中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[651: パパベル]

査定額はきちんと相場を提示する業者と、少しでも高めに提示して契約してもらおうとする業者とがあると思います。
何社か査定をとって、規約を守れない業者などは仲介業者の中でもうわさになっていますのでそこだけは避けた方がいいと思います。最初の査定や、接客の感じがよくてもいざ販売となると一気にトーンダウンなんてこともよくある話と聞いています。
賃貸は、当初私も選択肢にいれておりましたが結局マンションの総会や、月々の共益費、修繕積立金などを考えるとすっきり売却できた方がいいと考え、売却1本にしぼって頑張っています。
でも新築とあまり変らない高値査定とは築浅でよほどきれいに使用されていたんでしょうね。羨ましいです。。

[652: 匿名さん]

よく買い取り保証っていうのやっている業者がいますが、
あれってやっぱり、相場より相当安く叩かれるんですかね？
誰か経験者いませんか？

[653: 匿名さん]

>>652
買い叩かれます。
当然、業者はその後利益を乗せて売りますので
私の例だと売値から１０％程度抜かれる感じでした。
（４０００万なら３６００万程度）
仲介手数料に比すればかなり損です。
至急で現金化せざるを得ない事情でもない限りは
辞めておいた方がいいですね。

[654: パパベル]

内覧会の手配りチラシを配布したにもかかわらず昨日は全く内覧希望者がいませんでした。
せっかくの休日子供と過ごしながら心の中は悶々としながら過ごしてしまいました・・
売れなくても死ねへんというくらいドンッと構えていないとと思いながら不安が募るばかり・・
現在は地元の仲介業者さん1社専属媒介ですが来月からS和不動産に仲介をお願いする予定。。
担当者の人柄で売るほうの精神的なストレスをも軽減されたりすると思うので本当に信頼できる担当者にめぐり合えた方は幸せですよね。次に私も期待です。

[655: 匿名さん]

653さん。
652ですが、10％なら私の予想よりも悪くないですね。
今度買い取り保証している業者に聞いてみます。

[656: 匿名さん]

うちの場合、相場より20％減でしたよ。かなり少なくなります。

[657: 匿名さん]

業者は安く仕入れて高く売る。今みたいな新築が安く買える時にわざわざ割高のオンボロ中古
に大枚叩く必要ありますか。ないから売れないんじゃないですか。

[658: 匿名さん]

>>657
わざわざ割高のオンボロ中古。。。こんなことよく書くわ。
640か？

[659: 匿名]

オレが640。大間違い。
でも587さんの意見はもっともだと思う。いつまでも売れないのを営業マンのせいにしても仕方ない。情報はネットで誰でも見れるんだから。値付けの失敗が主な原因というかそれしかない。
またイヤミとか言われちゃうかな。

[660: 匿名さん]

５８７？

[661: 匿名さん]

実際中古物件の値段の検証のため周辺の新築物件と比較検討してみると、いかに
中古が割高であるか分かるケースが多々あります。新築でも売れ残っていたら値引きもあり
ます。

[662: 匿名さん]

>>661
スレ違いだよ。（新築と中古っていうスレに行けば！）

このスレは
　中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。
　経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。
　どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
　あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？
　などについて情報交換したいと思います。
　　
ですよ。

実際、中古の中にも良い物がある。それぞれ実物を見て判断するべきだろう。安い＝良いものとも限らないからね。

[663: 匿名]

高く売る為のノウハウってあるの？運だけな気がするね

[664: 匿名さん]

中古マンションが売れないのは価格設定が適正じゃないとか素人には妥当かどうかの
判断が難しいからじゃないの。
だから中古買うくらいなら価格設定の分かりやすい新築を買ったらって事じゃないの。

[665: パパベル]

>>663
高く売るためのノウハウなんてないと思う。
物件を気に入ってくださる人とめぐり合う運やと思う。
その運を上げるか下げるかは、自分の努力（物件地域の情報収集や不動産知識を高める事など・・）はもちろん仲介業者担当者の腕は大きいのでは！？

担当者に恵まれてるなあと感じておられる方がいましたらお話を聞かせて欲しいです。。

[666: 買い換え検討中]

初めてマンションを売ろうと思って数社から見積もりを出してもらったのですが
売る場合、最終的に１社に絞ってお願いするのが普通なのでしょうか？

金額は高いが知名度が無い不動産と、低くはなるが有名どころか
どちらにお願いするか迷っています。

2社にお願いして同時期に購入希望者が各社で見つかった場合
金額の高いほうへお願いする事はNGですか？

[667: 匿名さん]

>>665　個人的に2回売却経験がありますが、担当者の有利不利というのはあまり関係
ないかと。私の場合は大手に頼んだのですが、こちらとのメールのやり取りや、売却
活動の報告書にもいちいち支店長までの決裁を得て（その証拠も添付した上で）こちら
に送付していましたし、一個人の判断でどうにかなるものでもないと思います。

経験された方ならご理解いただけると思いますが、売却開始当初に反響が少なかったり
すると、担当者は何やってんだってな気持ちになります。いい加減な報告を上げてくる
ようなら、どんどん質問もしましたが、物件を購入するのは、仲介業者ではなく、
あくまで一消費者なので、売れないからといって業者の方にプレッシャーをかけすぎて
もあまり意味がないかと思います。

都会だけの話かも知れませんが、担当者は担当する物件が一つとは限らないので、数
ある担当物件のうち、自分の物件を優先的に紹介してもらえるよう、担当とは連絡を
密にし、時には突っ込み、時には労いの言葉をかけるなど、良い協力関係を保ちながら
も、心の底では信用せず、適度に突っ込みを入れる等の一歩引いた関係を築くべきかな
と思います。

あまり参考にならないかも知れません。ただの私見でした。

[668: パパベル]

>>667
貴重なご意見ありがとうございます。
本当に667さんのいうとおり担当者はいろんな物件を抱えているわけで自分の物件に力を入れて欲しかったらそれなりの努力を働きかけを行う事が大事だと思い直しました。
もっと自分の勉強が必要です。
明日から専属から一般へ切替える私にとって信用しすぎないというのもよい教訓となりました。

ところで冬休み（28日～1月3日）は不動産が動くことはないと考えた方がいいのでしょうか？

[669: パパベル]

一般でお願いする場合、6社とかは多すぎでしょうか？？

[670: 匿名さん]

うちは3社の予定です。必要なら、徐々に増加したら良いのでは？

[671: 匿名さん]

中古マンションを購入したものです。
偶然こちらを見まして書き込みします。　我が家の場合、住宅マンションとりまぜて不動産サイトで気になった物件を２年くらい見てましたが、今のマンションを見た時にこれだ！と思いました。
ですから内覧のときにはおみやげも持参したほどです。それでも値引き交渉はいたしましたが・・
不動産は買うほうにとっては、たぶん、出会いみたいなものだと思います。
我が家は住み替えでしたが、自宅を売ったときも、ネットで見られた方で即決でした。
不思議なものだなと思います。
売却がんばってください。

[672: 匿名さん]

>671
これだと思った要因は何ですか。間取りとか？
よかったら教えてください。

[673: 匿名さん]

巡り合いや運相手に商売？お気楽ですね。

[674: 671]

間取りというよりも、実際現地に行って見た感じがよかったんですよね。正直言えばもう少し広いマンションがよかったのですが、いろいろ見てきた中ではここだと思ったんです。
15年経ったマンションですがとても管理がよく、共用部分がピカピカで、落ち着いた雰囲気でした。
共用部分の管理はマンションを探している人なら必ず見ますね。
築年数の割りになんとなく古く感じるところもありましたので・・
ただ、そのマンションは売り出してから４ヶ月経っていたので、みなが気に入ったわけではないと思うんですよね。
あくまで我が家にとって、すごくよかったと言う事なんだと思います。
実際、入居して半年経ちましたがここでよかったと思っています。

[675: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございます。
よくわかりました。

[676: 匿名]

お値段設定もよかったってことでしょう？

[677: 匿名]

なんで内覧しようと思ったのかが重要なんじゃないの？内覧までしようと思わせた要因が。

[678: 匿名さん]

>>676
　659？


>>673　
　そんなことを言うために、このスレみてんの？
　

[679: 匿名]

匿名になったりならなかったり忙しいですね。

[680: 匿名さん]

＞＞679
「匿名になったりならなかったり忙しいですね。」
意味がわかりません。ずっと、私は匿名さんですが。。。
　

[681: 匿名]

あなたのことではありませんので、誤解させてしまったのなら謝ります。
気にしないでください。

[682: 匿名さん]

>>681
はい、わかりました＾＾

[683: 匿名]

最近、更新ありませんね。みんな売るのあきらめちゃったのかな・・・その隙に売ろうかな。

[684: 匿名]

12月後半は売買が止まると不動産業の友人が言っていました。

[685: 匿名さん]

売買が止まるのではない。単に不動産業者が休みを取っているだけ。
金融機関や法務局などもこの時期休みだから、具体的な売買の手続は進まないが、
営業活動ぐらいはやってもいいかもしれない。実際、この時期でもネット等での照会は入る。
年末年始休んだ分、年明けにまとめてさばいていくので、年明けは動きが活発なように見える。

[686: 元不動産業者]

そうですね。年明けやお盆は意外と不動産動きます。
特に親がらみの購入者は。
同居する、援助をもらう等をゆっくり家族会議で話し合う事ができますから。
自分の経験上、この休み期間中に問い合わせをしてくる人は高い確率で成約に結び付けられます。
特に、内見を希望された場合はよほどの事が無い限り100％近いです。

今お悩みの皆さんも、年明けの業者からの一報を楽しみにするといいですよ。

＊休み期間中に内見希望の方がいる場合はでき得る限り応じた方が良い結果に繋がり易いです。

[687: 契約済みさん]

昨年１０月から専任でマンションを売却開始しました。
現在まで内覧数は２件のみ。

マンションは5年未満の築浅物件、室内も綺麗との評価を頂いております。

そろそろ値下げを考える時期なのですが
現在１９００万で売り出しています。
次どの程度まで値下げすると良いでしょうか？
不動産屋さん曰く、１８５０万にしてお客が付くならば今の時点ですでに付いてるはず。
（買主さんも指値の事などは知ってるだろうからとの事でした）
１８００万、もしくは１７９０万ではどうだろうかとのアドバイス。

売却時期は問わないのでもう少し今の金額（１９００）で粘っても平気なもんなのでしょうか？
それとも一気に下げて早々に売り切るべき？

引き渡し時期を3月と記載してますが
引き渡し時期近くになったら急に動きが出てくる場合もありますか？

宜しくお願い致します<(_ _)>

[688: 匿名さん]

築浅でそんなに安いということは郊外か地方のマンションでしょうか？
それだと周辺の新築もそんなに価格差はないってことですよね。なんかとても売りにくそう。
新築と中古比較して2、300万しか変わらなければ、普通、新築マンション選びますもん。

[689: 687]

>>688
地方です。
近隣の新築相場は同じ広さでは２３００万～ではないでしょうか。
今の住まいは最初の分譲時から近隣相場より大幅に安かったです。
（立地があまりよくないので）
ちなみにすぐ近くにある築１０年超えの同じ平米数のマンションで１８００万で出てます。
（内装リフォーム済み）

まだ新しい為、あまり安く売るのは癪ですし
でも長い期間売りに出してるとさらし物件になるだけなのかと思うと悩みます。

すみませんがアドバイスありましたら引き続きお願い致します<(_ _)>

[690: 687]

上記の補足ですが
新築時の分譲価格は同じ平米の部屋は１８００～で
私の部屋は２１００万で買いました。（高層階の為）

宜しくお願い致します<(_ _)>

[691: 匿名さん]

一般的に、マンションって入居したら、その時点で新築時の8割になるんですよ。
ただ、新築価格が安い郊外や地方のマンションにこれがあてはまるかは疑問ですね。

リフォーム費用等を考えると、新築と500万くらい価格差がないと
中古にわざわざ目を向ける人はいないと思います。立地が悪いのであればなおさらのこと。

下手をすると購入時の半値位にしないと買い手が見つからない可能性もある。
地方や郊外マンションの怖いところだと思います。

[692: 匿名さん]

多分この年明けからが勝負ですね。
私の場合、6月に売り出しましたが反応が非常に少なかったところ、
諦めかけてた1月に、新しく出てきた検討者と2週間くらいで契約となりました。

やっぱり3月中入居に向けて購入者も本気になるんでしょう。

売却中の人は、3月中（その後の契約や引越しも考えれば2月中？）に売り切るつもりで、
値段面でも頑張った方が良いと思います。
4月を過ぎてしまうと、購入者はぐんと減るかも。

[693: 匿名さん]

そうですね、私の場合もその通りです。
１２月はサッパリ。
１月１０日ごろから毎週来訪。
２月３月は多かった。成約には至らなかったけど。
そして４月に入ると全くのゼロ状態。

今、マンションを売却しようとしている方、年明けが勝負ですよ。

[694: 匿名]

By 不動産屋

[695: 匿名さん]

693さん

やっぱりそうですか。

私の場合6月から半年かけての売却となったわけですが、
今思えば12月頃から売り出した方が値下げ幅は少なくて済んだかも、
なんて今更ながら思ったりもします。

中古マンション売買の月別成約数のデータなんてあると
いつ売り出したらいいのか、何て分かりやすいんでしょうけどね。

[696: 匿名さん]

自分が売りたい価格と
自分ならすぐ買うと思う価格。

一度冷静に考えてみるべき。

[697: 匿名さん]

それが市場の原理

[698: 匿名さん]

ごちゃごちゃ言わずある程度の築年の中古マンなら東京カンテイの成約データ拾ったほうが早いですよ。
仲介に言って貰えばいいだけです。大手仲介ならデータすぐ取れます。

[699: 購入経験者さん]

購入者の立場から言うと、５年前の物件で「新築価格 - 200万円」では買わないでしょうね。

私の場合、数年くらい検討したけど、それこそネット価格やチラシをファイルして価格比較を
したので指値でも届かないくらいの価格だと感じます。

都心部の感覚では、中古の場合は新築ほど高層階のプレミアムは少ないので
新築時に低層階で1800万円～だったら、内装リフォームで200万円かかるなら1600万円以下、
100万円で済むなら1700万円以下が自分が購入する場合での攻防ラインですね。（甘めに見ても）

地方は分かりませんが、首都圏の場合はだいたいこの位の感覚で大きくは違わないと思います。
ご参考まで。

[700: 匿名さん]

６９３です。当然ながら売る側の立場もはっきりとね。
何が何でも売り急いでいるのか
売れれば１年位かけても良いのか
希望値に達さないなら売るのを止めてもよいのか。
私の場合は半年程度で売却し、次の住まいは売れてから考えると
していました。ちょっとタイミングは外しましたけどね。