中古マンションが売れません、、、part２

[匿名さん]

中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。

経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。

どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？

などについて情報交換したいと思います。

このスレッドの基本的定義として、売却を頼む業者は、原則、一般仲介で、
複数の業者に頼むということにしたいと思います。専任は、他の業者が
介入できないので、かえって売れにくくなるみたいです。もちろん、
これに関するご意見を書いていただくのもかまいません。

Part1は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/

[225: 匿名さん]

＞２２４さま
１１８です。お疲れ様でした。一段落ですね。
人間、嫌な事は忘れてゆく生き物なんですね。大損した事とかね。
人間、新しい事には喜びも大きく感じるんですよね。新居や新環境でね。
そのような人間を結ぶ縁とは、自ら都合よく創れるモノでも無いのですね。
全ての縁は必然であって、その中にいる自分は運命なんでしょうね。
新居は、楽しい運命になると良いですね。きっとなるでしょう！

[226: 匿名]

ん〜、横レスですが、大損した過去は忘れられない…
人生の悔いのひとつとして、背負っていくもの。

[227: 匿名さん]

大損ではないと思いますよ、マンション選びを見誤っただけ人生には結婚も就職もよくあることです。
一部のマンションが値上がりしたという宣伝に惑わされた高値覚えです。
マンションも物品ですから、中古になって安くなるのは当然ですし土地の持分があるのは
税制面であって机上の空論です、建替えは次の世代です。
知人が福島県のマンションを購入しましたが10年で半額は常識だそうです。

[228: 匿名さん]

忘れていくものですよ。
私もバブル期のマンション買って、売却時は大損でした。
でも「買ったときが高すぎたんですね」と言われると
そうなのかなと思っています。
別に、悔いても戻らないし、背負っても何も生まないし。
忘れたいと思っても、思わなくても、忘れていくものですよ。
今は今なりに、お安いけれど広くなった新居で楽しんでいます。

[229: 匿名さん]

横浜です。１６年で３分の１が常識のようです。相場だけどね。

[230: 匿名]

222です。2880万円で値下げ交渉なしで売れました。
横浜市内で駅近築12年。買ったときは3200万円だったので、いいほうだと思います。
うちも、3月後半〜4月半ばまでまったく音沙汰無かったときは、買取り業者を調べてもらったくらい不安でした。
100万ずつ値下げする予定を思い切って200万にしたのがよかったのかな？
買取り業者の査定は2200万円だったそうです。

118さん、お疲れさまでした。
引っ越しの荷造りが大変ですが、新居での生活を妄想しながら頑張りましょうね。
私は毎日ちょっとずつ箱詰めして筋肉痛の日々…
週末に引っ越しなのに予定より全然終わってなくて焦ってます
仕事休んでやりたいわ( ´△｀)

[231: 匿名さん]

中古で探してますが、在庫や新規登録が増えているようで、よく見ると一般媒介ですでに出ている物件がほとんど

新規の売却物件って、実はすごく少ないみたいですね

中古も築浅を中心に、ほんとのところは品薄なのかもしれません

[232: 匿名さん]

２３１さんエリアはどこですか？

[233: 匿名さん]

51です

[234: 匿名さん]

今年の２月から築４年のマンションの売却をしております。
まもなく売りだしてから４ヶ月が経過しますが、いまだに売れません。

現在検討中の方が一組いるのですが、ご両親に相談したところ
「分譲主が少し不安」と言われたことから踏み切れないようです。

中古マンションの場合、「分譲主」というのはどれくらい重要なのでしょうか？
不動産屋さんは「中古マンションですのであまり分譲主は重要ではないですよ。」と
言ってくれたそうです。

宜しくお願い致します。

[235: 匿名さん]

買い手さんサイドがあまり乗り気でない場合、購入しない理由を何かとこじつけるものですよ。
分譲主・駅の距離・環境に始まり、エレベーターが狭い・植栽の趣味が違う・方位が悪いまで
聞いていればきりがありません。
よほど反社会的な分譲主でない限り、断る言い訳でしょう。
縁がなかったとあきらめましょう。あまり気にする事はありませんよ。
売却は気楽に、気長に、焦らずに。さ、次！次！

[236: 匿名さん]

日本人はブランドが好きな国民性であることは間違いないです。
特に年配の方は一生の買い物なのでその傾向は強いです。

中古マンションは立地であることは間違いないないですが、ブランド（分譲主）に対する
ニーズも大いにあります。
中古マンションの広告を見ても「住友不動産分譲」なんて書いてあるのは売りの1つだから。
一般的にブランドマンションは確かに、エントランスも豪華だし仕様もいいです
割高でも売れるから設備にお金を掛けられます。

中古マンションを検討する理由として、管理状態がわかっていいとか立地がいいとかの
人も確かにいますが、本音では新築には予算的に手が出ないからという理由が大多数です。

マンションは中古車と同じようなもので、大衆車の予算で中古の高級車が買える。
国産車の予算で、憧れの外車が買えるとかありますよ。
トヨタの新車が300万円、数年落ちのベンツの中古車が300万円だったらどちらを選ぶのか。
築10年の三井不動産が4000万円、築5年のカタカナデベが3800万円だったらどちらを選びますか？
分譲主で分が悪ければ価格で勝負するのも大切だと思います、特に築浅なら新築対比の価格でしょう。

[237: 匿名さん]

>234
まだまだ４ヶ月でしょ。
落ち込むほどではないですよ。

分譲主は重要かもしれませんね。
今回の震災で特に重視するかもしれません。
（耐震設計かどうかなど）

基本的には今までは価格、駅までの距離、間取りのようですが
耐震設計も重視されてきたので売りにくいですよね。

設計評価や施工評価などの認定を受けているなら
提示したほうがいいですよ。

[238: 匿名さん]

>237
分譲マンションにお住まいの経験がないようですね。

何年か前から実施されている住宅性能評価の中に、耐震の項目がありますが
財閥系のデベも含めて3段階で最低ランクの１が90％と大多数ですから差は出ません。
最高ランクの３はマンションでは皆無ですから意味がありません。

慰めてばかりいても始まりません、現実を求めているのです
正直言って、３月の最も物件が動く時期を過ぎていますから
次は６月、夏は動かないからその次は年末です。

4ヶ月で内覧は何件あったのか、その内何件が価格交渉をしてきたのか
ということが目安でしょう。
ダミーでも何でも、買付証明が１件もなければ値付けが間違っている可能性が高い。

内覧が多ければ、壁紙、フローリング、キッチン設備やコンロなど交換してもたいした金額
ではありませんから交換したら目を引くかもしれません。
築４年なら微妙な感じです。
値段が安くてオススメなのは、ビルトイン浄水器や食器洗い機などです。
仲介業者に、何件案内させるかがポイントです、のんびり構えている仲介業者なら
変えたほうがいいです、社長が若くて離職率の高そうな仲介の方が気合が違いますし
売るために、売主にも色々と注文をつけてくるくらいでないと・・
また、こちらはお客ですから、毎週内覧の数を電話して聞くくらいでないと
沢山の物件の中の１つで終わってしまいます。

[239: 匿名さん]

分譲主はどれくらい中古売買においてどれくらい重要かといえば
気にする人は気にするし、気にしない人はしないということしか
ありません。

年配の人は気にするひと多いですね。
もっとも中古は売る相手は１人なので気にしないひとを見つければ
いいだけです。分譲主をいまさら変更するわけにもいかないしね。

[240: 匿名さん]

分譲主を気にしない人を見つけるのではありません。
お客様に見に来ていただくのです、商売ですからお金を払う人がお客さん。

売れないマンションは、器量の悪い娘を嫁に出すのと同じで、
化粧したり（チラシの内容）、見栄えの良い洋服を買ってやったり（内装をきれいにする）
世話焼き婆さんを探すのです（仲介業者）、持参金を持たす（値引き）
白馬の王子様（買い手）が突然現れるのは、おとぎ話の世界でそう多くはない。

現金で買ったのであれば気軽でしょうけど、ローンなら毎月毎月金利と元金を返済します。
返済した分、高く売れるわけでもありませんから損がドンドンかさみます。
経験がありますが、4ヶ月売れないものは、同条件では次の4ヶ月はもっと売れません
だんだん可能性は低くなっていきます。

[241: 匿名さん]

>>234さん

急成長し、行き詰って破たんしたり会社更生法、なんてことになったデベの物件だと、
ご両親世代の印象は悪いと思います。
特に親が資金援助をするなどの場合は。

[242: 匿名さん]

（前からの追加です）

築4年となると、大規模リフォームなどを前提とした購入はまずないでしょうから、
室内や共用部がどの程度きれいか、というのはポイントだと思います。
室内の道具類（家具や品物など）を出来るだけ片づけ少なくして、
すっきりと広く見せるのも大切です。

[243: 匿名さん]

>238
古い考えだね。
ちなみに買換え２回経験で現在マンション２件もってるよ。

なんでも交換すれば売れるわけではない。
築９年を売却したけど一切なにも交換しなかったね。
しかも大手ではない〇リモト物件。
しかも分譲時の価格の10％UP。
しかも９月に売却。
しかも６ヶ月値下げ１回のみ。

君の言う自慢話も当てにならないね。

[244: 匿名さん]

238の内容ですが、別に古い考えとは思いませんよ。
ぱっと見で使用感が強いのはキッチンだから、コンロの入れ替えなどは有効でしょう。
築4年なだけに、新築との比較がされやすいというのもあります。

243さんのご経験も現実にあるのかもしれませんが、
新築がどの時期だったのか、いつの中古販売なのか、どのエリアなのか、
どういう条件の物件なのか、そういうものが何も書いてないですし、
比較の対象にもならないと思いますが。

築4年物件というと、リーマンショックの少し前くらいの物件でしょうか。
プチバブルもあって値上げ上昇気分の時期の新築購入だったのかな？
一番不動産の動きの多いのが3月というのも現実ですし、
2月に売り出してその時期を超えてしまったというのも厳しい現実です。
さらに、リーマンショックが一段落して比較的低価格路線の新築物件もあれば、
新古物件もある。
そして震災での先行き不安。
なんとか早く売りたい事情がある人々にとっては厳しい状況です。

＞君の言う自慢話

238さんは何も自慢していないと思いますよ。
どちらかというと243さんのほうが自慢っぽいですけどね（笑）