中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[225: 匿名さん]

＞２２４さま
１１８です。お疲れ様でした。一段落ですね。
人間、嫌な事は忘れてゆく生き物なんですね。大損した事とかね。
人間、新しい事には喜びも大きく感じるんですよね。新居や新環境でね。
そのような人間を結ぶ縁とは、自ら都合よく創れるモノでも無いのですね。
全ての縁は必然であって、その中にいる自分は運命なんでしょうね。
新居は、楽しい運命になると良いですね。きっとなるでしょう！

[226: 匿名]

ん〜、横レスですが、大損した過去は忘れられない…
人生の悔いのひとつとして、背負っていくもの。

[227: 匿名さん]

大損ではないと思いますよ、マンション選びを見誤っただけ人生には結婚も就職もよくあることです。
一部のマンションが値上がりしたという宣伝に惑わされた高値覚えです。
マンションも物品ですから、中古になって安くなるのは当然ですし土地の持分があるのは
税制面であって机上の空論です、建替えは次の世代です。
知人が福島県のマンションを購入しましたが10年で半額は常識だそうです。

[228: 匿名さん]

忘れていくものですよ。
私もバブル期のマンション買って、売却時は大損でした。
でも「買ったときが高すぎたんですね」と言われると
そうなのかなと思っています。
別に、悔いても戻らないし、背負っても何も生まないし。
忘れたいと思っても、思わなくても、忘れていくものですよ。
今は今なりに、お安いけれど広くなった新居で楽しんでいます。

[229: 匿名さん]

横浜です。１６年で３分の１が常識のようです。相場だけどね。

[230: 匿名]

222です。2880万円で値下げ交渉なしで売れました。
横浜市内で駅近築12年。買ったときは3200万円だったので、いいほうだと思います。
うちも、3月後半〜4月半ばまでまったく音沙汰無かったときは、買取り業者を調べてもらったくらい不安でした。
100万ずつ値下げする予定を思い切って200万にしたのがよかったのかな？
買取り業者の査定は2200万円だったそうです。

118さん、お疲れさまでした。
引っ越しの荷造りが大変ですが、新居での生活を妄想しながら頑張りましょうね。
私は毎日ちょっとずつ箱詰めして筋肉痛の日々…
週末に引っ越しなのに予定より全然終わってなくて焦ってます
仕事休んでやりたいわ( ´△｀)

[231: 匿名さん]

中古で探してますが、在庫や新規登録が増えているようで、よく見ると一般媒介ですでに出ている物件がほとんど

新規の売却物件って、実はすごく少ないみたいですね

中古も築浅を中心に、ほんとのところは品薄なのかもしれません

[232: 匿名さん]

２３１さんエリアはどこですか？

[233: 匿名さん]

51です

[234: 匿名さん]

今年の２月から築４年のマンションの売却をしております。
まもなく売りだしてから４ヶ月が経過しますが、いまだに売れません。

現在検討中の方が一組いるのですが、ご両親に相談したところ
「分譲主が少し不安」と言われたことから踏み切れないようです。

中古マンションの場合、「分譲主」というのはどれくらい重要なのでしょうか？
不動産屋さんは「中古マンションですのであまり分譲主は重要ではないですよ。」と
言ってくれたそうです。

宜しくお願い致します。

[235: 匿名さん]

買い手さんサイドがあまり乗り気でない場合、購入しない理由を何かとこじつけるものですよ。
分譲主・駅の距離・環境に始まり、エレベーターが狭い・植栽の趣味が違う・方位が悪いまで
聞いていればきりがありません。
よほど反社会的な分譲主でない限り、断る言い訳でしょう。
縁がなかったとあきらめましょう。あまり気にする事はありませんよ。
売却は気楽に、気長に、焦らずに。さ、次！次！

[236: 匿名さん]

日本人はブランドが好きな国民性であることは間違いないです。
特に年配の方は一生の買い物なのでその傾向は強いです。

中古マンションは立地であることは間違いないないですが、ブランド（分譲主）に対する
ニーズも大いにあります。
中古マンションの広告を見ても「住友不動産分譲」なんて書いてあるのは売りの1つだから。
一般的にブランドマンションは確かに、エントランスも豪華だし仕様もいいです
割高でも売れるから設備にお金を掛けられます。

中古マンションを検討する理由として、管理状態がわかっていいとか立地がいいとかの
人も確かにいますが、本音では新築には予算的に手が出ないからという理由が大多数です。

マンションは中古車と同じようなもので、大衆車の予算で中古の高級車が買える。
国産車の予算で、憧れの外車が買えるとかありますよ。
トヨタの新車が300万円、数年落ちのベンツの中古車が300万円だったらどちらを選ぶのか。
築10年の三井不動産が4000万円、築5年のカタカナデベが3800万円だったらどちらを選びますか？
分譲主で分が悪ければ価格で勝負するのも大切だと思います、特に築浅なら新築対比の価格でしょう。

[237: 匿名さん]

>234
まだまだ４ヶ月でしょ。
落ち込むほどではないですよ。

分譲主は重要かもしれませんね。
今回の震災で特に重視するかもしれません。
（耐震設計かどうかなど）

基本的には今までは価格、駅までの距離、間取りのようですが
耐震設計も重視されてきたので売りにくいですよね。

設計評価や施工評価などの認定を受けているなら
提示したほうがいいですよ。

[238: 匿名さん]

>237
分譲マンションにお住まいの経験がないようですね。

何年か前から実施されている住宅性能評価の中に、耐震の項目がありますが
財閥系のデベも含めて3段階で最低ランクの１が90％と大多数ですから差は出ません。
最高ランクの３はマンションでは皆無ですから意味がありません。

慰めてばかりいても始まりません、現実を求めているのです
正直言って、３月の最も物件が動く時期を過ぎていますから
次は６月、夏は動かないからその次は年末です。

4ヶ月で内覧は何件あったのか、その内何件が価格交渉をしてきたのか
ということが目安でしょう。
ダミーでも何でも、買付証明が１件もなければ値付けが間違っている可能性が高い。

内覧が多ければ、壁紙、フローリング、キッチン設備やコンロなど交換してもたいした金額
ではありませんから交換したら目を引くかもしれません。
築４年なら微妙な感じです。
値段が安くてオススメなのは、ビルトイン浄水器や食器洗い機などです。
仲介業者に、何件案内させるかがポイントです、のんびり構えている仲介業者なら
変えたほうがいいです、社長が若くて離職率の高そうな仲介の方が気合が違いますし
売るために、売主にも色々と注文をつけてくるくらいでないと・・
また、こちらはお客ですから、毎週内覧の数を電話して聞くくらいでないと
沢山の物件の中の１つで終わってしまいます。

[239: 匿名さん]

分譲主はどれくらい中古売買においてどれくらい重要かといえば
気にする人は気にするし、気にしない人はしないということしか
ありません。

年配の人は気にするひと多いですね。
もっとも中古は売る相手は１人なので気にしないひとを見つければ
いいだけです。分譲主をいまさら変更するわけにもいかないしね。

[240: 匿名さん]

分譲主を気にしない人を見つけるのではありません。
お客様に見に来ていただくのです、商売ですからお金を払う人がお客さん。

売れないマンションは、器量の悪い娘を嫁に出すのと同じで、
化粧したり（チラシの内容）、見栄えの良い洋服を買ってやったり（内装をきれいにする）
世話焼き婆さんを探すのです（仲介業者）、持参金を持たす（値引き）
白馬の王子様（買い手）が突然現れるのは、おとぎ話の世界でそう多くはない。

現金で買ったのであれば気軽でしょうけど、ローンなら毎月毎月金利と元金を返済します。
返済した分、高く売れるわけでもありませんから損がドンドンかさみます。
経験がありますが、4ヶ月売れないものは、同条件では次の4ヶ月はもっと売れません
だんだん可能性は低くなっていきます。

[241: 匿名さん]

>>234さん

急成長し、行き詰って破たんしたり会社更生法、なんてことになったデベの物件だと、
ご両親世代の印象は悪いと思います。
特に親が資金援助をするなどの場合は。

[242: 匿名さん]

（前からの追加です）

築4年となると、大規模リフォームなどを前提とした購入はまずないでしょうから、
室内や共用部がどの程度きれいか、というのはポイントだと思います。
室内の道具類（家具や品物など）を出来るだけ片づけ少なくして、
すっきりと広く見せるのも大切です。

[243: 匿名さん]

>238
古い考えだね。
ちなみに買換え２回経験で現在マンション２件もってるよ。

なんでも交換すれば売れるわけではない。
築９年を売却したけど一切なにも交換しなかったね。
しかも大手ではない〇リモト物件。
しかも分譲時の価格の10％UP。
しかも９月に売却。
しかも６ヶ月値下げ１回のみ。

君の言う自慢話も当てにならないね。

[244: 匿名さん]

238の内容ですが、別に古い考えとは思いませんよ。
ぱっと見で使用感が強いのはキッチンだから、コンロの入れ替えなどは有効でしょう。
築4年なだけに、新築との比較がされやすいというのもあります。

243さんのご経験も現実にあるのかもしれませんが、
新築がどの時期だったのか、いつの中古販売なのか、どのエリアなのか、
どういう条件の物件なのか、そういうものが何も書いてないですし、
比較の対象にもならないと思いますが。

築4年物件というと、リーマンショックの少し前くらいの物件でしょうか。
プチバブルもあって値上げ上昇気分の時期の新築購入だったのかな？
一番不動産の動きの多いのが3月というのも現実ですし、
2月に売り出してその時期を超えてしまったというのも厳しい現実です。
さらに、リーマンショックが一段落して比較的低価格路線の新築物件もあれば、
新古物件もある。
そして震災での先行き不安。
なんとか早く売りたい事情がある人々にとっては厳しい状況です。

＞君の言う自慢話

238さんは何も自慢していないと思いますよ。
どちらかというと243さんのほうが自慢っぽいですけどね（笑）

[245: 匿名さん]

買換え自慢話大会？
私も戸建て２回、マンション２回転売。
大儲けや損で色々。

[246: 匿名さん]

＞243
238ですけど自慢に思えましたか、失礼しました。

掲示板ですから気軽に書けますがマンションの売却は1度だけあとは全部持ってます。
シティハウス2つ、○○ハイツ、1つ　全部で214㎡　ハイツ以外は新築ですから
買値は1億3200万円、6100万円、3800万円です　ご想像のとおり、全部東京の山手線内側です。

[247: 匿名さん]

掲示板ですから気軽に妄想書けます。
嘘でもいいじゃないですか。掲示板ですから。
自慢してもいいじゃないですか。現実社会ではできないのですから。

[248: 匿名さん]

ウソならこんは端数まで書かないよ、固定資産税のところに書いてあります。
世の中自分のような不動産持ちは、東京なら5000人以上いますよ。

[249: 匿名さん]

妄想持ちが都内に５０００人以上？恐いね。

[250: 匿名さん]

買えない賃貸の人は東京には500万人位はいるから、あなたはは普通の人悲観する必要はない
ワンルームから億ションまで、東京には分譲マンションが140万戸あるそうですが、
ずべてにオーナーがいる訳です。

[251: 匿名さん]

この人、やたら投稿して何を言いたいのか？　意味不明。
投稿のたびに支離滅裂。一貫しているのは句読点がおかしい点のみ。

[252: 匿名さん]

買い替え自慢はウソが多い。高く売っただの、何軒持ってるだの、何億だの
は話半分でスルーしまひょ！

[253: 匿名さん]

本当のことなんですけど、信じたくない気落ちはわかりますが
皆さんが遊んでいる間に努力して金持ちになりましたから、当然でしょう。

[254: 買い換え検討中]

100万くらいのくらいの値下げはやはり意味がないでしょうか？

担当からそろそろ値下げしてみましょうか、と言われましたがあんまりしたくなくて、どれくらい値下げすると最小で効果があるものなのか、悩んでます。

[255: 匿名さん]

>>２５４

中古を、見て回ったときの印象ですが、リフォームしてないけど安目の価格で絶対値引きなし
リフォームして高めの設定で、値引きありとか色々ありました。
買った物件は3600万円→3380万円→3200万円（値引き購入）でした。
オーナーが下げた理由は、同じマンション内で狭くて下層階で条件の悪い部屋が
2980万円で売れたからだそうです。

はっきり言うと、対抗馬がある無しですが、買い手の心理だと大幅値引きは内覧を増やします
但し、仲介業者はレインズで値下げの事実を知っていることが多いので、大幅値引きは
更に値引き交渉できると思われがちです。

仲介業者はエリア担当だったり、地場だったりすると相場を知っていますし
登記簿の閲覧も簡単ですから抵当権の有無とか知ってますから、オーナーの
懐具合も推測するものですよ。
客付け業者だったりすると完全に買い手側のエージェントですからオーナーと
交渉してくれます。

少しでも高く売りたいお気持ちはわかりますが、保有し続けて賃貸に出す余裕がないのであれば
売ることが目標ですから、思い切って値下げして売ってしまうほうが得策だと思います。

[256: 匿名さん]

中古の場合水回りはそれなりだと聞くのですが、どうですか?
システムキッチンとかユニットバスではなくて、
配管そのもののことだと思うのですが。

[257: 匿名さん]

＞256
築古で理事を何年もしました、修繕も何度も経験した経験から書き込みます。
給排水管の種類にもよるのですが戸内と共有部分に分かれて、共有部分は
管理がしっかりしていれば、まず問題なく２０年を目安に交換しています
理由はマンション全体の問題ですからマンションによる差はありません。

戸内は個人差が激しいですですが、生活しているのですからやはり20年を目処に
交換している場合が多いです。
排水管は昔は鉄管もありますが、塩ビ管に交換していれば半永久。
給湯給水管は傷みやすいので交換だけなら外付けで30万円もあれば出来ますが
普通はフローリングなどと同時に交換すると高額になります、過去一度もリフォームしていなければ
要注意です。
これもサビの赤水など出ますから、生活していれば交換するのが普通ですが、賃貸用など
ですと入居者を一時出さないとやりにくいので、売主に確認する必要があるでしょう。

[258: 匿名さん]

>257さん
どうもありがとうございます。
しっかり確認します!!

[259: 買い換え検討中]

>255
254です。丁寧なご回答ありがとうございました！！
そうですね。255さんがおっしゃる通り、やはり早く売りたいのならば値下げについても思いきりが大切なのかもしれませんね、、、。
値下げ、考えてみます。

ありがとうございました(^-^)

[260: 匿名さん]

今戸建てに住んでます
子どもの通う小学校は落ち着いているし、病院、スーパーも近くて便利
学校のママ友も良い人達ばかり、ここまでは満点なのですが

マナーの悪いご近所さんが多くノイローゼ気味です
家にサッカーボールぶつけてもしらんぷりな親子
キレルとやばい中学生
東南アジアの家族も住んでて、夜遅く外でカンカンと音だしながら武道の練習
朝っぱらからピアノの練習

散々です

家の住み替えを進めています
次は開放感のある静かな中古のマンションに住みたいです

小さくて良いんでランドマークが見えればとささやかな希望を持ちつつその日が来るのを
待っております

[261: 匿名さん]

＞２６０さま
今のお住まいに良い点もあれば、悪い点もあって。
結局悪い点からのストレスが大きくなって引越しを考えられているようですね。
お疲れ様です。今のご苦労よく理解できます。私も経験があります。
次は静かな環境が良いですね。
良き物件へ円滑な転居ができますように。がんばって！

[262: 匿名さん]

こんにちは　現在居住中のマンションを売りに出しています。

２０１０年９月に売却活動を開始し、９ヶ月目を迎えました。
２９５０万→２８５０万→２６８０万→２４８０万と３回値下げしました。
売却は大手不動産会社に専任媒介でずっと更新しています
築２年、１ＬＤＫ、４０㎡、首都圏の最寄駅から徒歩６分です。
内覧は９ヶ月間で６件でした。

モデルルームとまではいきませんが、必要最低限まで荷物を減らして
自分なりに毎回大掃除してお客さまを迎えているつもりです。
内覧の際は営業担当の人に全て任せて、私は外出しています。


離婚に伴っての売却のため、売れたら実家に帰る予定にしていますが
なかなか売れません、、、
実家は関西なので、空家にするにはなかなか勇気が必要な状態です。

やはり居住中なのがいけないのでしょうか。
それとも不動産会社を変えるべきでしょうか。

営業の人に思ったことを聞いてみるのですが、
「価格が高いのでしょうか？」→「そんなことはないと思います」
「空家にしたほうがいいでしょうか？」→「すっきりされてるので大丈夫です」
「なぜ売れないのでしょう？」→「震災の影響で買い控えている方が多いようで・・・」

特にアドバイスもなく、だたズルズルと時間だけ過ぎて行く状態です。
中古マンションの売却というのはそういうものでしょうか。
買ってくれる人が現れるのをただ待っていれば売れるのでしょうか。
何か私に出来ることはないでしょうか。

何かアドバイスがあればよろしくお願いします。
長文失礼しました。

[263: 匿名さん]

２６２さん、我が家もただ今専任で売り出し中です
うちは戸建てなんですが、去年の暮れに不動産に訪れお試し期間を経て
３月から契約しておりますが、いまいちです

契約前、担当は「売れます、絶対売れます」とその上司も出てきてその気にさせて
ふたを開けてみると。。。

契約更新時、何故売れないのか質問攻めにしました
のらりくらりの返答しか帰ってこず、値引きしてまた様子を見ることに

この担当は、電話をいつまでにすると言ってもしてこない
メールの１本もしてこない
ネットの物件情報の訂正がちっともなされておらず

アタマ来て担当の上司にクレームいれてからは
仕事ちゃんとしてるようです

なめらてんなぁって違和感は常々感じてたんで
２６２さんももっと強気でいっても良いと思います
だって多額の手数料払うんだから、担当さんも身を粉にして働いてもらわないと
困ります

[264: 匿名さん]

２６２さん、お疲れ様です。
営業さんの返答はごもっとも。文句も返せません。
１ＬＤＫは買う方が限られているので、容易には売れないでしょう。
でも９ケ月で６件とは寂しい。不動産会社を変えてはいかがですか。
地域や面積でも得意・不得意はあると思いますので。
私は３ケ月に５件を目安にして、２回不動産会社を変えました。
売り出して７ケ月、３社目の仲介で居住中のまま売れました。
「最初から扱わせてくれればすぐ売りましたよ」との事。
やはり会社を変えるのがオススメです。

[265: 匿名さん]

２６２です

＞２６３さま
回答ありがとうございます。
２６３さんも大変ですね、、、心中お察しします。

こちらの担当さんは温和な感じの人で
私の話もまっすぐ目を見て聞いてくれるので
真面目さや誠実さは感じられて良い人なのですが
少々押しが弱いのではないかと思われます、、、

＞２６４さま
回答ありがとうございます。
やはり１ＬＤＫは買う方が限られますよね。
担当さんはお会いする度に申し訳なさそうに謝ってくれるので
なかなか言い出しづらいのですが
情に流されてズルズル売れないのも困ってしまうので
不動産会社を変えることを検討してみようと思います。
売却って難しいですねぇ。

[266: 匿名さん]

専任にこだわっているみたいですが、どんなメリットがあるのでしょうか？

一般媒介で複数の仲介会社を競わせたほうが、ネット広告もあちこちに出して、
検討者の目に付くメリットがあるような気がします。

売却は、仲介業者の対応なんて本質的にはどうでもいい、内覧数が全てのような気がします。

5件より10件のお客さんに見てもらったほうが、売れる確率は上がりますよね。

うちは、
１．地元の個人不動産会社、
２．大手不動産子会社、
３．若手ばかりでイケイケドンドンのカタカナ不動産（免許番号１だから設立５年以内）
４．センチュリー２１加盟の従業員5人の地元不動産

内覧が一番多かったのは４，少なかったのは１　タイミングもありますが決まったのは３でした。
動きが良かったのは、３と４　悪かったのは１と２でした。
１と２は自分では動かずに、お客さんを連れてくる業者待ちという感じでした。

３は、対応は良くなかったですが決まったので、勝てば官軍という感じで終了でした。

決まった後に、鍵を回収に行って何となく気まずい感じはしましたが
売ることが目的でしたから、成功かと思います。

[267: 匿名さん]

1LDKで40平米では・・・
せめて２LDKで50平米台ならその値段なら希望者が多いかも。

リフォーム入れて3000万円以下、駅近できれば５分以内
2LDK～3LDKで60～80平米位が希望だけど、無いよねえ。

ふう、まだまだ妄想かあ。

[268: 匿名さん]

場所によるんじゃないかな、うちの近所だったらすぐ売れそうな価格です
40㎡の新築なら4000万円弱で、結構独身女性が買うらしいよ。

[269: 匿名さん]

９か月も専任を出す意味が分からない。

専任は出しても１～３ヶ月まで。

リキのない業者と媒介更新する必要全くない。

一般で十分。

選択権はあなたにあります。

[270: 匿名さん]

１LDKは、ちょっと難しいかな。

うちのマンションで、５４㎡の２LDKと、５４㎡１LDK（早期契約ならタダで仕様変更できた）が、似たような時期に売り出されていました。
築２年、３線利用でき最寄り駅６分です。
どちらも登記面積は５０以上ありますから、各種特典もありました。

２LDKの方は、２階でしたが、２ヶ月ほどで売れました。（オープンルームしていました）
１LDKの方は、もう半年過ぎましたが、まだ売れていません。値下げして先に売れた部屋より１００万円安くなりました。

どこまで下げるのか気になって仕方ないです。

うちは、もう少し広め５９㎡の２LDK　３階に住んでいます。
今、売るわけではないのですが、色々と参考にしたいと思い注目しています。

[271: 匿名さん]

なかなか売れない時に仲介の営業さんに
「リーマンショックの影響で」と言われた人いませんか。
この程度のマンションにリーマンショックなど関係ないだろう！
最近は「東北大震災の影響で」と言うらしい。
近日中に「原発じこの影響」「消費税増税」「政情不安定」だの
言い訳を真に受けてはいけませんよ～。

[272: 匿名さん]

リーマンショックの影響で、ボーナス減りました。
今も回復していない。
さらに、震災になって景気低迷したので、またボーナスに影響します。

結構影響あると思います。

[273: 匿名さん]

↑投資の会社？

[274: 匿名さん]

製造業です。円高で大変。