中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[245: 匿名さん]

買換え自慢話大会？
私も戸建て２回、マンション２回転売。
大儲けや損で色々。

[246: 匿名さん]

＞243
238ですけど自慢に思えましたか、失礼しました。

掲示板ですから気軽に書けますがマンションの売却は1度だけあとは全部持ってます。
シティハウス2つ、○○ハイツ、1つ　全部で214㎡　ハイツ以外は新築ですから
買値は1億3200万円、6100万円、3800万円です　ご想像のとおり、全部東京の山手線内側です。

[247: 匿名さん]

掲示板ですから気軽に妄想書けます。
嘘でもいいじゃないですか。掲示板ですから。
自慢してもいいじゃないですか。現実社会ではできないのですから。

[248: 匿名さん]

ウソならこんは端数まで書かないよ、固定資産税のところに書いてあります。
世の中自分のような不動産持ちは、東京なら5000人以上いますよ。

[249: 匿名さん]

妄想持ちが都内に５０００人以上？恐いね。

[250: 匿名さん]

買えない賃貸の人は東京には500万人位はいるから、あなたはは普通の人悲観する必要はない
ワンルームから億ションまで、東京には分譲マンションが140万戸あるそうですが、
ずべてにオーナーがいる訳です。

[251: 匿名さん]

この人、やたら投稿して何を言いたいのか？　意味不明。
投稿のたびに支離滅裂。一貫しているのは句読点がおかしい点のみ。

[252: 匿名さん]

買い替え自慢はウソが多い。高く売っただの、何軒持ってるだの、何億だの
は話半分でスルーしまひょ！

[253: 匿名さん]

本当のことなんですけど、信じたくない気落ちはわかりますが
皆さんが遊んでいる間に努力して金持ちになりましたから、当然でしょう。

[254: 買い換え検討中]

100万くらいのくらいの値下げはやはり意味がないでしょうか？

担当からそろそろ値下げしてみましょうか、と言われましたがあんまりしたくなくて、どれくらい値下げすると最小で効果があるものなのか、悩んでます。

[255: 匿名さん]

>>２５４

中古を、見て回ったときの印象ですが、リフォームしてないけど安目の価格で絶対値引きなし
リフォームして高めの設定で、値引きありとか色々ありました。
買った物件は3600万円→3380万円→3200万円（値引き購入）でした。
オーナーが下げた理由は、同じマンション内で狭くて下層階で条件の悪い部屋が
2980万円で売れたからだそうです。

はっきり言うと、対抗馬がある無しですが、買い手の心理だと大幅値引きは内覧を増やします
但し、仲介業者はレインズで値下げの事実を知っていることが多いので、大幅値引きは
更に値引き交渉できると思われがちです。

仲介業者はエリア担当だったり、地場だったりすると相場を知っていますし
登記簿の閲覧も簡単ですから抵当権の有無とか知ってますから、オーナーの
懐具合も推測するものですよ。
客付け業者だったりすると完全に買い手側のエージェントですからオーナーと
交渉してくれます。

少しでも高く売りたいお気持ちはわかりますが、保有し続けて賃貸に出す余裕がないのであれば
売ることが目標ですから、思い切って値下げして売ってしまうほうが得策だと思います。

[256: 匿名さん]

中古の場合水回りはそれなりだと聞くのですが、どうですか?
システムキッチンとかユニットバスではなくて、
配管そのもののことだと思うのですが。

[257: 匿名さん]

＞256
築古で理事を何年もしました、修繕も何度も経験した経験から書き込みます。
給排水管の種類にもよるのですが戸内と共有部分に分かれて、共有部分は
管理がしっかりしていれば、まず問題なく２０年を目安に交換しています
理由はマンション全体の問題ですからマンションによる差はありません。

戸内は個人差が激しいですですが、生活しているのですからやはり20年を目処に
交換している場合が多いです。
排水管は昔は鉄管もありますが、塩ビ管に交換していれば半永久。
給湯給水管は傷みやすいので交換だけなら外付けで30万円もあれば出来ますが
普通はフローリングなどと同時に交換すると高額になります、過去一度もリフォームしていなければ
要注意です。
これもサビの赤水など出ますから、生活していれば交換するのが普通ですが、賃貸用など
ですと入居者を一時出さないとやりにくいので、売主に確認する必要があるでしょう。

[258: 匿名さん]

>257さん
どうもありがとうございます。
しっかり確認します!!

[259: 買い換え検討中]

>255
254です。丁寧なご回答ありがとうございました！！
そうですね。255さんがおっしゃる通り、やはり早く売りたいのならば値下げについても思いきりが大切なのかもしれませんね、、、。
値下げ、考えてみます。

ありがとうございました(^-^)

[260: 匿名さん]

今戸建てに住んでます
子どもの通う小学校は落ち着いているし、病院、スーパーも近くて便利
学校のママ友も良い人達ばかり、ここまでは満点なのですが

マナーの悪いご近所さんが多くノイローゼ気味です
家にサッカーボールぶつけてもしらんぷりな親子
キレルとやばい中学生
東南アジアの家族も住んでて、夜遅く外でカンカンと音だしながら武道の練習
朝っぱらからピアノの練習

散々です

家の住み替えを進めています
次は開放感のある静かな中古のマンションに住みたいです

小さくて良いんでランドマークが見えればとささやかな希望を持ちつつその日が来るのを
待っております

[261: 匿名さん]

＞２６０さま
今のお住まいに良い点もあれば、悪い点もあって。
結局悪い点からのストレスが大きくなって引越しを考えられているようですね。
お疲れ様です。今のご苦労よく理解できます。私も経験があります。
次は静かな環境が良いですね。
良き物件へ円滑な転居ができますように。がんばって！

[262: 匿名さん]

こんにちは　現在居住中のマンションを売りに出しています。

２０１０年９月に売却活動を開始し、９ヶ月目を迎えました。
２９５０万→２８５０万→２６８０万→２４８０万と３回値下げしました。
売却は大手不動産会社に専任媒介でずっと更新しています
築２年、１ＬＤＫ、４０㎡、首都圏の最寄駅から徒歩６分です。
内覧は９ヶ月間で６件でした。

モデルルームとまではいきませんが、必要最低限まで荷物を減らして
自分なりに毎回大掃除してお客さまを迎えているつもりです。
内覧の際は営業担当の人に全て任せて、私は外出しています。


離婚に伴っての売却のため、売れたら実家に帰る予定にしていますが
なかなか売れません、、、
実家は関西なので、空家にするにはなかなか勇気が必要な状態です。

やはり居住中なのがいけないのでしょうか。
それとも不動産会社を変えるべきでしょうか。

営業の人に思ったことを聞いてみるのですが、
「価格が高いのでしょうか？」→「そんなことはないと思います」
「空家にしたほうがいいでしょうか？」→「すっきりされてるので大丈夫です」
「なぜ売れないのでしょう？」→「震災の影響で買い控えている方が多いようで・・・」

特にアドバイスもなく、だたズルズルと時間だけ過ぎて行く状態です。
中古マンションの売却というのはそういうものでしょうか。
買ってくれる人が現れるのをただ待っていれば売れるのでしょうか。
何か私に出来ることはないでしょうか。

何かアドバイスがあればよろしくお願いします。
長文失礼しました。

[263: 匿名さん]

２６２さん、我が家もただ今専任で売り出し中です
うちは戸建てなんですが、去年の暮れに不動産に訪れお試し期間を経て
３月から契約しておりますが、いまいちです

契約前、担当は「売れます、絶対売れます」とその上司も出てきてその気にさせて
ふたを開けてみると。。。

契約更新時、何故売れないのか質問攻めにしました
のらりくらりの返答しか帰ってこず、値引きしてまた様子を見ることに

この担当は、電話をいつまでにすると言ってもしてこない
メールの１本もしてこない
ネットの物件情報の訂正がちっともなされておらず

アタマ来て担当の上司にクレームいれてからは
仕事ちゃんとしてるようです

なめらてんなぁって違和感は常々感じてたんで
２６２さんももっと強気でいっても良いと思います
だって多額の手数料払うんだから、担当さんも身を粉にして働いてもらわないと
困ります

[264: 匿名さん]

２６２さん、お疲れ様です。
営業さんの返答はごもっとも。文句も返せません。
１ＬＤＫは買う方が限られているので、容易には売れないでしょう。
でも９ケ月で６件とは寂しい。不動産会社を変えてはいかがですか。
地域や面積でも得意・不得意はあると思いますので。
私は３ケ月に５件を目安にして、２回不動産会社を変えました。
売り出して７ケ月、３社目の仲介で居住中のまま売れました。
「最初から扱わせてくれればすぐ売りましたよ」との事。
やはり会社を変えるのがオススメです。