中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[181: 匿名さん]

＞「地域有数の人気物件」だと持ってますよ　　☓
人気物件だと思い込んでます　○

失礼しました。

[182: 匿名さん]

１７７です。

言われてみれば、比較対象の見学も多そうです。
まわし物件て言うんでしたっけ。

なかには検討中の方も数名いたのに、時間だけが過ぎフェイドアウト。
出す時期、売り出し価格、出した事さえも間違ってたんじゃないかと
凹んでもしょうがないのに思ってしまう。

担当さんを信頼してるので、ちゃんと相談してみます。
ずっと誰にも相談できなかったので、レスありがたかったです。

[183: 匿名さん]

＞182さん
180です
売却の経験はありませんが、賃貸の場合ですが基本は同じですからご参考まで。

仲介業者は「専任の方が力が入る」なんて勧めますが実際のところ手数料が2倍
稼げるだけと、業者に一方的に有利な契約だと思います。
ネットがなくて、不動産業者のレインズ端末とチラシの時代はこれも良かったのかも
しれませんが。。

3ヶ月決まらなければ、一般媒介に切り替えるのが常識だと不動産の知人に
聞いたことがあります。
不動産はネットの時代ですから業者があまり多いと同じサイトに複数の業者が広告を掲載して
印象が悪いなんて言われますけど、実際には無関係だと思います。
業者に依頼するときはあらかじめ、どのサイトに広告を出すか聞いておいて
ダブらないように出すのも手です。
マンションの売却も商売ですから、目的は貸すこと業者任せではなく仕事のつもりで
積極的に動かないと後悔します。
自分が不動産選びをするつもりで、ネット検索してヒットの多い業者に3社位依頼します
マンションは、土地勘がある人が借りることが多いので同じマンション内やご近所に
休日にビラを業者から貰って自分でコピーして、週末に3000枚くらいポスティングしました。
効果があるかどうかは不明ですが、満足感はありました。
仲介業者もオーナーが貸す努力しているので、積極的に動くので一生懸命お客に案内してくれます。
効果があったかどうかは不明ですが、短期間で決まりました。
他人に貸してやるのではなく、借りてもらうから当然といえば当然ですが、する人は稀だそうです。

[184: 匿名さん]

自分が買う立場になったら徹底的に調べると思うから
リサーチに負けない価格なり機能なりのメリットが
あればよいと思う。

私が選択した時の基準は
・価格帯、駅近、築年数、広さ、間取り、沿線の駅名などでフィルタリング
・設備などの設置状況
・スーパーや行政施設などの使い勝手
・住民の質、監理員の顔が見えるか
・ごみ置き場、エントランスなどにゴミ、カケ、落書きなどがないか、きれいか
・内覧して部屋の状況や使い方のイメージをつかむ

最後まで行くのが50件に１件程度でそれでも内覧１０回以上はいきました。
最終的に購入に至るまで２年くらいでした。

それでも後から問題は出てくるのが不動産の怖くも面白いところ。

[185: 匿名さん]

サクラというか「買う気もないやつを連れてくんな」ってこ
とだと思いますが自社付けならともかく他の仲介業者が連れ
てきた客の属性は売主側仲介業者にはわかりませんからね。

だってみなさん中古のチラシ見て物件見学しにいくとき、
仲介業者に自分の年収や勤務先、予算など洗いざらい明かし
ますか？
ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐
具合はまったくわからないです。

中古を売るってことは例えが適切かわかりませんが、
奥さんと離婚して、奥さんと再婚してくれる人を探すとか
そんなイメージだと思ったほうがいいのではないでしょうか。

買う側はそれなりに夢を持ってます。予算、立地などの条件
を満たした上で夢の部分（これは人によって違う）が合致し
ないとなかなか成約には至らないと思います。
（最終的には予算と相場いう現実を知って妥協するわけです
けど一次取得者がその境地に至るには時間がかかります）

[186: 匿名さん]

買う気のない客たち、には
将来買うための参考にする見学目的の人
ってのがいますからね。
成約などもともとありえない。

[187: 匿名さん]

サクラやモドキを連れてくるような業者と懇意にしてる元付も難あるケースが多い。同じ穴の貉。

業者回しを禁止にすること、元付が懇意業者に紹介したい場合には業者名を明らかにさせること、

媒介をばらまかないこと、特にチラシを入れてくる業者やオープンハウス目的の業者は完全無視。

とりあえず媒介欲しさに客がいるフリをするだけの力の無い営業に構ってるほど暇ではないはず。

なんならサクラとか絶対要らない旨ハッキリ伝える事。以前もめたからとか、にっこり笑いながら、

もしサクラ連れてきたら媒介切るからねと。属性の良いお客さんをお願いしますと丁寧に伝える。

きっちりやり取りをする。いい加減な報告には遠慮なく突っ込む。さすれば適当な対応はできない。

相手に嫌われない範囲で、ざっくばらんでありながらも安易でない筋の通った売主像を印象付ける。

入居中で売るのなら無論部屋はきちんと掃除ぐらいしておかないとそもそもお話にもならない。

値付けは査定通りつける必要などない。時間があるのなら上から段階的に下げる。慌てて下げない。

余裕のない売主では客にも業者にも足元見られるだけ。例えばいったん売り止めでひっこめてもよい。

時間的に絶対売らなければならなくなる、売る必要が出る前に先に売りに出す。先手先手を打つこと。

[188: 匿名さん]

すごい、精神が病んでいるのか、お経のような投稿で感動した！！

[189: 匿名さん]

＞ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐具合はまったくわからないです。
これは、購入検討したことがないから考えるのだと。

仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。
買う気のない客、収入のない客と2時間も付き合うのは時間も無駄、業務日誌にも書けないよ。
上司に怒鳴られますよ。
不動産仲介は、90％が離職する厳しい業界だと思います。
彼らは、成約して成功報酬をもらうんだから見込みない客は相手にしないのでは。
オープンハウスなら、不特定多数の人が来ますが、アンケートとってお客を
それなりに、見抜くのも営業の仕事でしょう。

ここでサクラを連呼する方がいますが、アルバイトでお金をもらって
らしい格好をして、仲介業者の専任物件を1日何件も見てまわるのですか？
アルバイト料は一人5000円、1万円？
自分だったら、問い合わせだけが来た客を、まるで案内したように売
主に報告するかもしれないけど、アルバイトなんて雇わないと思います。

当て馬にする物件は、確かにあると思うけどそれも次の物件売るための
デモンストレーションの一環だと思いますけど。

[190: 匿名さん]

連呼はしてないけど、サクラと思える人には営業マンらしいのもいる。

社内の営業マンで手の空いてる人に頼むのかもね。お互いさまってことで。

[191: 匿名さん]

>>仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。

そうなの？
チラシとかネットで物件見つけて仲介業者電話に内覧させてもらう
こと何度もあるけど、そもそも案内してもらう前に「ご予算は？」
「お仕事は？」なんて聞かれたこと一度もないよ。

もちろん（こちらの属性探るために）迎えに行きますよとか言われ
ることありますが、じゃあ現地集合でとなることがほとんどです。

まあサクラや冷やかしと本気の客の間に明確な線引きがあるわけでも
ありませんし、冷やかしのつもりが気がつくと買ってしまったという
ことだってままあるのでよほどの人気殺到でもしてない限り、案内客の
事前選別なんてしませんよ。

[192: 匿名さん]

＞191
その営業マン、次の物件紹介したり自宅まで来ますか？

[193: 匿名さん]

低レベル中古住宅営業が図星指摘に逆上必死の構図か

[194: 匿名さん]

>>192

一度会っただけの仲介屋に住所なんて教えませんよ。
せいぜい教えてもメールアドレスだけです。
自宅に伺いたいといってくる仲介屋はいますが、
断ってます。

不動産屋が情報を一手に握っていた時代ならともかく
今はネットで情報公開されていますから、買い手としては
特定の仲介屋と付き合うメリットは少ないと考えています。
したがってこちらから紹介してもらうつもりはないので
今後の案内は必要ありませんのでと、私は断っていました。

あ、でも土地を買いたいなら別ですね。
土地の情報は中古マンションに比べるとネット化がまだ進んで
いない分野と思われます。土地情報一番知っているのは
地場の不動産屋と銀行で情報を囲い込んでいますから。

[195: 匿名さん]

>>194
ところで買えたんですか、それともずっと検討中ですか？

[196: 匿名さん]

買いましたよ。買ったのは新聞チラシでみた物件。
５年ほど前です。
内覧した後同じ物件をすすめてきた仲介が２社
おそいっつーのｗ

[197: 匿名さん]

あと投資用のマンションは今でも探してたまに内覧していました。
妻が独身時代に購入したマンションに二人で住んでいたのですが
子供が生まれて手狭になり、近所に中古マンションを購入しま
した。妻のマンションは賃貸にして、わりによい小遣い稼ぎ
になっているので良いのがあれば網一つ欲しいなと思っていました。
もっとも震災で被害はなかったものの、ローンを組んで３つ目の
不動産を持つ気は気はすっかり失せましたがｗ

[198: 匿名さん]

＞196
やっぱり、中古スレはあなたのような真面目で買った人しかいないからいいですね。
でもマンション投資は現金が原則だと思いますよ。
2ＬＤＫの都心物件（山手線駅）持ってますが、ローンで買ったから6ヶ月空いたから
それまでの3年間の利益が吹っ飛んだ、失敗者に学んで下さい。
近所の新築の自宅マンションのローンがないのが、せめてもの救いかな。

[199: 匿名さん]

利益の概念が少々おかしいですね

[200: 匿名さん]

＞ローンを組んで３つ目の不動産を持つ気は気はすっかり失せましたがｗ

～ｗ　なんて２ｃｈみたいな投稿するわけないよな、マンション２つ持ってるなら
契約書だって書いただろうに

[201: 匿名さん]

私が持ってんのは一つです。もう一つは妻のものです。それに中古売買で契約書自分で書く人なんていないでしょ。私は会社で新入社員のころ取らされた宅建持ってますが、自分で買ったときは、仲介のひな形使いましたよ。
からみたいならもっと工夫しなよw

[202: 匿名さん]

つまり妻がもってるのは共有名義も含めて２つといこと、髪結いの亭主でうらやましね。
仲介の契約書は読んで署名捺印するの当事者ですよね。個人でも出来ないこともないけどね
宅建の講習何回受けても、落ちる人多いよね、大昔は誰でもとれたけどｗ

[203: 匿名さん]

２０１さんんが髪結いの亭主？共有？そんなことどこに書いてんの？


売契の話。書けたとしても、相手方が嫌がるでしょ。重説もあるし。

[204: 匿名さん]

共有名義ってなんですか？
妻が一つ、私が一つ夫婦それぞれ単独名義のマンションもってるだけですよ。まあ私はまだローン残ってますけどね。
売買契約書書いたことあるでしょ、といわれたのでそんなの書く人いないでしょと申し上げました。

宅建の話は余計でしたが、ペーパー主任とはいえ一般人よりは多少知識がある私でも不動産売買の契約書なんて普通書かないという話をしました。

さあ次の突っ込みどうぞw

[205: 匿名さん]

書いてあることをよく読まずに、自分の思い込みだけで共有名義だの髪結いの亭主だの決めつけて、強引に話を展開しちゃってすごい妄想力だね。

サクラとか買い手の選別とか、いろんな妄想を思いついてはあたかも実体験のごとく書いてんだろうね。

[206: ２０３]

サクラの話をふくらましたのは私ですが。


あなた自身の妄想力なりプロファイル能力のお粗末さ加減は目を覆いたくなるレベルですね。

[207: 匿名]

実際にサクラ客に迷惑した元中古売主の投稿者まで、
トバッチリ受けてるなあ。

[208: 匿名さん]

頓珍漢な人が約2名いるようで収拾がつかないな。２０２、２０５

[209: 匿名さん]

１８２です。

>183さん
参考になります。

>187さん
アドバイスとてもありがたいです。とくに、最後の３行。
段階的に下げるというのは、何万単位でしょうか？
時間あるけど、精神的にくじけそうです。

[210: １８７]

いくらで売りたい物件を、今いくらで出しているのですか？
物件の価格帯にもよりますが、５０万１００万下げてもなかなか目を引きませんよ。
となると、最初の出し値が重要になるのはおわかりでしょう。

[211: 匿名さん]

値引きは200万円もしくは10％下げないと目を引かない。
自分は当初3580万万円→チラシ3,380万円を、最終的に値引き280万万円の3,100万円で買いました。
築22年２ＬＤＫの物件です。

[212: 匿名さん]

>>209
初めてレスしますが、当方の購入２回、売却１回の経験から言えば、ズバリ価格だと思います。
どんなに良い物件でも相場に比して高ければ売れません。業者に相談せずとも、周辺相場からだいたいいくらなら売れるのかはおわかりのはず。今はどこも下げているので、時間が経てば経つほど不利になるでしょう。欲張らず相場どおりの値付けをすべきかと思います。

ネットでは長く晒されてちょっとずつ値下げしている物件もよく見ますが、はっきり言って印象悪いです。こういうのは妥当な値に下がってきても売れずに残っていることが多いように思います。買い手も半年はネットで物色していますから、長期間晒されていたことで「これ、まだ売れてないのか。何か問題のある物件なんだろうな」という印象を持つからでしょう。

サクラに関して言えば、私も物件を探していたとき、業者にあちこち引き回されたことがあります。車で迎えに来て、一つ見せてもらうと、頼みもしないのに「こっちも見て、あっちも見て」と３～４件どうでも良い物件を見せるんですよ。条件良くないのに割高な物件にも連れて行かれました。そして「さっきの物件の方が条件も良く価格的にもお買い得でしょう」と言うんですね。
見に来る人が多いのに売れないのであれば、こうしたダシに使われていることも疑ってみた方が良いと思います。

[213: 匿名さん]

↑これは言わば教科書的な一般論です。

良い物件なら当初高値から付けるべきなのです。業者の言いなりになどなる必要ない。

物さえよければ高い物件だという事を印象付けたほうが時間が掛かってもよいのです。

急いで値引きする必要もありません。安易に相場価格を付けても叩かれるのが関の山。

相場価格とイコールか或いはそれ以上で売りたいのなら出値を高くすることが重要です。

価格は後から上げようにも上げられないのです。只物件に競争力が乏しいのなら別です。

次回以降（があれば、）競争力のある物件を買って住むように心がけるしかありません。

[214: 匿名さん]

あとレインズの載せ過ぎは避けるべきです。数的にも時間的にも。これは完全に晒し物になります。

[215: 匿名さん]

一般的に、業者は査定価格を相場のストライクゾーン低目で出してくると思います。
その上で、その査定価格の５％～１割増しぐらいの出値に設定誘導しようとします。
これでは最初からストライクゾーンのど真ん中付近から投げているようなものです。

ビーンボールは危険ですが、ストライクゾーンの目一杯高めかボール気味でもＯＫ。
配球的には見せ球からでも、最終満足のいくストライクを狙って取ればよいのです。
最初から真ん中付近に投げていては低めのボールでないと売れないことも多いです。
仲介業者は、最初から真ん中から低めギリギリ寄りに当然誘導しようとしますから。

別に値下げ行為自体を否定するわけではないです。効果的な値下げが必要なのです。
微妙にボール半個ずつとか下げていっても、目が慣れてて、よくわからないのです。
要はストライクゾーンを広く、大きく見せる事が上手な配球術。急いで投げない事。

[216: 匿名さん]

２０９です。皆さんレスありがとうございます。

>210さん
あと、－２００万で売れればという感じです。
その価格は相場より低めくらいです。

>213さん
時間が掛かってもよいとは、どれくらいの期間でしょうか？

[217: 匿名さん]

一般的には三ヶ月以内に売れる価格で査定します。
時間がかかるとはそれ以上でしょう。
もっとも相場より乖離していたらいくら良い物件でも時間をかけたからといって売れないです。

[218: 匿名さん]

＞良い物件なら当初高値から付けるべきなのです。業者の言いなりになどなる必要ない。

ルーフバルコニー、南向き角住戸、最上階、エリア内の高級物件など稀少価値があればね。
客観性があればいいんだけど『自分の子供はチャンピオン』じゃダメだ。

[219: 匿名さん]

>212です
>213さんのコメントは、少なくとも下落相場ではないこと、かつ、>218さんがコメントしているように本当に良い物件なのなら、それでよいと思います。
しかし今は、売り手有利な（土地価格が上昇している）エリアなんてないでしょう。
買い手は、待てばまだまだ安くなると思っていますから、今あえて割高感のある価格で買う人などいません。早く売りたいのでしたら、少なくとも割高感のない価格まで下げて、さらにそこから７％乃至１０％くらいの値引きにも応じるという覚悟が必要だと思います。
今は売り手がかなり不利な状況であることをよく認識する必要があります。

ちなみに私は１度目の購入は1998年。買い手有利でしたので当初の売値の１７％引きで買いました。
２度目は2006年春。今度は買い手不利な情勢でしたが、ギリギリの指し値をして８％引きで売ってもらいました。競合者がいなかったので買えましたが、他者に取られてもおかしくない状況ではありました。
売却は2007年。ミニバブルで売り手有利でしたので、1998年に買った物件を買値の１．２倍で売り出しましたが満額（値引きなし）で売れました。

[220: 購入経験者さん]

一生に一度の踏ん切りがつかずに預金とにらめっこしながら数年単位で検討する人もいるから、
最初にあまり高い値段をつけるのはかえってマイナスだと思います。

私が検討した中でも、当時の相場で2200万円位の中古一軒家が2480万円で出ていて、
見るたびに少しずつ下がり、半年後は2180万円、1年半か2年後に1980万円ででていて
その後は見なくなったので、おそらくこの辺りの金額で売れたのではないかと思います。

こういった事例も含めて購入検討者は数年かけてじっくり見てますので、高めのさらし物件は、
今のご時世では時間的にも金額的にも損にしかならないような気がします。

上記の物件でも初めから相場近辺、チョイ低め位で出ていればもう少し早く売れたのかもしれません。
こういう事例ばかりではないのでしょうが、ご参考まで。

[221: 匿名さん]

チョイ低めで出しても早く売れるとは限らない。
上げることは有り得ないのだから、高めからいくべきでしょう。

[222: 匿名さん]

うちは2社に机上査定してもらい、どちらも2700～3000万くらいの予想価格。
スタートは3080万で、1ヵ月後200万下げたらすぐ売れました。
買い先行で時間が限られていた上に震災があったのでかなり心配しましたが、
さっさと売れて良かったです。
震災がなければ値下げあっても100万だったかも、という気がします。

[223: 匿名さん]

↑３千万台から２千万台というのが良かったのかと
２８８０で売れたの？　さらに値引きしたの？

[224: 匿名]

118さんへ
117です。
報告です。販売活動終了期間がきまして、結果　最低保証価格での買い取りになりました・・・
中古マンション売れなかったです。
震災前に申し込みをして下さった方が、震災後にキャンセルになりまして、その後かなり値下げした価格で
ご案内しましたがNGでした。
掲示板とは批難される場だと思いながらも、気持ち的に行き詰まり書き込みしました。
118さんをはじめとする多くの方々に体験談などを元にお知恵や励ましを頂きとても感謝しています。
ありがとうございました。
おうちを売るのも買うのも縁ですね。
ローンが膨らむ分、新居で思い存分楽しい充実した時間を過ごして生きたいと思います！
中古マンションを販売中の皆様、色々大変な事がおありだと思いますが、縁があることを信じて
気楽に頑張ってください！

[225: 匿名さん]

＞２２４さま
１１８です。お疲れ様でした。一段落ですね。
人間、嫌な事は忘れてゆく生き物なんですね。大損した事とかね。
人間、新しい事には喜びも大きく感じるんですよね。新居や新環境でね。
そのような人間を結ぶ縁とは、自ら都合よく創れるモノでも無いのですね。
全ての縁は必然であって、その中にいる自分は運命なんでしょうね。
新居は、楽しい運命になると良いですね。きっとなるでしょう！

[226: 匿名]

ん〜、横レスですが、大損した過去は忘れられない…
人生の悔いのひとつとして、背負っていくもの。

[227: 匿名さん]

大損ではないと思いますよ、マンション選びを見誤っただけ人生には結婚も就職もよくあることです。
一部のマンションが値上がりしたという宣伝に惑わされた高値覚えです。
マンションも物品ですから、中古になって安くなるのは当然ですし土地の持分があるのは
税制面であって机上の空論です、建替えは次の世代です。
知人が福島県のマンションを購入しましたが10年で半額は常識だそうです。

[228: 匿名さん]

忘れていくものですよ。
私もバブル期のマンション買って、売却時は大損でした。
でも「買ったときが高すぎたんですね」と言われると
そうなのかなと思っています。
別に、悔いても戻らないし、背負っても何も生まないし。
忘れたいと思っても、思わなくても、忘れていくものですよ。
今は今なりに、お安いけれど広くなった新居で楽しんでいます。

[229: 匿名さん]

横浜です。１６年で３分の１が常識のようです。相場だけどね。

[230: 匿名]

222です。2880万円で値下げ交渉なしで売れました。
横浜市内で駅近築12年。買ったときは3200万円だったので、いいほうだと思います。
うちも、3月後半〜4月半ばまでまったく音沙汰無かったときは、買取り業者を調べてもらったくらい不安でした。
100万ずつ値下げする予定を思い切って200万にしたのがよかったのかな？
買取り業者の査定は2200万円だったそうです。

118さん、お疲れさまでした。
引っ越しの荷造りが大変ですが、新居での生活を妄想しながら頑張りましょうね。
私は毎日ちょっとずつ箱詰めして筋肉痛の日々…
週末に引っ越しなのに予定より全然終わってなくて焦ってます
仕事休んでやりたいわ( ´△｀)