中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[801: 匿名]

横からですが、あと購入後リフォームするならリフォーム費用は貯めておいたほうがいいですよ。たしかリフォームローンは金利高かったと思います。

[802: 住まいに詳しい人]

>798さん
それはあなたの信用度によります。
物件購入費用がフルローンだと、あなたのステイタスがよほど良くなければ難しいでしょう。
住宅ローンとは別枠で組むケースも考えられますが、金利は比較にならないほど高いです。
ですので最低限購入諸費用は現金で用意した方がよろしいかと。

[803: 匿名]

801ｻﾝ､802ｻﾝ
アドバイスありがとうございました。

新築は利益など価格に組み込まれていると思うので消費税分もまるごとローンが組めますが、中古場合は手数料分は別途現金払いってなるは、個人的な見解ですが消費税が値上がった際にも何となく損した様に感じるなぁ〜と思ったものですから…

一般的には諸費用ローンも組めるとの事で納得できました。

ご親切にご回答いただきありがとうございます。

[804: 売却希望]

アドバイスお願いします。

戸建て(新築)に引っ越す為、マンション売却(売り出しは2月～)を考えていますが
7月引渡しは、マイナス要因になりますよね？
6月中旬に戸建てが完成する為、引渡し時期を悩んでおります。

同じ間取りの一つ上階の部屋も売り出していて、1400万弱(ﾘﾌｫｰﾑ済)みたいです。
上記のマイナス要因を含めて1000万ｽﾀｰﾄと考えていますが、どうでしょうか？
(担当さんは、ネットで検索した時に1000万以下で引っかかる事が重要と仰っていました。)

売り出すﾏﾝｼｮﾝは、3LDK，70m2，築17年，残債無，地方都市圏で大型ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ近く(徒歩10分)，人気学区でもあり、不動産屋(戸建て建築とﾏﾝｼｮﾝ売却は同じ住宅ﾒｰｶ)は大丈夫と言っています。
買取保障は700万です。

売却は初めての事で戸惑っています。

スレ違いでしたら、すみません。
宜しくお願いします。

[805: 匿名さん]

最悪の場合、700万の買取保証を利用するおつもりですか？

その金額帯なら仮住まいは現実的ではなさそうですが、
一般論で言えば引き渡し時期は買主の要望が優先されます。

それに6月中旬完成予定と言っても工期は遅れたりしますよ。

1000万で売るのなら980万や990万で設定したほうが検索に
より引っ掛かり易いかと思います。

[806: 匿名]

いやネット検索は1000万円以下みたいな条件設定が普通だから1000万円も980万円も引っかかりやすさは同じです。

[807: 匿名]

806です。厳密に言えば1000万円以上1500万円以下みたいな検索をする人もいるので980万円とするより1000万円とした方がたぶん検索には引っかかりやすくなりますよ。
価格の印象は別ですが。

[808: 住まいに詳しい人]

>804さん
地方都市圏の場合、近隣住民の方で決まる確率が非常に高いです。人気学区であれば尚更でしょう。
ですので引渡し時期についてはそれほどご心配なさらなくても宜しいかと思います。
近隣の学区が同じ地域の賃貸住宅にローラーかけてポスティングする事を
不動産屋に指示してみればよろしいかと思います。
学区が同じであれば、購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはずです。

[809: 売却希望]

804です。

遅くなってすみません。

805さん，806(807)さん，808さん
丁寧な回答ありがとうございます。

もし4月末になっても700万以上で売れなかったら、買取保証の700万円で手を打とうと思っています。
戸建ての住宅ローンを組む時の自己資金?の中に売却費用(600万円)も考慮されている為、期限があるんです。

確かに1000万円とすれば、1000万円以上でも以下でも両方の検索にひっかかりますね。納得です。

賃貸住宅にポスティングですね。分かりました。担当に伝えたいと思います。

>購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはず
なるほどって感じですね。すっかり夏休みの事を忘れていました。少しですが期待が持てました。

ほんとうにありがとうございました。

[810: 匿名さん]

居住中に売りたいならなるべくきれいに掃除しましょうね。

[811: 匿名さん]

毎回セッセセッセと掃除しても、
ドタキャンされることもあれば
子供連れで来て汚されることもある。
居住中転売は大変ですね。

[812: 匿名]

まあそうなんだけど、結局掃除するのは良いことなんだよ。客の為にも自分の為にも。

[813: 匿名]

きったないきったない、くっさいくっさい家とか、本当にあるからね。
アンタ売る気あんのか、みたいな。
ペット買ってる家に多いね。
子供が横になってＴＶ見てるとか。
洗濯物、山盛り室内に干してるとか。
もう本当に足の踏み場の無い家とか。
出来るなら玄関で上がりたくないよ。
経験ないが、例えるなら出会い系でトンデモないの来たみたいな、速攻帰りたい気分。
競売物件じゃないんだからさ。

海外でババぁの家で、若い男が寝てて、愛人と紹介されてドン引きしたこともあった。

[814: 匿名さん]

汚いやくさいは、特に女性や家族には、かなりのマイナス要因。

以前こんな経験をしました。

駅近で手ごろな広さのマンションが出ていたが、中を見てびっくりした。
何と小部屋のカラーボックスにシューズを乾燥材も入れずに
そのまま入れていて、周りはカビだらけ、においもすごいことに・・・。
なかなか売れないわけだ・・・。

[815: 匿名さん]

経験的に、居住中の中古の戸建ほど、中が酷いね。

[816: 匿名さん]

以前、任意売却物件を見たけど、すさまじい荒れようだった。
フローリングがバリバリにはがれていたり、窓枠はカビはえてたり。
たしかに、リフォームすればきれいになるのは分かるけど、印象悪いよね。

かといって、リフォーム済みで価格を釣り上げてる物件も嫌だけど。

[817: マンション投資家さん]

賃貸物件を探す場合慣れた人が、中古マンションで一番買いたくないのは駅徒歩10分以内でない物件かつ、ファミリーが住みつぶした家です。いわゆる今はやりの新築マンションの15年後と同じ条件です。都心物件で、一見どんなに汚くても、一般の方が内覧すると絶句するような状態でも手を入れればすぐに住める貸せる物件を見抜いて、値切って選ぶ方が多いですね。いいのは、たとえば、貸そうと思って改装したが、空家で放置、家主が病気になり買ったが住んでなかった、事務所で会社は幽霊会社で机を置いただけなど、使われた期間が短いマンションは、ちょっと見とんでもなく放置で汚くて事務所仕様になってても、排水管をファイバーで調べても汚れてないし、ユニットバスやキッチンセットはほとんど未使用で腐ってないわけで、根太も落ちていませんし、天井の下地も結構再利用できます。10年から15年で家族で住みつぶしたマンションは下手な30年ものよりオンボロで厄介です。5－10軒実際に購入して改装してみれば、云っている意味がどういうものかがわかります。賃貸物件改装で一番厄介なのは住みつぶされたマンションの改装で、50平米超えるとすべてが大きめで、際限なく改装費用かかるしましてや入居中で買主が来るときに掃除しても、ユニットバスの構造体はがたがた、キッチンセット洗面台など水回りは傷んでますし、建具、床、スイッチはボロボロ、引っかけシーリングなども熱で劣化。基本売値の300万円引きで交渉するのは常識でしょう。1000万円で売れなければ600万円でも交渉開始価格としては妥当でしょう。

[818: 匿名さん]

>>817　マンション投資家さん

都心三区　１K　26平方メートル　10年以内（直ぐに住める状態）　だと　どうでしょうか？
よろしくお願いします。

[819: パパベル]

２月３日（土），４日（日）オープンルームを開催しました。
４月中旬に新居に引越し予定なので退去後ゆっくり売却できたのですが、２月３月は不動産がよく動くと聞いていた事と焦りから居住しながらの売却（オープンルーム）にふみきりました。
居住中ですが、貴重品を持ち出し、対応は不動産屋さんにお任せしました。
結果は土曜日4組，日曜日1組。。
新聞折込広告を周辺地域のみ2万部入れた結果が計5組で現実を思い知らされました。。
その中で一組でも気に入ってくださる方がいればなあと今日は朝から電話に敏感になっています。

オープンルームの結果、売れた方に質問です！！
オープンルーム後どのくらいでよい返事をいただけましたか？？
2週間くらい何も音沙汰なければアウトですよねえ。。。




　

[820: 匿名さん]

動くなら二週間もかからないよ。すぐ連絡きます。
気になって再内覧したいっていうなら別だけど。