中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[386: 匿名]

気に入ったマンションの10年超の中古が出たんですが
相場に比べて1割高いと思ってオープンハウスには行ってません。
持ち主さんも希望価格で売りたいだろうと。
こういった場合、不動産屋には1割引きなら買うと伝えておいて内覧させてもらってもいいものでしょうか？

[387: 匿名はん]

大抵の場合、売りたい価格と売ってもいい価格は違いますよ
1割引いてくれるかどうかは売り方さん次第ですが
そこまで考えてるなら内覧するのは失礼じゃないと思います

[388: 匿名さん]

全く買う気の無さそうな内覧客さえ来ますから、
失礼などと思わなくて良いですよ。

1割引きは交渉術として、内覧後に切り出した方が良いと思いますが。

[389: 匿名]

386です。
アドバイスありがとうございます。
10年前売り出されたときから気に入っていたマンションです。ご縁があると嬉しいのですが。

あともうひとつ教えて下さい。
このように買い手から指し値した場合
承諾されたら必ず買い取るのがマナーというか常識だと思っていますが
そう考えていていいでしょうか。

[390: 匿名さん]

>>389
そりゃそうです。指し値＝この値なら買いますという買い付け申し入れですから。

それとオープンハウスなら個別に内覧を申しいれるのとは違うから遠慮しなくていいよ。
指し値は>>388さんも言うように物件を見てからだね。内装の状態によっては判断が違ってくるかもしれないし。

[391: 匿名]

いろいろ教えていただけて感謝します。

[392: 匿名さん]

オープンハウスというのは売主にとって最後の手段です。
（全てが上記とは限りませんが）
ということは売り急いでいるということ。
つまり金額は結構ギリギリまで交渉できる可能性があると思います。
１割とは言わず２割から攻めてみたらどうでしょう。

[393: 匿名さん]

オープンハウスとはありふれた販売方法だよ。
今の時代、仲介も全て売り急ぎだから
オープンハウスのみが大幅値引きとも思えない。
最初から２割引きとは稚拙だろう。

[394: 匿名さん]

売り急ぎということは指値交渉を頑張ってするということですよ。
買主にとっては余程のプレミア住戸でないかぎりいくらでも物件はあるということ。
２割引きが通るところもあるってことですね。

[395: 匿名]

逆に、
２割引きを切り出されたら
怒って以後の交渉を断る売主もいるでしょうけど。

[396: 匿名]

続々と新築マンションが売り出されている地域で、同値で張り合ってる売り主すごいと思う

それ一戸のために新聞折り込み入れる住友不動産もすごいと思う

[397: 匿名さん]

>395
相手が怒ろうが関係ないですね。
交渉を断るならそれでも構わないという買主は多いよ。
物件は腐るほどありますから他を探すだけ。
その前に売主に仲介が交渉成立の為に説得するだろうけどね。

[398: 匿名さん]

最近中古マンションを購入しましたが、指値は売り出し価格の何割引きかというより相場で決めました。相場に近い売り出し価格の物件はすぐに売れてなくなりますが、相場より１割以上高い物件は何カ月も売りに出てます。
指値は相場と同じか相場より少し低いくらいがちょうどいいんじゃないでしょうか。仮にそれが売り出し価格の２割引きくらいの値段だったとして、怒るような売主からは買わない方が無難だと思います。売買契約の後も売主とは何度か顔を合わせることになりますし、重要な手続きも売主が関係してきますので、非常識な売主だとトラブルになるかもしれないです。重大な欠陥を隠してたりとか。
幸い私の購入した物件の売主の方は普通のいい方だったのと、仲介の担当の方も仕事のできる方だったので、なんのトラブルもなく気持ち良く物件を購入することができました。
個人対個人で非常に高額な売買をすることになるので、物件も大事ですが売主がどんな人かも大事かなと思いました。

[399: 匿名さん]

不動産は特別な事情がない限り相場からかけ離れた値段で売買
できることはまれです。
相場とはなにかといえば過去の取引事例です。
大規模なマンションなどは取引事例が豊富なので相場が安定し
高値で売ることもできませんが、極端な安値で買うこともでき
ません。

ただ取引事例が少ないエリア、物件や高額な物件（１億以上）
などは相場があってないようなものなので、売主が誤って価格
をつけているケースがあります。

とりあえず指値をしてみるというのはいいと思いますが、
まず相場と比べてどうかが重要です。
もちろんダウントレンドならそれを考慮にいれてもいいです。

ただ自分が相場の８割の価値しかないと思うような物件を
自己居住用に購入しようとするのはどうなんでしょうか？
投資なら別ですが自己居住用マンションで買主が一方的に
得をして売主が損をするような取引はなかなか成立しないと思い
ます。

[400: 匿名さん]

確かに、
買主の２割引き指値にアッサリＯＫされた物件では、
重大な欠陥とかを隠してる心配がありますね。

[401: 匿名]

いわく付きだったら半額でもあるかもね
でも普通なら2割引は言い出す勇気ないなぁ
不動産屋経由でなら頼みたいけど

[402: 匿名]

売主の言い値の出値になんか意味があるかね

２割どころか３割４割引きでもいらないものはいらない

買い手はいくらでも物件情報がある

[403: 匿名]

親の欲目とおなじで、我が子みたいに自分のマンションはかわいいんじゃない？
特に戸建ての注文住宅なんかだとヘンテコ間取りに高値付けてる売りたいのか売りたくないのか分からない物件あるし

[404: 匿名]

いらないものはいらない、でいいんだけど

買主の自分勝手な言い値にも意味ないから、

大幅値引き希望ならわざわざ内覧に来ないで欲しいな。

売り手はいくらでも内覧客が来る。

[405: 匿名]

高値付けしたマンションに内覧客来る？
営業が無理矢理引っ張って来たヒヤカシか、他物件を案内するための噛ませ犬に使われるだけじゃないの？
適正価格で端数切り捨てくらいの気持で売り出しても売れないもんは売れないのに
中古を強気で推していくのって余程資金力がある人なんだね

[406: 匿名さん]

まあ、常識はずれの高値をつけてる売り手も、適正に近い売り出し価格の物件に大幅値引きを要求する買い手も、どっちも成功の可能性はまずない。てだけの話だよね。

[407: 匿名さん]

その通り！

[408: 匿名]

前者より後者の方が成約可能性は遥かに高いだろうね
どう公平に見ても
まあ、売主が大上段から偉そうにしないことです
最後に泣きを見るとしたら売主側です
立場も変わりますし明日は我が身と思うべきでは

[409: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人がいるみたいですね(笑)

最近、知り合いがほぼ同時にマンションを売りました。
しかも、驚く程の高値で。

種明かしをすると、二人ともそもそも売る気はなかった（売りに出してなかった）のですが、不動産業者を通じて高値で買いたいと申し出されたらしいです。
家族や子供の事情で、どうしてもそこのマンションが欲しかったらしいです。どちらも。

レアケースでしょうし、今売りたい人、の話ではないのですが。
私が聞いて驚いたので、ちょっと書いてみました。

ちなみに
駅近マンションを購入価格以上で売った人と（買った時期も良かった、築浅）、駅遠物件をほとんど落とさずに売った人（これも築浅、こっちの方が驚きました、バス物件ですから）です。

[410: 匿名さん]

一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。まあ頑張れ

[411: 匿名]

中古は安く買わなきゃ意味なし。
リフォーム費用、耐用年数の短かさ、修繕費の上昇分差し引きしたら高値で買うなんて
計算能力を疑ってしまうよ。

[412: 匿名さん]

そうそう・・物件価格に惑わされちゃうとまずい。
ﾘﾌｫｰﾑ代、仲介料など加えてみて周辺新築より遥かに安く
ないとね・・
或いは事情でどうしてもここしか考えられないっていう
ｹｰｽかな。

[413: 入居済み住民さん]

中古を新築より安いから買うという価値観もありでしょう。
ただ実際両方すんで見た感想でいうとそれぞれ良い点は

中古はリフォームすれば見た目は新しくなりますが、新築の良い所は兎に角新しいこと
中古ならば上下含むお隣さん、近隣の状況、修繕がほぼ予想できる状況で購入できること

購入価格はローン・減税で物件価格の1割ぐらいであれば長い目でみれば誤差になります
が、後者の方が住むとき重要だったりするので中古を買って今はそこにすんでいます

[414: 234]

234です。
その節は色々とご意見ありがとうございました。
しかし、現在もまだマンションが売れていません。

売り出し価格ですが、これまで６社程の業者に確認しましたが、「相場」であるとのことなので高すぎるということはないと思います。
※半年の間に２回値下げしています。（200万円弱）

また、部屋の状態も「新築並に綺麗」「リフォームの必要がない」ということを、各社さんや内見にきた方からも評価されているので、綺麗なほうなんだと思います。
ライバルに同じマンションの一部屋がありますが、我が家と比較しても、全員が「我が家の方が良い」という評価です。
※ビルトイン浄水器、食洗機、浴室乾燥機完備


あれから、自分たちでマンションのセールスポイントのチラシを自作したり、部屋の写真をとったりして、業者さんに活用してもらっていますが、７月、８月は内見はなく、半年で10組しか内見がありません。
※ドタキャンは5組ほどありました。


現在も一般媒介にて３社にお願いしています。
ただし、３社の内２社は、以前書き込んだ時とは違う業者さんにしております。
一般媒介ですので、レインズに多く乗りすぎても嫌だったので３社に留めています。

最近、別件でお世話になった不動産屋さんから「一般よりも専任にしたほうがいいのでは？」という意見をもらいました。
ちなみにその不動産屋さんは小さなところなので今回の売却はお願いしていません。

２月に専任で1.5ヶ月、その後はずっと一般（常に３社）できておりますが、まったく売れる気がしません。

少しでも人の目にふれる機会を増やす目的で一般にしているのですが、半年近く一般で売れないのでここらへんで少し変化を与えようかなとも思いはじめました。
※妻はこのままでいいんじゃないか？と言っています。

アドバイスをもらった不動産屋さんは「仲介手数料半額」というところなので、専任でこちらにお願いしても面白いかなと思う反面、いままで通りでいくか悩んでおります。

経験豊富な皆様のご意見をお聞かせ頂けないでしょうか？

何卒宜しくお願い致します。

[415: 匿名]

築8年、8階建ての3階、70平米、駅6分、100世帯物件の売却経験者です。
特別何もポイントのない部屋と建物でした。
（静かな環境ぐらいでしょうかね）

売却は4ヶ月かかりました。
成約価格は分譲時の価格できまりました。
値下げは2回行いました。
仲介は大手で専任でした。

売却できた決めては「運」だと思います。
あとは立地がよかったことと周辺で他の売り物件よりも
一番新しい物件でした。
こればかりは自分たちではどうにも出来ない事です。

気長に待ってみたらどうでしょう。
一般でも専任でも状況は変わらないと思いますが
色々試してみたらどうでしょう。

[416: 匿名さん]

>一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。

同意
中古車でも買う感覚なんだよね。

[417: 匿名さん]

半年や1年はじっくり待つべきじゃないですか。
戸建てだと更地にして売却しても二束三文ですよ。

[418: 匿名さん]

中古車と一緒の感覚でもよいと思う

仰々しく売る売主は敬遠されるだけ

[419: 匿名さん]

運ですよ
家は最初に来た方が買ってくれました。
その方は１年探してたと言ってました。
値引きなしでした。
築5年　89平米　駅19分　購入価格４千万　売却価格４千４百万
買主は地域限定と広さを求めていたそうです。

[420: 匿名さん]

売れないのは値が高いから。
簡単です。
値下げしましょう。
値下げしても売れないのは、まだ値が高いから。
簡単なことです。

[421: 賃貸住まいさん]

値下げしても売れないものは売れないよね。
値段低すぎると怪しいと思われるし。
霊がでるとか…

よければ参考にどーぞ
http://used-mansion.biz/

[422: 物件比較中さん]

買った値段より高く売ろうなんて、欲の皮がつっぱっているから売れないのでしょう。
住んだ年月の家賃分と減価償却分を考えた上で、
地域の価格にあわせればきちんと売れますよ。

今は、新築時の価格をさかのぼって調べるのも簡単ですし、
買うほうも真剣な買い物ですから、それぐらいの手間はかけています。

[423: 匿名さん]

震災・原発事故以降は首都圏は明らかに買い手市場に変化してきてると思う。
今すぐ売らなきゃならない、って人は足元見られるよ。
別に売れないなら今売らなくてもいい、ぐらいのスタンスがいい。

[424: 匿名]

時期が悪いことは誰でも分かるんだから、今売らなくてもいい人は売り出さないと思う。
売りたい人は事情があるんでしょ。

[425: 匿名さん]

マンションの価格は、ある意味非常に運です。
いくらで買ったか、何年住んだか、などは二次的な要素でしかありません。
その地域のそのマンションの相場が、今いくらか、それが全てです。
株に近い感覚で、考えた方がいいと思いますよ。

[426: 売却中]

　　中古物件　内覧　購入経験のある方へお聞きしたいのですが、

　現在　居住中（11年目）で売却中です。

　最近内覧で、女性の方　2組みえたのですが、キッチンだけまったく見ずに帰られました。

　　仲介業者と私達夫婦が、キッチンもどうぞと言いましたが、（キッチン、レンジまわり、シンク　普通にきれいです）

　　あ　はいと言うだけで、他の部屋を見にいきました。

　
　これって、購入意欲がある人なのか？

　それとも　買う気はないけど、仲介業者に勧められたから、とりあえず見に来た人

　それか気を使って遠慮しているのか？

　よくわかりません

　答えられそうだったら、教えていただけませんでしょうか

　宜しくお願いします。　

[427: 匿名さん]

最近中古マンションを購入しましたが、購入者によって重要視するところはそれぞれだと思いますよ。うちは日当たりと、セミダブルベットを２つ置ける寝室があるかを重要視してました。高い買い物なので遠慮はあまりしない気がします。キッチンには単純に興味がなかっただけかもしれないので購入意思の判断には使えないかも。
短時間内覧しただけでは、後からいろいろ聞きたいことが出てくるので、購入の意思があれば仲介を通じて質問等あるだでしょうし、指値が入ると思います。特に連絡がなければ購入の意志は低いのではないでしょうか。

[428: 売却中]

　
　ありがとうございます。
　
　キッチンには単純に興味が無かっただけかも
　で一つ悩みが消えました。
　ありがとうございます。
　
　※調べたりすると、水回りを気にする人が多いとか書かれてるので、
　　いろいろ心配しちゃいました。

[429: 匿名さん]

正直、中古を見に行った側からの感想ですが、キッチンに行く前までにあーもうこの物件はないなと思っているのでキッチンまでたどり着きません。いいかもってちょっとでもおもえばキッチンもしっかり見てみようと思いますが。

[430: 匿名さん]

キッチンはリホームするからだと思います。

[431: 匿名さん]

429さんに同感です。
リフォームするにしても、一応現在どうなっているかは見るでしょう。

内覧時に、食洗機を気にする女性が多いし。

[432: 売却中]

　 皆様　親切に答えて下さりありがとうございます。

　キッチンに行く前までにあーもうこの物件はないなと思っているのでキッチンまでたどり着きません

　で、気持がすっきりしました。

　※売る側の自分としては、内覧後いつも売れる期待をしていましたので、内覧時　お客さんの反応をみて、適当に

　応対していこうと思います。

　　
　
　　

[433: 匿名さん]

あまり結論を急がなくてもよいのでは？
私も居住中の内覧をした経験者ですが
そこに住む人を見て、安心してキッチンを通り過ぎた事があります。
また、片付けられていない家の場合は、念入りに水周りを見ました。
見ていないように見えても、横目でしっかりチェックしてる場合もありますし
今住んでいる家と似たキッチンの場合は通り過ぎた事も考えられます。
凛として、堂々と見せ続けてあげてください。

[434: 匿名さん]

うちの場合
ドアから入ったら、真っ直ぐバルコニーに行って
景色ばかりを眺める内覧客。なんてケースもありましたから、客も色々です。
かんばってください。

[435: 匿名さん]

434ですが、もちろん
買う気などなくて景色だけ見に来た冷かし内覧客でした。

[436: 売却中]

　　
　　皆さん返信ありがとうございます！

　435さん　我が家にその内覧客が見えたら、　
　業者に文句ぶつけちゃうかもしれませんね




　　売却中　売却経験のある方へお聞きしたいのですが、　

　ひやかしや、対象物件としての内覧者でも、見せた方がいいんですか？

　先月に　他物件購入希望の内覧者が来たんですが、業者に聞くと対象物件としてとか言葉を濁しながら
　言ってました。

　業者にいいように使われてるような、でも冷やかしや対象物件の内覧者を断ると
　担当者のやる気をなくしたり内覧も減るような（現在　一般　４社中　内覧が一番多い業者です）　
　
　上手く表現できず　すみませんが答えられる方お願いします。
　

　
　　

[437: 匿名さん]

冷やかしやサクラはいらないからと業者に最初からきっぱり仰ればよいと思います。
素人さん相手だとその方がポイントが高いと思っているレベルの低い営業マンは大手仲介でも多く、
そういう輩には無駄な期待をしないことです。時間の無駄です。

[438: 売却活動中！]

でも当て馬のつもりで見せた物件を、お客さんが気に入ってしまうケースはなきにしもあらずですか？

[439: 匿名さん]

ないでしょう。冷やかしで買うほど暇な買主もいない。

[440: 売却中]

お答頂きありがとうございます！

　ひやかし　サクラはいらないと業者にはっきり言ってことわることですね

　素人さん相手だとその方がポイントが高いと思っているレベルの低い営業マン

　売主相手にポイント稼ごうとしてるのか～って納得しちゃいました。
　
　ありがとうございました。
　

いろいろ聞いてしまってすみません

　値引き交渉でお聞きしたいのですが、皆様値引き交渉大変な思いしたのだろうと思いますが、
　値引き交渉は、購入希望シートを書いてもらってからの方が、よいのですか？
　

[441: 匿名さん]

>440
あんまり仲介に強気に出ると痛い目にあうよ。
相手も人間だからね～
もう少しどっしり構えればいいのに。

いちいち妄想してたら一生売れないよ。

値引き交渉でもいちいちシートに記入とか
幼稚園のイベント運営じゃないんだから
仲介に任せとけばいいのです。

[442: 匿名さん]

＞値引き交渉は、購入希望シートを書いてもらってからの方が、よいのですか？

交渉のスタートは相手から「xxxx万円で買います」と買付証明書（申込書）が入ったところから。
「買うかどうかまだわからないけど、いくらまで値下げしてくれる？」というレベルの口頭での打診に対して、大まじめに「xxxx万円まで値下げするから買ってください m(_ _)m」と平身低頭お願いしたければどうぞ。

[443: 匿名さん]

中古はこの時期、高めの値付けで売り出して反響を見る。
とにかく見学に来たらしばらくじっと指値が入るまで待つ。

仲介さんは、安値で買主殺到のほうが楽でそうしたがるけど
１００万安く売って泣くのは売主だからね

買い替えでローンが残っているからって焦ることはないよ。
ローンのうち金利分が無駄に消えているだけ。あとは管理費ほか
だがせいぜいひと月８万くらい
６か月で５０万弱だよ。いきなり５０万下げるくらいなら高めで
半年粘るのも作戦だろう。

もちろん高すぎて反響なければ様子見て下げる。媒介契約は３か月
だが途中で価格さげるのもあり。

仲介さんはいつだって下げたがる。早く売れるほうがいい。
仲介は実際は、査定＝仕入みたいなものだから安く査定して早く売る
これが普通だ。
そこでくじけずかつ、傲慢にならずに弱気な不利していい仲介とダメ仲介を
見分ける。これが大切です。

[444: 匿名さん]

でも、それじゃ売れない地域もでてきてるミタイ

[445: 匿名さん]

株でも何でもそうだが、相場が強気のときには売り手市場、弱気の時には買い手市場なんだよ。
今はどうなんだ？　下げ止まった地域もあるようだが、まだ多くの地域は弱含み。買い手市場だ。
そういう状況下で売り主ができることは２つ。
一つは若干安めの価格でさっさと売り抜けること。ストップロスだな。欲をかくとロスは大きくなるばかり。
もう一つはじっと待つこと。ひたすら強気相場を待つ。株などとは違って不動産相場は波の周期がやたら長いから、数年から１０年は覚悟する必要がある。

[446: 匿名さん]

445さんに同意。

私も今一応売りに出してるけど、値下げするつもりはない。
売り急ぐ理由はないのでね。

10年くらいのスパンで考えてる。

[447: 匿名さん]

ゴールドクレストみたいな売り方だな

[448: 匿名さん]

一般仲介で2社で売買にだしたら、多数の不動産業者（大手）から「うちでも販売させてください」等の訪問がとても多いです。

多くても3社ぐらいまでにするつもりではありましたが、それ以上多くにお願いするメリットはありますか？
逆に専任と違って、一般だと売れにくい（業者がすすめない）とかありますか？

[449: 匿名さん]

よくわかりませんが、

一般の居住用物件で

エンドの方が１０年スパンで売り出す？

まあ何事も決まりはありませんので、、

ただ、その間、晒し物のままで、

仲介にも相手にされない状況を続けるのでしょうか

その間の経年劣化なりも考えると

無意味か逆効果な気がいたしますが

余程相場変動の激しい、感応度の高いエリアなのでしょうか

[450: 匿名さん]

オイオイ、天下のスミフでも、10年スパンで在庫って考え方しないよ。しかも、その間にこれからは
どんどん価格が下がっていく地域ばっかりなのに。エンドだったらいったい、何者何だか？？？

[451: 匿名]

マンションって10年スパンなんて考えあるんだ？
だったらうちの向かいのマンションの一部屋が7年晒しものでもふつうだったんだ

けど、チラシの写真がだんだん古くさくなって見えるのが何だか売り方間違ってる気がする

そういう売り方で買おうとする客はいるもんだろうか

[452: 匿名さん]

10年売り続けるわけないだろ（笑）

時期がいまいちだと思えば引っ込めるよ。
好機到来となればまた売り出す。
その好機を待つのが10年スパンってこと。
セカンド利用だからじっくりいくよ。

今は震災後の内陸高台低層人気に期待して出してみただけ。

私は以前購入したマンションを10年後にプチバブル到来で売却した。10年くらいのスパンではそういう時期もくるものだよ。

[453: 匿名さん]

成程。それなら理解できました。ただ、実質３年、いいとこ５年じゃないでしょうか。あとは波を待ってるだけで惰性に近いでしょう。

[454: 匿名]

消費税率アップって、神風が控えてるよ。
10年待つ必要はない。
アップ前に週刊誌などが煽って、駆け込み需要が増える。
黙ってその期を待ってれば良い。

但し、アップ後はリバウンドで需要が無くなるから要注意。

[455: 匿名]

言葉不足だった。
中古は消費税が掛からない。
新築は掛かるのでマンション市場全体に需要が増える。

[456: 匿名]

結局は相場ですよね。値付けが相場より高くて売れないのか？
値付けが相応なら他に問題があるのか？

[457: 匿名さん]

紛いなりにも１０年スパンで売ろうというんだから、相場より高く、なんでしょう。単に思い違いでない限り。

[458: 匿名さん]

他に住むとこあればいつでも売れるけど一般人はそうはいかないから大変だ。高い時には買い替えも高い。

[459: 匿名さん]

確かに複数あると余裕が違うでしょう。

[460: 匿名さん]

セカンドハウスで１０年後に相場より高く売れたとしても得してる気がしないけど
むしろ損してるのでは？
１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

[461: 匿名さん]

>１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

要するに貸せってことね。

[462: 匿名さん]

貸してると売りたい時に売れないよ。
まず賃貸契約終了後に内装見て愕然としてそれからクリーニングするなり壁紙の交換くらいは必須。

リフォームするから内装は気にしないって客は少ないし、そういう客はかなりの値引き要求があるからね。

いや買った値段でなんとか売りましたけど人に貸すもんじゃないね。

[463: 匿名さん]

人に貸すと恐ろしく汚れるね。まずクロスの張り替えは借り手が変わるたびに必ず実施
ハウスクリーニングもプロはきれいに落とすね。
それでも水回りは経年劣化が目立つ。洗面化粧台とかシャワーヘッドや浴槽などは取り換えて
も安いから変えたほうがいい。
ユニットごと変えるのはムダ。
でも中古は指値が入るから、あえて高額なカネかけなくてもほどほど見栄えよくするだけで
いいんだよ。
だいたい中古の客は半分が相場の勉強にきている人だからほんとうに気に入った人がくるまで
待つ根気が大切。

仲介さんは、今物件が少なくて専任奪い合いだけど売るにも苦労するから査定価格を低めに
出したがる。その時は売主は毅然として自分でこの金額で売りたいと腹くくっていないと
ダメだね。まず自分で周辺の物件をつぶさに見るくらいでないと。

[464: 匿名さん]

人のものだとここまでよごせるかって感じだよね。
まあ汚してるつもりはないんだろうけど、借家だとキッチンのシンクや水周りを定期的に磨いたりはしないんだろうね。

なんか天ぷら油とかそのままシンクに流したりされそうだよ。

とまあ皆さん自宅を賃貸に出す時は相当覚悟が必要です。普通に暮らして定期的な大掃除しないと二三年でボロボロになりますから。

[465: 匿名]

余裕で待てる資金力のある人はいいけど
そこが売れなかったら買い替え資金のない人がほとんどじゃない？
同じマンション内で叩き売りの値で出されたらこっちは比較されて売れないし
それを基準に値引きを要求してくるよね

[466: 匿名さん]

買い替えの人は停止条件付契約で次の物件を買っているのが多いよ。いずれにしろローンを増額してまで買い換え実行する人は少なくて大抵は予定の価格で売れなければあきらめる。
新築物件のキャンセル住戸ってのはこういう買い換え客の停止条件（手付の還る解約）契約のキャンセルが多いのだよ。
もちろん、買い換えの停止条件契約には専属専任媒介が条件だが。3か月で決まらないと価格を下げて売らされることも多い。
だけど売り物件が人気あるところならそうそう無理な値下げをしなくても決まる。

新築への買い替えが多いから、売主も完成までじっくり待ってくれたりするよ。
問題は、資金難で売却する人だよね。
最悪は競売だけど、そこに至らず任意売却ってケースもあるが、これは安値で売るか業者が安値で買取り相場で売るんじゃないかな。

時々あほみたいな叩き売りする人がいるね。とにかく上層階や角部屋持っている人は責任として安売りはしてはけない。
俺はしないよ。したのは他よりあきらかに条件が劣るときだけだ。
逆に、下の階であほな高値で売っている人がいるとこちらは余裕だけどね。

値引きには、素直に応じないで、理由をつけて真ん中とるような交渉をするんだよ。なによりも自分は今売らなくてももう一度賃貸に戻して空き家になってもう一度売るくらいの気持ちでいないといけない。
安く売るならオーナーチェンジでいつでもノーリスクで売りに出せるのだからね。

[467: 匿名さん]

賃貸の人が部屋を汚すってのは、本当にその通り。家賃分汚さないと損だと思っているくらい。

さて、契約書にわかっていても現状復旧費用を借主負担と明記するのが重要。クロスの張り替えなど安いが、問題は水回り。時々とんでもなく汚す人がいて磨いて落とすとか取替えとか出てくる。

今のマンションも親の介護で将来はしばらく貸すつもりだが帰ってきたら自分で住むかどうか迷うような状態になっているのだと思うな。まぁ15年住んで貸すのだからまだ先の話だが。それでも貸してリフォームして売るほうがいろいろと得だと思っている。あとは高専賃でもはいるつもりだけど。

[468: 匿名さん]

この前の震災で共用部の大規模な補修が必要になった東北のマンションでは、
分譲賃貸の大家も大金を出さなけりゃいけなくなった、
とニュースになってましたよ。
何戸も所有してたら大変。

[469: 匿名さん]

分譲賃貸の大家で、自分が住んでない場合は
義援金を貰えないケースもあるんですと。

[470: 匿名さん]

高値で売りだして売れるまで何年も待つっていうのはやっぱり違和感ありますね。
新築の場合、築１年以上売れ残ってたら値付け失敗と言われるわけですからね。
自分が買うときはそんなマンションは値引きがない限り買わないわけでしょう。
それは相手も同じわけですから。

[471: サラリーマンさん]

広告で目にとまった中古マンション。
暇だったこともあり、冷やかし半分で見に行き、そのまま買ってしまいました（笑）

戸建て派で、ここ２年ほどずっと土地を探していて、HMとも打ち合わせしてたのに…。

家探しって、婚活と似てると思いました。

理想ばかり掲げて、気合い入れてお見合いや合コンに行っても空振りで
いい相手がいないわ～！！！って叫んでいるうちは無理。

今までの理想からかけ離れた男性と偶然出会い、意気投合しちゃって
そのままゴールインしたパターンです。

[472: サラリーマンさん]

あ、肝心なこと書くの忘れました。

その物件は５か月ぐらい、誰からも申し込みがなかったそうです。
相場より高い、他諸々の難点（間取り）があったのですが
我が家はちょっと変わった志向らしく、全くデメリットに感じませんでした。

最終的には少し値引きしてもらいましたが^^;

家も結婚も、最後は”縁”ってものですね…。

[473: 匿名さん]

私も２年近く物件を探していたとき、周辺相場の勉強のつもりで探していた地域からちょっと離れた物件を見に行って、かなり気に入ってしまい購入しました。
なので縁と言うのはとても良く分かりますが、相場より明らかに高かったら物件を見に行くことはなかったので、高い値付けは大事な縁も遠のいてしまうのではないかと思います。

[474: 匿名さん]

私は高いものでもその理由が知りたくてしっかり見にいきましたよ。
売る方が急いでいて買う方は急いでいないというのが通常のケース。
ゆっくり探して気に入れば交渉というのが中古の購入のスタンスでしょう。

[475: 売却中]

426です。

マンション売却決まりました。皆様の意見大変参考になりました。

内容は

大手　専任1.5ヶ月　（担当者と話していくうちに直観ですけど、売る意欲がない（表面的にはあるが）、ように感じたため、一般に切り替えました。

一般
大手2社、中堅1社、地元不動産1社　合計4社

一般契約後約10日位で、中堅と地元不動産のお客さん2組　内覧　

地元不動産の買主は、次の日も見たいとのことで、翌日内覧後購入申込書記入　値引交渉は端数を切ってきまりました。

大手が言っていた　反響があるだろう最大売価格の端数切った金額　

個人的感想としては、
大手さん（担当）は、買主のことしか頭にない（表面的にはそりゃみせないけど）、結果的に値段下げる方向へ持っていこうとする。

もしまたマンションを売却するんだったら
大手専任でギフト券3万円もらって、1か月位は十分宣伝してもらって、一般に切り替えるのがいいかも

[476: 匿名さん]

麻雀は上り牌が１枚あれば良いのと同じで、
買ってくれる客は１人いれば良い、ですね。
読まれて出してくれないメンバーもいれば、
簡単に上り牌を出してくれる人もいる。

[477: 匿名さん]

別に売る方だけが麻雀してるわけではないでしょうし

買う方もラス牌を海底でツモったのかもしれませんよ

立場が変われば考えも当然に変わるものです

[478: 匿名さん]

何巡引いても３面待ちが入らないこともあるからね。
合理性と運。両方だね。

[479: 匿名さん]

役満上がる感じ？それとも、のみ手かな。

[480: 匿名さん]

仲介が安値で売りたがるというのはよくわかる。
とにかく今は不動産売却は時間をかけて辛抱していれば、全体に中古品薄で買い手はつきます。
法外な値付けでなければ。
とにかく内覧が入るようなら時間次第。それにしても売れてよかった。おめでとうございます。

[481: 匿名さん]

この場合上がることが重要。基本的に一局勝負で流局は無い。

[482: 入居済み住民さん]

五反田駅から徒歩5分の、東五反田にあるマンションを売却するか、賃貸に出すか検討中です。

今の市況だと、今売ってしまうべきでしょうか。
それとも一旦賃貸に出して、しばらく待つべきでしょうか。

築年数が約15年、専有面積が30平米弱の分譲マンションなのですが、
3～4年前にリフォームしております。

なお、今は自分で住んでおり、11月に退去する予定です。

[483: 匿名]

五反田は風俗エリアをイメージして、男性の一人ぐらいならいいかな？

[484: 入居済み住民さん]

>>483
多かれ少なかれそういうイメージはあるんですかね。
一応、近くに女子大もありますが…笑

[485: 匿名さん]

中古マンション売り出して、3ヶ月。　売れません＞＜
スレを読ませていただきました。ありがとうございます。
我慢ですかね。。。