中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[251: 匿名さん]

この人、やたら投稿して何を言いたいのか？　意味不明。
投稿のたびに支離滅裂。一貫しているのは句読点がおかしい点のみ。

[252: 匿名さん]

買い替え自慢はウソが多い。高く売っただの、何軒持ってるだの、何億だの
は話半分でスルーしまひょ！

[253: 匿名さん]

本当のことなんですけど、信じたくない気落ちはわかりますが
皆さんが遊んでいる間に努力して金持ちになりましたから、当然でしょう。

[254: 買い換え検討中]

100万くらいのくらいの値下げはやはり意味がないでしょうか？

担当からそろそろ値下げしてみましょうか、と言われましたがあんまりしたくなくて、どれくらい値下げすると最小で効果があるものなのか、悩んでます。

[255: 匿名さん]

>>２５４

中古を、見て回ったときの印象ですが、リフォームしてないけど安目の価格で絶対値引きなし
リフォームして高めの設定で、値引きありとか色々ありました。
買った物件は3600万円→3380万円→3200万円（値引き購入）でした。
オーナーが下げた理由は、同じマンション内で狭くて下層階で条件の悪い部屋が
2980万円で売れたからだそうです。

はっきり言うと、対抗馬がある無しですが、買い手の心理だと大幅値引きは内覧を増やします
但し、仲介業者はレインズで値下げの事実を知っていることが多いので、大幅値引きは
更に値引き交渉できると思われがちです。

仲介業者はエリア担当だったり、地場だったりすると相場を知っていますし
登記簿の閲覧も簡単ですから抵当権の有無とか知ってますから、オーナーの
懐具合も推測するものですよ。
客付け業者だったりすると完全に買い手側のエージェントですからオーナーと
交渉してくれます。

少しでも高く売りたいお気持ちはわかりますが、保有し続けて賃貸に出す余裕がないのであれば
売ることが目標ですから、思い切って値下げして売ってしまうほうが得策だと思います。

[256: 匿名さん]

中古の場合水回りはそれなりだと聞くのですが、どうですか?
システムキッチンとかユニットバスではなくて、
配管そのもののことだと思うのですが。

[257: 匿名さん]

＞256
築古で理事を何年もしました、修繕も何度も経験した経験から書き込みます。
給排水管の種類にもよるのですが戸内と共有部分に分かれて、共有部分は
管理がしっかりしていれば、まず問題なく２０年を目安に交換しています
理由はマンション全体の問題ですからマンションによる差はありません。

戸内は個人差が激しいですですが、生活しているのですからやはり20年を目処に
交換している場合が多いです。
排水管は昔は鉄管もありますが、塩ビ管に交換していれば半永久。
給湯給水管は傷みやすいので交換だけなら外付けで30万円もあれば出来ますが
普通はフローリングなどと同時に交換すると高額になります、過去一度もリフォームしていなければ
要注意です。
これもサビの赤水など出ますから、生活していれば交換するのが普通ですが、賃貸用など
ですと入居者を一時出さないとやりにくいので、売主に確認する必要があるでしょう。

[258: 匿名さん]

>257さん
どうもありがとうございます。
しっかり確認します!!

[259: 買い換え検討中]

>255
254です。丁寧なご回答ありがとうございました！！
そうですね。255さんがおっしゃる通り、やはり早く売りたいのならば値下げについても思いきりが大切なのかもしれませんね、、、。
値下げ、考えてみます。

ありがとうございました(^-^)

[260: 匿名さん]

今戸建てに住んでます
子どもの通う小学校は落ち着いているし、病院、スーパーも近くて便利
学校のママ友も良い人達ばかり、ここまでは満点なのですが

マナーの悪いご近所さんが多くノイローゼ気味です
家にサッカーボールぶつけてもしらんぷりな親子
キレルとやばい中学生
東南アジアの家族も住んでて、夜遅く外でカンカンと音だしながら武道の練習
朝っぱらからピアノの練習

散々です

家の住み替えを進めています
次は開放感のある静かな中古のマンションに住みたいです

小さくて良いんでランドマークが見えればとささやかな希望を持ちつつその日が来るのを
待っております

[261: 匿名さん]

＞２６０さま
今のお住まいに良い点もあれば、悪い点もあって。
結局悪い点からのストレスが大きくなって引越しを考えられているようですね。
お疲れ様です。今のご苦労よく理解できます。私も経験があります。
次は静かな環境が良いですね。
良き物件へ円滑な転居ができますように。がんばって！

[262: 匿名さん]

こんにちは　現在居住中のマンションを売りに出しています。

２０１０年９月に売却活動を開始し、９ヶ月目を迎えました。
２９５０万→２８５０万→２６８０万→２４８０万と３回値下げしました。
売却は大手不動産会社に専任媒介でずっと更新しています
築２年、１ＬＤＫ、４０㎡、首都圏の最寄駅から徒歩６分です。
内覧は９ヶ月間で６件でした。

モデルルームとまではいきませんが、必要最低限まで荷物を減らして
自分なりに毎回大掃除してお客さまを迎えているつもりです。
内覧の際は営業担当の人に全て任せて、私は外出しています。


離婚に伴っての売却のため、売れたら実家に帰る予定にしていますが
なかなか売れません、、、
実家は関西なので、空家にするにはなかなか勇気が必要な状態です。

やはり居住中なのがいけないのでしょうか。
それとも不動産会社を変えるべきでしょうか。

営業の人に思ったことを聞いてみるのですが、
「価格が高いのでしょうか？」→「そんなことはないと思います」
「空家にしたほうがいいでしょうか？」→「すっきりされてるので大丈夫です」
「なぜ売れないのでしょう？」→「震災の影響で買い控えている方が多いようで・・・」

特にアドバイスもなく、だたズルズルと時間だけ過ぎて行く状態です。
中古マンションの売却というのはそういうものでしょうか。
買ってくれる人が現れるのをただ待っていれば売れるのでしょうか。
何か私に出来ることはないでしょうか。

何かアドバイスがあればよろしくお願いします。
長文失礼しました。

[263: 匿名さん]

２６２さん、我が家もただ今専任で売り出し中です
うちは戸建てなんですが、去年の暮れに不動産に訪れお試し期間を経て
３月から契約しておりますが、いまいちです

契約前、担当は「売れます、絶対売れます」とその上司も出てきてその気にさせて
ふたを開けてみると。。。

契約更新時、何故売れないのか質問攻めにしました
のらりくらりの返答しか帰ってこず、値引きしてまた様子を見ることに

この担当は、電話をいつまでにすると言ってもしてこない
メールの１本もしてこない
ネットの物件情報の訂正がちっともなされておらず

アタマ来て担当の上司にクレームいれてからは
仕事ちゃんとしてるようです

なめらてんなぁって違和感は常々感じてたんで
２６２さんももっと強気でいっても良いと思います
だって多額の手数料払うんだから、担当さんも身を粉にして働いてもらわないと
困ります

[264: 匿名さん]

２６２さん、お疲れ様です。
営業さんの返答はごもっとも。文句も返せません。
１ＬＤＫは買う方が限られているので、容易には売れないでしょう。
でも９ケ月で６件とは寂しい。不動産会社を変えてはいかがですか。
地域や面積でも得意・不得意はあると思いますので。
私は３ケ月に５件を目安にして、２回不動産会社を変えました。
売り出して７ケ月、３社目の仲介で居住中のまま売れました。
「最初から扱わせてくれればすぐ売りましたよ」との事。
やはり会社を変えるのがオススメです。

[265: 匿名さん]

２６２です

＞２６３さま
回答ありがとうございます。
２６３さんも大変ですね、、、心中お察しします。

こちらの担当さんは温和な感じの人で
私の話もまっすぐ目を見て聞いてくれるので
真面目さや誠実さは感じられて良い人なのですが
少々押しが弱いのではないかと思われます、、、

＞２６４さま
回答ありがとうございます。
やはり１ＬＤＫは買う方が限られますよね。
担当さんはお会いする度に申し訳なさそうに謝ってくれるので
なかなか言い出しづらいのですが
情に流されてズルズル売れないのも困ってしまうので
不動産会社を変えることを検討してみようと思います。
売却って難しいですねぇ。

[266: 匿名さん]

専任にこだわっているみたいですが、どんなメリットがあるのでしょうか？

一般媒介で複数の仲介会社を競わせたほうが、ネット広告もあちこちに出して、
検討者の目に付くメリットがあるような気がします。

売却は、仲介業者の対応なんて本質的にはどうでもいい、内覧数が全てのような気がします。

5件より10件のお客さんに見てもらったほうが、売れる確率は上がりますよね。

うちは、
１．地元の個人不動産会社、
２．大手不動産子会社、
３．若手ばかりでイケイケドンドンのカタカナ不動産（免許番号１だから設立５年以内）
４．センチュリー２１加盟の従業員5人の地元不動産

内覧が一番多かったのは４，少なかったのは１　タイミングもありますが決まったのは３でした。
動きが良かったのは、３と４　悪かったのは１と２でした。
１と２は自分では動かずに、お客さんを連れてくる業者待ちという感じでした。

３は、対応は良くなかったですが決まったので、勝てば官軍という感じで終了でした。

決まった後に、鍵を回収に行って何となく気まずい感じはしましたが
売ることが目的でしたから、成功かと思います。

[267: 匿名さん]

1LDKで40平米では・・・
せめて２LDKで50平米台ならその値段なら希望者が多いかも。

リフォーム入れて3000万円以下、駅近できれば５分以内
2LDK～3LDKで60～80平米位が希望だけど、無いよねえ。

ふう、まだまだ妄想かあ。

[268: 匿名さん]

場所によるんじゃないかな、うちの近所だったらすぐ売れそうな価格です
40㎡の新築なら4000万円弱で、結構独身女性が買うらしいよ。

[269: 匿名さん]

９か月も専任を出す意味が分からない。

専任は出しても１～３ヶ月まで。

リキのない業者と媒介更新する必要全くない。

一般で十分。

選択権はあなたにあります。

[270: 匿名さん]

１LDKは、ちょっと難しいかな。

うちのマンションで、５４㎡の２LDKと、５４㎡１LDK（早期契約ならタダで仕様変更できた）が、似たような時期に売り出されていました。
築２年、３線利用でき最寄り駅６分です。
どちらも登記面積は５０以上ありますから、各種特典もありました。

２LDKの方は、２階でしたが、２ヶ月ほどで売れました。（オープンルームしていました）
１LDKの方は、もう半年過ぎましたが、まだ売れていません。値下げして先に売れた部屋より１００万円安くなりました。

どこまで下げるのか気になって仕方ないです。

うちは、もう少し広め５９㎡の２LDK　３階に住んでいます。
今、売るわけではないのですが、色々と参考にしたいと思い注目しています。

[271: 匿名さん]

なかなか売れない時に仲介の営業さんに
「リーマンショックの影響で」と言われた人いませんか。
この程度のマンションにリーマンショックなど関係ないだろう！
最近は「東北大震災の影響で」と言うらしい。
近日中に「原発じこの影響」「消費税増税」「政情不安定」だの
言い訳を真に受けてはいけませんよ～。

[272: 匿名さん]

リーマンショックの影響で、ボーナス減りました。
今も回復していない。
さらに、震災になって景気低迷したので、またボーナスに影響します。

結構影響あると思います。

[273: 匿名さん]

↑投資の会社？

[274: 匿名さん]

製造業です。円高で大変。

[275: 匿名さん]

トヨタの管理職はボーナス６割ダウンだよ

[276: 匿名さん]

マンションのローンは長期間で焦げ付きは他のローンに比較して少ない
30年間で何とか支払うんだけど、マンション購入に踏み切る勇気がわかない
ということですね。

賃貸マンションも、ファミリータイプは空室が増えているそうです
時期を逃すと6ヵ月空くのは、けっこう普通です。

転勤族は、家賃とローンでダブルパンチです。

[277: 匿名]

中古は駅近でないとうれないでしょうね。。
今、利便性悪い中古物件であふれてます。
新築の方にいってしまうでしょうね。

中古でもグレードの高いところがあるというのに・・

[278: 匿名さん]

＞中古は駅近でないとうれないでしょうね。。

駅近に新築マンションがたくさんある地域はそうですね。

[279: 匿名さん]

駅近って２Ｌ～３Ｌばかりで一般的な４人家族には狭いです
夫婦２人でしたら良いんですがね

子どもが独立するまで賃貸で、その後は車に頼らない住環境で小さいマンションに移り住みたいです
けど、お金絶対貯まりませんよね（泣

今の日本の実情をみてると景気の上向きなんて見えてこないし
子どもはまだ小学生ですが、この子達の就職も心配です

[280: 匿名]

＞２７９さん
小学生の子供の就職をご心配？大丈夫ですよ。子供は親が思うよりしっかり成長します。
私の周りの話ですが、優秀な成績や功績を持つ人は狭小な環境育ちが多いのですよ。
同級生で、高校時代に全国模試の上位をとった子がいたけど、やはり狭い団地育ちでしたよ。
逆に大豪邸で広い個室育ちには、残念な人が多かったのね。
だから狭いマンションで４人家族でも大丈夫。狭さは住めば慣れます。
やがて巣立って、老夫婦２人になったら、ちょうど良い広さで楽しいでしょう。
駅近マンション買っても大丈夫。個室を与えない環境でも子供は育ちますって！

[281: 匿名さん]

280様
ありがとうございます

個室を与えない環境も大事なんですね
うちの子達、自分の机で勉強できないんですよ
いつもリビングか隣の和室でダラダラ宿題やってます（汗
７０平米台の駅近３ＬＤＫでもいけそうかな
お年寄りのドライバーの事故のニュースをみると車にずっと依存した生活は難しいですよね

横浜でお勧めな駅ってありますか？
実際住まわれてる方の情報があればありがたいのですが

因みに今青葉区の社宅に住んでます
物価、地価も高く、駅の近くなんて買えないです

[282: 匿名]

子供は大きくなってから、小さいときの不満、を言うものです。
後で個室を与えなかった不満を言われないと良いですが。

[283: 匿名さん]

そうですね、小さいときに不満を言えば、親にぶっ飛ばされますからね。言えないですよ。40代になってからも、未だに恨みに思うことは数々あります。子供の頃の不満を思い起こせば、いま自分の子供にどうしてやったらいいかと考えるヒントになるんじゃないですか。

[284: 匿名さん]

大人になってから子供時代の不満を親に抱くのは、個人の問題でしょう。
私も満足はしていませんが、いまさら口にする程の事とは思いません。
社会人になってからの不遇や不満を親のせいにされてもねぇ。
友人で個室の無かった人も複数いますが、そのために歪んだ人はいません。
横浜で７０平米で駅近ならばなにも問題ありません。
青葉区なら高いでしょうが、南区や金沢区だと塾・予備校も多くお勧めです。

[285: 匿名さん]

ただ今、兄が小学校高学年になり反抗期突入目前！
グチグチと文句や自己主張ばかりで難しい年頃ってやつですか

こんな時期自分の部屋って必要かと思うし、あればあったで引きこもりになってしまったらとも思う
まして、くつろげる部屋がないと家に帰ってこなくなる可能性もあるよね

自分の時は妹と相部屋で特に不自由は無かったんだけど
子どもは兄妹なんで相部屋は無理、旦那のイビキうるさいから
４ＬＤＫないとキビシイ

[286: 匿名さん]

鼾のうるさいダンナは廊下だな。

[287: 匿名さん]

子育て談義なら、別スレでやって

おまえらの子育てなんてどうでもいいから

[288: 匿名さん]

＞１９１さん
中古物件を見学する時に簡単な情報も書かなくても本当に大丈夫なのですか。
それだったら見込み客かどうか見極められないような気がするのですが。
見学したら不動産屋さんで缶詰にされたと友人には聞きましたが
首都圏でそのような対応をしてる不動産屋さんてあるのですかね。

[289: 匿名さん]

＞２８８
あるのですかねって言われてもね。
経験者であるその友人に聞きなさいよ。それを公開しなさいよ。

[290: 匿名さん]

いや、それ、おかしいでしょ。。。
書かなくて済むところがあるなら教えてほしいと言ってるわけでは？（１行目と４行目がリンク）

[291: 匿名さん]

>>191です

聞かれるのは見学の後ですね。
見学前に収入、予算を聞かれたことは一度もありません。
もっともそれはチラシやインターネットを見て物件を決め
てから連絡するからかもしれません。
見学の後いろいろ聞かれますが、特に買う気が無ければ今回は
ご縁がありませんでといって特になにも書かずに分かれます。
オープンハウスとかでもアンケート書かされますが名前と
メールしか書きませんよ。
物件に興味あってもその仲介業者と今後付き合うつもりは
ないですから。

普通に駅前の三井のリハウスとかいって物件紹介してください
とか言えば当然事前に予算等を聞かれると思います。

[292: 匿名さん]

>>284

なんか勘違いしてるみたいだが、社会人になって
からの不遇や不満なんか親のせいにしてるなどとは
書いてない。そんなヤツがいたら馬シカだと。
子供の頃の不満をまだ覚えている、悪いいい方をす
れば、根に持っていると書いてあるだけ。

[293: 匿名さん]

＞２９２
大人になっても、幼少期の親に対する不満を抱き続けておるじゃと？
根にもっとるじゃと？
いまさらどうしようもない事に固執し続けているのはやめなさい。
それを他人のマンション質問に押し付けるのもやめなさい。
世間の人は、それほど幼少期の暗部を引きずってはおらんのじゃよ。

[294: 匿名さん]

つまり２９２は馬シカなんだな

[295: 匿名さん]

違うよ。可哀相な人だよ。

[296: 匿名さん]

>世間の人は、それほど幼少期の暗部を引きずってはおらんのじゃよ。

そうかな。暗部かどうかはともかくとして、今のベースは
幼少期からの経験の蓄積だろう。大人になって記憶も
なにもかもリニューアルされるわけでなし。

292は284の勘違いレスについて書いてるだけであって、
マンションとは何ら関係ないから。記憶に固執するのはやめ
ろと他人に言われるスジもないし。まあ付いてるレスで
ずんずんスレ違い方向に持って行かれてるから、あほらしい
ので止めとくけどね。

売れないマンションを抱えてご苦労なこった。

[297: 匿名]

めちゃくちゃどーでもいーやりとり。なかみもない。いらない。

[298: 匿名さん]

独身さんはね・・

[299: 匿名さん]

子育てなんてわからないからね

[300: 匿名さん]

わかる必要もない

子育て世帯こそ、自分の勝手で子どもつくって、支援を求める厚かましい自分たちの姿を客観的にみつめてみるべき

将来の年金を支える？？？

恩着せがましいな

年金制度なんて廃止してほしいんだよ

そのかわり、専業主婦の分まで負担させられてる掛金を、老後に備えて貯金するほうよっぽどいい

子育て世帯は、育てた子どもに面倒見てもらえばいいじゃん

老後の面倒を見てくれる、見られる大人に育てられるかは、自己責任でね