中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[1: 匿名さん]

お、新しいスレッドができてますね。

似たようなメッセージが繰り返すのは面倒。

新規の話題でいきたいですね。

[2: 匿名さん]

850のネタならびに本人登場はご遠慮ください。

byマンコニュ

[3: 850]

850です。

うちはもうすぐカタがつきそうですので、何かの情報提供でご協力できたらと思います。
どうぞよろしくお願いします。

[4: 匿名さん]

安く売りたくない。高く買いたくない。繰り返す。得したい。損したくない。買えない。買わない。買いたい。
体に毒。精神面の葛藤。家なんて自己満足。もう諦め半分。もしかして半分。果報は寝て待て。

[5: 匿名さん]

今は、地域、価格帯によって、かなり中古のマンションの取引量に差があるみたいですね。

このあいだ、大手不動産会社と話したら、

３０００万台の成約が、かつてないほど多い、

５０００－６０００万台もファミリー層が値ごろ感から結構買っている、

その上は、９０００万ー1億２０００万も、これまた富裕層にとっての値ごろ感からそれなりに動きがあって、

それ以上は、今は静か、と言ってましたが。

[6: 匿名さん]

値ごろ感という事は、値下がりしてるって事？

[7: 匿名さん]

うちの近所の不動産屋の話では、中古マンション秋にかなり動いたらしいです。いまは持ち物件不足しているとか。

[8: 匿名さん]

うちも秋に築６年5900万の物件を購入した。

春からエリア・物件限定で探していたが、なかなか流通がなかったのが、
10月に入った頃トントンと出てきた。

同時期に情報が入った物件も、売れたものは、ほとんどが１週間ぐらいで成約になっていたな。


仲介の担当に聞いたが、この春は、新規に出てくる物件が少ないらしく、市場に残ってるのは、ほとんどが、ずっと苦戦している物件らしい。

[9: 住まいに詳しい人]

去年から新しく法律が変わりましたよ。

住宅減税のローンをもらっている人で
売却した人はその年の減税分全額を税務署に納めなければいけません。

つまり去年の1月に売却した人は一ヶ月分、12月に売却した人は12ヶ月分。
翌年の確定申告までに納めねばなりません。

自分の場合、去年12月で売却して減税額30万だったので今年一括返済w　

なんか騒がれていないみたいけど

今後もここんとこ考慮しないと大変ですよ〜。

[10: 匿名さん]

>9

これは、売却益のでた人だけですよね。

それと、これはあらかじめ、職場で減税されている
場合。


売却損が出た場合は、最近法律が変わったのは
事実。

[11: 匿名さん]

＞７，８

なんか変だ。

中古が少ないのは、新築の売れ行きが悪いからだと
思う。買い換える人が多いだろうし・・・

初めての住宅購入が中古の人にとっては
なかなか買えない状況だと思う。

新築が売れてないのに、中古だけが出てくるって
どういう状況。その中古を売った人はどこに
住むんだ？　また、中古を購入するという手も
あることはあるけど・・・。でも、住宅の売買
はすごく費用がかかる。中古から中古に買い換え
人が大勢いるとはとても思えない。

[12: 匿名さん]

「値ごろ感」というのは、
買い手が、結構、自分なりの価格感というのを持っていて、
この物件、あるいはこの地域のこのスペックのマンションだったら、
この価格まで下がれば買おうと決めていて、
実際にそうなったら、さくっと買うということだそうです。

さらに下がるリスクはありますが、それも織り込み済みで買うそうで、
そこのところは、批評家で常に見ている層とは、
ちょっと違うタイプの人たちですね。

[13: 匿名さん]

中古マンションはだいたい何年くらい住むつもりで買うんでしょうか？
あまりに古いのは建てかえ問題とかにすぐぶつかりますよね？
築１０年位ならまだ安心か？

[14: 匿名さん]

マンションによるけど、だいたい40年から70年は使えるでしょう。
何年生きるか考えて買えば、結構お得かも。

ただし、初期に修繕積み立てが安い物件は、あとで苦労するから気をつけて。

[15: 匿名さん]

>中古マンションはだいたい何年くらい住むつもりで買うんでしょうか？

私は、14年目を買った。業者から、もう少し新しい
ほうが・・・と言われたが、気にいったので買って
しまった。

どうせ一生住むからいいよ、と思ったが、28年目に
売った。新耐震基準ではないのによく買ってくれる
人がいるなと思った。

建物は70年以上もつ。ただし、ドアロックシステム
とか、宅配ボックスがないのは寂しかった。

でも、セキュリティとか宅配ボックスシステムなん
かは、すでに完成されているし、新しい住居のシステムは、ディスポーザーくらいじゃないだろうか。そう
考えると、多少古くても問題がないように思う。

随一、長周期の地震が問題だと思うが、まだ、新しい
基準があるわけではないので、同じようなものだと
思う。新しい建築規準ができたりすると、その前に
作られたマンションは一気に価格が下がるだろう。

[16: 匿名さん]

買う時は、一生住むつもりで、長く住んでも満足できると思われる
マンションを買う。

ただし、思わぬ事情（離婚、長期の海外赴任、失業など）で
マンションを手放さなくてはならない状況に、人間いつ陥っても
不思議はないので、売りやすいマンションということも
常に考える。

適正価格であれば売れるといっても、何かの条件が著しく悪い場合、
どんなに安くしても、買い手が現れるまで、かなり長期戦を
覚悟しなくてはいけない。

売りたいときに速やかに売れるよう、
交通の便がひどく悪い、衰退した街にある、管理がひどい、などの
マンションは、避けたほうがいいと思う。

[17: 匿名さん]

有明なんかは交通の便は良くない。工業トラック地帯。
テニスの森というスレもあるが
あんななんにもないとこどこがいいんだろうと不思議。

[18: 匿名さん]

ほほう、有明の中古を検討中なのですね？
ぜひ、うちの物件を見に来てください。
70平米で3500万以下で買えるのはうちだけだと思いますし。

今日はオープンルームですよ。

[19: 850]

850です。
本日、契約終了しました！疲れた～～～。
今月末には引き渡しです。結局2割引きオーバーとはなりましたが、気分はハレバレ。
それより、引越し準備が大変そうです。
ほんと、バタバタですね。後、もう少し頑張ります！

[20: 匿名さん]

おめでとうございます。
新しい生活がいい生活になりますように。

[21: 匿名さん]

>結局2割引きオーバーとはなりましたが、気分はハレバレ。

結局、買取保証額とほぼ同じだったということ？

[22: 匿名さん]

年度末の中古取引シーズンもそろそろ終わり。
売り手も買い手もラストスパートですよ。
売り手の方が余計に焦っているかな。
４月になると買い手が急に減るからね。買い叩き目的の客以外は。

[23: 匿名さん]

＞４月になると買い手が急に減るからね。

時々勘違いしている人がいるな・・・
あるいはわざと煽っているのか・・・

3月なんて、売れる時期ではないよ。
850さんもどうせ値引くなら、12月とか1月
はじめくらいに値引いていたら、もっと
簡単に高額で売れたかもしれない。

前からみんなが書いているように、3月に
契約したのでは、きりのいい4月から
住むことは難しいんだよ。

子供の学期はじめは4月だし、会社の転勤も
4月が多い。もちろん、会社員じゃない人も
、子供が大きい人もいるから、時期に関係なく
売れることは売れるが、数は少ない。

[24: 匿名]

釣れた

[25: 匿名さん]

最近、好きか嫌いかだと気付く。
同じマンションでも細長い部屋もあれば正方形もある。東か西、南か北。
早く売れると良い商品で我勝ち組に思う人がいるけどそうではなく巡り合わせでいつ好みの人がその部屋を見るかだと思う。

[26: 匿名さん]

>>23さんに、同意
リホームも視野に入れて検討するから、３月に購入は忙しい時期だし少ないんじゃないかな
転勤でというなら、賃貸にするよ。

今は自分好みにリホームするのが流行りだからね。
新築マンションより、人気だってテレビでも言ってた。

[27: 匿名]

リフォームな

[28: 匿名さん]

5月初めから売り出して、内見はたったの2件。
値付けが間違っているんでしょうか？
築年数が古いので(25年OVER)見向きもされないんでしょうか？

特急停車駅徒歩1分のDINKS向けマンションです。
時期が悪いとはいえ、こんなにも反応がないとは…

[29: 匿名さん]

普通に考えて２５年落ちの物件買おうと思う？？

[30: 匿名さん]

100円なら買う

[31: 匿名]

周辺相場より高めに値付けしてない？それとも何か大きなマイナスポイントない？

[32: 匿名さん]

賃貸相場の何年分で売りに出してます？

[33: 28]

賃貸相場の13年分です。

ただ、今週末は3件内見の予約が入りました。
急なことで焦っていますが、気に入って頂けるよう
きれいに掃除して備えたいと思います。

[34: 匿名]

差し支えなかったら内見のかたとどんなやり取り、駆け引きがあったりするのかレポートして頂けるとこれからの参考になります。

[35: 32]

13年なら高いってことは無さそうですね。

[36: 匿名さん]

立地にもよるけど、築２５年オーバーなら家賃１３年分は妥当なところかな。

[37: 匿名]

新浦安の駅近くの築30年の分譲賃貸は家賃相場の18-19年分が売り出し相場。
修繕積立て考えると買う気にはなれないが、晒し物にならず裁けているみたい。
古くても便利な所は貸し手がつき易いから相場が下落しにくいのか?

[38: 28]

非常識な値付けではないようで安心しました。

が、土曜日のお客さんからはお断りの連絡がありました。
今日は2件の内見がありました。

あと実は、このスレではＮＧとされている
「知人の不動産屋さん」に「専属」で頼んでしまっています…。

仲介手数料を半額にしてくれるということで、安易にお願いしたんですが
一般で2～3社にするべきでしょうか？

また、今までの内見客は全て買主側の仲介業者が連れてきました。
知人の不動産屋がお客を連れてきたことがないんですが、
そんなものでしょうか？

広告活動は、レインズ・マイソクのみのようです。
そろそろ新聞折り込みをすると言っていました。
他社に比べて、熱心さが無いような気がするんですが、どうなんでしょうか。

[39: 匿名さん]

今すぐ大手にしたほうが良いですよ。
不動産売買で知人が介入していい結果など出ないし、
知人との関係にも今後亀裂が入ります。
（既に入ってるかもしれませんね）
手数料半額という目先の金にくらんだんだから仕方が無いですね。

[40: 匿名さん]

知人ですか・・・親友とかではなく・・・・

単なる知り合い程度だったら、三社くらいに、一般仲介にしたほうがいいですね。

中古も、今はなんとも言えないですね。今年の最初の頃は、景気回復期待で、
中古も新築もかなり売れたようですが、ごく最近は萎縮しているように思われ
ます。ほとんどの人が一生に１回の買い物だし、中古といえども高額なので、
自分の給料がどうなるか不明な時期に住宅に手を出す人は少ないと思います。

某新築マンションのスレッドを見ていますが、あっという間に書き込みが
減りました。新聞にもでた、超人気マンションです。みんな慎重になってい
るのだと思います。中古も同じでしょう。

それでも買う人はいると思うので、幅広く、買い手を探してくれる大手の
一般仲介がおすすめですね。

[41: 匿名さん]

>>38
>>39さんとはまったく逆の意見です。
私も仲介手数料半額業者の専任で売ったことがありますが何の問題もありません。私の場合は１カ月ほどで値引きなし（売り出し価格のまま）で売れましたよ。
半額業者は、REINS登録してYAHOO!不動産などネット媒体にも掲載して客待ちというスタンスで、基本的にはチラシ等の積極的な広告は行いませんが（だから半額なんです）、それで十分じゃないですか？　買い手の大半は業者を介して、またはネットで情報を得て物件を探すのでしょうから。
チラシでないと情報が伝わらない人（積極的には物件探しをしていない人）が、たまたまチラシを見て衝動買いしてくれることもないとは言えませんが、それほど販売機会が増えるようには思えません。

>>39さんは大手を勧めていらっしゃいますが、私は大手の方が信用できません。買い手客も多いせいか、両手を狙って他社の客付けを拒んだりする（せっかくの売却機会をつぶす）ことも多々あるようです。
その点、半額業者は片手を前提にしているので、他社の客付けを拒むことはありません。半額業者自らの客は大手のように多くはないので、買い主側業者ばかりになるのは当然です。

[42: 匿名さん]

知人だし、客もそこそこ呼べてるから、専属契約に期限をつけさせて貰いたいと言えば？
例えば7月第2週迄に売買契約が取り付けられなかったら、一般にさせてもらうと宣言しておくとか。
突然は営業が可哀想だし、1ヶ月以内に売ろうと力入るかもよ？

その代わり、仲介手数料全額になると思う。

[43: 匿名さん]

専任契約は３ヶ月限定ですよ。いや正確には最短で３ヶ月だったかもしれない。

それとチラシは有効。中古マンションを買う人は、同じマンションの住民が
かなり多い。子供の分とか親の分とか、書斎代わりとか・・・。特に大規模
マンションの場合には・・・。マンション次第というところはある。都心
あたりだと、広く募集したほうが有効。チラシはほとんど意味なし。

自分のマンションの性格を良く考えて戦略練ったほうがいい。というか、
そのくらいの戦略を業者が考えるべきだと思う。

[44: 匿名さん]

専属専任は売り手の自由度がが制限されるため契約期間は「最大３ヶ月」です。
（もちろん更新は可能）
最近趣味で宅建取りました。オープンルームで宅建もっていない営業さん
とトークするのが楽しみです。

[45: 42]

これは失礼しました。
私は当初専任契約でしたが、２ヶ月目から一般に切り替えた経験があったもんで。

[46: 匿名さん]

半額なら専任契約してあげるメリットもあるだろうけど、そうでなければ複数の一般でよいだろう。

[47: 28]

書き込みが遅くなり、すみません。

皆様、アドバイスありがとうございます。
とりあえず、3カ月間は今の業者にお願いしようと思います。
進展ありましたらまた報告します。

[48: ビギナーさん]

一般媒介と専任媒介はどちらが良いのでしょうか？

[49: 匿名]

PART１・２通してお読みになったら。
この直前にもレクチャーがありますよ。