中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[809: 売却希望]

804です。

遅くなってすみません。

805さん，806(807)さん，808さん
丁寧な回答ありがとうございます。

もし4月末になっても700万以上で売れなかったら、買取保証の700万円で手を打とうと思っています。
戸建ての住宅ローンを組む時の自己資金?の中に売却費用(600万円)も考慮されている為、期限があるんです。

確かに1000万円とすれば、1000万円以上でも以下でも両方の検索にひっかかりますね。納得です。

賃貸住宅にポスティングですね。分かりました。担当に伝えたいと思います。

>購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはず
なるほどって感じですね。すっかり夏休みの事を忘れていました。少しですが期待が持てました。

ほんとうにありがとうございました。

[810: 匿名さん]

居住中に売りたいならなるべくきれいに掃除しましょうね。

[811: 匿名さん]

毎回セッセセッセと掃除しても、
ドタキャンされることもあれば
子供連れで来て汚されることもある。
居住中転売は大変ですね。

[812: 匿名]

まあそうなんだけど、結局掃除するのは良いことなんだよ。客の為にも自分の為にも。

[813: 匿名]

きったないきったない、くっさいくっさい家とか、本当にあるからね。
アンタ売る気あんのか、みたいな。
ペット買ってる家に多いね。
子供が横になってＴＶ見てるとか。
洗濯物、山盛り室内に干してるとか。
もう本当に足の踏み場の無い家とか。
出来るなら玄関で上がりたくないよ。
経験ないが、例えるなら出会い系でトンデモないの来たみたいな、速攻帰りたい気分。
競売物件じゃないんだからさ。

海外でババぁの家で、若い男が寝てて、愛人と紹介されてドン引きしたこともあった。

[814: 匿名さん]

汚いやくさいは、特に女性や家族には、かなりのマイナス要因。

以前こんな経験をしました。

駅近で手ごろな広さのマンションが出ていたが、中を見てびっくりした。
何と小部屋のカラーボックスにシューズを乾燥材も入れずに
そのまま入れていて、周りはカビだらけ、においもすごいことに・・・。
なかなか売れないわけだ・・・。

[815: 匿名さん]

経験的に、居住中の中古の戸建ほど、中が酷いね。

[816: 匿名さん]

以前、任意売却物件を見たけど、すさまじい荒れようだった。
フローリングがバリバリにはがれていたり、窓枠はカビはえてたり。
たしかに、リフォームすればきれいになるのは分かるけど、印象悪いよね。

かといって、リフォーム済みで価格を釣り上げてる物件も嫌だけど。

[817: マンション投資家さん]

賃貸物件を探す場合慣れた人が、中古マンションで一番買いたくないのは駅徒歩10分以内でない物件かつ、ファミリーが住みつぶした家です。いわゆる今はやりの新築マンションの15年後と同じ条件です。都心物件で、一見どんなに汚くても、一般の方が内覧すると絶句するような状態でも手を入れればすぐに住める貸せる物件を見抜いて、値切って選ぶ方が多いですね。いいのは、たとえば、貸そうと思って改装したが、空家で放置、家主が病気になり買ったが住んでなかった、事務所で会社は幽霊会社で机を置いただけなど、使われた期間が短いマンションは、ちょっと見とんでもなく放置で汚くて事務所仕様になってても、排水管をファイバーで調べても汚れてないし、ユニットバスやキッチンセットはほとんど未使用で腐ってないわけで、根太も落ちていませんし、天井の下地も結構再利用できます。10年から15年で家族で住みつぶしたマンションは下手な30年ものよりオンボロで厄介です。5－10軒実際に購入して改装してみれば、云っている意味がどういうものかがわかります。賃貸物件改装で一番厄介なのは住みつぶされたマンションの改装で、50平米超えるとすべてが大きめで、際限なく改装費用かかるしましてや入居中で買主が来るときに掃除しても、ユニットバスの構造体はがたがた、キッチンセット洗面台など水回りは傷んでますし、建具、床、スイッチはボロボロ、引っかけシーリングなども熱で劣化。基本売値の300万円引きで交渉するのは常識でしょう。1000万円で売れなければ600万円でも交渉開始価格としては妥当でしょう。

[818: 匿名さん]

>>817　マンション投資家さん

都心三区　１K　26平方メートル　10年以内（直ぐに住める状態）　だと　どうでしょうか？
よろしくお願いします。

[819: パパベル]

２月３日（土），４日（日）オープンルームを開催しました。
４月中旬に新居に引越し予定なので退去後ゆっくり売却できたのですが、２月３月は不動産がよく動くと聞いていた事と焦りから居住しながらの売却（オープンルーム）にふみきりました。
居住中ですが、貴重品を持ち出し、対応は不動産屋さんにお任せしました。
結果は土曜日4組，日曜日1組。。
新聞折込広告を周辺地域のみ2万部入れた結果が計5組で現実を思い知らされました。。
その中で一組でも気に入ってくださる方がいればなあと今日は朝から電話に敏感になっています。

オープンルームの結果、売れた方に質問です！！
オープンルーム後どのくらいでよい返事をいただけましたか？？
2週間くらい何も音沙汰なければアウトですよねえ。。。




　

[820: 匿名さん]

動くなら二週間もかからないよ。すぐ連絡きます。
気になって再内覧したいっていうなら別だけど。

[821: 匿名さん]

営業マンによりますかねー。イケイケだったらすぐ連絡来ますし
慎重だったら再内見という事も有ります。決定率が高いのはもちろん慎重派ですね。

[822: パパベル]

　
オープンルームをした今の住まいは、８年前中古で購入しましたが、まず内覧させてもらって気に入って、次に家族を一緒に連れて再度内覧し１ヶ月以内に決めました。自分の経験からしても気になっていれば、数日後になんらかのアクションがあるものと思うのですが・・・

昨日は仕事も手につかないという状態でしたが、今日は切替えて頑張りたいと思います！！

[823: 匿名さん]

ごめん、営業マンに何の関係があるの？内覧客からの反響の話でしょ？

[824: 821]

経験が浅かったりイケイケの営業マンはお客様の反応がちょっとでも良いと直ぐに話を進めたがります。
最終的なコンセンサスをキチンと取っていない為、契約迄の間にキャンセルされる事が多くなります。
これは売主にとっては非常に精神的に堪えます。
逆にベテランの営業マンは、比較対象物件等が有ればじっくりと考える時間を与えます。
その上で再内覧を勧め、最後に購入客の背中をちょっとだけ押してあげるのです。
購入意思が固まったら間髪入れず契約に持ち込みますが。その差が成約率に表れます。

[825: 匿名さん]

ああ、そういうことね。でも売り側の方がそのイケイケだと無駄に売り込んだりもっと寒いよ。
マッチポンプ状態で。契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
縁とかいろいろ言うけど、タイミングが最大の要因の気がするな。

[826: 匿名さん]

売却時、ほぼ毎週末、内覧が入りましたが、購入の意思を示されるお客さんは、数日以内、遅くとも次の週末までの平日には条件提示がありましたよ。
内覧に来ていただけるのは嬉しいのですが、やはり疲れますね。でもすぐに慣れますよ。
それでも、なかなか妥協できる金額は出てきませんでしたが…。

[827: 824]

825さん
>契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
同意見です。
>タイミングが最大の要因の気がするな。
同意見です。

その見極めができれば一流でしょう。そういう人に当ればラッキーですね。

[828: パパベル]

昨年10月より売却をはじめ、計７組の内覧がありました。
そのうち2組は同じマンション，3組は周囲500メートル以内の賃貸マンション，2組は同町内にお住まいの方でした。
最初の2組は売主である私も参加しての内覧でしたのでとても気を使いましたし、ドッとつかれました。
それ以降は不動産屋さんにお任せしたので少し気は楽になったものの、お客様の反応がどうだったのか自分で見られない分いろいろ想像してしまったりしてやっぱり違う疲れがありました。

売れないって本当に疲れます。。

『売り出して1週間で決まりました。』『即決でした』なんて書き込みをみると本当に羨ましくって、自分も『やっと売れました』って書ける日が一日でも早く来る事を願って頑張ります！！

いろいろ苦労して売れた方、今苦労してますって方、売却やめて賃貸にしようかと考えている方いろんな話聞かせて下さい！
自分の頑張る力にさせて頂きます。。。

[829: 匿名]

↑半額にすれば、即売れるよ

[830: 匿名]

この時期に売るのが間違ってるよ。２００７年くらいに売ってれば全然違ってたんだから。次の波が来るのを待つのが正解だよ。

[831: 不動産購入勉強中さん]

知らんがな。

[832: 匿名さん]

半額にしろとか、今売りたいものを2007年に売っておけとか、
まったく身も蓋もないこと書くねえ。
本当に中古が売れない状態を長く経験をした人なら、
828さんの辛さが分かるだろうに・・・。

[833: 匿名さん]

初めての売却。ほんと話には聞いてたが疲れる。内覧があった時の週末の日曜日の夜なんてぐったり。指値がやっとこさ入ってきたけどこれがまた希望額から遠いし。早くすっきりしたーい！！

[834: 匿名さん]

売り出して２～３か月で売れないのなら値付けが少し高かったのかもしれませんね
不動産会社がちゃんと宣伝してる前提ですが、指値があまりに低いようなら
その人には売らずに100～200万値下げして出せばまた新しい購入希望者が出てくると思いますよ

[835: 匿名さん]

値段を下げる頻度というのは3ヶ月程度が目安なのでしょうか？

[836: 匿名さん]

周りを見ながら、下げていくって感じですかね。

うちの場合、あまりにも相場からかけ離れて　売り出ししたため、９ヶ月目です。
再度、相場あたりからスタートしましたが、　ワンルーム　東向き、低層階
内覧した方に、「立地は気に入ったのだけど、日当たり、眺望がいまいち」と、いうことで断られました。
本人は気に入ったみたいなのですが、親に反対されたそうです＞＜

最初から、低層東向きだと、わかって　どうしてこの物件を内覧するの？　とか。
あまりにも売れない期間が長いので　落ち込んでしまいます。
やっぱり、相場から始めようと言ってくださった業者さんの言うことを聞いておけばよかったと、、、悔やんでしまいます。
自分が情けない＞＜です。

[837: 匿名さん]

「いかにも」な回答をしてくるのはサクラの可能性も。そうならないよう用心警戒すべき。

[838: 匿名さん]

>>837さん
　ありがとうございます。そう思います。でないと内覧しませんよね。。。。

[839: 匿名さん]

業者に詰めると、業者は準備した回答をしてくる。
客なんてものは必ずしも本音を語るかわからないし
理由も語らずＮＧ、キャンセルなんてザラにある。
物件の欠点をあげつらうような指摘を入れるのも
要は価格下げろよという業者メッセージの可能性大。
余計なお世話だし鬱陶しければ単に切ればよいだけ。
売るのも買うのも良い業者と付き合うことが大切。

[840: 匿名さん]

余談だが、古いタイプのオッサン仲介あたりは、相手方に正確に意向を伝えてないケースもある。
ボールをこねくり回しせば自分の願うように案件ができると勘違いしているケース。
それから主語述語のハッキリしない奴も仕事ができない典型だから即刻担当替えるべき。
相手が言ったのか、業者が言ったのか、推測や希望的観測なのか、いい加減なのがゴロゴロいる世界。
年齢関係ないので若くても誠実正確スピーディなのが色がついてなくてよいと思う。
経験は必要な世界だが経験者と称して一人勘違いしてるのが最も被害が大きい。悪事働くのもいるし。

[841: 匿名さん]

↑よほどいやな目に会ったんだねー。

[842: 匿名]

そうそう、立ち会ってない場合には、実際に内覧すらしてない可能性だってあるよね。

[843: 匿名さん]

そうは言っても、内見が全然ないのも辛いものよ。
「この条件でこの価格なら1カ月以内に売れますよ！」
と言いきった営業さん、あれからもう1カ月経つが、
「ウソでもいいからお客さん連れて来いよ」って言いたい！

[844: ８４０]

別にそんなに嫌な目にあってないよ。傍で数見てきただけで。貴方は優秀な仲介業者？

[845: ８４０]

嘘の客なんて連れてこられても何のメリットもないですよ。完全に時間の無駄。本命客の当て馬とかなら別だけど。

嘘をつかないというのも仲介に求められるべき部分です。

[846: 匿名さん]

8年位前だったと思いますが、都心の１ＬＤＫを売却しました。

広告出して、内覧に初めて来た人が、翌週も見に来て、購入決めてくれました。

タイミングが良かったのだと思いますが、

私がしたのはとにかく掃除、モデルルーム並の演出でした。

ベッドリネン類にもすべてアイロンをかけ、花を飾り、洋書をさりげなく置いたり。

住みながらの売却だと不利かなとも思いましたが、
逆に住んでからの家具の配置やら想像しやすかったようです。

売り出し価格より少し下げての契約となりましたが、
いい縁があってよかったと思っています。

あっ、それからもちろん、自分自身も小奇麗な格好で臨みました。

何事も第一印象って大事だと思ったからです。

[847: 匿名さん]

>嘘をつかないというのも仲介に求められるべき部分です。

嘘をつかない仲介なんてあるんですかね？

[848: 匿名さん]

↑　やっぱり、うそをつかれるんですかね？
　　子供にもうそは絶対につくな！　と　教育しているし、自分自身もうそをつくのは嫌いだし。。。
　　うそをつかれると悲しいですね。

[849: 買い換え検討中]

当日に急に内覧したいってどう思われますか？
他物件の当て馬ですかね？

脈無しと考えてよいでしょうか？

[850: 匿名さん]

当日見たいって別に悪いことではないと思うけど
調整がつくなら可能な限り内覧させたら
その日が別業者の内覧ってわかっててぶつけてきたなら嘘っぽいが
それはそれで、あえて同時間にでもぶつけて利用してやればよい

嘘のつかない仲介がいるかどうかだけど
案件纏めるために上手に話を作るのは必要な部分なんでしょうが
嘘は嘘としてすぐばれるしマッチポンプの歯止めがきかなくなります
そもそもバレル嘘をつく時点で人間的に論外ですね

[851: 匿名]

売れないなら叩き売れ 値段を徐々に下げていけば、そのうち誰か買ってくれるよ 値段が高いから売れないのよ

[852: 匿名さん]

売れないストレスは、本当に辛いですよね・・・
我が家も掃除と部屋の演出は頑張りました。
もう、引越し準備されているんですか？と良く聞かれました。（余計なものは一切外に出さなかったし、
リビングは、ソファー、ダイニング、テレビ台、観葉植物以外はナシだったので。。。
それでもやはり、初めの高値で売っていた時は、内覧は入っても、内覧時の感触も良くても指値も全く入らなかったです。
その時に営業さんから言われたのは、「まだ、探し始めたばかりの方々で、、新築と迷っているようです。。。」等々でした。
こちらとしては3月末引越し先の期日が決まっていたので、気分的にドンドン焦りました。
10月から売り出して、11月初めに１回（３００万ぐらい）下げて、、、１２月初めに（それから更に３００万）下げました。
それでも購入時よりもプラスだったので、本当に初めが高かったんだと思います。

[853: 匿名さん]

期限を区切って売ろうとするから焦るのでは。買取保証でも付けていない限り、先に慌てて買う時代ではないと思う。

[854: 匿名さん]

欲を出すとロクな事は有りません。バブルの時代じゃないんですから。

[855: 匿名さん]

購入時よりもプラスでだすのは時間の無駄使いだからやめた方がいい

[856: 匿名]

２００３年分譲のマンションだったら有り得るんだけどね。

[857: 匿名さん]

2003年分譲のマンションでも　駄目でしたよ。時間の無駄でした。反省です。
ものは良いのですが、、震災の影響ですね＞＜　　

[858: 匿名]

お聞きしたいのですが売却中に
業者の担当者を変更するにはどのようにお願いすれば良いでしょうか？
アドバイス宜しくお願いします。