのですが、どうなのでしょうか？聞いたことがない管理会社だったので、修繕計画などが心配です･･･

[40: 検討板ユーザーさん]

>>37 マンション検討中さん

数年前と比べても意味ないです。今の相場として、どうかです。

[42: 匿名さん]

昔は沼があった場所だったんですか。
よく田んぼの埋め立て地は地盤がゆるいと聞きますが、宅地にするには数年寝かせてから地盤改良をすると良いそうです。
この土地もそのようなプロセスを踏んだ上で建物が建てられていますか？

[43: 検討板ユーザーさん]

オープンハウスは怖いので見送ります

[44: 匿名さん]

シェアカーがあるのがちょっと気になりました。
120近くの戸数があるので全然使えるタイミングはないかもしれませんが、
どれくらいの料金で借りれるのかとか、細かい情報も気になりますね。

[45: 匿名さん]

3LDKでも66平米くらいなので、
ちょっとファミリーで住むには手狭に感じてしまいそうなところでしょうか。
夫婦と子供一人の3人暮らしくらいならといったところでしょうか。

[46: 匿名さん]

近隣の3物件の中で特にこちらの物件が気になっています。
購入者の層としてはやはり小さいお子さんのいらっしゃるファミリーが多いのでしょうか。

[47: マンション検討中さん]

>>44
子ども1人でしたら大丈夫そうですけど、子ども2人だと70平米台の部屋を選択したほうが良さそうですよね

>>45
ファミリーの方も勿論いらっしゃるようですが、DINKsの方やご年配のご夫婦もそれなりにいらっしゃると聞きました。落ち着いた環境のマンションになりそうですよね

[48: 名無しさん]

こちらのマンションは売れ行きはどうなんでしょう？重厚感があって良いなと思っていますが価格も良いお値段ですので、購入された方や逆に見送られた方のご意見もお聞きしたいです。

[49: 評判気になるさん]

3LDKで購入検討したいと思います。立地、デザイン、価格と、近隣新築物件比較でバランス良く、リーズナブルなのかな、と。

[50: 評判気になるさん]

>>42 匿名さん
地盤改良までしているかは分かりませんが、30～40年くらい企業社宅として使われていた場所なので、周辺同様に宅地としてはそれなりに安心感のある場所かと

[51: マンコミュファンさん]

近所を通ったので撮影してきました。13時半頃の写真です。
西側と南側はタイルの貼り付けも進んでおり、職人さんが丁寧に作業をされていました。写真だと分かりにくいですが、一枚一枚のタイルの色合いが綺麗でしたよ。

1枚目 北西側から
2枚目 北側から
3枚目 北東側（中学校側）から
4枚目 南西側から

[52: 匿名さん]

近所を通ったので撮影してきました。13時半ごろの写真てす。
職人さんが丁寧に作業されていて、一枚一枚のタイルの色合いが綺麗でしたよ。

[53: マンション検討中さん]

>>51 マンコミュファンさん
写真ありがとうございます。インテリアオプション会の日もタイミングが合わず現地に寄れなかったので大変助かります。順調に進んでいるようで、春の入居がますます楽しみになってきました。

[54: マンション検討中さん]

インテリアオプション会では皆さん何を申し込みましたか？見積もりはお願いしましたが、エアコンとエコカラットを最終的にオプションでお願いするか迷っています

[55: 検討板ユーザーさん]

>>54 マンション検討中さん
今回はカップボードと水廻りコーティングだけにしようかなと。現居から持っていけるものはそのまま持って行く予定です

[56: 検討板ユーザーさん]

現地周辺を見てきました。
広域で検討しているので地縁はないのですが、周辺は低層の住宅が多いのですね。
生産緑地が多く残っているのに驚きましたが、のどかな雰囲気ものびのびと子育て出来そうで良いと思います。
通勤が気になっているのですが、朝の都立家政からの上りの電車の混み具合はいかほどでしょうか。

[57: 名無しさん]

中部圏では実績豊富のようですが、トヨタホームの分譲マンションの評判はどうなのですか？

[58: 匿名さん]

昨日の状況です(南側)

[59: マンコミュファンさん]

このマンションの戸境壁の厚さはどんなもんでしょうか？

[60: 口コミ知りたいさん]

>>55 検討板ユーザーさん
オプションのカップボードは、そこそこの値段しますでしょうか？カーテン、水廻りコーティング等含めて50万円前後に抑えたいと考えています。

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 口コミ知りたいさん
カップボードだけで50万円くらいでした。なかなか良いお値段しますよね。

[62: 検討板ユーザーさん]

>>61 検討板ユーザーさん
高いですね、、、

[63: eマンションさん]

インテリアオプション会の案内が来ました。最終会のようですね。

[64: 評判気になるさん]

>>59 マンコミュファンさん

220mmです！

[65: マンション検討中さん]

ジオ板橋浮間舟渡やパークホームズ上板橋を検討していましたが最近こちらのマンションを見つけました。
西武新宿線というところが少し気になっているのですが、実際近隣にお住まいの方は池袋や新宿へのアクセスに不便を感じられていますでしょうか。平日は在宅勤務が多く、主に土日の外出で池袋や新宿を利用する予定です。

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん

私も板橋区の物件は複数検討していました（ジオやパークホームズに加えてバウスも）。
西武2路線利用可能なのは魅力だと思います。

[67: マンション掲示板さん]

>>57 名無しさん
築地や立川等、都内でもマンション販売の実績は複数あるようで、MR訪問時に動画で紹介されていました。

[68: eマンションさん]

夫婦二人での住み替えなのですが、55平米の2LDKの部屋はまだ残っているのでしょうか？

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 さん

>>68 eマンションさん
二期で40戸もいっていないほどゆっくり販売しているので、まだ残っているかと。

南側は全て次期以降の販売だと聞いています。

[70: 評判気になるさん]

沖式の単価によると近くのブランズよりも評価低いのですが、理由分かりますか？

[71: マンコミュファンさん]

>>70 評判気になるさん
2.3pts差しかなく、大きな差はないです。将来の値上がり可能性はブランズの方が低いです（これも1%差と微少）

[72: 名無しさん]

>>70 評判気になるさん
沖式を確認したことはないのですが、マイナスに働きそうなのは共用施設の充実度や駐車場の割合などでしょうか？第一種低層住居専用地域で戸境壁や床スラブも厚めなようなのですが、そういった点は反映されにくいのかもしれないですね

[73: 通りがかりさん]

>>72 名無しさん

沖式って、概要に載ってる情報しか使ってないから、わずかな違いは誤差範囲と思って気にしない方がいいです。

[74: 通りがかりさん]

>>73 通りがかりさん

結局、自分の目で見て判断するのが一番。

[76: マンコミュファンさん]

>>70 評判気になるさん
沖式評価の単価は平米あたり9万円ブランズの方が高いので、確かに評価に差が出ていますね。
評価は、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出し、マンションの全住戸を平均し㎡単価に均した適正相場価格を推定していると書いてあり、明らかにアネシアが優っている立地（駅近）と戸数を除くと売主評価が残るので、売主の違いが効いている可能性があります。
トヨタホームが東急不動産とそれほど大きな差と捉えるのは正しいか私にはわかりません。

[77: eマンションさん]

気にしたら負けの気がしますが、売主評価に設計事務所は含まれるのでしょうか。

[78: マンション掲示板さん]

購入者の皆さん、メリークリスマス！
建設も順調のようで、引渡しが楽しみですね。

[79: 名無しさん]

本日11時半頃の写真です。外観もとても綺麗に仕上がってきています。明日からさっそく工事再開のようで、頭が下がる思いです。
それぞれ南東側、南西側からの写真ですが、南側はもちろん東側の日当たりも良さそうでした。

[80: マンション検討中さん]

>>79 名無しさん
差し支えなければ、同じくらいの時間帯の東側の写真も今度投稿していただけませんか？

[81: マンション検討中さん]

左側の写真が東（C棟）だと思うな。