中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[890: 購入検討中さん]

889さん、どちらのエリアですか！？

[891: 買い換え検討中]

値引きを50万位にしてもらいたいと思ってるけど、100万単位では指値されてしまうもんですか？
はじめての売却なのでその辺り分かりません。

チラシ価格で売れるって事はまず無い？

[892: 匿名さん]

指値って言うより、交渉術でしょう。
気のある買い手は、大幅値引きを言ってみて売り手の出方を見る。

買い手が全く不動産取引に素人でしかも交渉術を知らない人なら、
チラシ価格で売れるかも。
うちの亡くなった父がそうでした。
営業さんの言うがままで、俺が俺がと飛び付く人で家族の意見は無視。

[893: 匿名さん]

889です。
詳しい場所はいえませんが、人気がある場所です。
この前見に来てくださって検討中の方に期待してましたが、また新築（別のマンション）に
いってしまいました。
とてもがっかりです。
値引きは100万円単位ですよね。今のご時世。
とくに2、3月は新築がすごく割り引いてるので中古は不利です。
最後の手段でオープンルームもする予定です。
早くうれないかと毎日ため息です。

[894: 匿名さん]

数日前に売買契約を締結しました。去年の４月からです
から、約11カ月かかりました。
4月から入りたい人が多いので、2月に入ってから引き合い
が多かったです。去年は震災の影響もあって、
引き合いが少かったようです。
あと怖いのは、ローンキャンセルですね。
不動産屋は滅多にないというけれど、この物件自体
がローンキャンセルで買えたので、ちょっと心配。

[895: 匿名さん]

11カ月ですか、それはお疲れさまでした。
ローンキャンセルがありませんようにお祈りします。
当方は５カ月目で、今、内見してくれた２組が購入検討中です。
今週末にどちらかが買ってくれるとうれしいのですが、どうなることやら…。

[896: サラリーマンさん]

売買契約おめでとうございます。
ここは大変勉強になるスレですね。

私も既に売り出しから５ヶ月が経っておりこの繁忙期も逃しそうで焦ってる状況です・・・

よく、専任・一般が話題になりますが、私も当初は大手に専任依頼してましたが、
考えたら、本当に売れる気（売る気）があるなら一般でも両手になるはずだし
そもそも専任である必要がない、という事に気がついて　地元業者含めた複数に一般登録する事にしました。

その結果がどうなるかアレですが、状況レポートしたいと思います。

[897: 匿名さん]

894です。

私のところは最初からずっと一般でしたが、
それでもいろいろありました。
客がいると言って専任契約を迫りながら、
一度も自分の客を連れてこなかったスミフとか、
まったく報告をよこさない大手不動産屋とか、
一般なのにせっせとビラを撒いてくれたところとか、
契約期限が過ぎても延長手続きをせずに販売を続けた
地元不動産屋とか、いい社会勉強になりました。

結局、契約してからまったく音沙汰がなかった大手で売れました。
何もしてないのにこんなに手数料取りやがってと思うのと、
何か頑張ってくれていたところに申し訳ない気になりました。

[898: 匿名さん]

延長手続きをせずに、って買う相手方を見つけてから事後承諾で契約するわけですよね？
うちなんかでもありましたが、勝手なチラシを作られて愉快ではなかったなあ。

[899: 匿名さん]

媒介の更新をしてなかったのに、ということでしょう。
チラシもありますが、今どきネット媒体が大きいので
やはり拾いやすいのは結局大手となる面はありますね。
全国的に言えば、リハウス、住友、ノムコムあたりか。

[900: 894]

899さんのいうとおりです。
媒介の更新を一度も言ってきませんでした。
地元なので店舗に寄って更新する必要はないのと聞いたら、
うるさいことを言ってたら地元の大家さんたちに嫌われてしまう
という返答でした。

あと、うちは大手のネットワークで売れた感じです。他の支店に
相談に来られたお客さんが契約相手です。

不動産屋さんは一般でもつねに両手を狙うようです。
DMやはがきは山ほど来ますが全部無視してましたが、一通速達だったので、
連絡してみると、待ってましたとばかりに明日内覧に連れて行ってもいいか
と聞かれました。他社で出てることは知っているだろうに。

都心の物件で使える駅はたくさんあったのですが、一番近い駅まで
徒歩10分強かかることが苦戦した最大の理由だったようです。
検討者に駅徒歩10分以内の信者は多いことを痛感しました。
すぐ近くの駅徒歩9分の物件は、新築時は売れ残りで大苦戦していた
のですが、今となっては中古がえらく人気になってます。
そこは、この御時勢でも新築時より２～３割高く売れてます。

[901: 匿名さん]

私もマンションは駅近が最優先だと思いこんでしました。
でも、ウチは駅から5分ですが、眺望（ベランダから隣のマンションが近い）のと、
日当たりが今ひとつ（南西）だと言われて苦戦してます。
40歳以上の夫婦はあんまり気にしないみたいですけど、
30歳前後の若い夫婦は全然ダメですね～。
周辺にある日当たりのいい南向き物件は駅から10分でもドンドン売れていくので、
郊外の3LDKファミリー向け物件は、とにかく日当たり優先なのだと実感してます。

[902: 匿名さん]

中古は日当たりを気にする方が多いですね。
新築検討者に比べて。

[903: 匿名さん]

大概昼間に内覧するから余計にそうなるんだよね。昼間いなかったりするのに。

[904: マンコミュファンさん]

いま売り出し中のマンションは所謂高額物件ですがなかなか決まりませんね。
あーあ、以前は上手くいけば儲かるとさえ思っていたのに…。
内覧はちらほらあるんですが全く見学気分で｢わぁーすごーい！｣とか若夫婦に
言われるとホント腹が立ちます。あんたらには買えないだろうが！って。
でも冷やかしはお断りしていたんだけどこう売れないととりあえず観てよって
感じになってしまう。でも見込みがあるかもう身なりで判断してしまいます。
震災後は中古マンション購入対象はただ安く買いたい、それだけしか資金の無
い人ばかりになってしまっている気がします。
まあ自分は分譲時に大幅に値切ったし家賃を払っていたと思えば十分に元は取
れたかなと納得させてみたり。
資金的には住み替えにも支障は無いので空室にして売り切るか、賃貸にしてし
まうか検討中です。ちなみに戸建て建築中です。もうマンションはイヤ。
交渉事は旦那任せの家内は早く売ってしまえと思っているようです、ハハハ。
買う側からしたら高額物件を安く買えるチャンスなのにと思うんですがね。

長々と愚痴申しましてすみませんでした。
皆様のマンションが早く高く売れますように祈念致します。

[905: 匿名さん]

マンションなのに眺望悪い、日当たり悪いは不利でしょうね。
そこが戸建てに対するメリットだったりするので。
中古だと、実際の眺望とか見れるから、なおさらでしょうね。

[906: 買い換え検討中]

こちらでいつも勉強させていただいています。
我が家は、売りに出して既に4ヶ月目ですが、まったく内覧がありません。。。
以前のﾏﾝｼｮﾝを売却した際は、内覧も多く、一ヶ月であっという間に売れたのに。
一番不動産が動くこの時期にこれでは、厳しいな～というのが正直なところです。
近隣の安い新築物件に流れているようです。値段を下げるﾀｲﾐﾝｸﾞが難しいです。

[907: 匿名]

うちも全く内覧来ない。

最近のニュース、買うのをためらうようなニュースばかり。
ギリシャ発の世界金融恐慌の可能性、AIJの年金運用失敗、
エルピーダ倒産、関東直下型の地震の確率、

早く状況変わらないかな。

[908: 匿名]

新築が安くなったからもあるでしょうね・・・

[909: 匿名さん]

中古と新築の逆転現象を随所で見かけるね

[910: 匿名さん]

3.11以降、新築の売り出し価格がだいぶ下がった気がします。
実感として2割近く下がったんじゃないでしょうか？
そういう情勢を無視して中古を高い価格で売ろうとしている人って、
いつまでも売れなくても大丈夫な人たちなんですかね？

私は、都心の物件で新居は別に確保済みだったので、
最初の頃は強気だったのですが、
結局、1割以上値下げと値引きで価格を下げる羽目になりました。

[911: 親同居さん]

結局、自分で「買ってもいいかも」って思える価格じゃないと売れないですよね。
自分の考える適正価格っていうのは、相手にとっては高い場合がほとんどですから。

あわよくば…、なんて考えで高値のまま放っておくのは、維持費と時間の無駄ですね。

[912: 匿名]

ちょい安に設定してるけど、徒歩10分以上。
近所の物件見ると、一部で値崩れ起こしてるし、
どこまで下げればいいんだか・・・。

近所の物件は、去年の夏頃に売り出したらしく、
売り出し2680、現在2050（レノベ物件）
売り出し1990、現在1390（任意売却物件）
これでも買い手がつかない。

ちなみに新築売れ残り2490まで下げてる。

[913: 匿名]

↑ 1000万以下なら売れるでしょう

[914: 匿名]

古物半値の5割引

[915: 購入経験者さん]

自分がこの物件買うんだったら、いくらだったら買うか、の値段の７掛けぐらいでしか、
中古物件は売れないと思う。

[916: 匿名さん]

郊外の中古はそうかもね。
都心ならまだなんとか9掛けぐらいで売れるよ。
あと、10年もしたら都心でも、
場所や立地で格差がつきそうだけど。

[917: 匿名]

ボッタクリ価格にしてたら、いつまでも売れないよ

[918: 親同居さん]

「相場よりかなり低めだな」と思ったら、それが相場
「相場よりは低めだな」と思ったら、相場よりもやや上
「相場かな」と思ったら、相場の遥か上をいっている

売り手は盲目

[919: 匿名さん]

郊外のマンション買う人の気がしれない。
今でさえこういう状況なのに、20年後30年後果たして売れるのか？
売れなかったら、マンションは維持費だけがかかるただの金喰い虫だからね。
やはりマンション買うなら都心に限る。高いけど。

[920: 匿名さん]

一戸建ては面倒でマンションに住みたい人はいるので、
郊外でも勤務先が近くなら買う人はいるんじゃないの。

ああ、でも空き部屋だらけのマンションほど悲惨なものは
ないので、都心のマンションから郊外の仕事場に通った方が
いいのかもしれない。

売れなかったら所有権を放棄すればいいんじゃない。
少なくとも、相続時に相続放棄はできるよね。

[921: 匿名さん]

中古マンションの場合、立地がすべてだと思う。
多少高くても、人気駅1分とかの立地で築10数年くらいまでのマンションなら
値崩れはそんなに大きくないのでは。
新築で坪350～400万円程度で完売となるような好立地の築浅マンションなら
値付け次第では買って正解かと。駅歩20分とかの物件が安いからと言って飛びつくと
売るに売れなくなるよ。安物買いの銭失いになりませぬように。

[922: 匿名さん]

ファミリー向けなら、都心で駅徒歩1分はかえって敬遠されるでしょう。
ファミリー向けで中古価格があまり下がらない条件は、
都心、大規模、湾岸地域じゃない、駅から徒歩10分以内、大通りから１本入る、エントランスとロビーが立派
といったところじゃないでしょうか。

2005年ごろはこの条件に当てはまる新築物件でも売れ残っていて、
マンコミュではネガに酷評されていたんですが、
投資用に買っておけばよかったと私はかなり後悔してます。
今はまだ当時の値段まで下がりきっていないので、あと数年は様子見だと思ってます。

[923: 匿名さん]

で、また後悔。

[924: 匿名]

後悔はﾀﾀﾞですものね。

[925: 匿名さん]

９２０みたいな、売れなかったら所有権を放棄すればいいと考える人が
郊外のマンション買っちゃうんだね。

所有権放棄するつもりならなんでマンション買ったんだろ？
〇カ丸出しとはまさにこのこと。

[926: 匿名]

所有権放棄、って勝手にはできないでしょ。
固定資産税や管理費修繕費等は請求され続ける。

また相続放棄なら、売れないマンション以外の財産も放棄ですよ。

[927: 匿名さん]

所有権放棄とかの馬鹿発言真に受けて馬鹿呼ばわりしてる馬鹿がいるな。

[928: 匿名さん]

相続放棄はリゾートマンション等ではすでに現実でしょ。
このまま行くと、国が税金で管理費や修繕積立金を
払う物件が多数現れかねない。
ちょっと頭のいい奴なら、価値のある財産だけ生前贈与
して、スラム化したマンションは相続放棄するんじゃないの。
920さんの言ってること別に間違っていないと思うよ。

[929: 匿名さん]

>>928
生前贈与を受けて、マイナス資産だけを相続放棄だなんて都合のよいことはできないよ。

[930: 匿名さん]

震災が起きてからは中古がほんと売れなくなったよね…
我が家もみるみる値が落ちた…
震災前に販売することで段取りが決まって
震災後販売開始となった
新築を買うことを前提にして販売にだしたから
今更やめることができずで…

いまじゃだいぶ震災の影響も薄れてきてるだろうけど
あと、２年ぐらいは影響がズルズル響きそうだね

[931: 匿名さん]

>929
未来の管理費や修繕積立金は債務ではないので、
生存贈与分は返還対象になりません。

[932: 匿名さん]

そうではなくて、生前贈与まで受けといて、都合よく後で他を相続放棄なんてできないという意味では。


実務知らない馬鹿発言の上塗り格好悪いから止めたほうが良い。

[933: 匿名]

査定額がローン残額を下回った場合は任意売買するしか無いでしょうか？

[934: 匿名さん]

>932
日本は法治国家ですので、生前贈与を受けたら、
相続放棄できなくなる根拠となる法律の条文を
教えて下さい。

[935: 匿名さん]

貴方が借金まみれの被相続人の債権者ならどうしますか？



詐害行為取消請求権は民法で定められています。


まあ、年１１０万の贈与ぐらいならどうともいえませんが。

[936: 匿名]

机上の空論という感じやね。

[937: 匿名さん]

贈与税のうち、相続時精算課税制度のもとで生前贈与を受けた場合、相続することを前提に2500万円までの特別控除を受けられるけど、やっぱり放棄となったら、本来の暦年課税で贈与税を納めるべき税額差が詐欺行為だね。

最初から暦年課税で贈与を受けるのなら放棄もよしですが。

[938: 匿名さん]

そうですね。その場合、詐欺行為というより普通に税務署から追徴が来ますよ。

詐害行為も机上の空論でもなんでもなく。グッドバッドでグッドだけなんてそれこそ机上の空論。
まあ抵当債務が無い財産なら可能でしょう。

[939: 匿名さん]

居住中で売り出してから半年経ちましたが、まだ売れません。
価格は相場よりやや安い感じです。内見は10人ほどあり、
何人かは本気で検討されていましたが成約には至りませんでした。
理由は少し日当たりがよくないことです。
4月に引っ越すので、この際、壁紙の張り替えや痛んでいる洗面や浴槽などを
100万円ほどかけてリフォームしようと考えていますが、
その分、価格を下げて現状渡しにした方がいいのでしょうか？
できれば、経験のある皆さんの意見をお聞かせください。
ちなみに、場所は東京近郊のファミリー向け3LDKです。