中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[546: 入居済み住民さん]

540の人

減価償却すると譲渡益になるから確定申告忘れないようにね
税務署は土地取引したことを知ってるから忘れると電話かかってくるよ

[547: 匿名さん]

いわゆる「億ション」を売却すべく奮闘中です。先日やっと購入希望者があらわれ、契約にこぎつけることになりました。
しかし、手付金って売却金額の１０％だと思っていたら、中古だと違うんですね。個人が受け取る場合、手付金の保全処置手続きが必要で、それが面倒だからという理由で、手付金が５００万円とされていました。
「億ション」ですので、５００万円だと、売却金額の５％に満たないです（売却金額は２億未満ですが）。
こんな慣行ってあるのでしょうか。ここから、前掲の仲介手数料の半額をがっちり差し引かれます。

[548: 匿名さん]

まあ、なる早で決済することだね、

[549: 匿名さん]

そんな手付で、仲手半金払う必要ないって。仲介に言えばよい。ちなみに新築でも必ずしも１０％とは限らない。あくまで目安で相対の世界。中古だとよりその傾向が強いというだけ。

しかし、個人的に思うのは、２億未満がいくらかわからないが、５００万だともし売買価格フルローンだと最悪仮定しても諸費用も出ないのでは。仲手ぐらい？諸費用に足りる分ぐらい手付でもらうべき。

[550: 買い換え検討中]

売却活動を始めて早5ヶ月、専任で業者も2社目、
値下げも2回行ないましたが、問い合わせもろくになく…
内覧も2組みだけで空振りに終わり…
諦めてまた値下げかなぁ…と悩んでいた所に
突然今週のここ2、3日だけで、3組の内覧希望者が現れ、2組みが今週末に内覧が決定です！

なんか今まで動きもろくになかったのに驚きです！
まだ買ってもらえるかも決まってないけど…
業者も特に大きな広告を打ったわけでないもないのに突然くるなんて…市場の動きやタイミングなんて、全然わからないし、ほんと運のかなぁ～と思えますね。

決まることを願います！

[551: 匿名さん]

この5か月としたら、時期は良くないですね。GW明けから夏が終わるまでは例年動き少ないでしょう。とはいえ売れるときは仰る通り時期も何も関係ないですが。

買い手を煽ったほうがいいですよ。お手球的なイメージ。

[553: 買い換え検討中]

ご意見ありがとうございます。

>No.551

やっぱり動きが悪い時期でもあったんですかね？
ただ、夏明けから秋ごろ、今月一杯ぐらいまでは活発だと言われていたので信じてました。
でもそれも、これからは年末に向かってもっと落ち込む時期でもあると言われてたから諦めてました。
そこに来て突然の複数の内覧で気合が入ってますｗ

今年最後だと思って、とりあえずは購入意思表示してもらえる様に頑張ります。

>No.552

年明けると、引越しシーズンを視野に入れて市場も活発になるんですよね、きっと。

物件が寂れない様に一旦引っ込めた方が良いかもとは考えましたが…
今月初めから2社目の業者に専任で3ヶ月で変更したばかりで、
まだ2ヶ月残ってるんです…だから終わる頃に年明けですｗ

今の反響がダメだったら、年明け早々一旦は引っ込めるか検討してみます。

ちなみに今日の内覧の反響はなかなか良かったみたいです！
明日も内覧…頑張ります！

[554: 匿名さん]

>夏明けから秋ごろ、今月一杯ぐらいまでは活発だ
>これからは年末に向かってもっと落ち込む時期でもある

ちょっと違和感ある説明だね。
引っ越しを希望する時期は、年末までに、年度末までにっていうのが結構多い。
少し弱いけど学校の転校を考えて、夏休み中に済ませたい、っていうのもある。

１行目の内容は不動産会社が契約を取りたいがための説明で、
２行目の内容はなかなかいい話がないので、予防線を張っているような印象。

11月位に契約で年末引き渡し、とか、2～3月に決まって3月末引き渡しとか
そういうのは結構良くあるから、今内覧が多いのはその流れに乗っているんじゃないかな？

[555: 匿名さん]

売れるか～この時期。ボケ！！！

[556: 匿名はん]

550さんの物件を買い主が気に入ってくれて金額さえ折り合えば、
時期には関係なく売れるんじゃないですかね？
もちろん、12月はクリスマスまで、1月は下旬以降にならないと
内見は少ないでしょうけど。

[557: 匿名さん]

547ですが、１０月になってから流れがいい方向にいっていると思います。
１０月に内覧にいらした方は「本気」モードでした（それに比べると、８月や９月に来た方は冷やかし半分でしたね）。
550さんも頑張ってください。
２億未満の売却と書きましたが、1.5億未満です。
結局手付金500万円で手を打つ予定です。
手数料は半額とられてしまいます(>_<)
いろいろアドバイスありがとうございました。ご忠告を肝に銘じして契約に行ってきます。

[558: 匿名さん]

１．５億未満なら、買主も、仲手を別にすれば、５００万で諸費用足りるかも、ですね。
違約金は出来るなら多め（２０％とか）にした方が良いですよ。では、ぐっどらっく。

[559: 買い換え検討中]

>No.554

私の書き方も悪かった気もします…（汗
ただ、業者を切り替え様としていた時に、両社とも同じような事を言っていたので、ある程度は信じられるかなぁと。
もちろん言われる通り、両社とも契約を終わらせたくない、契約を取りたいという意図はあったとは思ってます。
とりあえず内覧者の良い返事を待って見ます。

>No.555

ご意見ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

>No.556

結局はそこですよね、物件の希望と良し悪し、と金額…当然と言えば当然ですよね。
このまま年内ぐらいに決まってくれると嬉しいです。

>No.557

ちょっとそちらとは恥ずかしいくらいにレベルが違いますが…^ ^;
応援ありがとうございます！

[560: 匿名さん]

売り出してから1カ月以上で内見は3人あったが、まだ売れない。
同じ時期に売りに出たウチより高い中古が売れたのは、かなり悔しいなあ…。
中古マンションを売るのって、ホント健康に良くないですね。トホホ。

[561: 匿名さん]

うちは売り出して6ヶ月がきます。上の階が売れたのに＞＜
つらいです。

[562: 匿名さん]

＞５６１さん
私の場合、売れるまで１年半かかりました。
その間、下の階が高値で先に売れました。
つらかったですけど、気持ち入れ替えてガンバリましょ。
気長に、気楽に。運はやがて変わりますよ。

[563: 匿名さん]

>>562さん
561です。ありがとうございます。
今ずっと専任です。一般のほうがいいのでしょうか？

[564: 買い換え検討中]

>560さん

1ヶ月で3組も内覧があるほど反響があるなら、十分期待できると思いますよ！
うちなんて5ヶ月半で4組ですからｗ

>561さん
うちもそろそろ6ヶ月、私は550ですが、やっと購入希望者が現れ、現在交渉中です。
波は突然やってくるのかもしれません。私はほんとそんな感じでした。
頑張ってください！
ちなみにうちもずっと専任でした。
これが突然ダメだったら一般に切り替えるつもりです。

[565: 匿名さん]

>>550さん

成功をお祈りします＾＾
うちは、値段を下げて一般を考えて見ます。
3件くらいかな？どこを選んだら良いのか？じっくりと考えて見ます。ありがとうございました。

[566: 匿名さん]

そんなこと知るか！！努力せいよ！

[567: 匿名さん]

＞５６１さん
５６２です。私の場合は専任でした。
ただ、途中２回会社を変更しています。
たまたま私の周りで売却した人が皆専任だったので
専任のまま会社を半年ずつ変えました。
値段も下げましたが、下げたから売れたとは思えません。
やはり「縁」なんでしょうね。
だから焦るべきではありません。気長にいきましょうよ。

[568: 匿名さん]

560です。
ウチは同じマンションから同時期に複数の売りが出てしまって、
安易に値下げすると値下げ合戦になるような気もするし、
でも早く売りたいし、ホントにモヤモヤしてますよ～。

[569: 匿名]

一般にしたら仲介業者から今週の土曜日に内覧したいお客がいるからと営業が訪問にきているのですが実際どうなんでしょうか？

皆さんはどのように対応しましたか？

[570: 匿名さん]

>>562さん
561です。アドバイスありがとうございます。
住んでいる家ではないので、資金が要ります。しばらく悩んでみます。
でも、ほんと縁なんでしょうね＞＜　

[571: 匿名さん]

>560さん
不安を感じてストレスになっているようですね。
選任の方を信じて頑張ってください！

[572: 匿名さん]

>>569
その内覧者はサクラかなんかでしょう。

念のため確認したければ、話だけ聞くのでよいのでは。

[573: 匿名さん]

贅沢言うわけじゃないけど、内覧に来た人でもね、
この人には買って欲しくないなって人、いますよね。カンジ悪い人。
もちろん、この人にこそ譲りたいって人もいますよね。カンジ良い人。
住みながらの販売なので、よく感じます。

[574: 匿名]

手土産を持って内覧に来る人は間違いなく確度が高い。これは鉄板。

スーツで来るやつ。まずサクラ。

[575: 匿名さん]

マンション買うなら来年の売れ残りを狙え
http://gendai.net/articles/view/syakai/133758

2011年11月16日 掲載
市況は回復しているというが…
＜在庫は２万４０００戸に＞

[576: 匿名さん]

また、近所の物件が売れた。マジくやしい…。
やっぱり売れる物件は1カ月ですぐ売れるんだね。

[577: 匿名さん]

私の近所では、４ケ月目で売れる物件が多いですよ。
３ケ月を経過して更新の際、ちょっと値下げ。
その直後に売れるようです。
値引きって言っても２０万～８０万円程度ですけどね。
５７６さん、「気長に」「焦らず」「値引きせず」気楽にいきましょうよ。

[578: 匿名さん]

うちのマンションで、相場よりも1000万も高く売ってる家があるけど、案の定一向に売れない。
新築が買えちゃうような値段なんだけど、アホかと思うよ。
買う人いたらラッキーぐらいに思ってんのかな。

[579: 匿名]

相場より1000万安く売られるよりあなたがラッキーと思いなさいよ

[580: 匿名さん]

価格は安い方が早く売れるけど、
結局、買い主は自分の条件に合わない物件はどんなに安くても買わない。
だから、金銭的に苦しくなければ安易に価格を下げずに、気長に待つ方がいいよ。
確かに住みながらの売却は辛いけどね！

[581: 匿名さん]

みなとみらいのタワマンはどうなんでしょうか？
売れ行きは。

[582: 匿名さん]

売却中だと、ほかの仲介業者が営業にやってくることがよくあります。

その中でも、「弊社のお客様で、このマンションをご希望の方がいらっしゃいますので、ご連絡ください」といった内容の手紙がポストに入ってることが、何度かありました。

当方は数社と一般媒介してるので、そのうちのどこかに紹介依頼をすればいいのにと思いますが、売主とも契約を結び両手を狙うというのもあるでしょう。
もしくは、契約をとるための、サクラということもあるかもしれません。

本当に購入検討者の客がいるなら、返答しないでいれば当方の媒介業者にコンタクトをとるはずと、とりあえず無視していますが、今のところ、それで内見が入ったことはありません。
やっぱりサクラだったのかな、と思うところです。

こういうのって、どうやって見分ければいいんでしょう？

こういう方法で実際に売却に至った方っていますか？

[583: 匿名さん]

ご指摘の通りです。
本当に所望する客がいれば指定媒介業者通じ連絡が行くはずです。
それを怠るなら買主側の業者としても怠慢で不誠実です。
まったく相手にする必要ありません。
こういうのはていのいい詐欺です。
虚偽に基づく行為ですから。
徹底的に無視しましょう。
コンタクトしても何もよいことはありません。
リキの無い業者に情報が無駄に広まるだけです。
どんなばらまき方されるかもわかりませんし
リキがないとオープンハウスしましょうとか言い出すのが関の山。

[584: 匿名さん]

そうですね。
私もホイホイ騙されて仲介に応じてしまいました。
すると、いるはずの購入希望者は現れません。
早速質問すると
「いますけど相場の９割引き価格での購入を希望されてます。
　　それで良いならすぐ紹介します。」ですって。

[585: 匿名さん]

>582
まさにその手口で5件ほど一般媒介契約を結んでしまいました。
結局、客がいますからと言っていた5人の営業マンの、誰一人として客を連れて来ず。
そこで文句言って強引に連れてこさせたとしてもサクラだろうから放置してました。

最終的に一番お客さんを連れてきてくれたのは、地元に支店を構える大手の不動産仲介業者でした。

よくよく考えれば分かりますが、不動産仲介業者がつれてくるお客ってのは、
HP等からの直接問い合わせか、近隣エリアで物件を探しているというお客さんの誘導。

前者はどの業者にしても変わりませんが、後者は物件から離れた支店の不動産の場合、誘導しづらくなります。

よって、お勧めは地元の不動産業者ですね。

[586: ５８３]

地元で、しかも大手（三井とか住友とか）に媒介依頼していたとして
まともな業者がまともな客を持ってれば大手に連絡取るに決まってます。
まともな業者は大手仲介とも普段から協業できる関係にあります。
コンタクトが無い、取れないなんてことは絶対にありえません。

要は抜きたいだけなのです。抜くような奴は不動産業界でもつまはじき。
刑務所で言うところの性犯罪者のようなもので周りから軽蔑されてます。
絶対に相手にしてはいけません。

[587: 匿名さん]

＞５８６
例えが下手過ぎて何書いてんのか解らないよ。
刑務所収監の経験がない人にも解る例えにしてよ！

[588: 匿名さん]

不動産業界の人間を檻の中の人たちと比較したのですがわかりにくかったですか？
私も塀の中に入ったことはありません。聞いた話ですが。軽蔑されるそうですよ。

ところでひょっとして抜いた張本人ですか？

[589: 匿名さん]

抜き行為というのは、客付け後に、裏で売主にコンタクトをとって媒介を結んで両手をとること

一般媒介なら、客付け前に、売主にコンタクトをとろうとすることはよくあるらしい

ただ、売主から返事がなければ、売主側の仲介業者を通じ、片手でも成約を目指すはず

売主からすると、本当に客がいるのか、ただのサクラなのかを見分けるのが難しい

[590: 匿名]

サクラディアで性犯罪をするサクラがいる話？

[591: 匿名さん]

いいえ。

抜き行為というのは、専任であろうが一般であろうが

根付け業者を抜いてコンタクトすることも指しますよ。

一般媒介なら売主に直接コンタクトしても良いなんてことあり得ないでしょう？

どんな言い分それ。

あなた抜いてる張本人でないの？

[592: 匿名はん]

何か業者同士で揉めないでくださいよw。
抜くとか抜かないとか、どっちでもいいので誰かウチ買って！

[593: 買い換え検討中]

550です
売却をはじめて約半年、やっと売れました！
専任で大手2社目でしたが、結局内覧を何度か連れて来たり、契約に至ったのは、最初の大手業者さん経由の紹介でした。

業者を変えた途端、もとの業者が連れてくるなんて、なんか変な気分でした
それも隙あらば、自己発見取引として取引してくれないかと何度も影でお願いされたりと…
一見仲良くやってそうな大手業者間でも、抜き行為をしようとするんですね！

とりあえず言える事は、業者はあんまり信じない方が良いってことですね。

少しでも売却期間が長くなると、値下げをせまる事しか頭にない感じです。
売る側の気持ちなんて気にせず、さっさと売ってしまいたい感が…
値引き交渉も買い手の気持ちや考えばかり…最後はウンザリしてキレたら、値引き分を仲介手数料で値引きしてくれたのでやっと決まりました。

みなさんも頑張って下さい
期間に制限がないなら安易に値引きに応じず、じっくり待って見るのも手だと思います！

[594: 匿名]

市況が一定ならじっくり待つのもありですよね。

[595: 匿名さん]

両手取引は諸悪の根源だね。

あと、意外に、仲介手数料の値引きっていうのもダメ。

「大手業者に全額支払う」という気概が必要だね。