中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[145: 匿名さん]

新築が止まるし、いろんな面で中古が見直されてくるよ。

[146: 匿名さん]

見直されるなんてアンタ、賢い人は人気エリアの広い中古買うよ昔から
お金ないから仕方なく狭い中古買うのとは違うと思いますよ

[147: 匿名さん]

↑　そうだね。

[148: 匿名]

高く早く売れる方法は、売主に出来ることはきれいに見せること、広告の管理・制限くらいだと思います。
広告の管理・制限とは売却物件が売れ残り物件と思わせないようにすることです。（一般媒介の場合むずかしいかな？）
高く早く売ることより、売却物件の相場をしっかり理解することが必要だと思います。
買い替えの場合、売却スタートがはやすぎて、引き渡すまでの期間が長すぎると買手がなかなかみつかなかったり、反対に遅すぎて、あわてて安くうることになってしまうこともあります（不動産業者が購入者になる場合等は失敗といえると思います）。不動産の価格、売却期間は水もの的な要素はあります。。
購入物件も含め相場の理解さえできれば後悔することはないと思います。

[149: 匿名さん]

戸建よりマンションの方がいいと思った。

[150: 匿名]

中古が売れないのは、やっぱり値付けがわるいのでは？
リフォームして　見栄え良くして上乗せしてるのが
まるわかりだと、リフォームしなくて良いから安くして
と、言いたくなるし
買う方は、地域の相場はチェックしてるはずだから
何年も何ヶ月も強気の値段でインターネット広告で
出ているマンションもチェックするでしょ？
「ああ。まだ吊ってる」

まあ。中にはあまり調べず買う人もいるでしょうが、
それは、大当たり！ということでしょう？
売り出して、数ヶ月以内で、奇跡がおきなければ、この先
奇跡はね　たぶんおきないです。

[151: 匿名さん]

そうですか、それはマンションによるのではありませんか？
人気のあるマンションは、出物が出たら待っている人もいるようですよ
仲介業者と話すと売ってくれる人知りませんかと聞かれます。
ここ数年で毎年１つか２つ売りに出て、オープンルームがあったりしますが
１～３ヵ月でうちのマンションは売れていますよ。
値付けの問題はありますけど、実売価格は確かに闇の中です。

不人気の中古はやはり敬遠されるのかもしれませんね。

目安はやはりマンション内の賃貸物件の家賃ですね、家賃が低かったり、
空室がいくつもあれば気軽な賃貸だって興味を示さないのに、売買はさらに難しい。

＞何年も何ヶ月も強気の値段でインターネット広告で出ているマンションもチェックするでしょ？
仲介業者は成功報酬ですから、売れなければ経費は全部自分持ちでこれはありえないこと。
きっと業者自身が所有しているのかもしれません。
それが証拠に、仲介業者は売りやすいように値付けを安めに勧めてきますよ
試しに相場より1000万円高く出したら、どこの業者も相手にしてくれませんから。

[152: 匿名さん]

良いものは良いお値段で売れますよ。売り急ぎならともかく時間が早いから偉いというわけでもありませんし。

[153: 匿名]

売れないから困ってるんでしょ？
ここの板は？

出物を待ってる人がたくさんいるようなマンションをお持ちで
売ると言えばすぐ買い手が言い値で付くような物件にお住まいの
人には、この板には関係ないでしょ？

[154: 匿名さん]

今住んでいるマンションが売れなくて困っている。
そんな板に「人気マンションはすぐ売れる」など書く人はスレ違い。
私も売れなくて困っている。
仲介の担当者もさらなる値引きを求めてくる。
月日が経つに損が拡大する毎日、困ったな。

[155: 匿名]

人気あるマンションと言ったって
間取り、広さ、向き、階数、によって
人気度の違いが出るでしょう。
何でも良いから買う、って客の方が少ない。

[156: 匿名さん]

やっぱり値段だね…

震災の影響でボーナスがなかったり、と今後の審査は厳しいみたい。
ローンが無事通る人が少なくなると思うから、買いたいと言う人が現れたら、値下げも必要ですね。

親の援助がないとマンション購入が出来ない時代になりそう。

[157: 匿名]

援助は、金のある甘い親、兄弟無し、って条件付きでしょう。

親に金が無きゃ問題外
ケチで金を使うのが嫌いな親なら望み薄
兄弟が何人もいて我も我も要求したらトラブルに

[158: 匿名さん]

でもたいてい、兄弟にそれぞれ援助額を決めていません？

兄弟が金でトラブルになるのは目に見えているので…。

[159: 匿名さん]

相場より高ければ売れないし
相場より安ければすぐ売れる
２～３カ月で売れるくらいが相場では？

他には売りだしても誰も見に来ないなら相場より高いんだろうし
ある程度見に来てれば値付けは妥当でしょう。

物件の良し悪しは売れる売れないに関係ないと思います。
物件が良くても高いと売れない
物件が悪くても安ければ売れる
値付けの問題でしょう。

値付けが妥当で売れないんだったら不動産会社を変えた方がいいかも。

[160: 匿名さん]

そんなに短絡的に思い込まないで！
良い物件は良い価格で売買されています。
過度に安くしなければ売れないわけじゃない。
検討者を貧乏人ばかりと決め付けないで。
１年位売り続けていてもいいんじゃない？

[161: 匿名さん]

１年間も売り続けられるのは、精神的にタフな家族でしょうね。

売却経験が３回あるけど、３カ月過ぎからは疲れてたな。

[162: 匿名さん]

売却1回も購入2回の経験がありますが、少し視点が違うような気がします。

中古を売る場合
・売ることが目的で内覧はそのための手段と割り切ること
・売り手のメリットは買い手のデメリットであることが多い（価格、居住中）
・美人に見えるようにお化粧する（リフォーム、クリーニング）
・物件が中古として、上、中、下のどこにあるのか客観的に周りの人に聞いてみる。
・仲介業者に営業する（個人的なインセンティブ、業者選び、宣伝）
・自分なかで「いつまでに売る」という期限を設定する、期限を過ぎたら業者に売る
　→精神論とか宝くじに当たるような楽天的だと、いつまで経っても並品だと気がつかない。

中古を買う場合
・最大のメリットは「お得感」（立地、ブランド、間取り、階数、分譲価格）
・相場に関係なく、自分だけがお買い得品を買いたいという希望的観測
・本当は新築が欲しいけど中古のメリットで妥協するというのが大多数の心理だと思う
・条件交渉に応じてくれる（値引き、追加リフォーム、引渡し）
・良品、並品、割高下級品と比較してエリアの相場観をつかむ（業者に必ずアドバイスされる）
・売主の属性を考えて交渉する（買い換え、相続、セカンドハウス、高めの価格）
・同じマンションの過去の売買事例と価格を調査（階数間取りは関係ない）

タイミングは大切ですが、「不動産にはお買い得はない」という言葉は正しい
＞良い物件は良い価格で売買されています。
というほど不動産業界は甘くないと思います、最近はネットの時代でうから購入者は
相場を業者以上に細かく知っています。
（価格順、面積、築年数でに並べ替えてネットで見てるし、仲介業者）

いつまでも残っている物件は、どれかに当てはまるのだと思います。

[163: 匿名]

そんなに短絡的に思い込まないで！
良い物件は良い価格で売買されています。
過度に安くしなければ売れないわけじゃない。
検討者を貧乏人ばかりと決め付けないで。
１年位売り続けていてもいいんじゃない？

NO.160さん
１年間も広告に吊っておける余裕があるなら
残債もないし　経費も負担にならない家計で
すでに空き家になっているのでしょう？
ならば、賃貸にされたらいかがですか？
ずっと　売れ残ってるイメージは損ですよ
同じマンションの人は、売れ残りだということ
知ってるでしょうから　あなたの部屋を比較対象に
利用して　この不況のなか売り抜けるでしょう
やっぱり　旬ってなんでもあるから
一度売り止めして　数年後に改めて売りに出す方が
早く売れるのではないでしょうか？

[164: 匿名さん]

>１年間も売り続けられるのは、精神的にタフな家族でしょうね。

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で

なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。
不当に高い売り出し価格をお願いすると断られるし、売れなければ広告代が赤字だから
値下げを勧められますよ。

>ならば、賃貸にされたらいかがですか？
これも厳しいよ、ワンルームならある程度貸せるけど
ファミリータイプなんて半年空いている部屋なんて都内でもいくらもある。
はっきり言って、賃貸の人の方が価格にシビア、借家権は強いから
居座られたら5年10年、定期借家ならいいけど家賃も安いし敬遠される。

>値付けが妥当で売れないんだったら不動産会社を変えた方がいいかも。
これは大間違いですね、仲介業者は物件を預かったらデータバンクみたいなレインズに
7日以内に物件情報を入れないと違反だったと思う、
どこの業者でも、その物件情報の基本部分は見られるんだよね。

[165: 匿名]

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で
なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。


管理費　固定資産税　修繕積立金等は、売り主が売れるまで永遠に払わなきゃ。
ローンは、なくても　それはいるでしょ？
良い物件にお住まいなら　結構高いのではないですか？
１年経てば、築年数もたとえば築９年　と１０年では、聞こえが違うから
本当に売るなら　お客さんがついたのなら指し値を無視せず
ある程度考慮したほうが賢明では？
やっぱり　古い物件より新しい物件の方が買い手はつきやすいでしょ？

たしかに人に家を貸すのは難しいし
こちらに余裕がないと厳しいね
でも、空き家で売れ残りイメージつけて
経費だけかさんで、築年数がどんどん経っていくのは
わざわざ　売値を自ら引き下げているようで・・
（売り主だけは自分のマンションが、人気物件だから
と現実をみていない）

[166: 匿名さん]

１６４です
１６５さんの投稿は１００％正しいですね
不動産だけは「あすなろ」は無理で、「あす下がる」が大多数だと思いますよ。

＞良い物件は良い価格で売買されています。
株の世界では「高値覚え」と言われてます真理ですよ・・

失礼しました。

[167: 匿名さん]

築１０年から１９年くらいの物件で探すとお買い得感満載の物件に当たるよ。

[168: 匿名さん]

最近の投稿、読みにくいな。

[169: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[170: 匿名さん]

媒介、ばらまいてませんか？サクラじゃないのそれ

[171: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[172: 匿名さん]

築浅で人気マンションなら、物見遊山で見ていたいと思う人は多いよね
営業マンも、築浅で価格の割高なＡ　古くてリフォームしてない安目のＢ
古いけど楽なローンで買えそうな手頃なＣ
売りたいのはＣ、理由は万人受けするから、Ｂは悪い見本で見せる
Ａはお金があったら考えてみてください・・・　

順番もこんな感じで見せられましたよ。
結局一時取得では、Cを買いました。
やめた理由
Ａ（築7年4500万円）設備が古びているわりに割高、これなら頑張って新築？
Ｂ（築15年3500万円）リフォーム経験があればいいのかもしれないけど、面倒だった。
Ｃ（築20年3700万円）部屋内は新築並に新しくて、お買い得感があった。

価格にもよるけどね。
古いのは売れなければ追金払ってリフォーム出来るけど、
築浅は、売れなかったら大幅に値段を下げるしかないから。
買う立場から考えると、専任は日時が限定、オーナーと癒着して高そうと感じました。
いい物件なら売れるから、一般媒介という印象はありました。

[173: 匿名さん]

50組くらいは内覧に来たということ？
ダメな理由を毎回きちんと業者からヒアリングしてる？

築浅で人気マンションと自身で書いているけど、それで半年売れないはないでしょ？？

[174: 匿名さん]

冷やかしで見学だけする内覧者は多いからね。
明らかにサクラってのもいた。アンタ営業マンだろー、研修か何か？って思える人。

[175: 匿名さん]

サクラは多いよ。
サクラは絶対要らないからって言ったら
だいぶ減ったがｗ
それでもサクラよこす業者は多い。
あんなことしてどうするつもりなんだろうか。
時間の無駄。
リハウスだろうがスミフだろうが平気でする。

[176: 匿名さん]

やたら褒めるやつね。大体サクラだね。見ればすぐわかる。
大体本当に欲しい客は、褒めたにせよ、見るのに必死だし、突っ込みどころは突っ込んでくる。

サクラの断り理由を逆に聞くと、広さがとか、間取りがとか、内覧以前の問題のことが多い。
言い訳ぐらい先に考えておけよって感じ。低レベル過ぎ。

男一人で見に来るとか、サクラか、マニアかどっちか。いずれにしてもまず買わない。

[177: 匿名さん]

>172
詳しくありがとうございます。
やはり新築を買おうと思うんでしょうね。

>173
年末年始やGWは無し、１組の週もあり、でも３０は超えてます。
理由は、毎回さまざまです。でも価格なんでしょうね。
下げる気持ちはあるけど、勇気がいりますね。

サクラそんなに多いのですか…。

[178: 匿名さん]

業者がわざわざ用意するサクラっていうのばかりではないと思いますよ。
別物件について問い合わせてきた客を、その物件のついでに連れてくることは
かなりあると思います。
やや割高、とかやや狭い、とかやや遠い、とか。
そういう比較対象物件にされてしまうと、内覧は多いでしょう。
（172さんが言うとおり）

ついでに見る客が気に入ってくれたらそれはそれでいいのでしょうが、
ただ、あまりにもコンスタントに内覧があり、質問も具体性が無く、
「綺麗ですね」くらいだと「おまけに連れていく物件」にされている
可能性は高いかも。

「人気の築浅物件」というからには、取引事例もあるのでしょうから、
その価格とか条件と比べてみて、再度価格などを検討した方が
いいのかもしれませんね。

[179: 匿名さん]

サクラっていうより、他との比較対象にされてるんでしょう。
いいように利用されちゃってるんですね。
業者に強く言った方がいいのでは？

[180: 匿名さん]

>>177
172です
ちょうど15年前に結婚して1年後に買ったから14年前ですか。

自分なりの見方はこんな感じ、ご参考まで
・中古買うんだから少しでも広いところ、住民層のいいところ
・築浅は論外、人が住んで割高なんて中古として意味が無い（変人かも？）
・妥協しないで文京区か新宿区の駅近（新築は高くて買えないエリア）
・新築よりいい場所に、広めが買えるから中古を探した、郊外なら新築が買えた。
・リフォームは初心者には魅力でした、貧乏性だからきっと住んでからお金掛けないから
・大規模の人気物件はパスしました、50戸～100戸で、住民の顔が見える規模を希望
　当時は大規模は団地の雰囲気、住まいという気分が薄いので大切にしない、
　意見がまとまらない。

仲介業者も色々付き合いましたが、やはり大手が情報と無理に勧めないなと思いました。
数人でやっているデベに押されて、強引に値引き交渉すると言われて
同じ物件に買付証明を2回入れたこともありましたが、買えませんでした。
やはり不動産はご縁だと後から思いました。
当時は金利が高い時代に借りた人が多くて、築浅というのは一握りで
築10年～15年（新築の60～70％前後）ちょうどローンを返済した頃の物件が一番多かった。

＞築浅で人気マンションだからか、
最後に、最初から中古狙いなら近所にでも住んでいないと案外知らないものです
営業マンに「この物件人気物件なんですよ」と教えてもらうくらい。
新築で検討したから知っているオーナーの思い込みというのもあるような気がします。
自分も新築に買い換えましたが「地域有数の人気物件」だと持ってますよ・笑

[181: 匿名さん]

＞「地域有数の人気物件」だと持ってますよ　　☓
人気物件だと思い込んでます　○

失礼しました。

[182: 匿名さん]

１７７です。

言われてみれば、比較対象の見学も多そうです。
まわし物件て言うんでしたっけ。

なかには検討中の方も数名いたのに、時間だけが過ぎフェイドアウト。
出す時期、売り出し価格、出した事さえも間違ってたんじゃないかと
凹んでもしょうがないのに思ってしまう。

担当さんを信頼してるので、ちゃんと相談してみます。
ずっと誰にも相談できなかったので、レスありがたかったです。

[183: 匿名さん]

＞182さん
180です
売却の経験はありませんが、賃貸の場合ですが基本は同じですからご参考まで。

仲介業者は「専任の方が力が入る」なんて勧めますが実際のところ手数料が2倍
稼げるだけと、業者に一方的に有利な契約だと思います。
ネットがなくて、不動産業者のレインズ端末とチラシの時代はこれも良かったのかも
しれませんが。。

3ヶ月決まらなければ、一般媒介に切り替えるのが常識だと不動産の知人に
聞いたことがあります。
不動産はネットの時代ですから業者があまり多いと同じサイトに複数の業者が広告を掲載して
印象が悪いなんて言われますけど、実際には無関係だと思います。
業者に依頼するときはあらかじめ、どのサイトに広告を出すか聞いておいて
ダブらないように出すのも手です。
マンションの売却も商売ですから、目的は貸すこと業者任せではなく仕事のつもりで
積極的に動かないと後悔します。
自分が不動産選びをするつもりで、ネット検索してヒットの多い業者に3社位依頼します
マンションは、土地勘がある人が借りることが多いので同じマンション内やご近所に
休日にビラを業者から貰って自分でコピーして、週末に3000枚くらいポスティングしました。
効果があるかどうかは不明ですが、満足感はありました。
仲介業者もオーナーが貸す努力しているので、積極的に動くので一生懸命お客に案内してくれます。
効果があったかどうかは不明ですが、短期間で決まりました。
他人に貸してやるのではなく、借りてもらうから当然といえば当然ですが、する人は稀だそうです。

[184: 匿名さん]

自分が買う立場になったら徹底的に調べると思うから
リサーチに負けない価格なり機能なりのメリットが
あればよいと思う。

私が選択した時の基準は
・価格帯、駅近、築年数、広さ、間取り、沿線の駅名などでフィルタリング
・設備などの設置状況
・スーパーや行政施設などの使い勝手
・住民の質、監理員の顔が見えるか
・ごみ置き場、エントランスなどにゴミ、カケ、落書きなどがないか、きれいか
・内覧して部屋の状況や使い方のイメージをつかむ

最後まで行くのが50件に１件程度でそれでも内覧１０回以上はいきました。
最終的に購入に至るまで２年くらいでした。

それでも後から問題は出てくるのが不動産の怖くも面白いところ。

[185: 匿名さん]

サクラというか「買う気もないやつを連れてくんな」ってこ
とだと思いますが自社付けならともかく他の仲介業者が連れ
てきた客の属性は売主側仲介業者にはわかりませんからね。

だってみなさん中古のチラシ見て物件見学しにいくとき、
仲介業者に自分の年収や勤務先、予算など洗いざらい明かし
ますか？
ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐
具合はまったくわからないです。

中古を売るってことは例えが適切かわかりませんが、
奥さんと離婚して、奥さんと再婚してくれる人を探すとか
そんなイメージだと思ったほうがいいのではないでしょうか。

買う側はそれなりに夢を持ってます。予算、立地などの条件
を満たした上で夢の部分（これは人によって違う）が合致し
ないとなかなか成約には至らないと思います。
（最終的には予算と相場いう現実を知って妥協するわけです
けど一次取得者がその境地に至るには時間がかかります）

[186: 匿名さん]

買う気のない客たち、には
将来買うための参考にする見学目的の人
ってのがいますからね。
成約などもともとありえない。

[187: 匿名さん]

サクラやモドキを連れてくるような業者と懇意にしてる元付も難あるケースが多い。同じ穴の貉。

業者回しを禁止にすること、元付が懇意業者に紹介したい場合には業者名を明らかにさせること、

媒介をばらまかないこと、特にチラシを入れてくる業者やオープンハウス目的の業者は完全無視。

とりあえず媒介欲しさに客がいるフリをするだけの力の無い営業に構ってるほど暇ではないはず。

なんならサクラとか絶対要らない旨ハッキリ伝える事。以前もめたからとか、にっこり笑いながら、

もしサクラ連れてきたら媒介切るからねと。属性の良いお客さんをお願いしますと丁寧に伝える。

きっちりやり取りをする。いい加減な報告には遠慮なく突っ込む。さすれば適当な対応はできない。

相手に嫌われない範囲で、ざっくばらんでありながらも安易でない筋の通った売主像を印象付ける。

入居中で売るのなら無論部屋はきちんと掃除ぐらいしておかないとそもそもお話にもならない。

値付けは査定通りつける必要などない。時間があるのなら上から段階的に下げる。慌てて下げない。

余裕のない売主では客にも業者にも足元見られるだけ。例えばいったん売り止めでひっこめてもよい。

時間的に絶対売らなければならなくなる、売る必要が出る前に先に売りに出す。先手先手を打つこと。

[188: 匿名さん]

すごい、精神が病んでいるのか、お経のような投稿で感動した！！

[189: 匿名さん]

＞ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐具合はまったくわからないです。
これは、購入検討したことがないから考えるのだと。

仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。
買う気のない客、収入のない客と2時間も付き合うのは時間も無駄、業務日誌にも書けないよ。
上司に怒鳴られますよ。
不動産仲介は、90％が離職する厳しい業界だと思います。
彼らは、成約して成功報酬をもらうんだから見込みない客は相手にしないのでは。
オープンハウスなら、不特定多数の人が来ますが、アンケートとってお客を
それなりに、見抜くのも営業の仕事でしょう。

ここでサクラを連呼する方がいますが、アルバイトでお金をもらって
らしい格好をして、仲介業者の専任物件を1日何件も見てまわるのですか？
アルバイト料は一人5000円、1万円？
自分だったら、問い合わせだけが来た客を、まるで案内したように売
主に報告するかもしれないけど、アルバイトなんて雇わないと思います。

当て馬にする物件は、確かにあると思うけどそれも次の物件売るための
デモンストレーションの一環だと思いますけど。

[190: 匿名さん]

連呼はしてないけど、サクラと思える人には営業マンらしいのもいる。

社内の営業マンで手の空いてる人に頼むのかもね。お互いさまってことで。

[191: 匿名さん]

>>仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。

そうなの？
チラシとかネットで物件見つけて仲介業者電話に内覧させてもらう
こと何度もあるけど、そもそも案内してもらう前に「ご予算は？」
「お仕事は？」なんて聞かれたこと一度もないよ。

もちろん（こちらの属性探るために）迎えに行きますよとか言われ
ることありますが、じゃあ現地集合でとなることがほとんどです。

まあサクラや冷やかしと本気の客の間に明確な線引きがあるわけでも
ありませんし、冷やかしのつもりが気がつくと買ってしまったという
ことだってままあるのでよほどの人気殺到でもしてない限り、案内客の
事前選別なんてしませんよ。

[192: 匿名さん]

＞191
その営業マン、次の物件紹介したり自宅まで来ますか？

[193: 匿名さん]

低レベル中古住宅営業が図星指摘に逆上必死の構図か

[194: 匿名さん]

>>192

一度会っただけの仲介屋に住所なんて教えませんよ。
せいぜい教えてもメールアドレスだけです。
自宅に伺いたいといってくる仲介屋はいますが、
断ってます。

不動産屋が情報を一手に握っていた時代ならともかく
今はネットで情報公開されていますから、買い手としては
特定の仲介屋と付き合うメリットは少ないと考えています。
したがってこちらから紹介してもらうつもりはないので
今後の案内は必要ありませんのでと、私は断っていました。

あ、でも土地を買いたいなら別ですね。
土地の情報は中古マンションに比べるとネット化がまだ進んで
いない分野と思われます。土地情報一番知っているのは
地場の不動産屋と銀行で情報を囲い込んでいますから。