中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[567: 匿名さん]

＞５６１さん
５６２です。私の場合は専任でした。
ただ、途中２回会社を変更しています。
たまたま私の周りで売却した人が皆専任だったので
専任のまま会社を半年ずつ変えました。
値段も下げましたが、下げたから売れたとは思えません。
やはり「縁」なんでしょうね。
だから焦るべきではありません。気長にいきましょうよ。

[568: 匿名さん]

560です。
ウチは同じマンションから同時期に複数の売りが出てしまって、
安易に値下げすると値下げ合戦になるような気もするし、
でも早く売りたいし、ホントにモヤモヤしてますよ～。

[569: 匿名]

一般にしたら仲介業者から今週の土曜日に内覧したいお客がいるからと営業が訪問にきているのですが実際どうなんでしょうか？

皆さんはどのように対応しましたか？

[570: 匿名さん]

>>562さん
561です。アドバイスありがとうございます。
住んでいる家ではないので、資金が要ります。しばらく悩んでみます。
でも、ほんと縁なんでしょうね＞＜　

[571: 匿名さん]

>560さん
不安を感じてストレスになっているようですね。
選任の方を信じて頑張ってください！

[572: 匿名さん]

>>569
その内覧者はサクラかなんかでしょう。

念のため確認したければ、話だけ聞くのでよいのでは。

[573: 匿名さん]

贅沢言うわけじゃないけど、内覧に来た人でもね、
この人には買って欲しくないなって人、いますよね。カンジ悪い人。
もちろん、この人にこそ譲りたいって人もいますよね。カンジ良い人。
住みながらの販売なので、よく感じます。

[574: 匿名]

手土産を持って内覧に来る人は間違いなく確度が高い。これは鉄板。

スーツで来るやつ。まずサクラ。

[575: 匿名さん]

マンション買うなら来年の売れ残りを狙え
http://gendai.net/articles/view/syakai/133758

2011年11月16日 掲載
市況は回復しているというが…
＜在庫は２万４０００戸に＞

[576: 匿名さん]

また、近所の物件が売れた。マジくやしい…。
やっぱり売れる物件は1カ月ですぐ売れるんだね。

[577: 匿名さん]

私の近所では、４ケ月目で売れる物件が多いですよ。
３ケ月を経過して更新の際、ちょっと値下げ。
その直後に売れるようです。
値引きって言っても２０万～８０万円程度ですけどね。
５７６さん、「気長に」「焦らず」「値引きせず」気楽にいきましょうよ。

[578: 匿名さん]

うちのマンションで、相場よりも1000万も高く売ってる家があるけど、案の定一向に売れない。
新築が買えちゃうような値段なんだけど、アホかと思うよ。
買う人いたらラッキーぐらいに思ってんのかな。

[579: 匿名]

相場より1000万安く売られるよりあなたがラッキーと思いなさいよ

[580: 匿名さん]

価格は安い方が早く売れるけど、
結局、買い主は自分の条件に合わない物件はどんなに安くても買わない。
だから、金銭的に苦しくなければ安易に価格を下げずに、気長に待つ方がいいよ。
確かに住みながらの売却は辛いけどね！

[581: 匿名さん]

みなとみらいのタワマンはどうなんでしょうか？
売れ行きは。

[582: 匿名さん]

売却中だと、ほかの仲介業者が営業にやってくることがよくあります。

その中でも、「弊社のお客様で、このマンションをご希望の方がいらっしゃいますので、ご連絡ください」といった内容の手紙がポストに入ってることが、何度かありました。

当方は数社と一般媒介してるので、そのうちのどこかに紹介依頼をすればいいのにと思いますが、売主とも契約を結び両手を狙うというのもあるでしょう。
もしくは、契約をとるための、サクラということもあるかもしれません。

本当に購入検討者の客がいるなら、返答しないでいれば当方の媒介業者にコンタクトをとるはずと、とりあえず無視していますが、今のところ、それで内見が入ったことはありません。
やっぱりサクラだったのかな、と思うところです。

こういうのって、どうやって見分ければいいんでしょう？

こういう方法で実際に売却に至った方っていますか？

[583: 匿名さん]

ご指摘の通りです。
本当に所望する客がいれば指定媒介業者通じ連絡が行くはずです。
それを怠るなら買主側の業者としても怠慢で不誠実です。
まったく相手にする必要ありません。
こういうのはていのいい詐欺です。
虚偽に基づく行為ですから。
徹底的に無視しましょう。
コンタクトしても何もよいことはありません。
リキの無い業者に情報が無駄に広まるだけです。
どんなばらまき方されるかもわかりませんし
リキがないとオープンハウスしましょうとか言い出すのが関の山。

[584: 匿名さん]

そうですね。
私もホイホイ騙されて仲介に応じてしまいました。
すると、いるはずの購入希望者は現れません。
早速質問すると
「いますけど相場の９割引き価格での購入を希望されてます。
　　それで良いならすぐ紹介します。」ですって。

[585: 匿名さん]

>582
まさにその手口で5件ほど一般媒介契約を結んでしまいました。
結局、客がいますからと言っていた5人の営業マンの、誰一人として客を連れて来ず。
そこで文句言って強引に連れてこさせたとしてもサクラだろうから放置してました。

最終的に一番お客さんを連れてきてくれたのは、地元に支店を構える大手の不動産仲介業者でした。

よくよく考えれば分かりますが、不動産仲介業者がつれてくるお客ってのは、
HP等からの直接問い合わせか、近隣エリアで物件を探しているというお客さんの誘導。

前者はどの業者にしても変わりませんが、後者は物件から離れた支店の不動産の場合、誘導しづらくなります。

よって、お勧めは地元の不動産業者ですね。

[586: ５８３]

地元で、しかも大手（三井とか住友とか）に媒介依頼していたとして
まともな業者がまともな客を持ってれば大手に連絡取るに決まってます。
まともな業者は大手仲介とも普段から協業できる関係にあります。
コンタクトが無い、取れないなんてことは絶対にありえません。

要は抜きたいだけなのです。抜くような奴は不動産業界でもつまはじき。
刑務所で言うところの性犯罪者のようなもので周りから軽蔑されてます。
絶対に相手にしてはいけません。

[587: 匿名さん]

＞５８６
例えが下手過ぎて何書いてんのか解らないよ。
刑務所収監の経験がない人にも解る例えにしてよ！

[588: 匿名さん]

不動産業界の人間を檻の中の人たちと比較したのですがわかりにくかったですか？
私も塀の中に入ったことはありません。聞いた話ですが。軽蔑されるそうですよ。

ところでひょっとして抜いた張本人ですか？

[589: 匿名さん]

抜き行為というのは、客付け後に、裏で売主にコンタクトをとって媒介を結んで両手をとること

一般媒介なら、客付け前に、売主にコンタクトをとろうとすることはよくあるらしい

ただ、売主から返事がなければ、売主側の仲介業者を通じ、片手でも成約を目指すはず

売主からすると、本当に客がいるのか、ただのサクラなのかを見分けるのが難しい

[590: 匿名]

サクラディアで性犯罪をするサクラがいる話？

[591: 匿名さん]

いいえ。

抜き行為というのは、専任であろうが一般であろうが

根付け業者を抜いてコンタクトすることも指しますよ。

一般媒介なら売主に直接コンタクトしても良いなんてことあり得ないでしょう？

どんな言い分それ。

あなた抜いてる張本人でないの？

[592: 匿名はん]

何か業者同士で揉めないでくださいよw。
抜くとか抜かないとか、どっちでもいいので誰かウチ買って！

[593: 買い換え検討中]

550です
売却をはじめて約半年、やっと売れました！
専任で大手2社目でしたが、結局内覧を何度か連れて来たり、契約に至ったのは、最初の大手業者さん経由の紹介でした。

業者を変えた途端、もとの業者が連れてくるなんて、なんか変な気分でした
それも隙あらば、自己発見取引として取引してくれないかと何度も影でお願いされたりと…
一見仲良くやってそうな大手業者間でも、抜き行為をしようとするんですね！

とりあえず言える事は、業者はあんまり信じない方が良いってことですね。

少しでも売却期間が長くなると、値下げをせまる事しか頭にない感じです。
売る側の気持ちなんて気にせず、さっさと売ってしまいたい感が…
値引き交渉も買い手の気持ちや考えばかり…最後はウンザリしてキレたら、値引き分を仲介手数料で値引きしてくれたのでやっと決まりました。

みなさんも頑張って下さい
期間に制限がないなら安易に値引きに応じず、じっくり待って見るのも手だと思います！

[594: 匿名]

市況が一定ならじっくり待つのもありですよね。

[595: 匿名さん]

両手取引は諸悪の根源だね。

あと、意外に、仲介手数料の値引きっていうのもダメ。

「大手業者に全額支払う」という気概が必要だね。

[596: 匿名さん]

大手でも両手狙いますよ。

抜く人間は最悪ですね。

素人でもいますよ。

[597: 匿名さん]

不動産取引で両手に関してはどこかの議員が
問題視してなかったっけ？

[598: 匿名さん]

>593さん
売却おめでとうございます！　
ウチはまだ専任2カ月で悶々としてますが、
この掲示板を見て3カ月で売れなければ一般にしようと思ってます。
>最後はウンザリしてキレたら、値引き分を仲介手数料で値引きしてくれたのでやっと決まりました。
なるほど。ウチも値引きしたときはそうしてみようかなと思います。

[599: 匿名さん]

売主の味方っていう売却専門の仲介があるけど、ここってどうですか。
知ってる人います？

[600: 匿名さん]

>>550さん

561です。　おめでとうございます。よかったですね～～＾＾
うちは値段をもう一回下げました。これ以上は下げません。後はじっくり待ってみますね。

[601: 買い換え検討中]

>>600さん

ありがとうございます！
私も値下げを2回行なって、最後に足元を見られたような買い手の値引き交渉…
少し辛かったですが、値引交渉って一般的にもあたり前なんですかね？
ネットで調べてもそう書かれてあったので、多少は致し方ないのかもしれません。

業者は、値引きを交渉を当然の様に受け入れようとするかもしれませんので、
ある程度は値引きして強気で頑張って下さい！

[602: 買い換え検討中]

>>593さん

ありがとうございます。
こちらとしては、値引き交渉で何度も繰り返しの感じだったので断るつもりだったんですが、業者が自分から仲介手数料の値引きを提案してきたので諦めました。

業者は弱気でしたが、私の感覚的には、もっと強気でいける感じだったので少し悔いが残りましたね。

私は結局一般媒介は経験できませんでしたが、それも良いと思います。
2社目の専任は他社からの紹介ばかりでしたから。

頑張って下さい。

[603: 匿名]

みなさんの値付けはどうしましたか？その地区の相場があると思うんですけど。相場の値付けだったのに値切られたのか？高めにしておいて相場まで値引きをしたのでしょうか？どんなものなんでしょう？

[604: 匿名さん]

仲介手数料の上限なんて高すぎでしょ。
相場＋αでもすぐ売れるプレミア住戸だったから専任にする代わりににしてもらいましたよ。
結果、二週間で買い手から片手もらえたから業者さんにとっても良かったと思います。

[605: 匿名さん]

山手線の内側でも
川沿いの低地の準工業地帯にあるようなマンションは
中古でも買いたくない

[606: 匿名さん]

山手線の内側でも
川沿いの低地の準工業地帯ってどこですか？

[607: 匿名さん]

仲介手数料、最近は値下げもあるみたいだけど、高いよね。
片手程度になれば、中古の回転率も高くなるんじゃないだろうか。
何でも高値にしておいて低い回転率でも収益を維持しようとするのは、不動産関係の業界の常識なのかね。
(逆に言えば、回転率が低いから、高くしないと収益を維持できない構造）
普通の業界ではありえない発想だけど、変わっていくかもね。

[608: 匿名さん]

白金とかそうだよ。古川沿いは準工

[609: 匿名]

相場より高く売っている実績が出ている　こちらに出ていましたね。

https://www.sumai-surfin.com/service/urinushi-no-mikata/

[610: 匿名さん]

住まいサーフィンでは稼げんのかな

沖の宣伝とか要らんよ

そのために仲介業者を叩いてるのか

＊＊＊

[611: 匿名さん]

内覧月2件て少ないですか？

[612: 匿名さん]

初月で2件なら普通というか、まずまずかな？

[613: 匿名さん]

そうですか。ありがとうございます。
2カ月弱で4件てかんじです。

[614: 匿名さん]

ウチも2カ月過ぎてそんなもんです。
最初は少し焦っていたけど、2カ月過ぎてから開き直ってきました。
売れるときはサクッと売れるんだろうってｗ。

[615: パパベル]

現在築22年の分譲マンションを居住しながら売却中です。
今日で約３ヶ月が経過します。
先週と先々週に内覧会のチラシを町内に手配りし、結果計２組の内見がありました。
１組目は４０代半ばの男性一人で見に来られました。奥様も来る予定だったけどということでしたが結局2週間たった今も連絡はなし・・・
２組目は４０代後半のご夫婦。いいね。いいね。の連発をして帰ってくれたものの未だ何の連絡もなし・・内覧後、もしびびっと来たなら何かしら仲介業者より連絡が入るはずだと思うので期待する気持ちをぐっと抑えて待っています。。
買主にとっては大きな買い物になるので即決はなかなかないとは思いますが、値段交渉等の連絡があってほしいなあと思う毎日。
仲介業者とは専売媒介契約をしておりますので頑張ってくれてるとは思うのですが、買主へ向けてのアプローチや、戦略がはっきり見えてこない事にもむずむずしています。今月が契約期限となっており、一般へ切替える予定です。。
あせっても仕方がないと分かっていてもどうしようもないですねえ。。。。。

[616: 匿名さん]

新築が安くても売れない時代だから仕方ないんじゃないですか。