中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[451: 匿名]

マンションって10年スパンなんて考えあるんだ？
だったらうちの向かいのマンションの一部屋が7年晒しものでもふつうだったんだ

けど、チラシの写真がだんだん古くさくなって見えるのが何だか売り方間違ってる気がする

そういう売り方で買おうとする客はいるもんだろうか

[452: 匿名さん]

10年売り続けるわけないだろ（笑）

時期がいまいちだと思えば引っ込めるよ。
好機到来となればまた売り出す。
その好機を待つのが10年スパンってこと。
セカンド利用だからじっくりいくよ。

今は震災後の内陸高台低層人気に期待して出してみただけ。

私は以前購入したマンションを10年後にプチバブル到来で売却した。10年くらいのスパンではそういう時期もくるものだよ。

[453: 匿名さん]

成程。それなら理解できました。ただ、実質３年、いいとこ５年じゃないでしょうか。あとは波を待ってるだけで惰性に近いでしょう。

[454: 匿名]

消費税率アップって、神風が控えてるよ。
10年待つ必要はない。
アップ前に週刊誌などが煽って、駆け込み需要が増える。
黙ってその期を待ってれば良い。

但し、アップ後はリバウンドで需要が無くなるから要注意。

[455: 匿名]

言葉不足だった。
中古は消費税が掛からない。
新築は掛かるのでマンション市場全体に需要が増える。

[456: 匿名]

結局は相場ですよね。値付けが相場より高くて売れないのか？
値付けが相応なら他に問題があるのか？

[457: 匿名さん]

紛いなりにも１０年スパンで売ろうというんだから、相場より高く、なんでしょう。単に思い違いでない限り。

[458: 匿名さん]

他に住むとこあればいつでも売れるけど一般人はそうはいかないから大変だ。高い時には買い替えも高い。

[459: 匿名さん]

確かに複数あると余裕が違うでしょう。

[460: 匿名さん]

セカンドハウスで１０年後に相場より高く売れたとしても得してる気がしないけど
むしろ損してるのでは？
１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

[461: 匿名さん]

>１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

要するに貸せってことね。

[462: 匿名さん]

貸してると売りたい時に売れないよ。
まず賃貸契約終了後に内装見て愕然としてそれからクリーニングするなり壁紙の交換くらいは必須。

リフォームするから内装は気にしないって客は少ないし、そういう客はかなりの値引き要求があるからね。

いや買った値段でなんとか売りましたけど人に貸すもんじゃないね。

[463: 匿名さん]

人に貸すと恐ろしく汚れるね。まずクロスの張り替えは借り手が変わるたびに必ず実施
ハウスクリーニングもプロはきれいに落とすね。
それでも水回りは経年劣化が目立つ。洗面化粧台とかシャワーヘッドや浴槽などは取り換えて
も安いから変えたほうがいい。
ユニットごと変えるのはムダ。
でも中古は指値が入るから、あえて高額なカネかけなくてもほどほど見栄えよくするだけで
いいんだよ。
だいたい中古の客は半分が相場の勉強にきている人だからほんとうに気に入った人がくるまで
待つ根気が大切。

仲介さんは、今物件が少なくて専任奪い合いだけど売るにも苦労するから査定価格を低めに
出したがる。その時は売主は毅然として自分でこの金額で売りたいと腹くくっていないと
ダメだね。まず自分で周辺の物件をつぶさに見るくらいでないと。

[464: 匿名さん]

人のものだとここまでよごせるかって感じだよね。
まあ汚してるつもりはないんだろうけど、借家だとキッチンのシンクや水周りを定期的に磨いたりはしないんだろうね。

なんか天ぷら油とかそのままシンクに流したりされそうだよ。

とまあ皆さん自宅を賃貸に出す時は相当覚悟が必要です。普通に暮らして定期的な大掃除しないと二三年でボロボロになりますから。

[465: 匿名]

余裕で待てる資金力のある人はいいけど
そこが売れなかったら買い替え資金のない人がほとんどじゃない？
同じマンション内で叩き売りの値で出されたらこっちは比較されて売れないし
それを基準に値引きを要求してくるよね

[466: 匿名さん]

買い替えの人は停止条件付契約で次の物件を買っているのが多いよ。いずれにしろローンを増額してまで買い換え実行する人は少なくて大抵は予定の価格で売れなければあきらめる。
新築物件のキャンセル住戸ってのはこういう買い換え客の停止条件（手付の還る解約）契約のキャンセルが多いのだよ。
もちろん、買い換えの停止条件契約には専属専任媒介が条件だが。3か月で決まらないと価格を下げて売らされることも多い。
だけど売り物件が人気あるところならそうそう無理な値下げをしなくても決まる。

新築への買い替えが多いから、売主も完成までじっくり待ってくれたりするよ。
問題は、資金難で売却する人だよね。
最悪は競売だけど、そこに至らず任意売却ってケースもあるが、これは安値で売るか業者が安値で買取り相場で売るんじゃないかな。

時々あほみたいな叩き売りする人がいるね。とにかく上層階や角部屋持っている人は責任として安売りはしてはけない。
俺はしないよ。したのは他よりあきらかに条件が劣るときだけだ。
逆に、下の階であほな高値で売っている人がいるとこちらは余裕だけどね。

値引きには、素直に応じないで、理由をつけて真ん中とるような交渉をするんだよ。なによりも自分は今売らなくてももう一度賃貸に戻して空き家になってもう一度売るくらいの気持ちでいないといけない。
安く売るならオーナーチェンジでいつでもノーリスクで売りに出せるのだからね。

[467: 匿名さん]

賃貸の人が部屋を汚すってのは、本当にその通り。家賃分汚さないと損だと思っているくらい。

さて、契約書にわかっていても現状復旧費用を借主負担と明記するのが重要。クロスの張り替えなど安いが、問題は水回り。時々とんでもなく汚す人がいて磨いて落とすとか取替えとか出てくる。

今のマンションも親の介護で将来はしばらく貸すつもりだが帰ってきたら自分で住むかどうか迷うような状態になっているのだと思うな。まぁ15年住んで貸すのだからまだ先の話だが。それでも貸してリフォームして売るほうがいろいろと得だと思っている。あとは高専賃でもはいるつもりだけど。

[468: 匿名さん]

この前の震災で共用部の大規模な補修が必要になった東北のマンションでは、
分譲賃貸の大家も大金を出さなけりゃいけなくなった、
とニュースになってましたよ。
何戸も所有してたら大変。

[469: 匿名さん]

分譲賃貸の大家で、自分が住んでない場合は
義援金を貰えないケースもあるんですと。

[470: 匿名さん]

高値で売りだして売れるまで何年も待つっていうのはやっぱり違和感ありますね。
新築の場合、築１年以上売れ残ってたら値付け失敗と言われるわけですからね。
自分が買うときはそんなマンションは値引きがない限り買わないわけでしょう。
それは相手も同じわけですから。

[471: サラリーマンさん]

広告で目にとまった中古マンション。
暇だったこともあり、冷やかし半分で見に行き、そのまま買ってしまいました（笑）

戸建て派で、ここ２年ほどずっと土地を探していて、HMとも打ち合わせしてたのに…。

家探しって、婚活と似てると思いました。

理想ばかり掲げて、気合い入れてお見合いや合コンに行っても空振りで
いい相手がいないわ～！！！って叫んでいるうちは無理。

今までの理想からかけ離れた男性と偶然出会い、意気投合しちゃって
そのままゴールインしたパターンです。

[472: サラリーマンさん]

あ、肝心なこと書くの忘れました。

その物件は５か月ぐらい、誰からも申し込みがなかったそうです。
相場より高い、他諸々の難点（間取り）があったのですが
我が家はちょっと変わった志向らしく、全くデメリットに感じませんでした。

最終的には少し値引きしてもらいましたが^^;

家も結婚も、最後は”縁”ってものですね…。

[473: 匿名さん]

私も２年近く物件を探していたとき、周辺相場の勉強のつもりで探していた地域からちょっと離れた物件を見に行って、かなり気に入ってしまい購入しました。
なので縁と言うのはとても良く分かりますが、相場より明らかに高かったら物件を見に行くことはなかったので、高い値付けは大事な縁も遠のいてしまうのではないかと思います。

[474: 匿名さん]

私は高いものでもその理由が知りたくてしっかり見にいきましたよ。
売る方が急いでいて買う方は急いでいないというのが通常のケース。
ゆっくり探して気に入れば交渉というのが中古の購入のスタンスでしょう。

[475: 売却中]

426です。

マンション売却決まりました。皆様の意見大変参考になりました。

内容は

大手　専任1.5ヶ月　（担当者と話していくうちに直観ですけど、売る意欲がない（表面的にはあるが）、ように感じたため、一般に切り替えました。

一般
大手2社、中堅1社、地元不動産1社　合計4社

一般契約後約10日位で、中堅と地元不動産のお客さん2組　内覧　

地元不動産の買主は、次の日も見たいとのことで、翌日内覧後購入申込書記入　値引交渉は端数を切ってきまりました。

大手が言っていた　反響があるだろう最大売価格の端数切った金額　

個人的感想としては、
大手さん（担当）は、買主のことしか頭にない（表面的にはそりゃみせないけど）、結果的に値段下げる方向へ持っていこうとする。

もしまたマンションを売却するんだったら
大手専任でギフト券3万円もらって、1か月位は十分宣伝してもらって、一般に切り替えるのがいいかも

[476: 匿名さん]

麻雀は上り牌が１枚あれば良いのと同じで、
買ってくれる客は１人いれば良い、ですね。
読まれて出してくれないメンバーもいれば、
簡単に上り牌を出してくれる人もいる。

[477: 匿名さん]

別に売る方だけが麻雀してるわけではないでしょうし

買う方もラス牌を海底でツモったのかもしれませんよ

立場が変われば考えも当然に変わるものです

[478: 匿名さん]

何巡引いても３面待ちが入らないこともあるからね。
合理性と運。両方だね。

[479: 匿名さん]

役満上がる感じ？それとも、のみ手かな。

[480: 匿名さん]

仲介が安値で売りたがるというのはよくわかる。
とにかく今は不動産売却は時間をかけて辛抱していれば、全体に中古品薄で買い手はつきます。
法外な値付けでなければ。
とにかく内覧が入るようなら時間次第。それにしても売れてよかった。おめでとうございます。

[481: 匿名さん]

この場合上がることが重要。基本的に一局勝負で流局は無い。

[482: 入居済み住民さん]

五反田駅から徒歩5分の、東五反田にあるマンションを売却するか、賃貸に出すか検討中です。

今の市況だと、今売ってしまうべきでしょうか。
それとも一旦賃貸に出して、しばらく待つべきでしょうか。

築年数が約15年、専有面積が30平米弱の分譲マンションなのですが、
3～4年前にリフォームしております。

なお、今は自分で住んでおり、11月に退去する予定です。

[483: 匿名]

五反田は風俗エリアをイメージして、男性の一人ぐらいならいいかな？

[484: 入居済み住民さん]

>>483
多かれ少なかれそういうイメージはあるんですかね。
一応、近くに女子大もありますが…笑

[485: 匿名さん]

中古マンション売り出して、3ヶ月。　売れません＞＜
スレを読ませていただきました。ありがとうございます。
我慢ですかね。。。

[486: 匿名さん]

私はあてつけで安くしたことがあります。

残債もなかったし、退去後の売りだったので、早く済ませたいという気も
ありましたが、主な原因は直上の部屋の住人が嫌なヤツだったからです。

かなり先に売りに出していたのですが私たちが引っ越しする時もまだ
売れないでいました。
そちらは相場よりも高い値付けの上、次の購入物件のためか、値引きに
応じなかったからです。

その住人とは何度トラブルにあったかわからない犬猿の仲だったし、
売りに出す前の片付けや引っ越し準備でも非常識なクレームや行動だったので
（見かねた同じマンションの人たちが止めに入ってくれました）
売り出しから相場の値引き交渉後よりもさらに安い値段を付けました。
私の部屋の価格が足かせとなって、ますます売れなくな～～れという…

そこに住んでいた時のうっぷんをいちどきに晴らしました。

[487: 匿名さん]

＞＞486　　
そうなんですね。
うちは残責があるので＞＜

なかなか厳しいですね。

[488: 売却活動終了！]

つい先日、マンション売れました♪( ´▽｀)
うちなんて苦節？7か月です笑
内見は月に2.3組来て今したが、毎回なんやかんやの理由で流れていきました。

思えば、売り出してから三カ月目くらいが一番精神的に辛かったと思います。ネットなんかみると売れる平均期間が2〜3か月とか書かれてるもんだから、もう一生売れないかも、、、(Ｔ＿Ｔ)と打ちひしがれたり。
でも四ヶ月目くらいから開き直って、いつか売れるさー♪値下げもしてみるかー♪とお気楽スタンスでいたら売れる日がやってくるまでとても楽に過ごせました。
値段の話を除けばマンションはこうすれば売れる！！みたいな確かなものはなく、結果論的なものが多く、買主さんとの巡り合わせは運命と言っても過言じゃないかなーと思います。
でも、止まない雨はありません！！前にもこの掲示板でどなたかがおっしゃってましたが、結局いま抱えるもやもやは全て後で笑い話になるのです。
止まない雨はありません！
売却に苦労してるみなさん、頑張ってください(^-^)/

[489: 匿名さん]

>>488

ありがとうございます。少し気が楽になりました。

最初が高かったからかなあとか、階が高くないからかなとか、一般媒介のほうがいいのかなあとか、
寝れないくらい悩んでました。。。

値段を下げて(二回目ですが）
きっとめぐり合えると信じて、めぐり合わせの方を待ってみます。
ありがとうございました。

[490: 匿名]

色んなケースがありますよね。
偶然、最初の客が買うこともあれば
いつまで経っても売れないこともあれば

何で下の階の同じタイプの部屋が割高値段で先に売れたの？
なんて理解不能な事も起こる世界。

[491: 匿名]

階が上だから売れるということもないようです。
うちのところは同タイプで
11階は売れ残っていて3階から売れてました。地震でエレベーターが止まったときのことを心配して、必ずしも最上階人気とも限らないみたいです。
また、最上階でもマンションがコの字型だと前の棟が同じ高さなので眺望をのぞめないということもあるようです。

[492: 買い換え検討中]

私も現在売却活動中です。

マンションは駅から徒歩だと13分、東南角部屋9階、４LDKです。

売却は専任で大手一社にお願いしてから、もう4ヶ月ぐらい経過してて、
内見は初めて10日ぐらいで一組だけ、それ以来ありません…

売却価格は近隣相場と合わせましたが、地域が駅と駅の間で微妙な立地なのかもしれません…
一度値下げも行いましたが、スタートしてから問い合わせも２〜３件のみ…
ほんと売れない気がしてきました…

住み替え先の資金計画とか将来を考えるとあまり値下げしたくないなと思いつつ…
難しいですね。
そこへきて、つい最近、下の階の方がだいぶ安く売却をスタートさせて、
階も広さもうちより下がりますが…開きが大きいかなぁ…と。

とりあえず現在の業者の担当者もあまりやる気がない様な気がしてきたので、
別の業者（また専任で）に変えようと思ってます。

年内ももう2ヶ月ぐらしかないので、これでダメだったら一般媒介の方が良いんですかね？

[493: 匿名さん]

うちの場合、最初の三カ月は大手専任でいきました。三カ月で内見が5件くらいでしょうか。でも売れず。担当がいい意味でも悪い意味でものほほん、としているのがこちらも不安になりました。とてもいい人でしたが、、、
この時期は本当に絶えず頭を黒いうずまきがまくような、そんな絶望的な気持ちでした。

四ヶ月目からは三社に一般でお願いしてみました。そこから内見が何割か増えました。やはり数社がいっせいに我が家のチラシを撒いたり店舗で紹介してくれたかせいなのかもしれません。
しかし、やはり6ヶ月目まで決まりません。この頃は完全に開きなおって売却してることは半分忘れているような感じでした。
そしてそんなおりに◯タっとハウスさんが我が家に営業にやってきました。
◯タっと？賃貸じゃん。と切ろうとすると営業さんが言いました。

「賃貸をうちに探しにきたお客様が結局、月々だと家賃払うよりローン払ったほうが安いという理由で成約されることがあるんです！」

そんな大胆な人々いるの？と思いつつ新しい風？を吹き込んでみようと一般で契約。1ヶ月後、本当に賃貸目的で来店した結果、我が家を見に来たカップル２組。そして2組同時で購入申し込みとなりました！！

できることはなんでもトライしてみるもんだなーと思いました。
ちなみに7ヶ月の間に値下げも二回しました。
あとは我が家のセールスポイントを書きこんだチラシなんかも内見に来てくれた方々に渡したり、、、
売却期間は苦しかったですが、今はよい思い出になりつつあります。

頑張ってください(^-^)

[494: 売却済]

　もし一般でするんだったら、

　更新回数の多い不動産屋、地域情報に詳しくて、地元出身の担当者、賃貸よりも売却に力を入れている会社

　を一社いれるといいと思います。

[495: 買い換え検討中]

492です

>>493

応援ありがとうございます！

やはり、みなさんも３ヶ月も経過すると不安になりますよね…
うちも内見がたった一組だけですから余計に…
価格が悪いのか時期やタイミングなのか…頭がぐるぐるぐる～（；；

一般に切り替えると反響は増えそうですね。
賃貸の考えてる人がマンションを購入を考えるってのはあるかもしれませんね。
私も今のマンションを購入したのは賃貸住まいから突然で、家賃がもったいないなって急に思ったのがキッカケでしたから（＾＾；

とりあえず、約４ヶ月経過して今の大手さんは今日で終わりなので、明日から別の所に専任でお願いするつもりです。
こちらは新築マンションの販売を多く手掛けていてるところで有名ですが、売却なかなか実績があり、新築を考えている人が中古に流れてくる可能性もあるとの事なので、こちらも同じく新しい風？流れ？ｗを吹き込んで見ようと思いまして（＾＾；

ここも長くて年内ぐらい試して、それでダメだったら一般にしようと思います。


>>494

助言ありがとうございます。
今日までの大手さんも、この辺の地域情報に強くて、一番売却実績がある様な感じだったのですがね…
でも担当者って指名できるんですかね？
まぁ…予め不動産を調べて直接連絡して見れば良いですね。

参考にさせて頂きます！

[496: 売却済]

　質問ありがとうございます。

　担当者って指名できるんですかね？


　正直詳しくはわかりませんが、大手、中堅会社は、地域担当が決まっているので、難しいと思います。
　（何かコネでもあればべつですけど）

　小さい不動産は、融通はきくけど人が　あまりいないかな

　あまりお力添えできないけど、がんばってください

　
　

[497: 匿名さん]

確か、住友不動産販売とかだと、ホームページから営業所のメンバーの顔写真やプロフィール見てコンタクトすることは可能ですよね。他でもできたかどうか忘れましたが。

最初に社長や所長店長クラス宛てに直接電話するなり上からコンタクトしたほうが外れは少ないと思いますがね。外れるときは外れますし。駄目なら切ればよいだけの話です。

大手仲介と一言で言っても、三井、住友、ノムコム、リバブルほか、複数あります。中堅や地場まで入れると相当数ありますから、コンタクトを増やすとそのマネジメントが必要になってきますね。

[498: 買い換え検討中]

住友不動産販売での売却ってどうなんでしょうか。
折り込みチラシでは、よく「このマンションの売却を希望しています。購入者は・・・・な方です。予算はこう、希望の広さはこう」というようなものが入っています。
あと、住友のホームページでは、駅などから購入希望者のデータがわかりますよね（本当かわかりませんが）。
そこそこ信頼できるのでしょうか。囮広告かと思ったり。
現在、買う物件は決まったので、その取扱の不動産業者に、売却を専任で頼みました。うまくいかないので、
一般にして、住友にしようかと思ったのですが、、、。
差し支えのない範囲でお知らせいただけると幸いです。

[499: 契約済みさん]

住友不動産販売のチラシは囮ですよ。
あそこは同業者からも評判悪かったです。

私なら絶対にお願いしません。

[500: 買い換え検討中]

>>496
>>497

情報ありがとうございます。

中には営業を指定できそうな業者さんも有りそうですね。
私のこの前までの業者さんも後々HPをみたら、
直接担当者にメール出来るように紹介されてました。
売却実績等もわかるように掲載されてましたし。
ただ、最初、私はSUUMOなどのサイトから机上査定から依頼したので、
その時点で勝手に担当者を決められてしまった様です。

今度は調べてから問い合わせてみます。

>>498

あの様なチラシは私も大変きになりましたが、
いくつかの業者で聞いたところ、
大体が契約してもらいたいが為の適当な売り文句みたいです。
とりあえず契約をさせて適当にはぐらかすみたいです。
そのうちに売れること見込んで適当な事を言ってると。

まぁ一般ならとりあえず短期間で契約してみて、
ダメなら即キレば良いのかなぁっと思ってみたり…？

とりあえずそういう業者は信頼はしないほうが良いと思います。