中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[869: 匿名]

861さんレスありがとうございます。

もう新居が決まっているのですね。羨ましいです。

転勤で先に引っ越しをして空家で売り出していた物件は先に売れて行きます。

オープンハウスにすると１日で20組ほど見に来てくれたと仰っていました。

861ｻﾝも早く売却が決まると良いですね〜

色々と教えていただきありがとうございました。

[870: 匿名さん]

住みながらオープンハウスもやれなくはないけどね。考え次第かな。

[871: 匿名さん]

いやー疲れました。久しぶりに入った内覧のために前日から家中大掃しました。たった一組のために。本当に住みながらの売却は思ったよりも大変。良い返事が来ますよ〜に！！同じような売り主の方。頑張りましょう！

[872: 匿名さん]

たった一組のためにっても。
最終買うのは一組ですから。
がんばってください。

でも感覚的には内覧が重なったほうが確かに成約しやすい気がする。

[873: 匿名さん]

一球入魂じゃないけど、一組入魂の気持ちが大事ですよ！
自分はマンション売却したのは2回目だけど、
1回目は3人目で成約、2回目は2人目で申し込みが入るも決裂、4人目で成約。
内覧客の3/7の確率で申し込みが入るわけだから。
内覧キャンセルを含めれば確立は下がるが…3/10くらいか。
ちなみに、冷かし客や予算が足りない客は門前払いして構わないと営業に伝えてました。
値付けさえ間違えなければ、オープンルームしなくても普通の内覧で売れますよ！
まあ、交渉もゲーム感覚で楽しんでやってました（笑）

[874: 匿名]

同じ仲介業者の違う支店で別々に一般媒介契約をする事はできるのでしょうか？

[876: 匿名]

875ｻﾝ

ご回答ありがとうございました。

[877: 匿名さん]

一組入魂かあ・・・あ～耳が痛い！
確かに最初の3組目くらいまではそうだったけど、
4組、5組目になるとだんだんと魂が入らなくなってしまうんだよね。
6組目を超えると、もう慣れちゃって
「この人絶対買う気ないな～」とか分かるようになってくるしさｗ。

[878: ビギナーさん]

はじめまして。
先日売却依頼している業者が他の業者からの客を連れて内覧に来たのですが
その他の営業マンがやり手で思わずこちらにもお願いしようかと思いました。
でも現状の業者は一般媒介だから実質フリーでどこの業者も扱えるから同じ
事ですよ、っておっしゃる。
やはり業者間でも手数料発生するんでしょうかね、中間マージンとして。

[879: 匿名さん]

何を言ってるのかよくわかりませんが、
売り買いで手数料を分けるという意味で一緒と業者は言ってるのでは？
一緒かどうかは知りませんが。

文面から想像するに、その依頼している業者は
レインズ載っけているだけでロクな営業をしていないのではないかと。
ヤル気を感じない発言ですね。

[880: 匿名さん]

ネットの情報は確かにそうだけど、
それぞれの不動産業者に登録（相談？）している個別のお客さんがいるから、
一般なら数社にお願いする方がいいと思いますよ。
逆に１社だけなら専任の方が、扱いや力の入れ方が違う感じはありますね。

[881: 匿名さん]

数社お願いする必要なんてないんですよ。

店に行ってヒアリングだけしてお客さんいたら連絡してくれでもいいんだから。

大手は媒介撒かないととかいろいろいうけど、本当に客がいれば連れてくるよ。

無駄な媒介だけ任される必要ない。結局ネットやチラシ、レインズで一緒一緒。

2社3社程度ならともかく5社も6社もばら撒くのは時間も手間も無駄かつ逆効果。

[882: 匿名さん]

買い手側から見ると、ネットで同じ物件が一般で数社分並んでると怪しい感じがしますしね。

[883: 匿名さん]

おいおい。なんで８７５を削除してんだ。親切に解答してるのに。回答された方も謝意を述べてるでないか。管理人はおかしくなったのか？どこかの仲介業者が困るから削除してくれと言ったのか？

[884: 匿名さん]

・大手ならＡ社のＢ支店、Ｃ支店に同時に声掛けしても結局情報共有されて一緒。
　媒介撒くのなら動いてから使える方だけ残し使えない方は遠慮なく切ればよい。
　
・別に媒介など撒かなくても売却の意思を伝えて、連絡先だけ渡せばよい。
　無駄に媒介を撒かされる必要などない。

　大手は媒介撒かないと動けないというが、本当に客がいれば連絡してくる。
　大手に限らず媒介取るのがノルマで仕事と思ってる勘違いでリキの無い業者は無視。

追記
　ただし、大手のホームページ上でのネット広告は今や重要な媒体であるから、
　必要な際には媒介を撒くことも当然ある。

[885: 買い換え検討中]

現在居住中のマンションの売却を検討しています。

このマンションはペット飼育不可の物件で、うちはペットの飼育はしていません。
でも、マンション内で数世帯ペット飼育をしています。

この事を知っていて、ペット飼育不可とのみお知らせして売却をしても
いいのでしょうか？それとも、飼育不可だけど飼っている人がいる事実を
伝えた方がよいのでしょうか？

伝えた方が親切と思うのですが、伝える事によってマンション内にルール違反の世帯がある事も
伝わるので印象が悪くなるように思います。悩ましいです。
色々な理由からペットの飼育がされていない物件を探している方がいるのも事実ですから、
やっぱり伝えた方がよいのでしょうね。本当に迷います。

売却のノウハウとして皆様のご経験を教えて頂きたく、投稿しました。

[886: 購入検討中さん]

ルールを守っていない人がいるのではないかと聞かれれば、実態を
答えてもいいとは思うが、知らないと答えたところで、何の不利益を
こうむる？
そもそも、第三者のルール違反を売主が把握していたことを、買主は
どうやって立証できるんだ？できたとして何のメリットがある？

[887: 匿名さん]

そもそもペット不可という文言は広告上売りにはなりません。

ペット飼育可は売りにはなり得ますが、ペット飼育可を好まない人も勿論います。

思うに、ペット飼育の可否云々すら書く必要も広告上ないのでは？

仲介業者に相談されたらと思います。

[888: 匿名さん]

ペット飼育不可の物件で、全員ルールを守っているマンションなんて無い、ですよ。ただ、売却前に、売主自身がトラブルに巻き込まれていたということなら、告知義務あり、でしょうが、特に関係無しだったなら、伝える必要はないと思います。

[889: 匿名さん]

わたしも11月からマンションの売却を大手不動産屋の専任でお願いして、今4か月目です。
過去に不動産の売買を何度も経験していますが、なかなか売れないのはほんとにストレスたまりますね。
とくに今回は住みながらの売却なので皆様のおっしゃるとおり、内覧のたびに大掃除が大変です。
マンション自体は築浅で都心の人気エリアにあり、見に来る方もそこそこいらっしゃるのですが
うちの場合新築もまだ残っていて（同じくらいの広さ）、しかも3月の決算までに売る切ろうと
２～3割くらい値引きしているらしく、この前も買ってくれそうになった方を新築にうばわれてしまいました。
それとやはり4年以内に地震がくるという発表も大きくマイナスになっているといわれました。
うちは湾岸エリアではないのでまだましですが、湾岸は全然うごかないそうです。
来週3回目の値引きをして、なんとか3月中に売却したいと思ってます。
過去の経験上、見に来る人が少なくても1人でも気に入ってくれるかたがいれば売れるんだとはわかってますが
それでも１組も内覧者のない週は落ち込んでしまします。