中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[406: 匿名さん]

まあ、常識はずれの高値をつけてる売り手も、適正に近い売り出し価格の物件に大幅値引きを要求する買い手も、どっちも成功の可能性はまずない。てだけの話だよね。

[407: 匿名さん]

その通り！

[408: 匿名]

前者より後者の方が成約可能性は遥かに高いだろうね
どう公平に見ても
まあ、売主が大上段から偉そうにしないことです
最後に泣きを見るとしたら売主側です
立場も変わりますし明日は我が身と思うべきでは

[409: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人がいるみたいですね(笑)

最近、知り合いがほぼ同時にマンションを売りました。
しかも、驚く程の高値で。

種明かしをすると、二人ともそもそも売る気はなかった（売りに出してなかった）のですが、不動産業者を通じて高値で買いたいと申し出されたらしいです。
家族や子供の事情で、どうしてもそこのマンションが欲しかったらしいです。どちらも。

レアケースでしょうし、今売りたい人、の話ではないのですが。
私が聞いて驚いたので、ちょっと書いてみました。

ちなみに
駅近マンションを購入価格以上で売った人と（買った時期も良かった、築浅）、駅遠物件をほとんど落とさずに売った人（これも築浅、こっちの方が驚きました、バス物件ですから）です。

[410: 匿名さん]

一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。まあ頑張れ

[411: 匿名]

中古は安く買わなきゃ意味なし。
リフォーム費用、耐用年数の短かさ、修繕費の上昇分差し引きしたら高値で買うなんて
計算能力を疑ってしまうよ。

[412: 匿名さん]

そうそう・・物件価格に惑わされちゃうとまずい。
ﾘﾌｫｰﾑ代、仲介料など加えてみて周辺新築より遥かに安く
ないとね・・
或いは事情でどうしてもここしか考えられないっていう
ｹｰｽかな。

[413: 入居済み住民さん]

中古を新築より安いから買うという価値観もありでしょう。
ただ実際両方すんで見た感想でいうとそれぞれ良い点は

中古はリフォームすれば見た目は新しくなりますが、新築の良い所は兎に角新しいこと
中古ならば上下含むお隣さん、近隣の状況、修繕がほぼ予想できる状況で購入できること

購入価格はローン・減税で物件価格の1割ぐらいであれば長い目でみれば誤差になります
が、後者の方が住むとき重要だったりするので中古を買って今はそこにすんでいます

[414: 234]

234です。
その節は色々とご意見ありがとうございました。
しかし、現在もまだマンションが売れていません。

売り出し価格ですが、これまで６社程の業者に確認しましたが、「相場」であるとのことなので高すぎるということはないと思います。
※半年の間に２回値下げしています。（200万円弱）

また、部屋の状態も「新築並に綺麗」「リフォームの必要がない」ということを、各社さんや内見にきた方からも評価されているので、綺麗なほうなんだと思います。
ライバルに同じマンションの一部屋がありますが、我が家と比較しても、全員が「我が家の方が良い」という評価です。
※ビルトイン浄水器、食洗機、浴室乾燥機完備


あれから、自分たちでマンションのセールスポイントのチラシを自作したり、部屋の写真をとったりして、業者さんに活用してもらっていますが、７月、８月は内見はなく、半年で10組しか内見がありません。
※ドタキャンは5組ほどありました。


現在も一般媒介にて３社にお願いしています。
ただし、３社の内２社は、以前書き込んだ時とは違う業者さんにしております。
一般媒介ですので、レインズに多く乗りすぎても嫌だったので３社に留めています。

最近、別件でお世話になった不動産屋さんから「一般よりも専任にしたほうがいいのでは？」という意見をもらいました。
ちなみにその不動産屋さんは小さなところなので今回の売却はお願いしていません。

２月に専任で1.5ヶ月、その後はずっと一般（常に３社）できておりますが、まったく売れる気がしません。

少しでも人の目にふれる機会を増やす目的で一般にしているのですが、半年近く一般で売れないのでここらへんで少し変化を与えようかなとも思いはじめました。
※妻はこのままでいいんじゃないか？と言っています。

アドバイスをもらった不動産屋さんは「仲介手数料半額」というところなので、専任でこちらにお願いしても面白いかなと思う反面、いままで通りでいくか悩んでおります。

経験豊富な皆様のご意見をお聞かせ頂けないでしょうか？

何卒宜しくお願い致します。

[415: 匿名]

築8年、8階建ての3階、70平米、駅6分、100世帯物件の売却経験者です。
特別何もポイントのない部屋と建物でした。
（静かな環境ぐらいでしょうかね）

売却は4ヶ月かかりました。
成約価格は分譲時の価格できまりました。
値下げは2回行いました。
仲介は大手で専任でした。

売却できた決めては「運」だと思います。
あとは立地がよかったことと周辺で他の売り物件よりも
一番新しい物件でした。
こればかりは自分たちではどうにも出来ない事です。

気長に待ってみたらどうでしょう。
一般でも専任でも状況は変わらないと思いますが
色々試してみたらどうでしょう。

[416: 匿名さん]

>一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。

同意
中古車でも買う感覚なんだよね。

[417: 匿名さん]

半年や1年はじっくり待つべきじゃないですか。
戸建てだと更地にして売却しても二束三文ですよ。

[418: 匿名さん]

中古車と一緒の感覚でもよいと思う

仰々しく売る売主は敬遠されるだけ

[419: 匿名さん]

運ですよ
家は最初に来た方が買ってくれました。
その方は１年探してたと言ってました。
値引きなしでした。
築5年　89平米　駅19分　購入価格４千万　売却価格４千４百万
買主は地域限定と広さを求めていたそうです。

[420: 匿名さん]

売れないのは値が高いから。
簡単です。
値下げしましょう。
値下げしても売れないのは、まだ値が高いから。
簡単なことです。

[421: 賃貸住まいさん]

値下げしても売れないものは売れないよね。
値段低すぎると怪しいと思われるし。
霊がでるとか…

よければ参考にどーぞ
http://used-mansion.biz/

[422: 物件比較中さん]

買った値段より高く売ろうなんて、欲の皮がつっぱっているから売れないのでしょう。
住んだ年月の家賃分と減価償却分を考えた上で、
地域の価格にあわせればきちんと売れますよ。

今は、新築時の価格をさかのぼって調べるのも簡単ですし、
買うほうも真剣な買い物ですから、それぐらいの手間はかけています。

[423: 匿名さん]

震災・原発事故以降は首都圏は明らかに買い手市場に変化してきてると思う。
今すぐ売らなきゃならない、って人は足元見られるよ。
別に売れないなら今売らなくてもいい、ぐらいのスタンスがいい。

[424: 匿名]

時期が悪いことは誰でも分かるんだから、今売らなくてもいい人は売り出さないと思う。
売りたい人は事情があるんでしょ。

[425: 匿名さん]

マンションの価格は、ある意味非常に運です。
いくらで買ったか、何年住んだか、などは二次的な要素でしかありません。
その地域のそのマンションの相場が、今いくらか、それが全てです。
株に近い感覚で、考えた方がいいと思いますよ。