中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[930: 匿名さん]

震災が起きてからは中古がほんと売れなくなったよね…
我が家もみるみる値が落ちた…
震災前に販売することで段取りが決まって
震災後販売開始となった
新築を買うことを前提にして販売にだしたから
今更やめることができずで…

いまじゃだいぶ震災の影響も薄れてきてるだろうけど
あと、２年ぐらいは影響がズルズル響きそうだね

[931: 匿名さん]

>929
未来の管理費や修繕積立金は債務ではないので、
生存贈与分は返還対象になりません。

[932: 匿名さん]

そうではなくて、生前贈与まで受けといて、都合よく後で他を相続放棄なんてできないという意味では。


実務知らない馬鹿発言の上塗り格好悪いから止めたほうが良い。

[933: 匿名]

査定額がローン残額を下回った場合は任意売買するしか無いでしょうか？

[934: 匿名さん]

>932
日本は法治国家ですので、生前贈与を受けたら、
相続放棄できなくなる根拠となる法律の条文を
教えて下さい。

[935: 匿名さん]

貴方が借金まみれの被相続人の債権者ならどうしますか？



詐害行為取消請求権は民法で定められています。


まあ、年１１０万の贈与ぐらいならどうともいえませんが。

[936: 匿名]

机上の空論という感じやね。

[937: 匿名さん]

贈与税のうち、相続時精算課税制度のもとで生前贈与を受けた場合、相続することを前提に2500万円までの特別控除を受けられるけど、やっぱり放棄となったら、本来の暦年課税で贈与税を納めるべき税額差が詐欺行為だね。

最初から暦年課税で贈与を受けるのなら放棄もよしですが。

[938: 匿名さん]

そうですね。その場合、詐欺行為というより普通に税務署から追徴が来ますよ。

詐害行為も机上の空論でもなんでもなく。グッドバッドでグッドだけなんてそれこそ机上の空論。
まあ抵当債務が無い財産なら可能でしょう。

[939: 匿名さん]

居住中で売り出してから半年経ちましたが、まだ売れません。
価格は相場よりやや安い感じです。内見は10人ほどあり、
何人かは本気で検討されていましたが成約には至りませんでした。
理由は少し日当たりがよくないことです。
4月に引っ越すので、この際、壁紙の張り替えや痛んでいる洗面や浴槽などを
100万円ほどかけてリフォームしようと考えていますが、
その分、価格を下げて現状渡しにした方がいいのでしょうか？
できれば、経験のある皆さんの意見をお聞かせください。
ちなみに、場所は東京近郊のファミリー向け3LDKです。

[940: 匿名さん]

日当たりが悪い場合は、最も日が当たる時間に内見予約を入れる。

４月に引越しするなら、引越し後の内見で決まる可能性が高いです。

やっぱり部屋がスッキリしてると広く見えるし決まりやすいです。

これから、日が高く明るい季節なので大チャンスと思います。

リフォームはやった方が売れやすいですが、引越し後に決まっちゃうと思うので必要ないでしょう。

[941: 匿名さん]

>937
相続時清算課税制度の話なんかしてませんよ。
単に生前贈与と書いたんだから、無税の範囲もしくは
贈与税をはらっての生前贈与です。
親に借金でもない限りスラムマンションの
相続放棄が出来るのは自明です。
机上の空論どころか、そちらは単なる嘘つきだね。

[942: 匿名さん]

>>939さん

震災の影響、地震の予測のためだと思います。
売れませんね＞＜
１K,都心三区、10年以内、うちもリホームをして売り出し10ヶ月たちます。
価格も相場より200万下げましたが、売れそうにありません。
おそらく、今はいくら下げても売れないと思います。。。。。

不景気、政治不安、地震不安。。などなど、重なりすぎでしょうか＞＜

[943: 匿名さん]

うちも早５が月。相場より下げてるつもりですが、新築が安くたくさん供給されててなかなかうれません。
自分も中古を内覧していて思うことはやはり空家で壁紙などリフォームしてこぎれいになっている
物件は印象いいですね。
ですので、わたしも来月借り住まいに引っ越して、こまかい傷などは補修して少しでも
きれいな状態にするつもりです。
みなさん、お互い早く売れるといいですね。

[944: 匿名さん]

仲介物件を見に来るのは素人なので、リフォームは必須でしょう。
壁紙を直して、クリーニングするだけなら、40万前後で
できます。フローリングまで直せば完璧ですが、ここまで
やると、200万コースになります。
業者に引き取ってもらうなら、リフォームは無駄です。

[945: 匿名]

いや、中古を見る客には素人でも勉強して詳しい人もいますよ。

っていうか、素人ではなく玄人も見にくるけど、目が厳しいですよ。
賃貸用の部屋を幾つも持って資産運用している玄人さん。

[946: 匿名さん]

939です。
短時間でいろいろとご意見をいただき、ありがとうございます。
ウチは築10年ちょっとですが、壁や廊下のキズや汚れは少ない方です。
ただ、タバコを吸う部屋やリビングの壁が黄色い、
洗面ボールにヒビがあるのが印象を悪くしている気がします。
自分でリフォームされるお客さんには無駄になりますが、
少しでもマイナス点を無くす意味で、やっぱりリフォームした方がいいのかなと思っています。
ちなみに、周辺の同じようなライバル物件は結構売れているので、
地震の影響でまったく売れないというわけでもなさそうです。

[947: 購入経験者さん]

家がタバコ臭いのは最悪です。壁紙とか、総とっかえを考えるでしょう。あとはキッチンや水周りの
入れ替えでしょうか。壁紙とかは好みがあるので、あらかじめ売主がリフォームされてもあまり関係ない。
むしろ、その分、価格を引き下げてもらうほうが嬉しかった。

[948: 匿名]

中古物件を見て回った素人ですが、リフォームは好印象です。空き家の場合ボロボロはちょっと…。
壁紙や水回りが新しいとすぐにそこで暮らす自分達家族を想像できるので良いです。
同じ社宅の人はリフォーム済みの築10年マンションを即決で購入してました。
うちもそのつもりでいたのですが、駅近中古は高くて買えず安い新築になりました。

[949: 匿名さん]

タバコ臭かったり、天井がヤニで真っ黒だったりするとそれだけでげんなりしますよね。
いくらその分値引くからといっても第一印象が悪かったらいやですね。

[950: 匿名]

素人相手の市場か玄人相手の市場どちらかを、市場細分化して重点的に攻めていくと言う、マーケティング戦略が必要では？
それを考えれば、リフォームの是非について、本人なりの解答が導きだされると思われ。。。

[951: 匿名]

>>941

マイナス財産がどうのとやりとりにも書いてるのに、
勝手に借金が無い前提にしてるのアンタの方だろう。
抵当に入ってないなら好きにしたらいい。当たり前。

[952: 買い換え検討中]

H24.2に売り出しました。

私は、地元大手不動産会社に専任売買でお願いしていますが、未だ内見がありません。
皆さんは、専売OR一般のどちらでお願いしています？

[953: 匿名さん]

「商談中」とか言って内見させない業者もあるので注意。

しびれを切らせてから内見入れて驚きのさし値をされるが内見が無かった経緯もあり応じて商談成立、というストーリーですよ。

[954: 買い換え検討中]

不動産屋は、専任を取りたがりますよね。そうすれば、自分の裁量でなんでもできますもんね。
良い営業さんなら一生懸命売ってくれるかもしれませんが、それも商売なので、怪しいと思っています。
たぶん最終的に、「売れないからもっと値段さげましょう」や「買取も出来ますよ」といって安い値で買われてしまうかになってしまいそうで、専任はしないつもりです。
数打ちゃ当たるでは無いですが、ある程度広く告知する必要があると思います。
とはいえ、手当たり次第は印象悪いので、話を聞いてみて２，３社に絞った方が良いんだろうなと思います。

うちは買い替え検討なので、引っ越し先を見つけることも同時にしないといけませんので、良いところが見つかり次第、数社に売却をしてもらって、最悪は業者買取も頭に入れています。
ローンがあると、出来ることが制約されてしまいます。

[955: 匿名さん]

賃貸に短期間入居することを前提に売りを先行させては
いかがですか？
買い替えだと業者買い取りになる可能性があって、
相場の2割引ぐらいで買い叩かれることがありますよ。
新築への買い替えだと、関連会社の専任媒介しか
選択できない可能性が高いです。
こうなると鴨確定です。

[956: 匿名さん]

今、リノベーションが流行ってるのに、リフォームして売っちゃうのも多いよね。
そのままでいいのに。
どうせマンションは箱なんだから、内装は変えればいくらでもきれいになるし。

[957: 匿名さん]

このスレを見ると専任はまったくダメ！という感じだったので、
一般にしましたが、まったくやる気の無い業者もかなりいました。
（室内写真を渡してもサイトをいつまでも更新しないとか、
　チラシはまったく撒かないとか…）
結果的には3カ月で成約できなかったので、今後は、
一般でも対応が非常に良かった1社と専任契約してみることにします。

[958: 匿名さん]

やる気のない業者の契約を更新せずに別の業者を
一般で加えればいいですよ。
一社に絞るのは危険です。
広く宣伝してもらうには、複数と媒介契約する
の一番です。

また、やる気がなくても売れるときは
売れるので、気にしすぎ良くないですよ。
うちはビラもまかず報告もなかった大手で
決まりました。他の支店に相談に来た方で
決まったそうです。昨日、無事に決済が
済みました。
税金対策を考えないと。

[959: 匿名さん]

大手が専任契約を取ろうとするのは
１．他社と競争せず自社で独占したい
２．さらに自社の客を付けて両手にしたい
それだけですよ

[960: 匿名さん]

H24.3月から売出しを始めたました。
まだ内覧はありません。
一年を通して、内覧が多い月は何月くらいでしょうか？

[961: 匿名]

時期は関係ありません売り出し価格を１割下げてみましょう。

[962: ９５４]

９５５さん
やはりそうですよね。
いっとき賃貸もやむなしで考えようかと思います。
ほんと、鴨にはなりたくないです。

[963: 匿名さん]

>960
値段や場所にもよると思うけど、2月とか8月が本気の
内覧が多いです。転勤や転校の区切りですから。
確かに相場より値段を下げれば、時期はあまり関係ない
かも知れませんが、相場レベル以上で売りたいなら、
時期は重要だと思います。
7月まで売れなかったら、一端媒介契約を終わらせて、
新規物件として再登録するのも手だと思います。
売り急いでるなら、価格を下げるしかないですね。

[964: 匿名さん]

3月から居住用物件を売りに出すのは遅いのではないかと。転勤シーズンがあります。

[965: 匿名さん]

年末と年度末でしょう。住み替えシーズンは。
ただ、ローン手続きやリフォームの期間が必要になるので、
3月からでは、残念ながら確かに遅いです。

[966: 売却済み]

都心三区　10年以内でしたが、地震、景気低迷のためでしょうか、
相場より下げましたが1年売れませんでした。
買取だと仲介手数料が要らないので、いろいろ考えたうえで買取にしました。
相場より約15%offでしたが、ローンが無くなったのですっきりしました。

[967: 住民さんC]

似たようなスレで、営業にリベートみたいな話があったんですが、
そういった事を試された方っていますか？
ここのスレの流れだと、買い手を見つけるのってたまたま？みたいなところありますよね。
あとは自分で売り込むとか・・・

[968: 匿名さん]

賃貸じゃないでの営業にリベート渡しても一緒と思いますが
例えば同一マンションで売り物が複数出てるとかなら一考かもしれませんが
売買でリベートって馴染みにくい気がします
賃貸のようにそんな簡単に成約しないので

[969: 匿名さん]

契約寸前でドタキャンされました。
こんなこと初めてだし、やっと売れたと思っていたのですごくショックです。
また１からふりだしです。
もう安くていいから早く売りたい。

[970: 匿名]

早く売りたい場合、業者買取しかないのでしょうか？

[971: 匿名さん]

売り急ぐ理由があるならやむを得ないですが、
時間に余裕があるなら、業者の買い取り査定に
少し上乗せして一般で複数業者に出してみれば
いいのではないですか？
どれで駄目なら買い取ってもらえばいいわけですから。

[972: 匿名さん]

契約寸前にドタキャンなんて珍しくないと思いますよ。
契約もしてないのにドタキャンとは（厳しいですが）本来言えません。
契約してからローンアウトなんてケースはもっと多い。
契約は早くすること、ローンなら事前に極力確認取ることぐらいですね。
契約が目的ではなく、決済引き渡しがゴールですので頑張ってください。

[973: 匿名さん]

ウチも半年売れないので、某不動産屋さんに専任３カ月で売れない場合の
買い取り査定を出してもらいましたが、「その値段ならオレが買うよ！」と
言いたくなる価格でした。結局、売り主に値下げさせるための口実のような気がしますね。
971さんの言うとおり、査定価格プラス200～300万円で売りに出せば、
相場より数百万円安い感じになりますので、3カ月以内に売れる可能性が高いでしょう。
ちなみに、不動産屋さんによっては、業者向けオークションに出品してくれるところもあります。
こっちの方が、買い取り査定価格よりは高く売れるようなので、
1年経っても売れなければ、最悪それで処分するつもりです。

[974: 匿名さん]

今は、中古物件は動いていないのですかね？

[975: 匿名さん]

質問が漠としすぎて答えようがない

[976: 匿名]

専属にしましたが、内覧1組も来なかった。
価格も1割安位にしました。

そろそろ契約切れるので、次は一般で複数に
しようかと思います。

ところで手数料無料（買い方）って、業者は
信頼できるのでしょうか？

[977: 匿名さん]

こういう売りかたすればいいと思うよ
「ホームステージング」
http://ameblo.jp/hhtek/entry-11180589869.html?frm_src=thumb_module

[978: 匿名さん]

売却活動中の皆様方、いろいろな情報ありがとうございます。
私もH24.2から専売にて売却活動を始め、皆様方の情報を参考に売却活動を頑張っております。
皆様方もいろいろご苦労が絶えないようですが、一緒に頑張りましょう！

私は、H24.5に専売契約がきれるので、一般に変更し売却活動をしようと考えております。
そこで、皆様方はどこの不動産会社にて売却活動をしていますか？
またお勧めの不動産会社などがあればお教え下さい。

[979: 匿名さん]

逆にお聞きしたいが、何故専任にしたのか？特に専属とか書いてる人。何故？