オハナ 東鷲宮フロントについて

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155434

東京駅・新宿駅へ約1時間。久喜市の新拠点である東鷲宮駅。
駅前にあったイオン東鷲宮店跡地の再開発プロジェクトです。
隣接地にはスーパー「ヤオコー」をキーテナントとする商業施設が誕生します。
本プロジェクトについて検討者やご近所の皆さまと情報交換をお願い致します。


物件概要
所在地　埼玉県久喜市桜田三丁目2番5
交　通　ＪＲ東北本線 「東鷲宮」駅 徒歩3分

敷地面積　3,124.70㎡
延床面積　12,407.57㎡
構造規模　地上15階建

売主　　野村不動産株式会社
施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理　　野村不動産パートナーズ株式会社

面積: 66.50 m2 ～ 82.76 m2
間取り: 2LDK ～ 4LDK

[961: 職人さん]

>>960 eマンションさん
基本的なことで恐縮なんですけど
バブルの絶頂期（35年ぐらい前）と比較して何か意味あるの？

[962: マンション検討中さん]

古くからの住宅地・商業地で地価が今なおバブル期を超えてないなら「資産価値維持」できてないじゃんか。
日経平均株価と東証株価指数（TOPIX）はバブル期の最高値を去年更新したよ？
ちなみに金（ゴールド）の国内小売価格はとっくの昔にバブル期の価格をはるかに上回っているんだけどな。

[963: マンション掲示板さん]

>>962 マンション検討中さん
お前アタオカか？
バブル期を超えてないなら資産価値維持できてない？
経年劣化する建物とゴールドを比べてどうする（笑）

[964: 匿名さん]

>>963 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

「建物」とは違って「地価」は経年劣化しないんだよ。
「建物」は減価償却できるが「土地」はできないだろ？

古くからの住宅地・商業地で「地価」が今なおバブル期を超えてないなら「資産価値維持」できてないんだよ。

埼玉県内の古くからの住宅地・商業地で「資産価値維持」できている地点は実際にあるのか？

[965: マンション検討中さん]

>>964 匿名さん
埼玉県内で資産価値維持できるのは国道16号線の内側の駅近だけだよ。
国道16号線の外側であっても駅徒歩1-2分の駅前物件のみ資産価値期待できる。
それ以外の外側は全滅。

[966: 口コミ知りたいさん]

>>964 匿名さん
古くからももちろんだけど、十年位前に買ったとして、浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。

[967: 匿名さん]

>>965 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
バブル期以降に埼玉県内の土地を購入した人は・・・

バブル期超えの地価は東京都心ぐらいじゃね？
東京都心以外なら
バブル当時は市街化調整区域か未線引き区域で
バブル崩壊後に宅地化されたＪＢ新線エリアとか
インバウンド客でウハウハの国際リゾート地とか

[968: 匿名さん]

>>966 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
それらの地域はバブル期の地価を上回ってますか？

[969: 周辺住民さん]

>>966 口コミ知りたいさん
誰かが、そのババを騙されて買わない限り現実的な儲けは確定しない

誰が最後にバカを見るか楽しみ

[970: マンション比較中さん]

>>968 匿名さん
基本的なことで恐縮なんですけど
バブルの絶頂期（35年ぐらい前）と比較して何か意味あるの？

[971: 都道府県地価調査]

昭和時代から選ばれている調査地点について
浦和でも大宮でも久喜でも
バブル直前（※）までに購入した住宅地であれば
現時点では
「資産価値維持」は概ね実現できている鴨ね。
浦和でも大宮でも久喜でも、現時点ではね。

※昭和61年（1986年）

[972: マンション検討中さん]

>>971 都道府県地価調査さん
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[973: 都道府県地価調査]

>>972 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

現時点で土地の評価額に含み益があるかどうかは、それを買った時期による。

中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

さいたま市浦和区常盤5-4-15
（旧「浦和市常盤5-4-15」）

地積293m2、北浦和駅900m

昭和61年（1986年）272,000円/m2
　　　　↓　　+40.0%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

昭和62年（1987年）514,000円/m2
　　　　↓　　-25.9%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成３年（1991年）683,000円/m2 ※最高値
　　　　↓　　-44.2%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成８年（1996年）386,000円/m2
　　　　↓　　-1.3%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成16年（2004年）276,000円/m2 ※最安値
　　　　↓　　+38.0%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成20年（2008年）321,000円/m2
　　　　↓　　+18.7%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2


平成３年（1991年）683,000円/m2 ※最高値
　　　　↓　　-59.6%　　↓　
平成16年（2004年）276,000円/m2 ※最安値

[974: 匿名さん]

>>973 都道府県地価調査さん
さすが浦和ですな。買った時期によりますが普通に含み益が数千万以上は出てますな。

[975: 価格が知りたい]

1/11、12、13にあった説明会に参加された方いらっしゃいますか？価格の情報持っている方いたら教えてほしいです！

[976: 私も知りたいさん]

>>975 価格が知りたいさん
私も知りたいです！

[977: マンション掲示板さん]

>>974 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
で、浦和・大宮・川口あたりの駅近に資産価値維持できる（＝地価がバブル期を超えた）地点は見つかったの？

[978: マンション検討中さん]

>>977 マンション掲示板さん
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[979: マンコミュファンさん]

>>978 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
イタチの最後っ屁乙です！

[980: 匿名さん]

>>979 マンコミュファンさん
金利が上がろうが、不動産バブルが崩壊しようが、日本がどんな不景気になろうが、そんなことなど全く関係ない一定数いる埼玉の富裕層が指名買いするマンションは一定数存在しています。

[981: 周辺住民さん]

>>980 匿名さん
埼玉に富裕層っているの？　始めて聞いたよ

埼玉南部地域は、都内の下町の延長で、川沿いの低湿地は昔から住宅地に適さない。
高度成長期以降人口が増えた、戸田・川口、草加、越谷、八潮、三郷辺りは、山手線内側や台地の世田谷近郊に住めない貧乏人の＊＊かと思った（笑）

埼玉出身で有名になったり、金持ちになったら港区や渋谷区、世田谷区に転居している。

[982: 周辺住民さん]

>>978 マンション検討中さん
浦和・大宮・川口あたりのタワマンは、価値以上高価格で余程の不動産投資に毒されたノロマ以外は買わない

不動産バブルで、最後にババをひいた運の悪い奴等だよ

[983: 都道府県地価調査]

>>974 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>978 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

現時点で土地の評価額に含み益があるかどうかは、それを買った時期による。


中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

さいたま市浦和区常盤5-4-15
（旧「浦和市常盤5-4-15」）

地積293m2、北浦和駅900m

バブル発生の直前
昭和61年（1986年）272,000円/m2

　　　　↓　+151.1% 　↓　

バブル期の最高値
平成３年（1991年）683,000円/m2

　　　　↓　　-59.6%　　↓

バブル崩壊後の最安値
平成16年（2004年）276,000円/m2

　　　　↓　　+16.3%　　↓　

リーマン・ショックの直前
平成20年（2008年）321,000円/m2

　　　　↓　　-12.8%　　↓　

アベ・クロの直前＝直近の最安値
平成23年（2011年）280,000円/m2
平成24年（2012年）280,000円/m2

　　　　↓　　+36.1%　　↓　

アベ・クロ＋東京2020＋コロナの末期
令和６年（2024年）381,000円/m2

[984: 評判気になるさん]

>>983 都道府県地価調査さん
さすが浦和ですな。買った時期によりますが普通に含み益が数千万以上は出てますな。

[985: 評判気になるさん]

>>984 評判気になるさん
こいつがノロマか（笑）

さすがだね

[986: マンション検討中さん]

>>984 評判気になるさん
その逆で、国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[987: 通りがかりさん]

>>986 マンション検討中さん

浦和はしばらく値上がりしても
毎回毎回ほぼ元の値に戻ってるじゃん（笑）

>>983 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 昭和61年（1986年）272,000円/m2
> 平成16年（2004年）276,000円/m2
> 平成23年（2011年）280,000円/m2
> 平成24年（2012年）280,000円/m2


バブル期の最高値をいまだに超えてないし（笑）

>>983 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 平成３年（1991年）683,000円/m2
> 　　　　↓　　-44.2%　　↓　
> 令和６年（2024年）381,000円/m2


また元の値に向かって下がるんじゃないの？

まあ、ほぼ元の値付近で下げ止まればいいけど、
さらに一層の国内人口減少が進むから無理ぽ（笑）

[988: 口コミ知りたいさん]

>>987 通りがかりさん
バブル後がほとんどでしょ(笑)築40年とか普通に除外すれば、
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[989: マンション住民さん]

>>987 通りがかりさん

地価もだけど浦和マンションはリーマンショック後右肩上がりなのでは？？

[990: 販売関係者さん]

>>988 口コミ知りたいさん
浦和・大宮・川口は都心に引っ張られてバブってるだけだから長期的に見て資産価値維持できるのは大阪のほうだろうけど

[991: 購入経験者さん]

晴海フラッグや大宮タワマンなんかは、不動産投資家と転売ヤーに狙われたから、実際の入居者は少なく賃貸物件ばかり（笑）

夜が真っ暗で、湯沢のリゾマンと同じ、高い家賃で不便なところを借りる奴なんていない、そのうちダンピングだよ！

[992: 評判気になるさん]

>>991 購入経験者さん
ほんとそれ(笑)
その逆で、国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[993: 周辺住民さん]

>>992 評判気になるさん
素人不動産投資家は儲けようとしても無理

金儲けの賃貸も無理だよ、大宮タワマンでさえ借り手がいない

[994: 周辺住民さん]

>>992 評判気になるさん
晴海フラッグでの学習が身につかず、今や浦和でさえタワマンに群がっている
金の亡者たち

[995: 匿名さん]

>>993 周辺住民さん
さすがです。
つまり国道16号線から大きく外側に外れている久喜の不動産はただの負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけないということですね？

[996: マンション検討中さん]

住民基本台帳人口　日本人のみ
前年同月との比較（令和7年1月1日現在）

《県南４市》
川口市　　－３，９０１人　　－０．６９％
草加市　　　　－６８６人　　－０．２８％
蕨市　　　　　－３５８人　　－０．５３％
戸田市　　　　－８３１人　　－０．６２％

川口市の内訳
★中央地区　　－１４９人　　－０．３８％
★横曽根地区　－６２３人　　－１．０３％
☆青木地区　　－９７４人　　－１．３６％
　南平地区　　－５０９人　　－０．８２％
　新郷地区　　－１１４人　　－０．３０％
　神根地区　　－４３５人　　－０．８６％
★芝地区　　　－６４３人　　－０．８９％
　安行地区　　　＋１３人　　＋０．０３％
　戸塚地区　　－１８７人　　－０．２７％
　鳩ヶ谷地区　－２８０人　　－０．４４％
☆：市役所本庁舎の周辺
★：京浜東北線の駅周辺

《東京都心30～50km圏域》
春日部市　－１，８９３人　　－０．８４％
鴻巣市　　　　－４６８人　　－０．４１％
上尾市　　　　－５８１人　　－０．２６％
久喜市　　　　－４３４人　　－０．３０％

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[997: 匿名さん]

>>996 マンション検討中さん
すみませんが、スレに関係ない話題はお控えください。

[998: マンション検討中さん]

実際に選ばれている街は、栃木くんの脳内とは違うんだよ。

[999: 不動産投資家]

大宮・浦和・川口あたりの駅から遠く徒歩１５分以上やバス便マンションは、ほとんど売れてないみたいだね（笑）

多少遠くなっても、駅前や駅徒歩５分前後に立地するマンションが人気らしい
だから、鴻巣・久喜等の好立地マンションスレに、一生懸命ネガティブ投稿する奴等が常駐している。

誰だって、寒い中長時間歩きたくないし、雨や風があったら最悪
バスは渋滞で時間が不確定だし

[1000: マンション検討中さん]

住民基本台帳人口
外国人比率、前年同月比
（令和7年1月1日現在）

《県南４市》
川口市　　　　　７．９３％　　＋８２ｂｐ
草加市　　　　　４．５４％　　＋５７ｂｐ
蕨市　　　　　１２．４８％　＋１２８ｂｐ
戸田市　　　　　６．２３％　　＋５２ｂｐ

川口市の内訳
★中央地区　　１１．７５％　＋１０３ｐｂ
★横曽根地区　１８．５０％　＋１６１ｂｐ
☆青木地区　　　９．２３％　　＋９５ｂｐ
　南平地区　　　６．０７％　　＋６７ｂｐ
　新郷地区　　　４．１８％　　＋５８ｂｐ
　神根地区　　　３．７３％　　＋５６ｂｐ
★芝地区　　　１１．６０％　＋１１１ｂｐ
　安行地区　　　２．７２％　　＋３２ｂｐ
　戸塚地区　　　２．７２％　　＋４０ｂｐ
　鳩ヶ谷地区　　３．５３％　　＋３６ｂｐ
☆：市役所本庁舎の周辺
★：京浜東北線の駅周辺

《東京都心３０～５０km圏域》
春日部市　　　　２．８１％　　＋３９ｂｐ
鴻巣市　　　　　２．４３％　　＋３８ｂｐ
上尾市　　　　　２．３７％　　＋２１ｂｐ
久喜市　　　　　２．９２％　　＋３３ｂｐ

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[1001: 周辺住民さん]

まあ川口はクルド人で有名だけど、その他の国籍も含めて外国人登録者数日本一の街

実際、蕨駅近くの川口市域内「芝園団地」は、住民の半分が中国人みたいだから
市長及び市役所がらみで外国人誘致しているかも？

[1002: 坪単価比較中さん]

>>999 不動産投資家さん
いくら国道16号内側であっても残念ながらイレギュラーな物件はあります。
しかしながら国道16号から大きく外側に外れている久喜市の物件は悲しいかな悲惨なほどに全てリセールバリューゼロということなのです。

[1003: マンション比較中さん]

>>999 不動産投資家さん
県南でもバス便は論外でしょ。。僻地久喜と同レベル(笑)

[1006: 管理担当]

[No.1004と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信ののため、削除しました。管理担当]

[1007: マンション検討中さん]

>>1002 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>1003 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

国道16号から大きく外側に外れている栃木県は論外です。
僻地小山宇都宮の物件は悲しいかな悲惨なほどに全てリセールバリューゼロということなのです。


住民基本台帳人口　日本人のみ
前年同月との比較（令和7年1月1日現在）

《僻地栃木県》
宇都宮市　－２，７９６人　　－０．５５％
小山市　　　　－７７３人　　－０．４９％

《さいたま市》
市の全域　＋２，３７２人　　＋０．１８％

さいたま市の内訳
◎西区　　　　＋１９１人　　＋０．２０％
◎北区　　　　＋５２８人　　＋０．３６％
◎大宮区　＋１，５３３人　　＋１．２５％
◎見沼区　　　　　－１人　　－０．００％
○中央区　　　－２００人　　－０．２０％
●桜区　　　　－２１２人　　－０．２３％
●浦和区　　　　－６９人　　－０．０４％
●南区　　　　＋４２７人　　＋０．２３％
●緑区　　　　＋８２５人　　＋０．６２％
◇岩槻区　　　－６５０人　　－０．６０％
◎：旧大宮市域　○：旧与野市域
●：旧浦和市域　◇：旧岩槻市域

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[1008: 匿名さん]

>>1007 マンション検討中さん

なるほど・・・リセールゼロ・・・
これは久喜に終末感がただよってますな・・・

[1009: RESAS（リーサス）で確認]

実際に選ばれている街・久喜＠東京圏
実際には選ばれない街・宇都宮＠東京圏外

子は、親と一緒に転出・転入します。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
年齢階級別純移動数（0～14歳）
★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

　　　　　　東京圏　　　東京圏外
　　　　　　久喜市　　　宇都宮市
２０１０年　　＋８５　　－３５８
２０１１年　＋１４９　　－１７６
２０１２年　＋１５６　　－４０７
２０１３年　　＋２８　　－１０６
２０１４年　＋１３４　　－１２０
２０１５年　＋１３８　　－２９０
２０１６年　＋１６５　　－３３４
２０１７年　＋１０６　　－２３７
２０１８年　＋２０７　　－４９４
２０１９年　＋１２０　　－３５８
２０２０年　＋１８９　　－２４８
２０２１年　＋１５０　　－２５９
２０２２年　＋１５５　　－３５２
２０２３年　＋２９９　　－２８５

子は、親と一緒に転出・転入します。

東京圏の久喜市は、子育て世代の転入が多い。
東京圏外の宇都宮市は、子育て世代の転出が多い。

データは裏切らない。

[1010: マンション掲示板さん]

>>1009 RESAS（リーサス）で確認さん
なるほど、栃木には宇都宮という拠点がありますが、同じように久喜には大宮という立派な拠点があります。すぐお隣りは茨城県ですし、東京まで50-70km離れてるとあって、栃木県でいったら佐野や小山が久喜の良きライバル関係になりそうですね。