中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[521: 匿名]

>自分のマンションは中層階の角部屋で南西向きで駅から5分以内。
>価格も相場より安めにしたので、絶対すぐ売れると思っていたんですよね～。

また間違ってる。
最初から相場より安めにしたら値引き対応での成約できないじゃん。
駅5分とかざらにありますから。
南向き神話なんてすでに崩壊してますよ。
マンションの和室神話もね。

すぐ売れるのは最上階だけ。

[522: 匿名]

>520
競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。

[523: 匿名さん]

>>すぐ売れるのは

半年、見てきましたら、　最上階でもそうでない物件もありますよ。
ほんと、どれが売れるか？わかりません。

>>５２２さん　
競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。

どういう意味ですかね？
別にいい人ぶってはないですよ。
５２２さんの話だと　うちの場合どうすればいいと？？
一般ですか？　1200ｋｍ　離れた物件を　一般にするには　勇気が要りますね。
遠くからだと　信じて待つしかありません。

人それぞれ　事情があるのではありませんか？
だから、自分たちで決めたことが一番だといったのですが、

[524: 匿名さん]

>人それぞれ　事情があるのではありませんか？
>だから、自分たちで決めたことが一番だといったのですが、

だからさぁ
そんなこと皆わかってるんですよ。
君、人とコミュニケーションとれないでしょ。
なんでもめんどくさくなったり、相手のことを思いやるフリした偽善者は
「自分で決めたことが一番ですよ～」って返して心地よくなるんですよね。
相手にとって何も必要のない情報なんですよ。君の書き込みは。

仕事できないおばか上司と新卒にこの手が多い。

ここで相談や体験きかせてください。ときてるんだから
苦言もでてきて当たり前です。
それを受け入れて本人が間違ってたと思ったら
軌道修正したりするんですよ。
そーゆう情報交換の場でしょ。ここは。

君は退場～＾＾

[525: 匿名さん]

>523
>５２２さんの話だと　うちの場合どうすればいいと？？
>一般ですか？　1200ｋｍ　離れた物件を　一般にするには　勇気が要りますね。

君のことはだれも相談にのってないよ。
503さんのことだけですよ。
なぜなら503さんはある程度状況を説明して
成約までどんな過ごし方してるかを体験者に聞いているのが
始まりだからね。
あなたの場合何も書いてないじゃん。
だれも相手にしませんよ。
しかも自分で決めたことが一番と自分で締めちゃったからね。
それでまた「うちはどうすればいい？？」なんて聞かれても
皆、困りますよ。

[526: 買い換え検討中]

なんでも決めつるのもどうかと思う

[527: 匿名さん]

体験話って決めつけではないけど事実だからね。
少なくとも妄想はないよ～

[528: 買い換え検討中]

それは一つの事例でしかないね。
ひとりが体験したことが全てではないね。

[529: 匿名さん]

買い先行が全て間違っているとも思えない。
うちは引渡しまで期間があいても値引きなしで売れましたよ。
こういう例もあるってことで。

[530: 匿名さん]

>>522さん

すみません。

「競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。」

って言われたので、
競争心を持ったら、うれるってことですよね？
だったら、遠い所から、競争心をどうもつのか？　聞きたかっただけです。

つまりは、売り言葉に買い言葉ですね。　大人気なかったですね。すみません。


>>524さん　　
決め付けないでください。

なんでもめんどくさくなったり、相手のことを思いやるフリした偽善者は
「自分で決めたことが一番ですよ～」って返して心地よくなるんですよね。
相手にとって何も必要のない情報なんですよ。君の書き込みは。
仕事できないおばか上司と新卒にこの手が多い。

私は　仕事できないおばか上司と新卒ではありません。
もと職業上　相手を思いやるふりはしません。　最後まで、相手の考えを含め、一緒に考えて　育てていきます。(ただのもと教員ですが）　

それに　ほんと、　どの物件が売れるか？わかりません。
どういうやり方で売ったら　必ず売れるってことはないのです。
だから、503さんのやり方も　ひとつのやり方です。524さんも


あ～～～　　そんなこといってたら、

524さんいわく、
　　
ここで相談や体験きかせてください。ときてるんだから
苦言もでてきて当たり前です。
それを受け入れて本人が間違ってたと思ったら
軌道修正したりするんですよ。
そーゆう情報交換の場でしょ。ここは。

ですかね？？

でも、もう少し、やさしく文章を書きませんか？　
書き方によって、同じ内容でも、受けとめ方が全く違います。　　

とにかく、503さん売れたら良いですね＾＾

[531: 匿名さん]

503です。
あら～、なんかモメちゃってすいませんね～。
どちらの意見も大変参考になってますよｗ。

ちなみに、ウチは郊外のベッドタウンでファミリー層中心の物件なのですが、
内見に来た人が２組（子供連れ）とも部屋の広さと日当たり重視だったんですよ。
自分としては駅近が重要だと思っていたので、
都心の物件とはちょっと重視する部分が違うのかなって感じて、やや不安になってます。
あと、最初から５％くらいは値引きする覚悟で価格決めたんですけど、
みなさんの経験談から、最終的には10～20％も引かないと売れないのかな？
って部分もやや不安要素ですね。

[532: 匿名さん]

数年前の事例より最近の事例が大切かと思います。

あと、その人の資金資産状況も踏まえないとね。
ローンが残っていて一時的な二重ローンで買い先行はストレスがたまって大変です。
しかし、ローンは完済していて預貯金なども潤沢にあり、新築ができるまで
別宅を所有していて一時的に住める所を確保できているような条件が
揃っていれば買い先行でもストレスたまらない。

503さんはどうなんでしょうかね。

単に自分の今の住まいが売りやすいと仲介に言われて買い先行にしたなら
少し不安要素はありますね。
買う側にしたら３月引渡しに同意したくないもんね。
今は震災の影響で何が起こるかわからない時に契約だけして引渡しは３月なんて
したくないもんね。
新築は保障あるけど中古は短期で引渡しが重要じゃないかな。

[533: 匿名さん]

＞＞503さん

530です。

うちは都心三区、ワンルームです。

どこかのレスに　買わない人には　10から20％下げても、買わない人は買わない。
だから、　そんなに、下げず買ってくれる人を待ったほうがよい。
と、書かれていました。

どの方法が良いかわかりませんが、　じっくり、考えてみてくださいね。

私も　悩みながら、レスを見ながら、考えさせていただいています。＾＾

売れるまでがつらいですが＞＜。

[534: 匿名さん]

>530

>もと職業上　相手を思いやるふりはしません。　最後まで、相手の考えを含め、
>一緒に考えて　育てていきます。(ただのもと教員ですが）　

納得しました。
教員ってモノを売った経験ないから理論的に考えるんだよね。
原価率など考えるようなビジネス経験ない人は精神論しか言えない。
不動産は騙し騙されの世界ですよ。

ちなみに海の向こうからでも競争心は実行できますよ。
アナログ時代じゃないんだからさ。
人に100％おまかせじゃ期待通りには売れませんよ。

[535: 匿名さん]

＞＞534さん


私も　次は教員はめざしません。大変な職業ですよ＞＜ほんとに。
子供には　否定しています＾＾


海の向こうからでも競争心は実行できますよ。

ぜひ教えてください。＾＾ほんとに。

毎日が苦痛でね＞＜

[536: 匿名さん]

中古物件は3カ月以内に80%が売れる。3ヵ月以上売れないのは価格設定間違っているからと日経ビジネス
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20111007/223066/?bv_ru
には書いてあります。
成約価格にもとづく価格は住まいサーフィンhttp://www.sumai-surfin.com/に載ってるそうです。

もちろん売却を依頼する不動産会社と担当者は重要と思いますが。

[537: 匿名さん]

最近、なんでも情報を出しまくればいい風潮があるようですが
知らなくてよかった事ってあるんだよね。
あと極端な情報操作で需要と供給を左右させられるから危険ですよね。
不動産取引って駆け引きだからどんなに成約価格を公開しようが
関係ないけど交渉しづらいのは確かです。

極端に値引きを要求して6％ぐらい高く設定してるんでしょ？
なんて露骨に言われたら交渉もしたくないね。
そんな輩が出てきそう。

私が次回にここを売るときは非公開でゆっくり営業してもらいますよ。
当然満額でね。

[538: 匿名さん]

532さん、503です。
4月以降は2重ローンになるので厳しいですけど、
最悪3月までに売れなくても、資金がショートすることはないです。
>買う側にしたら３月引渡しに同意したくないもんね。
営業さんいわく「郊外のファミリー層は近所の人が多く、子供の学区が同じなら、
3月までに入居にこだわる人は意外と少ないですよ」ということで、
4月引き渡しになってます。やっぱり「相談」にしておくべきですかね？
まあ、確かに仮住まいで２回引っ越しするのはちょっと面倒かなあ…。

530さんは都心のワンルームなのですね。
だとするとウチと違って築浅で駅近な方が有利でしょうね。
まあ、お互いがんばりましょう！

536さん。
私の知り合いもこの掲示板でも、3～4カ月目で売れている人が多いようなので、
なんか、条件に合う人が現れる確率の問題なのかという気もしてきましたｗ。

[539: 匿名さん]

仮住まいするなら先行買いした意味ないもんね。
あと近隣に新築マンションが建つかどうかでも売買に影響します。
調べておいて損はないですよ。

[540: 売却済]

独り言です。


　大手不動産屋　売却できるであろう価格　○２３７万円　
　　　　　　　　売り出し価格　　　　　　○３８０万円　　（１０年前の分譲時価格と一緒）


　妻曰く　分譲時価格より高く出すの、印象よくないんじゃないと言っていましたが、ネットで調べると値引き交渉あって当たり前のようなことが書きこんであったので、感で１００万上乗せ○４８０万円で売りだしました。


結果として成功でした。

売り出し中と指値が入って端数切り　２回ほど値引きがありましたが　○３００万円で決まりました。



　早く売りたい、今の専任契約３か月以内で一般に切り替えたい方法
　（自分は１か月半くらい一般へ切り替えて一人目の内覧者で決まりました。）

早め早めに、担当者へ来月の何日の土日又は連休に、引っ越し考えていて、引っ越し先の話が進んでいる、それまでに何とか売りたいんです。値段は、交渉時にいくらぐらいまでだったら下げてもいいかなと考えている（相手の指値を聞いてから）と担当者へ伝える。

担当者に会ったり、電話した時とかに何度もいう

その土日、連休が過ぎたら、今度は強気で、他社で専任契約したいと伝え契約解除したい（早く売りたい気持と見込み客が少なかった）ことを強調　上司に確認採りますと電話終わり

また電話かかってきたら、よく考えたんだけど、一般にすることにしましたと伝え　一般に切り替える　おわり

※これ書いてるうちに思ったこと

なんかめんどくさいことしてるな~
よくやりとげた