中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[No.181 by 匿名さん 2011-05-25 19:42:04]

＞「地域有数の人気物件」だと持ってますよ　　☓
人気物件だと思い込んでます　○

失礼しました。

[No.182 by 匿名さん 2011-05-25 22:02:37]

１７７です。

言われてみれば、比較対象の見学も多そうです。
まわし物件て言うんでしたっけ。

なかには検討中の方も数名いたのに、時間だけが過ぎフェイドアウト。
出す時期、売り出し価格、出した事さえも間違ってたんじゃないかと
凹んでもしょうがないのに思ってしまう。

担当さんを信頼してるので、ちゃんと相談してみます。
ずっと誰にも相談できなかったので、レスありがたかったです。

[No.183 by 匿名さん 2011-05-25 23:18:39]

＞182さん
180です
売却の経験はありませんが、賃貸の場合ですが基本は同じですからご参考まで。

仲介業者は「専任の方が力が入る」なんて勧めますが実際のところ手数料が2倍
稼げるだけと、業者に一方的に有利な契約だと思います。
ネットがなくて、不動産業者のレインズ端末とチラシの時代はこれも良かったのかも
しれませんが。。

3ヶ月決まらなければ、一般媒介に切り替えるのが常識だと不動産の知人に
聞いたことがあります。
不動産はネットの時代ですから業者があまり多いと同じサイトに複数の業者が広告を掲載して
印象が悪いなんて言われますけど、実際には無関係だと思います。
業者に依頼するときはあらかじめ、どのサイトに広告を出すか聞いておいて
ダブらないように出すのも手です。
マンションの売却も商売ですから、目的は貸すこと業者任せではなく仕事のつもりで
積極的に動かないと後悔します。
自分が不動産選びをするつもりで、ネット検索してヒットの多い業者に3社位依頼します
マンションは、土地勘がある人が借りることが多いので同じマンション内やご近所に
休日にビラを業者から貰って自分でコピーして、週末に3000枚くらいポスティングしました。
効果があるかどうかは不明ですが、満足感はありました。
仲介業者もオーナーが貸す努力しているので、積極的に動くので一生懸命お客に案内してくれます。
効果があったかどうかは不明ですが、短期間で決まりました。
他人に貸してやるのではなく、借りてもらうから当然といえば当然ですが、する人は稀だそうです。

[No.184 by 匿名さん 2011-05-26 08:27:03]

自分が買う立場になったら徹底的に調べると思うから
リサーチに負けない価格なり機能なりのメリットが
あればよいと思う。

私が選択した時の基準は
・価格帯、駅近、築年数、広さ、間取り、沿線の駅名などでフィルタリング
・設備などの設置状況
・スーパーや行政施設などの使い勝手
・住民の質、監理員の顔が見えるか
・ごみ置き場、エントランスなどにゴミ、カケ、落書きなどがないか、きれいか
・内覧して部屋の状況や使い方のイメージをつかむ

最後まで行くのが50件に１件程度でそれでも内覧１０回以上はいきました。
最終的に購入に至るまで２年くらいでした。

それでも後から問題は出てくるのが不動産の怖くも面白いところ。

[No.185 by 匿名さん 2011-05-26 09:42:32]

サクラというか「買う気もないやつを連れてくんな」ってこ
とだと思いますが自社付けならともかく他の仲介業者が連れ
てきた客の属性は売主側仲介業者にはわかりませんからね。

だってみなさん中古のチラシ見て物件見学しにいくとき、
仲介業者に自分の年収や勤務先、予算など洗いざらい明かし
ますか？
ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐
具合はまったくわからないです。

中古を売るってことは例えが適切かわかりませんが、
奥さんと離婚して、奥さんと再婚してくれる人を探すとか
そんなイメージだと思ったほうがいいのではないでしょうか。

買う側はそれなりに夢を持ってます。予算、立地などの条件
を満たした上で夢の部分（これは人によって違う）が合致し
ないとなかなか成約には至らないと思います。
（最終的には予算と相場いう現実を知って妥協するわけです
けど一次取得者がその境地に至るには時間がかかります）

[No.186 by 匿名さん 2011-05-26 10:44:20]

買う気のない客たち、には
将来買うための参考にする見学目的の人
ってのがいますからね。
成約などもともとありえない。

[No.187 by 匿名さん 2011-05-26 11:54:31]

サクラやモドキを連れてくるような業者と懇意にしてる元付も難あるケースが多い。同じ穴の貉。

業者回しを禁止にすること、元付が懇意業者に紹介したい場合には業者名を明らかにさせること、

媒介をばらまかないこと、特にチラシを入れてくる業者やオープンハウス目的の業者は完全無視。

とりあえず媒介欲しさに客がいるフリをするだけの力の無い営業に構ってるほど暇ではないはず。

なんならサクラとか絶対要らない旨ハッキリ伝える事。以前もめたからとか、にっこり笑いながら、

もしサクラ連れてきたら媒介切るからねと。属性の良いお客さんをお願いしますと丁寧に伝える。

きっちりやり取りをする。いい加減な報告には遠慮なく突っ込む。さすれば適当な対応はできない。

相手に嫌われない範囲で、ざっくばらんでありながらも安易でない筋の通った売主像を印象付ける。

入居中で売るのなら無論部屋はきちんと掃除ぐらいしておかないとそもそもお話にもならない。

値付けは査定通りつける必要などない。時間があるのなら上から段階的に下げる。慌てて下げない。

余裕のない売主では客にも業者にも足元見られるだけ。例えばいったん売り止めでひっこめてもよい。

時間的に絶対売らなければならなくなる、売る必要が出る前に先に売りに出す。先手先手を打つこと。

[No.188 by 匿名さん 2011-05-26 12:37:04]

すごい、精神が病んでいるのか、お経のような投稿で感動した！！

[No.189 by 匿名さん 2011-05-26 13:08:52]

＞ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐具合はまったくわからないです。
これは、購入検討したことがないから考えるのだと。

仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。
買う気のない客、収入のない客と2時間も付き合うのは時間も無駄、業務日誌にも書けないよ。
上司に怒鳴られますよ。
不動産仲介は、90％が離職する厳しい業界だと思います。
彼らは、成約して成功報酬をもらうんだから見込みない客は相手にしないのでは。
オープンハウスなら、不特定多数の人が来ますが、アンケートとってお客を
それなりに、見抜くのも営業の仕事でしょう。

ここでサクラを連呼する方がいますが、アルバイトでお金をもらって
らしい格好をして、仲介業者の専任物件を1日何件も見てまわるのですか？
アルバイト料は一人5000円、1万円？
自分だったら、問い合わせだけが来た客を、まるで案内したように売
主に報告するかもしれないけど、アルバイトなんて雇わないと思います。

当て馬にする物件は、確かにあると思うけどそれも次の物件売るための
デモンストレーションの一環だと思いますけど。

[No.190 by 匿名さん 2011-05-26 14:13:40]

連呼はしてないけど、サクラと思える人には営業マンらしいのもいる。

社内の営業マンで手の空いてる人に頼むのかもね。お互いさまってことで。

[No.191 by 匿名さん 2011-05-26 14:40:06]

>>仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。

そうなの？
チラシとかネットで物件見つけて仲介業者電話に内覧させてもらう
こと何度もあるけど、そもそも案内してもらう前に「ご予算は？」
「お仕事は？」なんて聞かれたこと一度もないよ。

もちろん（こちらの属性探るために）迎えに行きますよとか言われ
ることありますが、じゃあ現地集合でとなることがほとんどです。

まあサクラや冷やかしと本気の客の間に明確な線引きがあるわけでも
ありませんし、冷やかしのつもりが気がつくと買ってしまったという
ことだってままあるのでよほどの人気殺到でもしてない限り、案内客の
事前選別なんてしませんよ。

[No.192 by 匿名さん 2011-05-26 14:46:31]

＞191
その営業マン、次の物件紹介したり自宅まで来ますか？

[No.193 by 匿名さん 2011-05-26 16:01:49]

低レベル中古住宅営業が図星指摘に逆上必死の構図か

[No.194 by 匿名さん 2011-05-26 16:32:16]

>>192

一度会っただけの仲介屋に住所なんて教えませんよ。
せいぜい教えてもメールアドレスだけです。
自宅に伺いたいといってくる仲介屋はいますが、
断ってます。

不動産屋が情報を一手に握っていた時代ならともかく
今はネットで情報公開されていますから、買い手としては
特定の仲介屋と付き合うメリットは少ないと考えています。
したがってこちらから紹介してもらうつもりはないので
今後の案内は必要ありませんのでと、私は断っていました。

あ、でも土地を買いたいなら別ですね。
土地の情報は中古マンションに比べるとネット化がまだ進んで
いない分野と思われます。土地情報一番知っているのは
地場の不動産屋と銀行で情報を囲い込んでいますから。

[No.195 by 匿名さん 2011-05-26 17:27:32]

>>194
ところで買えたんですか、それともずっと検討中ですか？

[No.196 by 匿名さん 2011-05-26 18:06:51]

買いましたよ。買ったのは新聞チラシでみた物件。
５年ほど前です。
内覧した後同じ物件をすすめてきた仲介が２社
おそいっつーのｗ

[No.197 by 匿名さん 2011-05-26 18:14:40]

あと投資用のマンションは今でも探してたまに内覧していました。
妻が独身時代に購入したマンションに二人で住んでいたのですが
子供が生まれて手狭になり、近所に中古マンションを購入しま
した。妻のマンションは賃貸にして、わりによい小遣い稼ぎ
になっているので良いのがあれば網一つ欲しいなと思っていました。
もっとも震災で被害はなかったものの、ローンを組んで３つ目の
不動産を持つ気は気はすっかり失せましたがｗ

[No.198 by 匿名さん 2011-05-26 23:41:09]

＞196
やっぱり、中古スレはあなたのような真面目で買った人しかいないからいいですね。
でもマンション投資は現金が原則だと思いますよ。
2ＬＤＫの都心物件（山手線駅）持ってますが、ローンで買ったから6ヶ月空いたから
それまでの3年間の利益が吹っ飛んだ、失敗者に学んで下さい。
近所の新築の自宅マンションのローンがないのが、せめてもの救いかな。

[No.199 by 匿名さん 2011-05-27 09:37:27]

利益の概念が少々おかしいですね

[No.200 by 匿名さん 2011-05-27 12:01:03]

＞ローンを組んで３つ目の不動産を持つ気は気はすっかり失せましたがｗ

～ｗ　なんて２ｃｈみたいな投稿するわけないよな、マンション２つ持ってるなら
契約書だって書いただろうに