中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[607: 匿名さん]

仲介手数料、最近は値下げもあるみたいだけど、高いよね。
片手程度になれば、中古の回転率も高くなるんじゃないだろうか。
何でも高値にしておいて低い回転率でも収益を維持しようとするのは、不動産関係の業界の常識なのかね。
(逆に言えば、回転率が低いから、高くしないと収益を維持できない構造）
普通の業界ではありえない発想だけど、変わっていくかもね。

[608: 匿名さん]

白金とかそうだよ。古川沿いは準工

[609: 匿名]

相場より高く売っている実績が出ている　こちらに出ていましたね。

https://www.sumai-surfin.com/service/urinushi-no-mikata/

[610: 匿名さん]

住まいサーフィンでは稼げんのかな

沖の宣伝とか要らんよ

そのために仲介業者を叩いてるのか

＊＊＊

[611: 匿名さん]

内覧月2件て少ないですか？

[612: 匿名さん]

初月で2件なら普通というか、まずまずかな？

[613: 匿名さん]

そうですか。ありがとうございます。
2カ月弱で4件てかんじです。

[614: 匿名さん]

ウチも2カ月過ぎてそんなもんです。
最初は少し焦っていたけど、2カ月過ぎてから開き直ってきました。
売れるときはサクッと売れるんだろうってｗ。

[615: パパベル]

現在築22年の分譲マンションを居住しながら売却中です。
今日で約３ヶ月が経過します。
先週と先々週に内覧会のチラシを町内に手配りし、結果計２組の内見がありました。
１組目は４０代半ばの男性一人で見に来られました。奥様も来る予定だったけどということでしたが結局2週間たった今も連絡はなし・・・
２組目は４０代後半のご夫婦。いいね。いいね。の連発をして帰ってくれたものの未だ何の連絡もなし・・内覧後、もしびびっと来たなら何かしら仲介業者より連絡が入るはずだと思うので期待する気持ちをぐっと抑えて待っています。。
買主にとっては大きな買い物になるので即決はなかなかないとは思いますが、値段交渉等の連絡があってほしいなあと思う毎日。
仲介業者とは専売媒介契約をしておりますので頑張ってくれてるとは思うのですが、買主へ向けてのアプローチや、戦略がはっきり見えてこない事にもむずむずしています。今月が契約期限となっており、一般へ切替える予定です。。
あせっても仕方がないと分かっていてもどうしようもないですねえ。。。。。

[616: 匿名さん]

新築が安くても売れない時代だから仕方ないんじゃないですか。

[617: パパベル]

本当にそうですよね。。
４月に新居に引越予定ですが、少しでも気に入ってくださる方がいたら大幅に値段を下げる覚悟でのぞまないと売却は難しいのかもしれません。。
マンションは既に完済してるので売却はのんびり考えていましたが新聞や、雑誌、手配りチラシをしても２件の問い合わせしかないのはイコール需要がないということで内覧に来てくださったり少しでも興味をもってくださった方には少しでも高くではなく、いかに買ってもらえる価格に近づけるかっていうことなのかもと考えを転換している今日この頃です・・・

[618: 匿名さん]

やっぱり新築がいい。そのときの適正価格に近いし。中古の価格は算定困難。
新品がやっぱり快適。がんばって働いて貯めよっと　笑

[619: 匿名さん]

うちも売れません。
ものはしっかりしていて、充分設備等整っているのですが。

今の新築は震災の影響を加味して低価格のようです。

品質的には、優れていると思うので、今以上に下げて勝負しようとは思いません＞＜

新築がいい人はいくら下げても新築を買われるだろうし。めぐりあう人を待つしかないですね。

[620: パパベル]

年内にスッキリしたいところですが、お互い先は長い感じですね・・・
私もちょっと疲れましたので２週間くらいはマンションのことは忘れて新生活のことを考えてリフレッシュしたいと思います。
なるようになると言い聞かせて。。

[621: 匿名さん]

ほんとに＞＜
うちは6ヶ月になります。最初、高くしすぎたようです。やっぱり、相場は相場ですね。
次は一般にしようと考えています。
ゆっくりと気長に待ってみます。

[622: 匿名]

自分が不要になったものを売るのですから難しいですよね・・・

[623: 匿名さん]

616と618と622は、同じ人ね。
新築が良いんだから、このスレ見なくて良いんじゃない？
スレ違いだね。

[624: パパベル]

おはようございます。
12月22日をもって専属媒介契約が切れます。。ここの掲示板でも一般を進める方が圧倒的に多いので来年からは一般で３社くらいにお願いしようと考えています。
現在契約している仲介業者さんへは契約解除したい場合こちらから言うべきなのでしょうか？それとも契約更新をしない＝契約解除ということで何も言わなくても問題ないのでしょうか？
結果こそ出ませんでしたがいろいろお世話になったので契約解除を言いにくいというのが現状です。
どなたか経験した方アドバイスをお願いします！

[625: 匿名さん]

うちも3社で考えています。
今の会社もそのまま一般で残そうと思っています。
残りをどこにしょうか思案中です。

[626: パパベル]

今、専属媒介契約をしている仲介業者さんは地元の小さな業者さんで地元の声が入りやすいかなあということで決めました。625さんが言うように今契約している業者は残して、大手一社と、マンションのみ取り扱っているホームページの情報量が充実している業者を追加する形でいこうかなと思います。

[627: 匿名さん]

625です。
大手一社で悩んでいます。どこがいいのか？別のスレを読んでも＞＜

[628: 匿名さん]

大手って言うのは、どこが入りますか？

[629: パパベル]

私は四国なので参考になるかわかりませんが、Ｓ和不動産を考えています。。
田舎なので大手といってもあまり選択肢がないです・・

[630: 匿名さん]

うちは、住んでいるのは西日本なのですが、物件が首都圏です。
どこが大手なのか？どこが地元の業者さんなのか？
悩んでみます。。

[631: 匿名]

10年前に中古で購入したマンションを引き払い、
新築マンションに引っ越したので、
中古を売りに出そうと、先週、知人から不動産屋を紹介して貰ったのですが、
1週間で買取業者に希望価格で引き取って貰う事が決まりました。
10年前に3500万で買った物件が2600万です。現時点で築23年のマンションです。
もともとバブルの終わりごろに、投資用に７千万で買われた物件とのことで、
殆どが未使用でとても綺麗な状態で入居しましたが、
綺麗に生活していたつもりだったのですが、
私達が10年住んだあとは、フローリングの日焼けや剥がれ、水周りなど、
それなりの使用感があり、家具が無くなった後は、壁の汚れなども相まって絶望的に汚い印象でした。
そのため、売る前はリフォームの事や資金繰りなど悩んでいましたが、
買い手の好みや売れる時期も分からない状態では、リフォームにも踏み切る勇気もなく、
結局、10年分の家賃だと思い安く業者に売ることにしました。

[632: パパベル]

思い切って業者へ売ったことは正解かもしれないですね。。
今週末、来週末と内覧会の手配りチラシを物件の周辺賃貸へ配る予定です。
賃貸に絞る予定ですが、一戸建てにも配ったほうがいいですかね？？かすかな望みを持って・・

[633: 匿名さん]

東京近郊の県庁所在地に住んでるけど、最近は売り出し中の中古マンションの顔ぶれが
ほとんど替わってない。
それだけ売れていないということだろう。
ずっと残っているマンションを見ても今一魅力が無く、そういうマンションは
買う気にはならない。

買うときは魅力を感じるマンションを買わないとね。

[634: 匿名さん]

>>633
　618だね。
　嫌がらせはやめたら？　
　だいたい、
　「ずっと残っているマンションを見ても」って書くのもおかしい。
　スレが違うよ、ほんとに。

[635: パパベル]

今週末の内覧に向けて手配りチラシを自分の手で配る事にしました。（もちろん仲介業者に了解を得て。）
じっと仲介業者さんの連絡を待っているより自分の足で動いて一件一件よろしくって気持ちで配ってる方が疲れるけどいい感じです。
今朝は50件ほど配りました。
なかなか結果は出ませんがとりあえずやれるところまでやってみます。。

[636: 匿名さん]

中古はどうしても高い気がします。新築から１０年程度経てばかなり安くても
いいかと思うのですが。手数料もかかるし、傷や汚れもあるだろうから
数百万上乗せしても新築のほうが割安に思えますね。

[637: 匿名]

私の印象だと、地域の相場に合わせて値付けをしてある物件でも、特徴のない物件は動きが鈍いようですね。アピールポイントがはっきりしているもので相場の価格ならそれこそ一週間で売却が決まっていますね。特徴のないマンションも相場より多少価格を下げて値ごろ感をアピールしているものはそれなりに動いているようです。特徴もなく価格が相場かそれ以上なものはずっとネット上でさらされ続けていますね。
間取りや立地などに特徴があればよいのですが住戸自体にアピールポイントがないのなら後は当然ながら価格でアピールしないと難しいでしょうね。

[638: 匿名さん]

637は仲介の人？
でなくては、毎日みないよね？　
ネットで見る限り、特徴なんて全部が書いてあるわけない。それをネットを見て判断できないでしょ。
住友さんは　相場よりかなり下げて交渉してくるって話しだし。何を信用してよいやら＞＜
やっぱり、売ったことのある生の声をきくほうがいいね＾＾　交渉の仕方とか、業者の選び方とか。
そのためにこのスレ見てるのだから。。。

[639: 匿名]

中古を探しているヒトなら分かると思いますが物件はカンタンにネットで調べられますし、毎日メールで新着情報も送られてきます。売れない物件ほど毎日毎日同じ情報がネットに登録されますよ。売れるものは一度ネットに出ただけで一週間後にはもう情報は消えていますね。問い合わせると、やはり売却終了ということが多いです。
また中古を探している人はあたりを付けて探しているのであのマンションは公園隣接だとかスパがあるとかある程度特徴も立地もアタマに入っていますよ。そういう特徴をアタマに入れてネット情報で探しています。その中に希望条件とは少し違っていても（中住戸など）価格がお買い得なものがあれば妥協してもいいかなと思ったりしますね。
中古マンション検討中の者の個人的意見でした。

[640: 637 639]

ゆっくりいずれ売却できればいいという方はもちろん相場の価格でよいと思いますよ。
ただ、あまりに売れないという書き込みが多かったので参考に書き込んだまでです。
食べ物でも同じ値段でも味のよいものはよく売れるのと同じですよ。
中古を探している人は想像以上に情報持っていますよ。
中にはチラシやオープンルームで衝動買いする人もいるとは思いますけど。
失礼しました。

[641: 匿名さん]

>>640
　「中にはチラシやオープンルームで衝動買いする人もいるとは思いますけど。 」
あなたの言葉は　嫌味にしか聞こえない。。。。他の人に言われたら、そうも思わない言葉かもしれません。
まあ、ゆっくり探して先を越され、「うれました」って言われ続けてくださいね＾＾

[642: 匿名]

641さん、嫌みがお上手ですね。参りました。

[643: 匿名さん]

売れませんね・・・・・

業者さんによると、円高と外貨不安のため最近は激減してるって言ってましたが。

今の悪い時期に売ってもあまりメリットなさそうなので、しばらく賃貸に変更しようか悩み中・・・・・

[644: 売却済み]

＞＞624およびパパベルさん

チラシ配りまで…ほんと努力なさってるんですね、ご苦労様ですm(_ _)m
当方は、先月末に５ヶ月目でやっと売却できた者です。

私も専任で２社目でしたが、なんとか気に入ってくれる方に巡りあえました。

当初は相場に合わせたつもりで、スタートしましたがほとんど反響がなく、
１社目で3ヶ月…反響があまり少ないので、それを理由に１ヶ月だけ更新してあげて、
それでダメだったらそれ以上は更新はしませんときっぱり言いましたよ。

結局、1社目ではダメでした。
もちろん親身なってくれたりもしたので、申し訳ない気持ちもありましたが、
そこはそこ、売ってくれないなら終了！

ちなみに期限になれば、更新しない＝契約解除と言うより契約終了ですので、
こちらが更新書類にでもサインしないかぎり終わりです。
間近になれば、担当から繋ぎ止めようと何か言ってくると思います。

更新がダメなら一般でお願いしますと、当方も言われましたね。
ただ、当方は別に１社専任で試したい業者があったので、そちらで専任にしました。

当方も年内に決まらなければ一般にしようと諦め半分、気長に考えたところに、
突然の数組の内覧…そのうちの一組が気に入ってくれたようで、１～２週間経ってから
連絡があり、売却できました。

ちなみに当方の物件は、駅からは徒歩では少し遠いし、地名として不人気（隣町は人気がある）な所なので、
長引いた要因もあったかと思いますが、
良い点として、バス便２便と、部屋も4LDKの広さ、南西角の眺望が良いなどが
あったので、そういうところを中心に気に入ってくれる方に巡りあえたので売却できたんだと思います。

なにかしらアピールできるところがあれば、それが決めてになる方は現れる思います。

[645: 匿名さん]

長いよ

[646: 売却済み]

自分でもそう思った(ｰｰ;)
失礼！

[647: パパベル]

実際に苦労されて売れた方のお話を聞けることは本当に励みになります。
売却済みさんありがとうございました。。

私は、今の売却を決めているマンションで一生住むつもりでしたので昨年末に水周り一式をリフォームしました。。
・キッチンは勿論食洗機付き、戸のグレードも高いものを選択。
・トイレはアラウーノ
・システムバスは乾燥暖房機付

ところが今年3月の大震災をきっかけに海近くに住む主人の母が海から離れた市内で住みたいということで同居の話がもちあがり、一戸建てを購入する事になったのです。
私としてはリフォームに400万近くかけたこと、2006年にマンション全体の大規模修繕工事も終えきれいになった事、４LDKで角部屋で採光もよく気に入っていたので当初はとてもショックで主人ともよくケンカをしました。最終的には母と一緒に一戸建てを購入する話に落ち着きました。

築年数が22年ということで食いつきは悪いと思いますがきっと気に入ってくれる方がいると信じて頑張っています。
売るためのリフォームではなく一生住むためのリフォームをしたことをアピールポイントに来年3月までにはいい報告ができるように頑張っていきます。
ここに書き込まれている方で苦労して売れた方は是非最後に喜びの声、工夫した事など聞かせて欲しいです。。
長々と失礼しました。。

[648: 売却済み]

>>パパベルさん

リフォームまでして、そこまでアピールポイントがあれば十分食いつくと思いますよ。
地元の小さな不動産屋さんで3ヶ月で2組の反響があったならまだまだ手はあるかと。

うちなんて当初から大手で広々とチラシやネットでの広報しても、4ヶ月でたった1組しか
現れませんでしたから。
まぁ…価格を相場より少し強気で出していたのも悪かったんだと思います。

一般で数社にお願いして広々と広告打ってもらうのも良いと思います。

[649: 匿名さん]

半年かかっても、何百万か損しても、売れるだけまだましなのかな？

売却できずに売却を中止する物件もあるのかな？

そういう場合は賃貸にすれば何とか借り手がついてくれるのかな？

[650: 匿名]

売りに出していたのにローンが残っている為に価格も下げれず売却を諦め住み続けている人もいますね。
先日査定をしてみましたが、査定額の高さに違和感を覚えました。
査定って専任契約もらう為か高めにしてくるのでしょうか。
高い方が嬉しいですが、今の新築の価格と比べるとこんな価格で誰が買うのって思っちゃった。
しかも不動産屋さんって熱心で付き合うのに体力気力がいりますね。丸投げで賃貸もいいかな。
新築マンションの価格が手ごろ感があるので中古は査定価格で売れない気がするのは私だけ？

[651: パパベル]

査定額はきちんと相場を提示する業者と、少しでも高めに提示して契約してもらおうとする業者とがあると思います。
何社か査定をとって、規約を守れない業者などは仲介業者の中でもうわさになっていますのでそこだけは避けた方がいいと思います。最初の査定や、接客の感じがよくてもいざ販売となると一気にトーンダウンなんてこともよくある話と聞いています。
賃貸は、当初私も選択肢にいれておりましたが結局マンションの総会や、月々の共益費、修繕積立金などを考えるとすっきり売却できた方がいいと考え、売却1本にしぼって頑張っています。
でも新築とあまり変らない高値査定とは築浅でよほどきれいに使用されていたんでしょうね。羨ましいです。。

[652: 匿名さん]

よく買い取り保証っていうのやっている業者がいますが、
あれってやっぱり、相場より相当安く叩かれるんですかね？
誰か経験者いませんか？

[653: 匿名さん]

>>652
買い叩かれます。
当然、業者はその後利益を乗せて売りますので
私の例だと売値から１０％程度抜かれる感じでした。
（４０００万なら３６００万程度）
仲介手数料に比すればかなり損です。
至急で現金化せざるを得ない事情でもない限りは
辞めておいた方がいいですね。

[654: パパベル]

内覧会の手配りチラシを配布したにもかかわらず昨日は全く内覧希望者がいませんでした。
せっかくの休日子供と過ごしながら心の中は悶々としながら過ごしてしまいました・・
売れなくても死ねへんというくらいドンッと構えていないとと思いながら不安が募るばかり・・
現在は地元の仲介業者さん1社専属媒介ですが来月からS和不動産に仲介をお願いする予定。。
担当者の人柄で売るほうの精神的なストレスをも軽減されたりすると思うので本当に信頼できる担当者にめぐり合えた方は幸せですよね。次に私も期待です。

[655: 匿名さん]

653さん。
652ですが、10％なら私の予想よりも悪くないですね。
今度買い取り保証している業者に聞いてみます。

[656: 匿名さん]

うちの場合、相場より20％減でしたよ。かなり少なくなります。