中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[809: 売却希望]

804です。

遅くなってすみません。

805さん，806(807)さん，808さん
丁寧な回答ありがとうございます。

もし4月末になっても700万以上で売れなかったら、買取保証の700万円で手を打とうと思っています。
戸建ての住宅ローンを組む時の自己資金?の中に売却費用(600万円)も考慮されている為、期限があるんです。

確かに1000万円とすれば、1000万円以上でも以下でも両方の検索にひっかかりますね。納得です。

賃貸住宅にポスティングですね。分かりました。担当に伝えたいと思います。

>購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはず
なるほどって感じですね。すっかり夏休みの事を忘れていました。少しですが期待が持てました。

ほんとうにありがとうございました。

[810: 匿名さん]

居住中に売りたいならなるべくきれいに掃除しましょうね。

[811: 匿名さん]

毎回セッセセッセと掃除しても、
ドタキャンされることもあれば
子供連れで来て汚されることもある。
居住中転売は大変ですね。

[812: 匿名]

まあそうなんだけど、結局掃除するのは良いことなんだよ。客の為にも自分の為にも。

[813: 匿名]

きったないきったない、くっさいくっさい家とか、本当にあるからね。
アンタ売る気あんのか、みたいな。
ペット買ってる家に多いね。
子供が横になってＴＶ見てるとか。
洗濯物、山盛り室内に干してるとか。
もう本当に足の踏み場の無い家とか。
出来るなら玄関で上がりたくないよ。
経験ないが、例えるなら出会い系でトンデモないの来たみたいな、速攻帰りたい気分。
競売物件じゃないんだからさ。

海外でババぁの家で、若い男が寝てて、愛人と紹介されてドン引きしたこともあった。

[814: 匿名さん]

汚いやくさいは、特に女性や家族には、かなりのマイナス要因。

以前こんな経験をしました。

駅近で手ごろな広さのマンションが出ていたが、中を見てびっくりした。
何と小部屋のカラーボックスにシューズを乾燥材も入れずに
そのまま入れていて、周りはカビだらけ、においもすごいことに・・・。
なかなか売れないわけだ・・・。

[815: 匿名さん]

経験的に、居住中の中古の戸建ほど、中が酷いね。

[816: 匿名さん]

以前、任意売却物件を見たけど、すさまじい荒れようだった。
フローリングがバリバリにはがれていたり、窓枠はカビはえてたり。
たしかに、リフォームすればきれいになるのは分かるけど、印象悪いよね。

かといって、リフォーム済みで価格を釣り上げてる物件も嫌だけど。

[817: マンション投資家さん]

賃貸物件を探す場合慣れた人が、中古マンションで一番買いたくないのは駅徒歩10分以内でない物件かつ、ファミリーが住みつぶした家です。いわゆる今はやりの新築マンションの15年後と同じ条件です。都心物件で、一見どんなに汚くても、一般の方が内覧すると絶句するような状態でも手を入れればすぐに住める貸せる物件を見抜いて、値切って選ぶ方が多いですね。いいのは、たとえば、貸そうと思って改装したが、空家で放置、家主が病気になり買ったが住んでなかった、事務所で会社は幽霊会社で机を置いただけなど、使われた期間が短いマンションは、ちょっと見とんでもなく放置で汚くて事務所仕様になってても、排水管をファイバーで調べても汚れてないし、ユニットバスやキッチンセットはほとんど未使用で腐ってないわけで、根太も落ちていませんし、天井の下地も結構再利用できます。10年から15年で家族で住みつぶしたマンションは下手な30年ものよりオンボロで厄介です。5－10軒実際に購入して改装してみれば、云っている意味がどういうものかがわかります。賃貸物件改装で一番厄介なのは住みつぶされたマンションの改装で、50平米超えるとすべてが大きめで、際限なく改装費用かかるしましてや入居中で買主が来るときに掃除しても、ユニットバスの構造体はがたがた、キッチンセット洗面台など水回りは傷んでますし、建具、床、スイッチはボロボロ、引っかけシーリングなども熱で劣化。基本売値の300万円引きで交渉するのは常識でしょう。1000万円で売れなければ600万円でも交渉開始価格としては妥当でしょう。

[818: 匿名さん]

>>817　マンション投資家さん

都心三区　１K　26平方メートル　10年以内（直ぐに住める状態）　だと　どうでしょうか？
よろしくお願いします。

[819: パパベル]

２月３日（土），４日（日）オープンルームを開催しました。
４月中旬に新居に引越し予定なので退去後ゆっくり売却できたのですが、２月３月は不動産がよく動くと聞いていた事と焦りから居住しながらの売却（オープンルーム）にふみきりました。
居住中ですが、貴重品を持ち出し、対応は不動産屋さんにお任せしました。
結果は土曜日4組，日曜日1組。。
新聞折込広告を周辺地域のみ2万部入れた結果が計5組で現実を思い知らされました。。
その中で一組でも気に入ってくださる方がいればなあと今日は朝から電話に敏感になっています。

オープンルームの結果、売れた方に質問です！！
オープンルーム後どのくらいでよい返事をいただけましたか？？
2週間くらい何も音沙汰なければアウトですよねえ。。。




　

[820: 匿名さん]

動くなら二週間もかからないよ。すぐ連絡きます。
気になって再内覧したいっていうなら別だけど。

[821: 匿名さん]

営業マンによりますかねー。イケイケだったらすぐ連絡来ますし
慎重だったら再内見という事も有ります。決定率が高いのはもちろん慎重派ですね。

[822: パパベル]

　
オープンルームをした今の住まいは、８年前中古で購入しましたが、まず内覧させてもらって気に入って、次に家族を一緒に連れて再度内覧し１ヶ月以内に決めました。自分の経験からしても気になっていれば、数日後になんらかのアクションがあるものと思うのですが・・・

昨日は仕事も手につかないという状態でしたが、今日は切替えて頑張りたいと思います！！

[823: 匿名さん]

ごめん、営業マンに何の関係があるの？内覧客からの反響の話でしょ？

[824: 821]

経験が浅かったりイケイケの営業マンはお客様の反応がちょっとでも良いと直ぐに話を進めたがります。
最終的なコンセンサスをキチンと取っていない為、契約迄の間にキャンセルされる事が多くなります。
これは売主にとっては非常に精神的に堪えます。
逆にベテランの営業マンは、比較対象物件等が有ればじっくりと考える時間を与えます。
その上で再内覧を勧め、最後に購入客の背中をちょっとだけ押してあげるのです。
購入意思が固まったら間髪入れず契約に持ち込みますが。その差が成約率に表れます。

[825: 匿名さん]

ああ、そういうことね。でも売り側の方がそのイケイケだと無駄に売り込んだりもっと寒いよ。
マッチポンプ状態で。契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
縁とかいろいろ言うけど、タイミングが最大の要因の気がするな。

[826: 匿名さん]

売却時、ほぼ毎週末、内覧が入りましたが、購入の意思を示されるお客さんは、数日以内、遅くとも次の週末までの平日には条件提示がありましたよ。
内覧に来ていただけるのは嬉しいのですが、やはり疲れますね。でもすぐに慣れますよ。
それでも、なかなか妥協できる金額は出てきませんでしたが…。

[827: 824]

825さん
>契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
同意見です。
>タイミングが最大の要因の気がするな。
同意見です。

その見極めができれば一流でしょう。そういう人に当ればラッキーですね。

[828: パパベル]

昨年10月より売却をはじめ、計７組の内覧がありました。
そのうち2組は同じマンション，3組は周囲500メートル以内の賃貸マンション，2組は同町内にお住まいの方でした。
最初の2組は売主である私も参加しての内覧でしたのでとても気を使いましたし、ドッとつかれました。
それ以降は不動産屋さんにお任せしたので少し気は楽になったものの、お客様の反応がどうだったのか自分で見られない分いろいろ想像してしまったりしてやっぱり違う疲れがありました。

売れないって本当に疲れます。。

『売り出して1週間で決まりました。』『即決でした』なんて書き込みをみると本当に羨ましくって、自分も『やっと売れました』って書ける日が一日でも早く来る事を願って頑張ります！！

いろいろ苦労して売れた方、今苦労してますって方、売却やめて賃貸にしようかと考えている方いろんな話聞かせて下さい！
自分の頑張る力にさせて頂きます。。。