中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[241: 匿名さん]

>>234さん

急成長し、行き詰って破たんしたり会社更生法、なんてことになったデベの物件だと、
ご両親世代の印象は悪いと思います。
特に親が資金援助をするなどの場合は。

[242: 匿名さん]

（前からの追加です）

築4年となると、大規模リフォームなどを前提とした購入はまずないでしょうから、
室内や共用部がどの程度きれいか、というのはポイントだと思います。
室内の道具類（家具や品物など）を出来るだけ片づけ少なくして、
すっきりと広く見せるのも大切です。

[243: 匿名さん]

>238
古い考えだね。
ちなみに買換え２回経験で現在マンション２件もってるよ。

なんでも交換すれば売れるわけではない。
築９年を売却したけど一切なにも交換しなかったね。
しかも大手ではない〇リモト物件。
しかも分譲時の価格の10％UP。
しかも９月に売却。
しかも６ヶ月値下げ１回のみ。

君の言う自慢話も当てにならないね。

[244: 匿名さん]

238の内容ですが、別に古い考えとは思いませんよ。
ぱっと見で使用感が強いのはキッチンだから、コンロの入れ替えなどは有効でしょう。
築4年なだけに、新築との比較がされやすいというのもあります。

243さんのご経験も現実にあるのかもしれませんが、
新築がどの時期だったのか、いつの中古販売なのか、どのエリアなのか、
どういう条件の物件なのか、そういうものが何も書いてないですし、
比較の対象にもならないと思いますが。

築4年物件というと、リーマンショックの少し前くらいの物件でしょうか。
プチバブルもあって値上げ上昇気分の時期の新築購入だったのかな？
一番不動産の動きの多いのが3月というのも現実ですし、
2月に売り出してその時期を超えてしまったというのも厳しい現実です。
さらに、リーマンショックが一段落して比較的低価格路線の新築物件もあれば、
新古物件もある。
そして震災での先行き不安。
なんとか早く売りたい事情がある人々にとっては厳しい状況です。

＞君の言う自慢話

238さんは何も自慢していないと思いますよ。
どちらかというと243さんのほうが自慢っぽいですけどね（笑）

[245: 匿名さん]

買換え自慢話大会？
私も戸建て２回、マンション２回転売。
大儲けや損で色々。

[246: 匿名さん]

＞243
238ですけど自慢に思えましたか、失礼しました。

掲示板ですから気軽に書けますがマンションの売却は1度だけあとは全部持ってます。
シティハウス2つ、○○ハイツ、1つ　全部で214㎡　ハイツ以外は新築ですから
買値は1億3200万円、6100万円、3800万円です　ご想像のとおり、全部東京の山手線内側です。

[247: 匿名さん]

掲示板ですから気軽に妄想書けます。
嘘でもいいじゃないですか。掲示板ですから。
自慢してもいいじゃないですか。現実社会ではできないのですから。

[248: 匿名さん]

ウソならこんは端数まで書かないよ、固定資産税のところに書いてあります。
世の中自分のような不動産持ちは、東京なら5000人以上いますよ。

[249: 匿名さん]

妄想持ちが都内に５０００人以上？恐いね。

[250: 匿名さん]

買えない賃貸の人は東京には500万人位はいるから、あなたはは普通の人悲観する必要はない
ワンルームから億ションまで、東京には分譲マンションが140万戸あるそうですが、
ずべてにオーナーがいる訳です。

[251: 匿名さん]

この人、やたら投稿して何を言いたいのか？　意味不明。
投稿のたびに支離滅裂。一貫しているのは句読点がおかしい点のみ。

[252: 匿名さん]

買い替え自慢はウソが多い。高く売っただの、何軒持ってるだの、何億だの
は話半分でスルーしまひょ！

[253: 匿名さん]

本当のことなんですけど、信じたくない気落ちはわかりますが
皆さんが遊んでいる間に努力して金持ちになりましたから、当然でしょう。

[254: 買い換え検討中]

100万くらいのくらいの値下げはやはり意味がないでしょうか？

担当からそろそろ値下げしてみましょうか、と言われましたがあんまりしたくなくて、どれくらい値下げすると最小で効果があるものなのか、悩んでます。

[255: 匿名さん]

>>２５４

中古を、見て回ったときの印象ですが、リフォームしてないけど安目の価格で絶対値引きなし
リフォームして高めの設定で、値引きありとか色々ありました。
買った物件は3600万円→3380万円→3200万円（値引き購入）でした。
オーナーが下げた理由は、同じマンション内で狭くて下層階で条件の悪い部屋が
2980万円で売れたからだそうです。

はっきり言うと、対抗馬がある無しですが、買い手の心理だと大幅値引きは内覧を増やします
但し、仲介業者はレインズで値下げの事実を知っていることが多いので、大幅値引きは
更に値引き交渉できると思われがちです。

仲介業者はエリア担当だったり、地場だったりすると相場を知っていますし
登記簿の閲覧も簡単ですから抵当権の有無とか知ってますから、オーナーの
懐具合も推測するものですよ。
客付け業者だったりすると完全に買い手側のエージェントですからオーナーと
交渉してくれます。

少しでも高く売りたいお気持ちはわかりますが、保有し続けて賃貸に出す余裕がないのであれば
売ることが目標ですから、思い切って値下げして売ってしまうほうが得策だと思います。

[256: 匿名さん]

中古の場合水回りはそれなりだと聞くのですが、どうですか?
システムキッチンとかユニットバスではなくて、
配管そのもののことだと思うのですが。

[257: 匿名さん]

＞256
築古で理事を何年もしました、修繕も何度も経験した経験から書き込みます。
給排水管の種類にもよるのですが戸内と共有部分に分かれて、共有部分は
管理がしっかりしていれば、まず問題なく２０年を目安に交換しています
理由はマンション全体の問題ですからマンションによる差はありません。

戸内は個人差が激しいですですが、生活しているのですからやはり20年を目処に
交換している場合が多いです。
排水管は昔は鉄管もありますが、塩ビ管に交換していれば半永久。
給湯給水管は傷みやすいので交換だけなら外付けで30万円もあれば出来ますが
普通はフローリングなどと同時に交換すると高額になります、過去一度もリフォームしていなければ
要注意です。
これもサビの赤水など出ますから、生活していれば交換するのが普通ですが、賃貸用など
ですと入居者を一時出さないとやりにくいので、売主に確認する必要があるでしょう。

[258: 匿名さん]

>257さん
どうもありがとうございます。
しっかり確認します!!

[259: 買い換え検討中]

>255
254です。丁寧なご回答ありがとうございました！！
そうですね。255さんがおっしゃる通り、やはり早く売りたいのならば値下げについても思いきりが大切なのかもしれませんね、、、。
値下げ、考えてみます。

ありがとうございました(^-^)

[260: 匿名さん]

今戸建てに住んでます
子どもの通う小学校は落ち着いているし、病院、スーパーも近くて便利
学校のママ友も良い人達ばかり、ここまでは満点なのですが

マナーの悪いご近所さんが多くノイローゼ気味です
家にサッカーボールぶつけてもしらんぷりな親子
キレルとやばい中学生
東南アジアの家族も住んでて、夜遅く外でカンカンと音だしながら武道の練習
朝っぱらからピアノの練習

散々です

家の住み替えを進めています
次は開放感のある静かな中古のマンションに住みたいです

小さくて良いんでランドマークが見えればとささやかな希望を持ちつつその日が来るのを
待っております