中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[165: 匿名]

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で
なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。


管理費　固定資産税　修繕積立金等は、売り主が売れるまで永遠に払わなきゃ。
ローンは、なくても　それはいるでしょ？
良い物件にお住まいなら　結構高いのではないですか？
１年経てば、築年数もたとえば築９年　と１０年では、聞こえが違うから
本当に売るなら　お客さんがついたのなら指し値を無視せず
ある程度考慮したほうが賢明では？
やっぱり　古い物件より新しい物件の方が買い手はつきやすいでしょ？

たしかに人に家を貸すのは難しいし
こちらに余裕がないと厳しいね
でも、空き家で売れ残りイメージつけて
経費だけかさんで、築年数がどんどん経っていくのは
わざわざ　売値を自ら引き下げているようで・・
（売り主だけは自分のマンションが、人気物件だから
と現実をみていない）

[166: 匿名さん]

１６４です
１６５さんの投稿は１００％正しいですね
不動産だけは「あすなろ」は無理で、「あす下がる」が大多数だと思いますよ。

＞良い物件は良い価格で売買されています。
株の世界では「高値覚え」と言われてます真理ですよ・・

失礼しました。

[167: 匿名さん]

築１０年から１９年くらいの物件で探すとお買い得感満載の物件に当たるよ。

[168: 匿名さん]

最近の投稿、読みにくいな。

[169: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[170: 匿名さん]

媒介、ばらまいてませんか？サクラじゃないのそれ

[171: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[172: 匿名さん]

築浅で人気マンションなら、物見遊山で見ていたいと思う人は多いよね
営業マンも、築浅で価格の割高なＡ　古くてリフォームしてない安目のＢ
古いけど楽なローンで買えそうな手頃なＣ
売りたいのはＣ、理由は万人受けするから、Ｂは悪い見本で見せる
Ａはお金があったら考えてみてください・・・　

順番もこんな感じで見せられましたよ。
結局一時取得では、Cを買いました。
やめた理由
Ａ（築7年4500万円）設備が古びているわりに割高、これなら頑張って新築？
Ｂ（築15年3500万円）リフォーム経験があればいいのかもしれないけど、面倒だった。
Ｃ（築20年3700万円）部屋内は新築並に新しくて、お買い得感があった。

価格にもよるけどね。
古いのは売れなければ追金払ってリフォーム出来るけど、
築浅は、売れなかったら大幅に値段を下げるしかないから。
買う立場から考えると、専任は日時が限定、オーナーと癒着して高そうと感じました。
いい物件なら売れるから、一般媒介という印象はありました。

[173: 匿名さん]

50組くらいは内覧に来たということ？
ダメな理由を毎回きちんと業者からヒアリングしてる？

築浅で人気マンションと自身で書いているけど、それで半年売れないはないでしょ？？

[174: 匿名さん]

冷やかしで見学だけする内覧者は多いからね。
明らかにサクラってのもいた。アンタ営業マンだろー、研修か何か？って思える人。

[175: 匿名さん]

サクラは多いよ。
サクラは絶対要らないからって言ったら
だいぶ減ったがｗ
それでもサクラよこす業者は多い。
あんなことしてどうするつもりなんだろうか。
時間の無駄。
リハウスだろうがスミフだろうが平気でする。

[176: 匿名さん]

やたら褒めるやつね。大体サクラだね。見ればすぐわかる。
大体本当に欲しい客は、褒めたにせよ、見るのに必死だし、突っ込みどころは突っ込んでくる。

サクラの断り理由を逆に聞くと、広さがとか、間取りがとか、内覧以前の問題のことが多い。
言い訳ぐらい先に考えておけよって感じ。低レベル過ぎ。

男一人で見に来るとか、サクラか、マニアかどっちか。いずれにしてもまず買わない。

[177: 匿名さん]

>172
詳しくありがとうございます。
やはり新築を買おうと思うんでしょうね。

>173
年末年始やGWは無し、１組の週もあり、でも３０は超えてます。
理由は、毎回さまざまです。でも価格なんでしょうね。
下げる気持ちはあるけど、勇気がいりますね。

サクラそんなに多いのですか…。

[178: 匿名さん]

業者がわざわざ用意するサクラっていうのばかりではないと思いますよ。
別物件について問い合わせてきた客を、その物件のついでに連れてくることは
かなりあると思います。
やや割高、とかやや狭い、とかやや遠い、とか。
そういう比較対象物件にされてしまうと、内覧は多いでしょう。
（172さんが言うとおり）

ついでに見る客が気に入ってくれたらそれはそれでいいのでしょうが、
ただ、あまりにもコンスタントに内覧があり、質問も具体性が無く、
「綺麗ですね」くらいだと「おまけに連れていく物件」にされている
可能性は高いかも。

「人気の築浅物件」というからには、取引事例もあるのでしょうから、
その価格とか条件と比べてみて、再度価格などを検討した方が
いいのかもしれませんね。

[179: 匿名さん]

サクラっていうより、他との比較対象にされてるんでしょう。
いいように利用されちゃってるんですね。
業者に強く言った方がいいのでは？

[180: 匿名さん]

>>177
172です
ちょうど15年前に結婚して1年後に買ったから14年前ですか。

自分なりの見方はこんな感じ、ご参考まで
・中古買うんだから少しでも広いところ、住民層のいいところ
・築浅は論外、人が住んで割高なんて中古として意味が無い（変人かも？）
・妥協しないで文京区か新宿区の駅近（新築は高くて買えないエリア）
・新築よりいい場所に、広めが買えるから中古を探した、郊外なら新築が買えた。
・リフォームは初心者には魅力でした、貧乏性だからきっと住んでからお金掛けないから
・大規模の人気物件はパスしました、50戸～100戸で、住民の顔が見える規模を希望
　当時は大規模は団地の雰囲気、住まいという気分が薄いので大切にしない、
　意見がまとまらない。

仲介業者も色々付き合いましたが、やはり大手が情報と無理に勧めないなと思いました。
数人でやっているデベに押されて、強引に値引き交渉すると言われて
同じ物件に買付証明を2回入れたこともありましたが、買えませんでした。
やはり不動産はご縁だと後から思いました。
当時は金利が高い時代に借りた人が多くて、築浅というのは一握りで
築10年～15年（新築の60～70％前後）ちょうどローンを返済した頃の物件が一番多かった。

＞築浅で人気マンションだからか、
最後に、最初から中古狙いなら近所にでも住んでいないと案外知らないものです
営業マンに「この物件人気物件なんですよ」と教えてもらうくらい。
新築で検討したから知っているオーナーの思い込みというのもあるような気がします。
自分も新築に買い換えましたが「地域有数の人気物件」だと持ってますよ・笑

[181: 匿名さん]

＞「地域有数の人気物件」だと持ってますよ　　☓
人気物件だと思い込んでます　○

失礼しました。

[182: 匿名さん]

１７７です。

言われてみれば、比較対象の見学も多そうです。
まわし物件て言うんでしたっけ。

なかには検討中の方も数名いたのに、時間だけが過ぎフェイドアウト。
出す時期、売り出し価格、出した事さえも間違ってたんじゃないかと
凹んでもしょうがないのに思ってしまう。

担当さんを信頼してるので、ちゃんと相談してみます。
ずっと誰にも相談できなかったので、レスありがたかったです。

[183: 匿名さん]

＞182さん
180です
売却の経験はありませんが、賃貸の場合ですが基本は同じですからご参考まで。

仲介業者は「専任の方が力が入る」なんて勧めますが実際のところ手数料が2倍
稼げるだけと、業者に一方的に有利な契約だと思います。
ネットがなくて、不動産業者のレインズ端末とチラシの時代はこれも良かったのかも
しれませんが。。

3ヶ月決まらなければ、一般媒介に切り替えるのが常識だと不動産の知人に
聞いたことがあります。
不動産はネットの時代ですから業者があまり多いと同じサイトに複数の業者が広告を掲載して
印象が悪いなんて言われますけど、実際には無関係だと思います。
業者に依頼するときはあらかじめ、どのサイトに広告を出すか聞いておいて
ダブらないように出すのも手です。
マンションの売却も商売ですから、目的は貸すこと業者任せではなく仕事のつもりで
積極的に動かないと後悔します。
自分が不動産選びをするつもりで、ネット検索してヒットの多い業者に3社位依頼します
マンションは、土地勘がある人が借りることが多いので同じマンション内やご近所に
休日にビラを業者から貰って自分でコピーして、週末に3000枚くらいポスティングしました。
効果があるかどうかは不明ですが、満足感はありました。
仲介業者もオーナーが貸す努力しているので、積極的に動くので一生懸命お客に案内してくれます。
効果があったかどうかは不明ですが、短期間で決まりました。
他人に貸してやるのではなく、借りてもらうから当然といえば当然ですが、する人は稀だそうです。

[184: 匿名さん]

自分が買う立場になったら徹底的に調べると思うから
リサーチに負けない価格なり機能なりのメリットが
あればよいと思う。

私が選択した時の基準は
・価格帯、駅近、築年数、広さ、間取り、沿線の駅名などでフィルタリング
・設備などの設置状況
・スーパーや行政施設などの使い勝手
・住民の質、監理員の顔が見えるか
・ごみ置き場、エントランスなどにゴミ、カケ、落書きなどがないか、きれいか
・内覧して部屋の状況や使い方のイメージをつかむ

最後まで行くのが50件に１件程度でそれでも内覧１０回以上はいきました。
最終的に購入に至るまで２年くらいでした。

それでも後から問題は出てくるのが不動産の怖くも面白いところ。