中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[61: 匿名さん]

そうですか。複数社に預けることもあるのですね。ちょって安全上,気にはなりますがね。

私はもうドタキャン続きで心底疲れてきました。この業界の関係者は信用する気がしないのですが、他方でもう面倒なことはしたくなくなってきたので専任媒介にしてしまうかもしれません。
住み替えに踏み切ったこと、今では心底後悔しています。

[62: 匿名さん]

当日の朝のドタキャン・・・考えただけで怖いです（涙）
今までは住みながらの売却だったんですよね？
だとしたら引っ越してからのほうが楽になるのではないでしょうか？
もう少し、がんばって！！

[63: 匿名さん]

私は買う側で契約当日朝ドタキャンされたことがあります。
浮かれて家具配置まで考えていたのに・・・
不動産取引は決済完了までは気を抜けないと身にしみました。

[64: 匿名さん]

>>62さん
有り難うございます。とにかく何も考えずに引越まで我慢します。
あとしばらくの間、オレサマ的な失礼な客が来ないといいのですが。

>>63さん
これは驚きました。買い主側でも当日ドタキャンを受けることがあるのですね。
売り主が一般媒介で複数社掛け持ちしていたのでしょうか。
それは辛かったでしょうね。
確かに契約締結してさえも決済が終わるまでは気が抜けないのでしょう。

私も住み替えは決めてしまったことで、後悔しても始まらないので，もう少し我慢してみます。
有り難うございました。。

[65: 匿名さん]

>>63です

一度都合が悪いからといって契約日を変更したいと売主側から
申し出がありまして怪しいと思っていたらこのざまです。

価格に対して夫婦間でコンセンサスが取れてなかったようですね。
仲介会社の支店長が来て平謝りでしたがまあ謝られてもねーって
感じでした。

まあ不動産は一期一会、素人は欲張らず売れるときに売り、買えるとき
に買ったほうが結果的に幸せだと思いました。
そこにつけこむ仲介や業者がいるのも事実ですが、自分の幸せは自分で
しか判断できないですからね。まあ価値観はそれぞれですが。

[66: 匿名さん]

オレサマ的客ってのは仲介の仕組みがわかってない人が意外と多い
ですよ。中古車みたいに中古住宅は不動産屋（仲介屋）から買うも
んだと思っているからえらそうになるのです。

世の中一般的には高い買い物ほど売る側はペコペコしますからね。
もちろん買う気も知識もない客をとにかく内覧しましょうとつれて
きちゃう仲介の責任も大きいです。

[67: 匿名さん]

ドタキャンに限らず、色んなケースがあるそうですよ。

契約の場になってから突然に買い手が値切ったり、
引渡の部屋に行ったら据え付けてある物まで外して消えていたり。

[68: 匿名さん]

何社にも鍵を預けた場合、
内見客が室内にキズや汚れをつけてしまったら、
どこの仲介業者の責任か分からなくなってしまうんじゃない？

冷かし客が壊して修理や補修の代金を売主が自腹なんて、損だよ。

[69: 匿名さん]

オレサマ的な客って、無知なことを誤魔化したり、半可通の知識でその場を押し通そうとするために空威張りしているのが見え見えなことがありますね。
声をデカくすることによって、その場がマイペースになっていると錯覚してたりして（失笑）。
皆からアホだと思われているのに、１人だけ気づいていないんですよね。
こういう人って実は自信がなくて、すごく気が弱かったりするんですよ。
ですから、仲介業者さん、オレサマ的な客はおだてながら、適当に揺さぶりをかけてやってください。
結構、面白い反応をしますよ。

[70: 匿名さん]

もっと大人になった方がいいよ

[71: 匿名]

住み替えのため、初めてのマンション売却です。
今週末チラシとネット掲載されるから、今日はお風呂と洗面台を磨きました。
すごいピカピカになった！
明日はキッチンやります。

地震の影響はあるんだろうなー。早く売れるといいな。

[72: 匿名さん]

地震の影響はあるでしょうね。
地震の前は何件か物件見に行ってましたが、地震で一旦中止しました。
原発が落ち着いたらまた検討を再開する予定です。
正直、購入後に原発がメルトダウンして東京から一時避難なんてなったらどうしようとか考えてしまいます。

[73: 匿名]

１年探してた物件が地震の翌週にやっと出て、
正直そんな気分じゃなかったですが、思い切って契約しちゃいました。＠神奈川
いろんな事情でその地域を離れられない人もいるでしょうから、
うちみたいな人に運良く巡り会えるといいですね。

[75: 匿名さん]

我が家は現在、東海地方で売却活動中です。

当初、大手の専売のみでしたが初回の広告の中身の薄さ（間取りだけ）に呆れてしまい
専売を解約し一般に、その後、2社の大手と一般契約し、一時期は3社でした。

その内の1社には、最寄り駅より一つ遠い駅を広告・ネットに掲載したのを見て
訂正を願いましたが、「会社規定で（一つ遠いほうの駅しか）掲載できない」と言われ
3ヶ月の契約期間満了を待たず解約しました。（いまだに再契約希望の電話があります）

今まで内覧は４組ですが、契約には至っていません。
ただ、中には「グランドピアノを2台置く」と無茶を承知の客をつれて来られたり、
客に堂々と「他の区を希望していたのにここへ連れてこられた」と言われてしまったり･･･ビックリです。

営業の値下げコールに押されて値下げしてしまったのは失敗でもありよい経験でもありました。

売却を始めて4ヶ月目に入りましたが、
これ以上の値下げは出来ないので「いつかは誰かが気になって頂ける」事を待ちたいと思います。

[76: 匿名さん]

＞75です。
築年数を記載忘れてすみません。我が家は築3年の物件です。

[77: 契約済みさん]

＞75さん、
築浅でうらやましいです。
駅近築11年の我が家も先週売り出しましたが、内覧はまだありません。
希望物件が出たので契約した直後の大地震…かなりタイミング悪かったと思ってます（汗
でもこのマンションを売らないと新居が解約になってしまうので、
なんとか頑張りたいです。

現在内覧準備と引越し準備を兼ねて絶賛荷物整理中です。
どんな人が内覧に来るのか楽しみでもありちょっと不安…

[78: 経験者]

新築一戸建てに住み替え、２０年超えのマンションを売却した経験があります。

私からのアドバイスは以下のとおりです。

1.周辺部の売却価格をよく研究し、早く売る必要があるならば、割安感を与える価格で売却する

　新築一戸建てを購入する時には、最低価格で売ることになっても困らない前提の返済計画としました。
　その上で、周辺地域の売却希望価格をよくチェックし、駅からの近さと販売価格を総合したら、こちらの方が魅力的に見える価格付けをしました。
　仲介不動産屋の査定は、対面キッチン化やトイレ・バス等の全面リフォームを全く考慮せず、単純に過去の同じマンションのリフォーム無しの売却価格そのままで、全く当てになりませんでした。
　私は、不動産屋提示の査定価格より＋４００万円、しかし、当時広告の出ていた同等面積の競合中古物件（自分のマンションより駅から５分以上遠い）よりは、１００万円安く価格付けしました。
　ちなみに、自分が中古で購入した価格よりは、１０００万円以上安い価格です。

　価格は結局、市場で決まるものであり、決して自分が買った価格にとらわれ過ぎないことが重要です。新しい家に住み替えるためには、思い切った損切りも覚悟しないと駄目です。

2.内装のきれいさは命ゆえ、壁紙交換やキッチン回りの部品交換等、新しく見えるリフォームを行う

　複数の内覧者の心を引きつけ、心理的に競合させることが重要です。
　私の場合、同じマンションに住む人が売り出し前に希望者を紹介してくれたのですが、「値段を安くしろ」と一点張りで、しかも安くさせようと、あちこちケチをつけられました。
　これでは買いたたかれると思い、いろんな人に見てもらって複数の希望者が現れれば、値引き合戦も防げるのでは？と考えました。
　５０万円ほどお金をかけて、壁紙を替え、フローリングや柱を塗り直し、またシステムキッチンのコンロパーツや魚焼パーツなどを新品に交換しました。仲介不動産屋は、「お金をかけても、高く売れるとは限らず、費用分損することになりますよ」と懐疑的でしたが...
　なお、キッチンとバスルーム、トイレ、洗面所等の水回りのリフォームは、数百万円かけて数年前に済ませていました。
　売り出した当日に、すぐ2番手の希望者が現れ、2番目の希望者はこちらの希望価格を全部飲んでくれて、即日に売却の話がまとまりました。

3.不動産屋の折り込み広告だけに任せず、別途、自分で写真付き広告をパソコンで作る

　新築一戸建てを購入した時、家の装備がいかに優れているか、またロケーションがいかに便利かを説明するパンフレットが、とても購入希望者には重要だと言うことに気がつきました。
　そこで、自分が長年住んだ愛着のあるマンションの魅力を伝えるべく、カラー写真付き説明書を１枚自分で作成しました。リフォームによる対面キッチンやバストイレ、大型ボウルの洗面台など、非常にいいものを備え付けていること。駅が目の前で、夜でも帰宅が安心なこと。買い物も徒歩で行けること。さらには、ベランダからの眺めで、富士山が見えることなど。全て写真付きで解説しました。
　不動産屋の広告は、同じマンションに住む友人があきれるほどショボイものだったのですが、私の作った説明書が、結果的に2番手の購入希望者の心を強く捉えたそうです。

　以上、次に住む人が心から買ってよかったと言ってくれるように、研究と努力を惜しまないことが大切です。あまり自分本位にはならないように、よく研究すれば客観的な見方も自然と生まれてきます。
　繰り返しになりますが、最低限でしか売れなくてもそれは仕方ない、高く売れればラッキー程度のゆとりある資金計画が、非常に重要なのは基本中の基本です。

[79: 買い換え検討中]

住み替えの為、先月初旬から居住中の状態で売却活動を行っておりましたが、先週やっと申し込みがありました！
今週半ばに契約なので、まだ安心はできませんが。

築７年の人気学区のマンションなのですが、お子様が２人いらっしゃる方にとっては狭い６８㎡・・・。
この学区でなかなか中古物件が出ないので、週末に４組は見に来てくれるのですが、狭いことが理由で今までは申し込みには至りませんでした。

そりゃそうですよね。。。
学区がいいのに狭いんじゃ…って悲しくなりました。
私は妻と犬２匹なので、狭いと感じたことがなかったので。

私の妻は、体を壊すほど内覧のストレスに耐えられなかったので、買い先行に変更し、空家にしてから再度売却活動をしようかと考え中でした。
たぶん犬も内覧の度に半日散歩に出されていたので、不安になっていたと思います。

今回は諦めて、いったん売却活動を中断する旨を不動産屋さんに伝えた週に、即決まり。

今まで20組以上の内覧で決まらなかったのに、その場で値引きなしに即決。

驚いて「えっ！？」って言ってしまいました。

この掲示板を参考にさせて頂き、改めて1組だけに気に入ってもらえたらいいんだ…と実感しました。

今週、やっと揚げたての揚げ物、焼き魚が夕食に出てきました^_^;

[80: 匿名さん]

>79
おめでとうございます。
液状化地域でなければキャンセルはないでしょう。
買い先行にせずに良かったですね。
買い先行は地獄のはじまりですから。
ローン組の買い先行はすべて仲介業者の心理作戦で落ちてしまいます。