オハナ 東鷲宮フロントについて

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155434

東京駅・新宿駅へ約1時間。久喜市の新拠点である東鷲宮駅。
駅前にあったイオン東鷲宮店跡地の再開発プロジェクトです。
隣接地にはスーパー「ヤオコー」をキーテナントとする商業施設が誕生します。
本プロジェクトについて検討者やご近所の皆さまと情報交換をお願い致します。


物件概要
所在地　埼玉県久喜市桜田三丁目2番5
交　通　ＪＲ東北本線 「東鷲宮」駅 徒歩3分

敷地面積　3,124.70㎡
延床面積　12,407.57㎡
構造規模　地上15階建

売主　　野村不動産株式会社
施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理　　野村不動産パートナーズ株式会社

面積: 66.50 m2 ～ 82.76 m2
間取り: 2LDK ～ 4LDK

[501: マンション検討中さん]

各種データは、ファクトに基づいた判断が求められる多くのビジネスシーンで活用されていますヨ！

[502: 評判気になるさん]

>>501 マンション検討中さん
データとファクト氏凄く臭いですよね！

[503: 名無しさん]

>>502 評判気になるさん
宇都宮マ◯セー栃木マン氏凄く臭いですよね！

東京圏民の感覚で比較対象地域の組合せは

草加八潮三郷－川口蕨戸田－朝霞志木和光新座
越谷吉川－さいたま市－富士見ふじみ野
?春日部－蓮田－上尾－川越－所沢
久喜幸手白岡－桶川北本－坂戸鶴ヶ島－狭山入間
加須－鴻巣－飯能

ですから
知らないと会話が噛み合わないですよね！

[504: 評判気になるさん]

>>503 名無しさん
このスレに栃木県関係者はいませんよ？
いるのは臭すぎるデータとファクト氏だけですよね！

[505: 匿名さん]

ずばり価格予想をしましょう。
公式サイト掲載の、南向きIタイプ73.78㎡の中心価格帯は？

　　　　　～￥4600万
￥4700万～￥5000万
￥5000万～￥5200万
￥5300万～

[506: 通りがかりさん]

>>504 評判気になるさん
栃木県民はすぐわかる。
臭いから。

宇都宮マ◯セー（久喜は東京都市圏）
さいたま市（国策合併）を「さいたま」と書きマ◯セー
東大宮とか上尾とか春日部とか（何か関係ある？）
日光街道とか中山道とか（脳内は江戸時代か？）
合併とか旧◯◯とか（おぃおぃ今は令和だぞ）

マイカーは戸建て住みのファミリー層なら
２３区でも持ってて当たり前だぞ
だから休日も高速道路が混雑するんだよ
東京都市圏と地方圏では使用頻度が違うだけ

[507: 評判気になるさん]

>>506 通りがかりさん
このスレに栃木県関係者は一人もいませんて。
強烈な悪臭放つデータとファクト氏だけが栃木連呼してるだけで。
まあでも国道１６号の外側と内側で全く景色異なることについては賛同します。

[508: 周辺住民さん]

>>506 データとファクトさん

くさっ！さっさと風呂入って二度と書き込まないように！

[509: デベにお勤めさん]

>>507 栃木臭さん
>>508 栃木臭さん

どこが国道16号線かわかる？（笑）

埼玉県都市計画図 ［縮尺　1/100,000］
https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/18505/r2_100000.jpg

[510: マンション比較中さん]

やっぱり5千万円台に乗るのか－。
はやく古河に物件出ないかな。あそこなら4千万台で売ってくれるだろう。

[511: 評判気になるさん]

設備仕様出てないから価格予想難しいですが、土地は安く仕入れていると予想します。
建物は価格上昇してますが、他のオハナ物件と比較しても73平米の最多価格帯は5000万切るのではないでしょうか？
蓮田や久喜と同じだと売れ行きは？がつきそう。
勿論高層階は5000万オーバーだと思います。

[512: デベにお勤めさん]

けやき広場（旧駅前広場）徒歩１分
ヤオコー東鷲宮店　　　　徒歩１分
ＪＲ「東鷲宮」駅　　　　徒歩３分

ドラッグストア、１００円ショップ、郵便局、都銀ＡＴＭ、コンビニ等も徒歩１～３分圏内

この好立地で物件の売れ行きを心配するデベ担当者は１人もいないと思うが。

[513: マンコミュファンさん]

>>509 データとファクトさん
こらこら、貴殿は出禁中ですぞ。

[514: デベにお勤めさん]

>>513 栃木臭さん

どこが国道16号線かわかる？（笑）

埼玉県 令和２年国勢調査 人口集中地区境界図
https://www.stat.go.jp/data/chiri/map/c_koku/kyokaizu/pdf/r2_11.pdf

[515: 匿名さん]

>>514 デベにお勤めさん
地図を見ればよくわかりますが、国道16号線から外側へ離れれば離れるほど不動産価値は極端に低くなっていきます。

春日部辺りではまだキープされますが、上尾や蓮田まで下るとその価値は半分以下に、さらに下りに下った久喜や鴻巣辺りの僻地では、資産価値はほぼゼロになります。

[516: 通りがかりさん]

東鷲宮はお隣さんと違って10分も歩けば田畑が広がる地域なので、5000万も出すなら土地を個人売買して注文住宅の方がお得な気がする。
自分の土地があり車も置けて庭で家庭菜園できる家が徒歩10分で5000万以下なら個人的にそっちの方を選びたいと思う。

[517: 匿名さん]

>>516 通りがかりさん
選択肢が多いのは良いこと。戸建てが良ければそちらを選ぶのも良いのでは。

[518: マンション比較中さん]

>>516 通りがかりさん
田畑を簡単に売買できると思ってる？　農地法って知らないの？
そもそも東鷲宮付近は市街化調整区域がガッツリ拡がってるから建てられるエリアはごくごく限られてるんだが。

[519: eマンションさん]

>>515 栃木臭さん
その不動産価値は514の地図（人口集中地区境界図）のどこに書いてあるのですか？

そもそも条件（用途地域・形状・東京都心部や県中心部までの所要時間等）がほぼ同じなら価格もほぼ同じですよ。
国道16号線とは関係なく。

>>516 栃木臭さん
土地の個人売買？

売主と買主が直接取引すれば仲介手数料は不要ですが両者がどのように出会うのか疑問ですね。
売主はどこに買主がいるのかわからないし買主は売主がどこにいるのかわからないため
通常は仲介人（不動産会社・信託銀行等）を通じて取引すると思いますが。

[520: マンコミュファンさん]

>>519 eマンションさん
ポレスター久喜駅前、築半年なのにどんどん値下げ中
2Fの部屋は、先月より300万値下げ
13Fの部屋は、毎月100万づつ値下げして、すでに600万値下げ
久喜でこれだと東鷺ノ宮は資産価値ゼロに近い
坪単価150万でも売れないよ

[521: 通りがかりさん]

>>520 マンコミュファンさん
それ、デベロッパーの分譲価格はいくら？
転売ヤーの値付けに問題があるだけだろ？
メシウマじゃないか（笑）

[522: マンション比較中さん]

まーたデータとファクトくんの一人相撲が始まったよ

[523: マンコミュファンさん]

>>522 マンション比較中さん
さすがはデータとファクトさんやね！

[524: 通りがかりさん]

「ジオ◯中央」は竣工から半年以上経っても総戸数の4分の1がまだ好評販売中だぞ

「クラッシィハウス◯◯植竹町」は竣工から1年以上経っても総戸数の1割が好評販売中だぞ

資産価値ゼロに近いぞ

[525: マンション比較中さん]

>>524 通りがかりさん
確かに蕨は治安が悪い。確かに北大宮は高すぎる。
だがそれを資産価値ゼロに近いとは言わない。
資産価値ゼロなのは郊外の中でも遠隔地の物件。
クキ・ヒガワシといった限界僻地の果てでは戸建てはもちろん分譲マンションでも中古になった途端に資産価値はゼロとなる。
つまり買ったその瞬間にお金は一銭も戻らず永住が確定となる。
そう人はこれを資産価値ゼロマンションと呼ぶ。

[526: デベにお勤めさん]

>>525 栃木臭さん

住宅用建物（SRC造やRC造）の場合、税法上の耐用年数は４７年

４７年で税法上の資産価値はゼロ円になるということ。
一般に、中古の建物に価値はないと考える人が多い。

中古の流通価格は
土地価格＋修繕積立金－解体費用
が目安かな。

[527: 匿名さん]

>>520 マンコミュファンさん
ポレスター久喜駅前の転売価格は、それでも販売価格より、高いからね（笑）

分譲直後に「転売ヤー」が利益を得ようとしても無理だよ！　みんな当初分譲価格を知っているし、、、

晴海フラッグでさえ、転売ヤー物件は全く売れてない。まあ自業自得だな

[528: 匿名さん]

>>524 通りがかりさん
さいたま市内の旧大宮地区でさえ、バス便マンションや徒歩１０分以上の駅遠マンションは、竣工後もしばらく売れ残っているね（笑）

ここは駅前なので、たとえ大宮市内のマンションでも駅から遠い物件だと、駅から歩いている間にここみたいな駅前マンションなら電車に乗ったまま自宅に着いてしまう

[529: マンコミュファンさん]

>>526 デベにお勤めさん

・耐用年数は４７年 、だから４７年で資産価値はゼロ
・中古の建物に価値はないと考える人が多い

素晴らしい見識ですね！
やはり僻地で永住するしかないですね！

[530: ご近所さん]

>>521 通りがかりさん
居住するためのマンションで儲けようとする姑息な「転売ヤー」が
大儲けしようと値付けしているからね

確かにメシウマだ（笑）　　

[531: デベにお勤めさん]

>>529 栃木臭さん
私の発言を都合良く切り取らないでください。

[532: 匿名さん]

>>531 デベにお勤めさん
横から失礼しますが、都合良く切り取ったというよりほぼそのまんまですよね

[533: マンション比較中さん]

あのね。ここはマンションについて議論する掲示板なの。
お前の承認欲求を満たす場所じゃない。
自分で自分にレスして悲しくならないか？
迷惑だから自分の巣にお帰り。

[534: 通りがかりさん]

>>532 匿名さん
>>533 マンション比較中さん

税法上は、という部分が抜けてるじゃん

そもそも建物が古くなるにつれて
土地の価値に近づくのは当たり前のこと

マンションに限らず
SRC造やRC造は解体費用が高額だから
マンションに限らず
場合によっては不動産価値がマイナス

だから
マンションに限らず
SRC造やRC造は廃墟になりやすい

[535: マンション比較中さん]

まだ性懲りもなくデータとファクトくんが一人相撲やってるよ

あんたさみしいの？よく飽きないね？

[536: 匿名さん]

仮にこのマンションが4千万台半ばからだとして、
駅反対側2分のポラスの戸建(土地面積120㎡)はもっと高い？

[537: 通りがかりさん]

西口側だから少し低いと思いますよ
駅改札からは西口の方が近いけど、東鷲宮の実質的な駅前は東口だからね

[538: マンション検討中さん]

>>537 通りがかりさん
西口の方が交通の便は良さそうだけど
確かに東口の方が雰囲気は良いよね

[539: データファクトさん]

秘密のケンミンショーで北関東特集やってますね！
久喜には北関東代表としてこれからも引っ張っていってもらいましょう！

[540: マンション掲示板さん]

>>539 栃木臭さん
おまえみたいな奴がいるから
栃木県は転出超過なんだよ
マトモな人はみんな東京圏へ出て行く

[541: 周辺住民さん]

>>534 通りがかりさん
この周辺相場は不動産価値がマイナスだし、SRC造やRC造は廃墟になりやすいから、やはりここは悪戦苦闘となりそうですな。

[542: マンション掲示板さん]

>>541 栃木臭さん

あなたの大好物を紹介しますね

中野サンプラザ工事中止で廃墟化？
工事費900億円上振れ、野村不動産が通告
https://biz-journal.jp/company/post_383758.html
2024.09.29 06:00
文＝Business Journal編集部、協力＝牧野知弘／オラガ総研代

麻布台ヒルズ、ガラガラで廃墟化？
森ビルの誤算、超高層ビルは時代遅れに
https://biz-journal.jp/company/post_383384.html
2024.09.11 06:00
文＝Business Journal編集部、協力＝牧野知弘／オラガ総研代表取締役

[543: マンション掲示板さん]

>>541 栃木臭さん

あなたの大好物を紹介しますね

東京オリンピック遺産
ゴーストタウン化した東京オリンピック選手村跡地。新築マンションは空室1,000戸以上で誰も住んでない…
https://youtu.be/XovTnycIklg
公開日：2024年7月10日

超一等地がゴーストタウン化
東京駅から1駅なのに廃墟化？
大都会のビジネス街「汐留」にある商業施設に何があった…「カレッタ汐留」
https://youtu.be/odNomw6bBWw
公開日：2024年7月28日

[544: 周辺住民さん]

>>543 マンション掲示板さん
超一等地が最悪ですね！
ここは一つ久喜に北関東代表として引っ張っていってもらうしかないですね！

[545: マンコミュファンさん]

>>544 栃木県民さん
久喜市が羨ましいですか？

久喜市は、栃木県（特に小山・宇都宮方面）とは何の関係も無いですよ。
そもそも栃木県とは１ミリも接してませんし、通勤・通学圏や商圏がまったく重ならないですし。

久喜市内で、栃木県は「隣接県」「隣接地域」として扱われてませんよ？
だって、栃木県とは１ミリも接してないのですから。
加須市の北川辺地域内に栃木県のちーっちゃい飛地があることが、なんとなく知られている程度ですよ（笑）

[546: 匿名さん]

この場所、電車の音はどうでしょう？　東北本線なので夜間の貨物列車とかも走るのでしょうか。
できたら地元の方の情報をお願いします。

[547: マンション比較中さん]

まだ性懲りもなくデータとファクトくんが一人相撲やってるよ

あんたさみしいの？よく飽きないね？

[548: 匿名さん]

>>547 マンション比較中さん
あんたは彼のもう一つの人格じゃないか。
独り相撲はあんたのこと。

[549: マンション比較中さん]

>>546 匿名さん
県内の「住みたい街（駅・自治体）ランキング」上位の浦和駅前・大宮駅前より遥かに静かだよ。
そもそも列車本数が遥かに少ないんだから。
駅利用者数も桁違いに少ないし。
愚問だね（大笑）

一般論として、東京圏では早朝５時前後から深夜１時前後まで旅客列車の営業運転があるので、１日のうち「シーン」としている時間は、最大で４時間程度しかない。
貨物列車が走行する路線は、それより更に短い。
通常は列車（旅客・貨物）が走行しない時間帯でも、回送列車・臨時列車・工事列車（ホームドア関係）の走行はあるし、輸送障害（故障・事故等）の発生による最終列車の大幅繰り下げは頻繁にあるし、まれに保守作業で大きな音がすることもある。
駅前や線路沿いに住んでいる人々は、それらを理解し尊重するのは当然のこと。

[550: 検討板ユーザーさん]

>>549 マンション比較中さん
できたら地元の方の情報をお願いします。