中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[841: 匿名さん]

↑よほどいやな目に会ったんだねー。

[842: 匿名]

そうそう、立ち会ってない場合には、実際に内覧すらしてない可能性だってあるよね。

[843: 匿名さん]

そうは言っても、内見が全然ないのも辛いものよ。
「この条件でこの価格なら1カ月以内に売れますよ！」
と言いきった営業さん、あれからもう1カ月経つが、
「ウソでもいいからお客さん連れて来いよ」って言いたい！

[844: ８４０]

別にそんなに嫌な目にあってないよ。傍で数見てきただけで。貴方は優秀な仲介業者？

[845: ８４０]

嘘の客なんて連れてこられても何のメリットもないですよ。完全に時間の無駄。本命客の当て馬とかなら別だけど。

嘘をつかないというのも仲介に求められるべき部分です。

[846: 匿名さん]

8年位前だったと思いますが、都心の１ＬＤＫを売却しました。

広告出して、内覧に初めて来た人が、翌週も見に来て、購入決めてくれました。

タイミングが良かったのだと思いますが、

私がしたのはとにかく掃除、モデルルーム並の演出でした。

ベッドリネン類にもすべてアイロンをかけ、花を飾り、洋書をさりげなく置いたり。

住みながらの売却だと不利かなとも思いましたが、
逆に住んでからの家具の配置やら想像しやすかったようです。

売り出し価格より少し下げての契約となりましたが、
いい縁があってよかったと思っています。

あっ、それからもちろん、自分自身も小奇麗な格好で臨みました。

何事も第一印象って大事だと思ったからです。

[847: 匿名さん]

>嘘をつかないというのも仲介に求められるべき部分です。

嘘をつかない仲介なんてあるんですかね？

[848: 匿名さん]

↑　やっぱり、うそをつかれるんですかね？
　　子供にもうそは絶対につくな！　と　教育しているし、自分自身もうそをつくのは嫌いだし。。。
　　うそをつかれると悲しいですね。

[849: 買い換え検討中]

当日に急に内覧したいってどう思われますか？
他物件の当て馬ですかね？

脈無しと考えてよいでしょうか？

[850: 匿名さん]

当日見たいって別に悪いことではないと思うけど
調整がつくなら可能な限り内覧させたら
その日が別業者の内覧ってわかっててぶつけてきたなら嘘っぽいが
それはそれで、あえて同時間にでもぶつけて利用してやればよい

嘘のつかない仲介がいるかどうかだけど
案件纏めるために上手に話を作るのは必要な部分なんでしょうが
嘘は嘘としてすぐばれるしマッチポンプの歯止めがきかなくなります
そもそもバレル嘘をつく時点で人間的に論外ですね

[851: 匿名]

売れないなら叩き売れ 値段を徐々に下げていけば、そのうち誰か買ってくれるよ 値段が高いから売れないのよ

[852: 匿名さん]

売れないストレスは、本当に辛いですよね・・・
我が家も掃除と部屋の演出は頑張りました。
もう、引越し準備されているんですか？と良く聞かれました。（余計なものは一切外に出さなかったし、
リビングは、ソファー、ダイニング、テレビ台、観葉植物以外はナシだったので。。。
それでもやはり、初めの高値で売っていた時は、内覧は入っても、内覧時の感触も良くても指値も全く入らなかったです。
その時に営業さんから言われたのは、「まだ、探し始めたばかりの方々で、、新築と迷っているようです。。。」等々でした。
こちらとしては3月末引越し先の期日が決まっていたので、気分的にドンドン焦りました。
10月から売り出して、11月初めに１回（３００万ぐらい）下げて、、、１２月初めに（それから更に３００万）下げました。
それでも購入時よりもプラスだったので、本当に初めが高かったんだと思います。

[853: 匿名さん]

期限を区切って売ろうとするから焦るのでは。買取保証でも付けていない限り、先に慌てて買う時代ではないと思う。

[854: 匿名さん]

欲を出すとロクな事は有りません。バブルの時代じゃないんですから。

[855: 匿名さん]

購入時よりもプラスでだすのは時間の無駄使いだからやめた方がいい

[856: 匿名]

２００３年分譲のマンションだったら有り得るんだけどね。

[857: 匿名さん]

2003年分譲のマンションでも　駄目でしたよ。時間の無駄でした。反省です。
ものは良いのですが、、震災の影響ですね＞＜　　

[858: 匿名]

お聞きしたいのですが売却中に
業者の担当者を変更するにはどのようにお願いすれば良いでしょうか？
アドバイス宜しくお願いします。

[859: 匿名さん]

変更理由が明確であれば、店長なり上席の人間に伝えればよい。
個人的には担当より店を変えることを薦める。

[860: 匿名]

やはりお店を変えた方が良いのですね。

アドバイスありがとうございました。

[861: 匿名さん]

2月なのに内見全然入らなくてストレス溜まるわ！
やっぱり専任じゃないと真剣にやってくれないのかな？

[862: 匿名]

861ｻﾝ
一般で契約すると他の仲介業者からの営業はやって来ますか？

[863: 匿名さん]

普通に購入時＋1000万で売れましたけど。。。。
1000万越えを狙うと確かに厳しいけど。

我が家周辺は全て＋1000万が基本になってますよ。

[864: 匿名さん]

どの辺ですか？＋1000万ならいいですね。私も以前+1300で売りましたが今回はそこまでいかない。

[865: 匿名さん]

863じゃないですが、私も築５年・震災後でも+1000万超（購入金額約20％）で売れましたね。
場所は芝浦です。業者曰くこの辺はコンスタントに売れているとのことでした。逆に近くの
港南はあまり動きがよくないと。

[866: 匿名さん]

862さん861です。
たくさん来ますよ。同じ会社の違う支店からも複数きます！
どこもウチならすぐ売れたのにとか、紹介できるお客さんがいると言います。
言われれるがままに6社と契約しましたが、結局、1カ月で内見は未だ1件だけです。

[867: 匿名]

861ｻﾝお返事ありがとうございます。

そんなにたくさん営業にくるんですね。

ウチも先週末に買い逃したお客さんがいるのでご案内したいと…

朝早くから掃除したり、準備していたのに当日、約束の30分前に電話してきて急に仕事になり来れなくなったとキャンセルの連絡が…
嘘ならもっと早くに連絡してほしいものです。

結局、契約は即解除させてもらいました。

最近は業者が営業に来ても手数料半額にしてくれるなら契約しますよと言って断るようにしています。

[868: 匿名さん]

861です。
いやあ、それは精神的ダメージが大きいですね。
私も住みながらの売却がここまで大変だとは考えていませんでした。
まあ、1カ月～3カ月で売れればそんなこともないでしょうが、
もう売り出して5カ月目なので、最終的には新居に引っ越してから
オープンルームにしようかな？　などと思案中です。

[869: 匿名]

861さんレスありがとうございます。

もう新居が決まっているのですね。羨ましいです。

転勤で先に引っ越しをして空家で売り出していた物件は先に売れて行きます。

オープンハウスにすると１日で20組ほど見に来てくれたと仰っていました。

861ｻﾝも早く売却が決まると良いですね〜

色々と教えていただきありがとうございました。

[870: 匿名さん]

住みながらオープンハウスもやれなくはないけどね。考え次第かな。

[871: 匿名さん]

いやー疲れました。久しぶりに入った内覧のために前日から家中大掃しました。たった一組のために。本当に住みながらの売却は思ったよりも大変。良い返事が来ますよ〜に！！同じような売り主の方。頑張りましょう！

[872: 匿名さん]

たった一組のためにっても。
最終買うのは一組ですから。
がんばってください。

でも感覚的には内覧が重なったほうが確かに成約しやすい気がする。

[873: 匿名さん]

一球入魂じゃないけど、一組入魂の気持ちが大事ですよ！
自分はマンション売却したのは2回目だけど、
1回目は3人目で成約、2回目は2人目で申し込みが入るも決裂、4人目で成約。
内覧客の3/7の確率で申し込みが入るわけだから。
内覧キャンセルを含めれば確立は下がるが…3/10くらいか。
ちなみに、冷かし客や予算が足りない客は門前払いして構わないと営業に伝えてました。
値付けさえ間違えなければ、オープンルームしなくても普通の内覧で売れますよ！
まあ、交渉もゲーム感覚で楽しんでやってました（笑）

[874: 匿名]

同じ仲介業者の違う支店で別々に一般媒介契約をする事はできるのでしょうか？

[876: 匿名]

875ｻﾝ

ご回答ありがとうございました。

[877: 匿名さん]

一組入魂かあ・・・あ～耳が痛い！
確かに最初の3組目くらいまではそうだったけど、
4組、5組目になるとだんだんと魂が入らなくなってしまうんだよね。
6組目を超えると、もう慣れちゃって
「この人絶対買う気ないな～」とか分かるようになってくるしさｗ。

[878: ビギナーさん]

はじめまして。
先日売却依頼している業者が他の業者からの客を連れて内覧に来たのですが
その他の営業マンがやり手で思わずこちらにもお願いしようかと思いました。
でも現状の業者は一般媒介だから実質フリーでどこの業者も扱えるから同じ
事ですよ、っておっしゃる。
やはり業者間でも手数料発生するんでしょうかね、中間マージンとして。

[879: 匿名さん]

何を言ってるのかよくわかりませんが、
売り買いで手数料を分けるという意味で一緒と業者は言ってるのでは？
一緒かどうかは知りませんが。

文面から想像するに、その依頼している業者は
レインズ載っけているだけでロクな営業をしていないのではないかと。
ヤル気を感じない発言ですね。

[880: 匿名さん]

ネットの情報は確かにそうだけど、
それぞれの不動産業者に登録（相談？）している個別のお客さんがいるから、
一般なら数社にお願いする方がいいと思いますよ。
逆に１社だけなら専任の方が、扱いや力の入れ方が違う感じはありますね。

[881: 匿名さん]

数社お願いする必要なんてないんですよ。

店に行ってヒアリングだけしてお客さんいたら連絡してくれでもいいんだから。

大手は媒介撒かないととかいろいろいうけど、本当に客がいれば連れてくるよ。

無駄な媒介だけ任される必要ない。結局ネットやチラシ、レインズで一緒一緒。

2社3社程度ならともかく5社も6社もばら撒くのは時間も手間も無駄かつ逆効果。

[882: 匿名さん]

買い手側から見ると、ネットで同じ物件が一般で数社分並んでると怪しい感じがしますしね。

[883: 匿名さん]

おいおい。なんで８７５を削除してんだ。親切に解答してるのに。回答された方も謝意を述べてるでないか。管理人はおかしくなったのか？どこかの仲介業者が困るから削除してくれと言ったのか？

[884: 匿名さん]

・大手ならＡ社のＢ支店、Ｃ支店に同時に声掛けしても結局情報共有されて一緒。
　媒介撒くのなら動いてから使える方だけ残し使えない方は遠慮なく切ればよい。
　
・別に媒介など撒かなくても売却の意思を伝えて、連絡先だけ渡せばよい。
　無駄に媒介を撒かされる必要などない。

　大手は媒介撒かないと動けないというが、本当に客がいれば連絡してくる。
　大手に限らず媒介取るのがノルマで仕事と思ってる勘違いでリキの無い業者は無視。

追記
　ただし、大手のホームページ上でのネット広告は今や重要な媒体であるから、
　必要な際には媒介を撒くことも当然ある。

[885: 買い換え検討中]

現在居住中のマンションの売却を検討しています。

このマンションはペット飼育不可の物件で、うちはペットの飼育はしていません。
でも、マンション内で数世帯ペット飼育をしています。

この事を知っていて、ペット飼育不可とのみお知らせして売却をしても
いいのでしょうか？それとも、飼育不可だけど飼っている人がいる事実を
伝えた方がよいのでしょうか？

伝えた方が親切と思うのですが、伝える事によってマンション内にルール違反の世帯がある事も
伝わるので印象が悪くなるように思います。悩ましいです。
色々な理由からペットの飼育がされていない物件を探している方がいるのも事実ですから、
やっぱり伝えた方がよいのでしょうね。本当に迷います。

売却のノウハウとして皆様のご経験を教えて頂きたく、投稿しました。

[886: 購入検討中さん]

ルールを守っていない人がいるのではないかと聞かれれば、実態を
答えてもいいとは思うが、知らないと答えたところで、何の不利益を
こうむる？
そもそも、第三者のルール違反を売主が把握していたことを、買主は
どうやって立証できるんだ？できたとして何のメリットがある？

[887: 匿名さん]

そもそもペット不可という文言は広告上売りにはなりません。

ペット飼育可は売りにはなり得ますが、ペット飼育可を好まない人も勿論います。

思うに、ペット飼育の可否云々すら書く必要も広告上ないのでは？

仲介業者に相談されたらと思います。

[888: 匿名さん]

ペット飼育不可の物件で、全員ルールを守っているマンションなんて無い、ですよ。ただ、売却前に、売主自身がトラブルに巻き込まれていたということなら、告知義務あり、でしょうが、特に関係無しだったなら、伝える必要はないと思います。

[889: 匿名さん]

わたしも11月からマンションの売却を大手不動産屋の専任でお願いして、今4か月目です。
過去に不動産の売買を何度も経験していますが、なかなか売れないのはほんとにストレスたまりますね。
とくに今回は住みながらの売却なので皆様のおっしゃるとおり、内覧のたびに大掃除が大変です。
マンション自体は築浅で都心の人気エリアにあり、見に来る方もそこそこいらっしゃるのですが
うちの場合新築もまだ残っていて（同じくらいの広さ）、しかも3月の決算までに売る切ろうと
２～3割くらい値引きしているらしく、この前も買ってくれそうになった方を新築にうばわれてしまいました。
それとやはり4年以内に地震がくるという発表も大きくマイナスになっているといわれました。
うちは湾岸エリアではないのでまだましですが、湾岸は全然うごかないそうです。
来週3回目の値引きをして、なんとか3月中に売却したいと思ってます。
過去の経験上、見に来る人が少なくても1人でも気に入ってくれるかたがいれば売れるんだとはわかってますが
それでも１組も内覧者のない週は落ち込んでしまします。

[890: 購入検討中さん]

889さん、どちらのエリアですか！？