オハナ 東鷲宮フロントについて

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155434

東京駅・新宿駅へ約1時間。久喜市の新拠点である東鷲宮駅。
駅前にあったイオン東鷲宮店跡地の再開発プロジェクトです。
隣接地にはスーパー「ヤオコー」をキーテナントとする商業施設が誕生します。
本プロジェクトについて検討者やご近所の皆さまと情報交換をお願い致します。


物件概要
所在地　埼玉県久喜市桜田三丁目2番5
交　通　ＪＲ東北本線 「東鷲宮」駅 徒歩3分

敷地面積　3,124.70㎡
延床面積　12,407.57㎡
構造規模　地上15階建

売主　　野村不動産株式会社
施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理　　野村不動産パートナーズ株式会社

面積: 66.50 m2 ～ 82.76 m2
間取り: 2LDK ～ 4LDK

[951: 口コミ知りたいさん]

>>948 周辺住民さん
まさしくその通り。
当然ながら首都圏においては国道16号線が境界線となる。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
物件はまずは国道16号線の内側で選ぶしかない。

[952: マンション掲示板さん]

>>951 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

首都圏の境界は、利根川ですよ（笑）

東京圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県
北関東：茨城県、栃木県、群馬県


住民基本台帳人口　日本人のみ
前年同月との比較（令和6年12月1日現在）

《県南４市》
川口市　　－３，６２２人　　－０．６４％
草加市　　　　－６１５人　　－０．２５％
蕨市　　　　　－２５６人　　－０．３８％
戸田市　　　　－９２４人　　－０．６９％

《東京都心３５～５０ｋｍ圏域》
鴻巣市　　　　－６１２人　　－０．５３％
上尾市　　　　－６１３人　　－０．２７％
久喜市　　　　－３９９人　　－０．２７％

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[953: ご近所さん]

>>952 マンション掲示板さん
さすがに利根川は大昔の不動産屋の化石的な概念です(笑)
それを言うなら荒川では？
むろん世間では、国道１６号が境界というのが一般的です

[954: 職人さん]

>>953 ご近所さん
未だに大きく蛇行する古い国道を目安にするお爺さんがいらっしゃるww
時代は、（新）国道１６号バイパス＝首都圏中央連絡自動車道だよ！

[955: マンション検討中さん]

>>954 職人さん
さすがです。
つまり国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけないということですね？

[956: 職人さん]

>>955 マンション検討中さん
住むための不動産に資産価値や利益を期待するなら、１６号の内外に関係なく埼玉県内はアウトです。

賢い不動産投資、価値が毀損しない物件は、「都内一択」です。
今の不動産バブルに危機感を覚えて、大宮近辺のマンション成約率も格段に下がってます。

ここ鴻巣も実需オンリーなら良い物件です。

[957: 職人さん]

>>956 職人さん
おっと同じ奴だったのでコピペで失敗
ここは鴻巣ではなく久喜だったね
まあ都内までの距離と所要時間が同じだからいいか（笑）

いずれにしても埼玉は実需以外は無理、資産価値に色気があるなら「都内一択」

[958: マンション検討中さん]

>>957 職人さん
投資の話ではない。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
つまりは国道16号線の外側を買わなければそれでいい。

[959: 買い替え検討中さん]

>>956 職人さん

埼玉県内で資産価値維持できるのは国道16号線の内側の駅近だけだよ。
国道16号線の外側であっても駅徒歩1-2分の駅前物件のみ資産価値期待できる。
それ以外の外側は全滅。

[960: eマンションさん]

基本的なことで恐縮なんですけど
バブルの絶頂期（35年ぐらい前）と比較して
あの頃より今の地価が高い地点って
埼玉県内に実在するの？
あの頃から存在する商業地・住宅地で。

[961: 職人さん]

>>960 eマンションさん
基本的なことで恐縮なんですけど
バブルの絶頂期（35年ぐらい前）と比較して何か意味あるの？

[962: マンション検討中さん]

古くからの住宅地・商業地で地価が今なおバブル期を超えてないなら「資産価値維持」できてないじゃんか。
日経平均株価と東証株価指数（TOPIX）はバブル期の最高値を去年更新したよ？
ちなみに金（ゴールド）の国内小売価格はとっくの昔にバブル期の価格をはるかに上回っているんだけどな。

[963: マンション掲示板さん]

>>962 マンション検討中さん
お前アタオカか？
バブル期を超えてないなら資産価値維持できてない？
経年劣化する建物とゴールドを比べてどうする（笑）

[964: 匿名さん]

>>963 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

「建物」とは違って「地価」は経年劣化しないんだよ。
「建物」は減価償却できるが「土地」はできないだろ？

古くからの住宅地・商業地で「地価」が今なおバブル期を超えてないなら「資産価値維持」できてないんだよ。

埼玉県内の古くからの住宅地・商業地で「資産価値維持」できている地点は実際にあるのか？

[965: マンション検討中さん]

>>964 匿名さん
埼玉県内で資産価値維持できるのは国道16号線の内側の駅近だけだよ。
国道16号線の外側であっても駅徒歩1-2分の駅前物件のみ資産価値期待できる。
それ以外の外側は全滅。

[966: 口コミ知りたいさん]

>>964 匿名さん
古くからももちろんだけど、十年位前に買ったとして、浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。

[967: 匿名さん]

>>965 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
バブル期以降に埼玉県内の土地を購入した人は・・・

バブル期超えの地価は東京都心ぐらいじゃね？
東京都心以外なら
バブル当時は市街化調整区域か未線引き区域で
バブル崩壊後に宅地化されたＪＢ新線エリアとか
インバウンド客でウハウハの国際リゾート地とか

[968: 匿名さん]

>>966 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
それらの地域はバブル期の地価を上回ってますか？

[969: 周辺住民さん]

>>966 口コミ知りたいさん
誰かが、そのババを騙されて買わない限り現実的な儲けは確定しない

誰が最後にバカを見るか楽しみ

[970: マンション比較中さん]

>>968 匿名さん
基本的なことで恐縮なんですけど
バブルの絶頂期（35年ぐらい前）と比較して何か意味あるの？

[971: 都道府県地価調査]

昭和時代から選ばれている調査地点について
浦和でも大宮でも久喜でも
バブル直前（※）までに購入した住宅地であれば
現時点では
「資産価値維持」は概ね実現できている鴨ね。
浦和でも大宮でも久喜でも、現時点ではね。

※昭和61年（1986年）

[972: マンション検討中さん]

>>971 都道府県地価調査さん
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[973: 都道府県地価調査]

>>972 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

現時点で土地の評価額に含み益があるかどうかは、それを買った時期による。

中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

さいたま市浦和区常盤5-4-15
（旧「浦和市常盤5-4-15」）

地積293m2、北浦和駅900m

昭和61年（1986年）272,000円/m2
　　　　↓　　+40.0%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

昭和62年（1987年）514,000円/m2
　　　　↓　　-25.9%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成３年（1991年）683,000円/m2 ※最高値
　　　　↓　　-44.2%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成８年（1996年）386,000円/m2
　　　　↓　　-1.3%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成16年（2004年）276,000円/m2 ※最安値
　　　　↓　　+38.0%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成20年（2008年）321,000円/m2
　　　　↓　　+18.7%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2


平成３年（1991年）683,000円/m2 ※最高値
　　　　↓　　-59.6%　　↓　
平成16年（2004年）276,000円/m2 ※最安値

[974: 匿名さん]

>>973 都道府県地価調査さん
さすが浦和ですな。買った時期によりますが普通に含み益が数千万以上は出てますな。

[975: 価格が知りたい]

1/11、12、13にあった説明会に参加された方いらっしゃいますか？価格の情報持っている方いたら教えてほしいです！

[976: 私も知りたいさん]

>>975 価格が知りたいさん
私も知りたいです！

[977: マンション掲示板さん]

>>974 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
で、浦和・大宮・川口あたりの駅近に資産価値維持できる（＝地価がバブル期を超えた）地点は見つかったの？

[978: マンション検討中さん]

>>977 マンション掲示板さん
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[979: マンコミュファンさん]

>>978 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
イタチの最後っ屁乙です！

[980: 匿名さん]

>>979 マンコミュファンさん
金利が上がろうが、不動産バブルが崩壊しようが、日本がどんな不景気になろうが、そんなことなど全く関係ない一定数いる埼玉の富裕層が指名買いするマンションは一定数存在しています。

[981: 周辺住民さん]

>>980 匿名さん
埼玉に富裕層っているの？　始めて聞いたよ

埼玉南部地域は、都内の下町の延長で、川沿いの低湿地は昔から住宅地に適さない。
高度成長期以降人口が増えた、戸田・川口、草加、越谷、八潮、三郷辺りは、山手線内側や台地の世田谷近郊に住めない貧乏人の＊＊かと思った（笑）

埼玉出身で有名になったり、金持ちになったら港区や渋谷区、世田谷区に転居している。

[982: 周辺住民さん]

>>978 マンション検討中さん
浦和・大宮・川口あたりのタワマンは、価値以上高価格で余程の不動産投資に毒されたノロマ以外は買わない

不動産バブルで、最後にババをひいた運の悪い奴等だよ

[983: 都道府県地価調査]

>>974 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>978 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

現時点で土地の評価額に含み益があるかどうかは、それを買った時期による。


中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

さいたま市浦和区常盤5-4-15
（旧「浦和市常盤5-4-15」）

地積293m2、北浦和駅900m

バブル発生の直前
昭和61年（1986年）272,000円/m2

　　　　↓　+151.1% 　↓　

バブル期の最高値
平成３年（1991年）683,000円/m2

　　　　↓　　-59.6%　　↓

バブル崩壊後の最安値
平成16年（2004年）276,000円/m2

　　　　↓　　+16.3%　　↓　

リーマン・ショックの直前
平成20年（2008年）321,000円/m2

　　　　↓　　-12.8%　　↓　

アベ・クロの直前＝直近の最安値
平成23年（2011年）280,000円/m2
平成24年（2012年）280,000円/m2

　　　　↓　　+36.1%　　↓　

アベ・クロ＋東京2020＋コロナの末期
令和６年（2024年）381,000円/m2

[984: 評判気になるさん]

>>983 都道府県地価調査さん
さすが浦和ですな。買った時期によりますが普通に含み益が数千万以上は出てますな。

[985: 評判気になるさん]

>>984 評判気になるさん
こいつがノロマか（笑）

さすがだね

[986: マンション検討中さん]

>>984 評判気になるさん
その逆で、国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[987: 通りがかりさん]

>>986 マンション検討中さん

浦和はしばらく値上がりしても
毎回毎回ほぼ元の値に戻ってるじゃん（笑）

>>983 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 昭和61年（1986年）272,000円/m2
> 平成16年（2004年）276,000円/m2
> 平成23年（2011年）280,000円/m2
> 平成24年（2012年）280,000円/m2


バブル期の最高値をいまだに超えてないし（笑）

>>983 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 平成３年（1991年）683,000円/m2
> 　　　　↓　　-44.2%　　↓　
> 令和６年（2024年）381,000円/m2


また元の値に向かって下がるんじゃないの？

まあ、ほぼ元の値付近で下げ止まればいいけど、
さらに一層の国内人口減少が進むから無理ぽ（笑）

[988: 口コミ知りたいさん]

>>987 通りがかりさん
バブル後がほとんどでしょ(笑)築40年とか普通に除外すれば、
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[989: マンション住民さん]

>>987 通りがかりさん

地価もだけど浦和マンションはリーマンショック後右肩上がりなのでは？？

[990: 販売関係者さん]

>>988 口コミ知りたいさん
浦和・大宮・川口は都心に引っ張られてバブってるだけだから長期的に見て資産価値維持できるのは大阪のほうだろうけど

[991: 購入経験者さん]

晴海フラッグや大宮タワマンなんかは、不動産投資家と転売ヤーに狙われたから、実際の入居者は少なく賃貸物件ばかり（笑）

夜が真っ暗で、湯沢のリゾマンと同じ、高い家賃で不便なところを借りる奴なんていない、そのうちダンピングだよ！

[992: 評判気になるさん]

>>991 購入経験者さん
ほんとそれ(笑)
その逆で、国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[993: 周辺住民さん]

>>992 評判気になるさん
素人不動産投資家は儲けようとしても無理

金儲けの賃貸も無理だよ、大宮タワマンでさえ借り手がいない

[994: 周辺住民さん]

>>992 評判気になるさん
晴海フラッグでの学習が身につかず、今や浦和でさえタワマンに群がっている
金の亡者たち

[995: 匿名さん]

>>993 周辺住民さん
さすがです。
つまり国道16号線から大きく外側に外れている久喜の不動産はただの負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけないということですね？