中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[486: 匿名さん]

私はあてつけで安くしたことがあります。

残債もなかったし、退去後の売りだったので、早く済ませたいという気も
ありましたが、主な原因は直上の部屋の住人が嫌なヤツだったからです。

かなり先に売りに出していたのですが私たちが引っ越しする時もまだ
売れないでいました。
そちらは相場よりも高い値付けの上、次の購入物件のためか、値引きに
応じなかったからです。

その住人とは何度トラブルにあったかわからない犬猿の仲だったし、
売りに出す前の片付けや引っ越し準備でも非常識なクレームや行動だったので
（見かねた同じマンションの人たちが止めに入ってくれました）
売り出しから相場の値引き交渉後よりもさらに安い値段を付けました。
私の部屋の価格が足かせとなって、ますます売れなくな～～れという…

そこに住んでいた時のうっぷんをいちどきに晴らしました。

[487: 匿名さん]

＞＞486　　
そうなんですね。
うちは残責があるので＞＜

なかなか厳しいですね。

[488: 売却活動終了！]

つい先日、マンション売れました♪( ´▽｀)
うちなんて苦節？7か月です笑
内見は月に2.3組来て今したが、毎回なんやかんやの理由で流れていきました。

思えば、売り出してから三カ月目くらいが一番精神的に辛かったと思います。ネットなんかみると売れる平均期間が2〜3か月とか書かれてるもんだから、もう一生売れないかも、、、(Ｔ＿Ｔ)と打ちひしがれたり。
でも四ヶ月目くらいから開き直って、いつか売れるさー♪値下げもしてみるかー♪とお気楽スタンスでいたら売れる日がやってくるまでとても楽に過ごせました。
値段の話を除けばマンションはこうすれば売れる！！みたいな確かなものはなく、結果論的なものが多く、買主さんとの巡り合わせは運命と言っても過言じゃないかなーと思います。
でも、止まない雨はありません！！前にもこの掲示板でどなたかがおっしゃってましたが、結局いま抱えるもやもやは全て後で笑い話になるのです。
止まない雨はありません！
売却に苦労してるみなさん、頑張ってください(^-^)/

[489: 匿名さん]

>>488

ありがとうございます。少し気が楽になりました。

最初が高かったからかなあとか、階が高くないからかなとか、一般媒介のほうがいいのかなあとか、
寝れないくらい悩んでました。。。

値段を下げて(二回目ですが）
きっとめぐり合えると信じて、めぐり合わせの方を待ってみます。
ありがとうございました。

[490: 匿名]

色んなケースがありますよね。
偶然、最初の客が買うこともあれば
いつまで経っても売れないこともあれば

何で下の階の同じタイプの部屋が割高値段で先に売れたの？
なんて理解不能な事も起こる世界。

[491: 匿名]

階が上だから売れるということもないようです。
うちのところは同タイプで
11階は売れ残っていて3階から売れてました。地震でエレベーターが止まったときのことを心配して、必ずしも最上階人気とも限らないみたいです。
また、最上階でもマンションがコの字型だと前の棟が同じ高さなので眺望をのぞめないということもあるようです。

[492: 買い換え検討中]

私も現在売却活動中です。

マンションは駅から徒歩だと13分、東南角部屋9階、４LDKです。

売却は専任で大手一社にお願いしてから、もう4ヶ月ぐらい経過してて、
内見は初めて10日ぐらいで一組だけ、それ以来ありません…

売却価格は近隣相場と合わせましたが、地域が駅と駅の間で微妙な立地なのかもしれません…
一度値下げも行いましたが、スタートしてから問い合わせも２〜３件のみ…
ほんと売れない気がしてきました…

住み替え先の資金計画とか将来を考えるとあまり値下げしたくないなと思いつつ…
難しいですね。
そこへきて、つい最近、下の階の方がだいぶ安く売却をスタートさせて、
階も広さもうちより下がりますが…開きが大きいかなぁ…と。

とりあえず現在の業者の担当者もあまりやる気がない様な気がしてきたので、
別の業者（また専任で）に変えようと思ってます。

年内ももう2ヶ月ぐらしかないので、これでダメだったら一般媒介の方が良いんですかね？

[493: 匿名さん]

うちの場合、最初の三カ月は大手専任でいきました。三カ月で内見が5件くらいでしょうか。でも売れず。担当がいい意味でも悪い意味でものほほん、としているのがこちらも不安になりました。とてもいい人でしたが、、、
この時期は本当に絶えず頭を黒いうずまきがまくような、そんな絶望的な気持ちでした。

四ヶ月目からは三社に一般でお願いしてみました。そこから内見が何割か増えました。やはり数社がいっせいに我が家のチラシを撒いたり店舗で紹介してくれたかせいなのかもしれません。
しかし、やはり6ヶ月目まで決まりません。この頃は完全に開きなおって売却してることは半分忘れているような感じでした。
そしてそんなおりに◯タっとハウスさんが我が家に営業にやってきました。
◯タっと？賃貸じゃん。と切ろうとすると営業さんが言いました。

「賃貸をうちに探しにきたお客様が結局、月々だと家賃払うよりローン払ったほうが安いという理由で成約されることがあるんです！」

そんな大胆な人々いるの？と思いつつ新しい風？を吹き込んでみようと一般で契約。1ヶ月後、本当に賃貸目的で来店した結果、我が家を見に来たカップル２組。そして2組同時で購入申し込みとなりました！！

できることはなんでもトライしてみるもんだなーと思いました。
ちなみに7ヶ月の間に値下げも二回しました。
あとは我が家のセールスポイントを書きこんだチラシなんかも内見に来てくれた方々に渡したり、、、
売却期間は苦しかったですが、今はよい思い出になりつつあります。

頑張ってください(^-^)

[494: 売却済]

　もし一般でするんだったら、

　更新回数の多い不動産屋、地域情報に詳しくて、地元出身の担当者、賃貸よりも売却に力を入れている会社

　を一社いれるといいと思います。

[495: 買い換え検討中]

492です

>>493

応援ありがとうございます！

やはり、みなさんも３ヶ月も経過すると不安になりますよね…
うちも内見がたった一組だけですから余計に…
価格が悪いのか時期やタイミングなのか…頭がぐるぐるぐる～（；；

一般に切り替えると反響は増えそうですね。
賃貸の考えてる人がマンションを購入を考えるってのはあるかもしれませんね。
私も今のマンションを購入したのは賃貸住まいから突然で、家賃がもったいないなって急に思ったのがキッカケでしたから（＾＾；

とりあえず、約４ヶ月経過して今の大手さんは今日で終わりなので、明日から別の所に専任でお願いするつもりです。
こちらは新築マンションの販売を多く手掛けていてるところで有名ですが、売却なかなか実績があり、新築を考えている人が中古に流れてくる可能性もあるとの事なので、こちらも同じく新しい風？流れ？ｗを吹き込んで見ようと思いまして（＾＾；

ここも長くて年内ぐらい試して、それでダメだったら一般にしようと思います。


>>494

助言ありがとうございます。
今日までの大手さんも、この辺の地域情報に強くて、一番売却実績がある様な感じだったのですがね…
でも担当者って指名できるんですかね？
まぁ…予め不動産を調べて直接連絡して見れば良いですね。

参考にさせて頂きます！

[496: 売却済]

　質問ありがとうございます。

　担当者って指名できるんですかね？


　正直詳しくはわかりませんが、大手、中堅会社は、地域担当が決まっているので、難しいと思います。
　（何かコネでもあればべつですけど）

　小さい不動産は、融通はきくけど人が　あまりいないかな

　あまりお力添えできないけど、がんばってください

　
　

[497: 匿名さん]

確か、住友不動産販売とかだと、ホームページから営業所のメンバーの顔写真やプロフィール見てコンタクトすることは可能ですよね。他でもできたかどうか忘れましたが。

最初に社長や所長店長クラス宛てに直接電話するなり上からコンタクトしたほうが外れは少ないと思いますがね。外れるときは外れますし。駄目なら切ればよいだけの話です。

大手仲介と一言で言っても、三井、住友、ノムコム、リバブルほか、複数あります。中堅や地場まで入れると相当数ありますから、コンタクトを増やすとそのマネジメントが必要になってきますね。

[498: 買い換え検討中]

住友不動産販売での売却ってどうなんでしょうか。
折り込みチラシでは、よく「このマンションの売却を希望しています。購入者は・・・・な方です。予算はこう、希望の広さはこう」というようなものが入っています。
あと、住友のホームページでは、駅などから購入希望者のデータがわかりますよね（本当かわかりませんが）。
そこそこ信頼できるのでしょうか。囮広告かと思ったり。
現在、買う物件は決まったので、その取扱の不動産業者に、売却を専任で頼みました。うまくいかないので、
一般にして、住友にしようかと思ったのですが、、、。
差し支えのない範囲でお知らせいただけると幸いです。

[499: 契約済みさん]

住友不動産販売のチラシは囮ですよ。
あそこは同業者からも評判悪かったです。

私なら絶対にお願いしません。

[500: 買い換え検討中]

>>496
>>497

情報ありがとうございます。

中には営業を指定できそうな業者さんも有りそうですね。
私のこの前までの業者さんも後々HPをみたら、
直接担当者にメール出来るように紹介されてました。
売却実績等もわかるように掲載されてましたし。
ただ、最初、私はSUUMOなどのサイトから机上査定から依頼したので、
その時点で勝手に担当者を決められてしまった様です。

今度は調べてから問い合わせてみます。

>>498

あの様なチラシは私も大変きになりましたが、
いくつかの業者で聞いたところ、
大体が契約してもらいたいが為の適当な売り文句みたいです。
とりあえず契約をさせて適当にはぐらかすみたいです。
そのうちに売れること見込んで適当な事を言ってると。

まぁ一般ならとりあえず短期間で契約してみて、
ダメなら即キレば良いのかなぁっと思ってみたり…？

とりあえずそういう業者は信頼はしないほうが良いと思います。

[501: 買い換え検討中]

498です。
住友不動産販売での売却に関する情報、ありがとうございました。
どなたかが過去に書いていましたが、各不動産会社の特色には笑ってしまいました。
リバブル：やる気なし。理論先行。
リハウス：担当者しだい。やる気なしの人と、やる気ありの人と。
この２つは経験しました。リハウスは２回経験。
住友の「口だけ番長」というのは、おもしろいたとえです。

[502: 匿名さん]

私は半年かけてマンションを売却しました。

専属で仲介を雇いましたが、案内は6～7件くらいでした。
責任持って売り切って欲しかったから専属にしたけど、後から考えれば、
駅近だったので、一般にしてもっと多くの人の目に触れるようにした方が良かったかも。

半年間まともな値段交渉が一度も入らず、値段も3回下げて、ほとんど諦めていたところに、
最後のお客でトントン拍子に売却成立。

売り出しが7月だったから時期が良くなかったというのもありそう。

途中、永遠に売れないのでは、とも思い勝ちになりましたよ。
最初の2ヶ月は問い合わせすらなかった。

売却中は本当に落ち着かないですね。毎週不動産屋に電話して、目星のありそうな客の
話で期待させられてはがっかりさせられるの繰り返し。
契約締結後も、引渡し完了までは、最後の最後でドタキャンされる事に怯えながら。

まあ良い経験にはなりましたけど、不動産の手数料は高いね。
やっぱりウン千万の物を人に買ってもらうのは大変です。

[503: 匿名さん]

ウチも今、買い換えでマンションを売りに出してます。
Ｍ社の選任3カ月でお願いして、まだ2週間で、
2人が内見に来ましたがダメでした。
これが3～6カ月続くと思うと精神的に相当キツいですね。
みなさんは、どんな風に耐えたのでしょうか？

[504: 匿名さん]

不動産屋は、毎回期待を持たせるような話し方で客の情報を伝えてきましたが、
よくよく考えたらあれは、期待を持たせて専属契約を継続させるという意味も
あったように思います。

いつも駄目です駄目です、では、不動産屋を代えるか、という事になってしまうだろうし。

最初は数ヶ月もあれば売れるという話だったけど、半年かかるとは
思わなかったですよ。

不動産屋も私のマンションの弱点を、断られる毎に、客が言っていた、と指摘し、
いつの間にか自分のマンションは駄目マンションだという意識が生成されてましたね。
売却が決まったときは、不動産屋を恩人のように感謝する始末。

多分売れなそうなマンションは、数百万値下げさせてすぐ売却した方が、
不動産屋としてもいいはず。手数料の若干減よりはまずは8割でよいので成功報酬を
確保したいはず。
今の時点で、売却にこれだけ苦労するのだから、
10年後のマンション売却ってどうなってんだか、心配になります。

[505: 匿名さん]

>503
うちの場合も買い替えでした。
４ヶ月かかりました。
停止条件付き売却だったので売れなければ新築は諦めようという感じでした。
値下げしてまで新築を欲しいというわけではなかったので精神的にはそんなに
苦痛ではなかったかな。

売却までの過ごし方は、週末は間違いなく予定は経たない状況でしたが
前日に内覧の予約が入るので適当に近所のモールへ行ったりしてましたよ。
当日、急な内見も対応できるように近場でゆったりしてましたね。