中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[365: 匿名さん]

３６４は意味不明。
しかもスベっている。

[366: 匿名さん]

>>356

購入時と同額で売れるともくろんでいるにしても、甘いんじゃないかと。
購入時の諸経費（登記費用・修繕積立一時金・ローンを組むならその経費など）と
所有している間の水道光熱費・管理費などのほか、
売却時の手数料などまで考えると、最低でも1割以上の値上がりが無ければ
収支トントンにはならないでしょう。

未入居の中古1年物件だとしても、購入側も不動産屋に手数料を払うんだから、
新築同等の価格ではなかなか買い手がつかないんじゃないでしょうか？

京都田の字エリアがどの程度の不動産市況なのかは存じませんので、
特殊事情があるのであれば、すみません。

[367: 匿名さん]

>京都田の字エリアがどの程度の不動産市況なのかは存じませんので、
>特殊事情があるのであれば、すみません。

田の字エリアの良物件だと、モデルルームを作る前か、作らなくても
完売することが一般的です。
そういうことでは、特殊ですね。

[368: 匿名さん]

何かゲスと呼ばれて逆上してるだけに見えるんだが。

[369: 匿名さん]

今時ゲス呼ばわりとは。古いし下品ですね。

[370: 匿名さん]

>361
＊＊育ちの美学^^

[371: 匿名さん]

問題です
＊＊はなんでしょう？

漢字２文字です。

[372: 匿名さん]

また連投かよ。
誰にも相手にされない１人クイズ大会かよ。
つまらないし、スベっているよ。

[373: 匿名さん]

これじゃ奥さんかわいそう、義父にも好かれないだろうな
将来はマンションと子供を置いて・・・

[375: 売却活動中！]

内覧が入ったと聞いて、汗だくで家中ぴかびかにしたのに約束時間の10分前にドタキャン、、、(Ｔ＿Ｔ)

こういうことも全て丸ごと受けとめて、次に気持ちを切り替えないといけない辛さ。
今はため息つくのはぐっとこらえてます。

同じような境遇の皆様、一緒に頑張りましょー！！

[376: 匿名さん]

ドタキャンは結構ありましたよ。
仲介さんと最寄駅で待ち合わせ中に、駅のイメージが悪いと帰られたり
近くまで来たのにマンション外観が気に入らないと帰られたり
エレベーターの中で変なオジサンと会って帰られた事もありました。
予定時間を５分過ぎてから、電話１本でキャンセルですよ。
ま、こんなもんでしょ。さ、気分を切り替えて！
売れてしまえば楽しい思い出話ですよ。めげないで。

[377: 売却中さん]

ドタキャンはなかったけど同じお客に３回内覧されたことがある。
さすがに３回目は買う意思があるので来ているのだと思いきや
日当たりに文句つけられキャンセル
価格の問題じゃなかったら１回目に断ってくれと言いたい

[378: 売却活動中！]

Nm.376さん励ましありがとうございます。・゜・(ノД`)・゜・。そーですね！しょげても仕方ないから頑張ります！
しかし色んなお客さんがいるんですね、、、
もう何を言われても驚かないくらいでいないと自分に毒ですねψ(｀∇´)ψ
いつかドタキャンの笑い話したいなー。

Nm.377さん、それもかなりがっくりきますよね、、、
内覧される側がこんなに大変だとは思わなかったです。買う側からすると見たいマンション見てるだけ、という感じなのでしょう。私も逆の立場なら迎える側の苦労はそこまで想像できなかったかもです。
お互い、頑張りましょー(^-^)/

[379: 匿名さん]

確かに３回内覧に来る客もいますね。
ドタキャンもあれば、連絡無しで待ちぼうけってケースもありますよ。

一番頭にくるのは
「将来、この辺に住みたくて見にきた」と言われるケース。
今は全く、買う気など無いのに来たって事ですから。

[380: 匿名さん]

＞３７９さん
いや、それなら買う可能性があったわけでしょ。
私の場合、
内覧者「やっぱりこんなものですか」
営業　「そうですよ。新築の方が良いでしょ」　
内覧者「中古を買う気が知れないな」
この会話、いったい何なのよ！

[381: 匿名さん]

>>380
それは営業がひどいね。
もちろん検討者側の営業が言ったんだろうけど、
そんな人連れてきた自分側の営業もひどいね。

[382: 匿名]

私のとこには明らかに「担当営業の同僚２人連れ」ってのが
内覧にきましたよ。
客数を増やす目的のサクラではなく、そのマンションの景色を見たことがない同僚に、
バルコニーからの景色を見せてあげる目的だったらしい。
「○○がなかなか来ませんねえ」と景色の目玉が来るのを待ってた。

雰囲気で分かるっての。仲間かどうかぐらい。

[383: 売却活動中！]

お盆もあけたことだし内覧入りますように♪( ´▽｀)

[384: 匿名]

お盆もあけたことだし良い物件と出会いがありますように♪( ´▽｀)

[385: 匿名さん]

これまで２回売却したことがあります。
その経験でいうと・・・焦らずじっくり数ヶ月かかるつもりでやれば、必ず売れます、希望価格で。

今も１つ売りに出していますが、じっくりいくつもりです。

[386: 匿名]

気に入ったマンションの10年超の中古が出たんですが
相場に比べて1割高いと思ってオープンハウスには行ってません。
持ち主さんも希望価格で売りたいだろうと。
こういった場合、不動産屋には1割引きなら買うと伝えておいて内覧させてもらってもいいものでしょうか？

[387: 匿名はん]

大抵の場合、売りたい価格と売ってもいい価格は違いますよ
1割引いてくれるかどうかは売り方さん次第ですが
そこまで考えてるなら内覧するのは失礼じゃないと思います

[388: 匿名さん]

全く買う気の無さそうな内覧客さえ来ますから、
失礼などと思わなくて良いですよ。

1割引きは交渉術として、内覧後に切り出した方が良いと思いますが。

[389: 匿名]

386です。
アドバイスありがとうございます。
10年前売り出されたときから気に入っていたマンションです。ご縁があると嬉しいのですが。

あともうひとつ教えて下さい。
このように買い手から指し値した場合
承諾されたら必ず買い取るのがマナーというか常識だと思っていますが
そう考えていていいでしょうか。

[390: 匿名さん]

>>389
そりゃそうです。指し値＝この値なら買いますという買い付け申し入れですから。

それとオープンハウスなら個別に内覧を申しいれるのとは違うから遠慮しなくていいよ。
指し値は>>388さんも言うように物件を見てからだね。内装の状態によっては判断が違ってくるかもしれないし。

[391: 匿名]

いろいろ教えていただけて感謝します。

[392: 匿名さん]

オープンハウスというのは売主にとって最後の手段です。
（全てが上記とは限りませんが）
ということは売り急いでいるということ。
つまり金額は結構ギリギリまで交渉できる可能性があると思います。
１割とは言わず２割から攻めてみたらどうでしょう。

[393: 匿名さん]

オープンハウスとはありふれた販売方法だよ。
今の時代、仲介も全て売り急ぎだから
オープンハウスのみが大幅値引きとも思えない。
最初から２割引きとは稚拙だろう。

[394: 匿名さん]

売り急ぎということは指値交渉を頑張ってするということですよ。
買主にとっては余程のプレミア住戸でないかぎりいくらでも物件はあるということ。
２割引きが通るところもあるってことですね。

[395: 匿名]

逆に、
２割引きを切り出されたら
怒って以後の交渉を断る売主もいるでしょうけど。

[396: 匿名]

続々と新築マンションが売り出されている地域で、同値で張り合ってる売り主すごいと思う

それ一戸のために新聞折り込み入れる住友不動産もすごいと思う

[397: 匿名さん]

>395
相手が怒ろうが関係ないですね。
交渉を断るならそれでも構わないという買主は多いよ。
物件は腐るほどありますから他を探すだけ。
その前に売主に仲介が交渉成立の為に説得するだろうけどね。

[398: 匿名さん]

最近中古マンションを購入しましたが、指値は売り出し価格の何割引きかというより相場で決めました。相場に近い売り出し価格の物件はすぐに売れてなくなりますが、相場より１割以上高い物件は何カ月も売りに出てます。
指値は相場と同じか相場より少し低いくらいがちょうどいいんじゃないでしょうか。仮にそれが売り出し価格の２割引きくらいの値段だったとして、怒るような売主からは買わない方が無難だと思います。売買契約の後も売主とは何度か顔を合わせることになりますし、重要な手続きも売主が関係してきますので、非常識な売主だとトラブルになるかもしれないです。重大な欠陥を隠してたりとか。
幸い私の購入した物件の売主の方は普通のいい方だったのと、仲介の担当の方も仕事のできる方だったので、なんのトラブルもなく気持ち良く物件を購入することができました。
個人対個人で非常に高額な売買をすることになるので、物件も大事ですが売主がどんな人かも大事かなと思いました。

[399: 匿名さん]

不動産は特別な事情がない限り相場からかけ離れた値段で売買
できることはまれです。
相場とはなにかといえば過去の取引事例です。
大規模なマンションなどは取引事例が豊富なので相場が安定し
高値で売ることもできませんが、極端な安値で買うこともでき
ません。

ただ取引事例が少ないエリア、物件や高額な物件（１億以上）
などは相場があってないようなものなので、売主が誤って価格
をつけているケースがあります。

とりあえず指値をしてみるというのはいいと思いますが、
まず相場と比べてどうかが重要です。
もちろんダウントレンドならそれを考慮にいれてもいいです。

ただ自分が相場の８割の価値しかないと思うような物件を
自己居住用に購入しようとするのはどうなんでしょうか？
投資なら別ですが自己居住用マンションで買主が一方的に
得をして売主が損をするような取引はなかなか成立しないと思い
ます。

[400: 匿名さん]

確かに、
買主の２割引き指値にアッサリＯＫされた物件では、
重大な欠陥とかを隠してる心配がありますね。

[401: 匿名]

いわく付きだったら半額でもあるかもね
でも普通なら2割引は言い出す勇気ないなぁ
不動産屋経由でなら頼みたいけど

[402: 匿名]

売主の言い値の出値になんか意味があるかね

２割どころか３割４割引きでもいらないものはいらない

買い手はいくらでも物件情報がある

[403: 匿名]

親の欲目とおなじで、我が子みたいに自分のマンションはかわいいんじゃない？
特に戸建ての注文住宅なんかだとヘンテコ間取りに高値付けてる売りたいのか売りたくないのか分からない物件あるし

[404: 匿名]

いらないものはいらない、でいいんだけど

買主の自分勝手な言い値にも意味ないから、

大幅値引き希望ならわざわざ内覧に来ないで欲しいな。

売り手はいくらでも内覧客が来る。

[405: 匿名]

高値付けしたマンションに内覧客来る？
営業が無理矢理引っ張って来たヒヤカシか、他物件を案内するための噛ませ犬に使われるだけじゃないの？
適正価格で端数切り捨てくらいの気持で売り出しても売れないもんは売れないのに
中古を強気で推していくのって余程資金力がある人なんだね

[406: 匿名さん]

まあ、常識はずれの高値をつけてる売り手も、適正に近い売り出し価格の物件に大幅値引きを要求する買い手も、どっちも成功の可能性はまずない。てだけの話だよね。

[407: 匿名さん]

その通り！

[408: 匿名]

前者より後者の方が成約可能性は遥かに高いだろうね
どう公平に見ても
まあ、売主が大上段から偉そうにしないことです
最後に泣きを見るとしたら売主側です
立場も変わりますし明日は我が身と思うべきでは

[409: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人がいるみたいですね(笑)

最近、知り合いがほぼ同時にマンションを売りました。
しかも、驚く程の高値で。

種明かしをすると、二人ともそもそも売る気はなかった（売りに出してなかった）のですが、不動産業者を通じて高値で買いたいと申し出されたらしいです。
家族や子供の事情で、どうしてもそこのマンションが欲しかったらしいです。どちらも。

レアケースでしょうし、今売りたい人、の話ではないのですが。
私が聞いて驚いたので、ちょっと書いてみました。

ちなみに
駅近マンションを購入価格以上で売った人と（買った時期も良かった、築浅）、駅遠物件をほとんど落とさずに売った人（これも築浅、こっちの方が驚きました、バス物件ですから）です。

[410: 匿名さん]

一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。まあ頑張れ

[411: 匿名]

中古は安く買わなきゃ意味なし。
リフォーム費用、耐用年数の短かさ、修繕費の上昇分差し引きしたら高値で買うなんて
計算能力を疑ってしまうよ。

[412: 匿名さん]

そうそう・・物件価格に惑わされちゃうとまずい。
ﾘﾌｫｰﾑ代、仲介料など加えてみて周辺新築より遥かに安く
ないとね・・
或いは事情でどうしてもここしか考えられないっていう
ｹｰｽかな。

[413: 入居済み住民さん]

中古を新築より安いから買うという価値観もありでしょう。
ただ実際両方すんで見た感想でいうとそれぞれ良い点は

中古はリフォームすれば見た目は新しくなりますが、新築の良い所は兎に角新しいこと
中古ならば上下含むお隣さん、近隣の状況、修繕がほぼ予想できる状況で購入できること

購入価格はローン・減税で物件価格の1割ぐらいであれば長い目でみれば誤差になります
が、後者の方が住むとき重要だったりするので中古を買って今はそこにすんでいます

[414: 234]

234です。
その節は色々とご意見ありがとうございました。
しかし、現在もまだマンションが売れていません。

売り出し価格ですが、これまで６社程の業者に確認しましたが、「相場」であるとのことなので高すぎるということはないと思います。
※半年の間に２回値下げしています。（200万円弱）

また、部屋の状態も「新築並に綺麗」「リフォームの必要がない」ということを、各社さんや内見にきた方からも評価されているので、綺麗なほうなんだと思います。
ライバルに同じマンションの一部屋がありますが、我が家と比較しても、全員が「我が家の方が良い」という評価です。
※ビルトイン浄水器、食洗機、浴室乾燥機完備


あれから、自分たちでマンションのセールスポイントのチラシを自作したり、部屋の写真をとったりして、業者さんに活用してもらっていますが、７月、８月は内見はなく、半年で10組しか内見がありません。
※ドタキャンは5組ほどありました。


現在も一般媒介にて３社にお願いしています。
ただし、３社の内２社は、以前書き込んだ時とは違う業者さんにしております。
一般媒介ですので、レインズに多く乗りすぎても嫌だったので３社に留めています。

最近、別件でお世話になった不動産屋さんから「一般よりも専任にしたほうがいいのでは？」という意見をもらいました。
ちなみにその不動産屋さんは小さなところなので今回の売却はお願いしていません。

２月に専任で1.5ヶ月、その後はずっと一般（常に３社）できておりますが、まったく売れる気がしません。

少しでも人の目にふれる機会を増やす目的で一般にしているのですが、半年近く一般で売れないのでここらへんで少し変化を与えようかなとも思いはじめました。
※妻はこのままでいいんじゃないか？と言っています。

アドバイスをもらった不動産屋さんは「仲介手数料半額」というところなので、専任でこちらにお願いしても面白いかなと思う反面、いままで通りでいくか悩んでおります。

経験豊富な皆様のご意見をお聞かせ頂けないでしょうか？

何卒宜しくお願い致します。