オハナ 東鷲宮フロントについて

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155434

東京駅・新宿駅へ約1時間。久喜市の新拠点である東鷲宮駅。
駅前にあったイオン東鷲宮店跡地の再開発プロジェクトです。
隣接地にはスーパー「ヤオコー」をキーテナントとする商業施設が誕生します。
本プロジェクトについて検討者やご近所の皆さまと情報交換をお願い致します。


物件概要
所在地　埼玉県久喜市桜田三丁目2番5
交　通　ＪＲ東北本線 「東鷲宮」駅 徒歩3分

敷地面積　3,124.70㎡
延床面積　12,407.57㎡
構造規模　地上15階建

売主　　野村不動産株式会社
施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理　　野村不動産パートナーズ株式会社

面積: 66.50 m2 ～ 82.76 m2
間取り: 2LDK ～ 4LDK

[451: 評判気になるさん]

スーモに情報出てる。
オハナ東鷲宮フロントだって
https://suumo.jp/ms/shinchiku/saitama/sc_kuki/nc_67731804/

[452: 匿名さん]

公式ページもできましたね。

[453: 匿名さん]

さすがにプラウドではなくオハナになったか

[454: マンション検討中さん]

>>453 匿名さん
だから言ってたやん

[455: 評判気になるさん]

公式サイト見てきました
駐車場100%ではないのですね
久喜が売れて東武動物公園や南栗橋が苦戦した理由の1つに駐車場が足りないということもあると思うので、こちらがどうなるか…

[456: 買い替え検討中さん]

>>455 評判気になるさん
今の相場ではプラウド仕様にしてしまうとここら辺の検討者には予算がついて来れず、駐車場設置率にしてもこれ以上機械式増やすと維持費面で敬遠されかねないって判断ですかね。大規模であれば自走式にしてバランス取れたのかもですが、３千平米程度の敷地面積と164戸の規模ではどうにもならずってとこでしょう。

[457: 匿名さん]

>>455 評判気になるさん
まあ駐車場100%ではなくとも85％くらいカバーしてれば十分売り切れるんじゃないですかね？

[458: 口コミ知りたいさん]

>>457 匿名さん
ここは駐車場設置率54%

[459: 匿名さん]

>>458 口コミ知りたいさん
あらまじゃあダメかもですねー

[460: 匿名さん]

これだね
ホームページ

https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/

[461: 口コミ知りたいさん]

>>460 匿名さん
うーん、なんかイマイチだね。

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
建物自体はそれなりだと思いますが、大宮まで25分というのが重いですね。まるで鴻巣みたい。それでも必ず座れるなら価値があるのかな。
蓮田より1千万以上安くないと検討できません。

[463: マンション比較中さん]

スレタイ変えないの？

[464: 口コミ知りたいさん]

>>462 匿名さん
蓮田よりは高いでしょ。
久喜鴻巣よりは安い。

[465: マンション掲示板さん]

それはないない

[466: 通りがかりさん]

久喜でさえ100％なのに東鷲宮で50％ですか
今からでも機械式の高さを見直してもっと積み上げる方向に変更しないと厳しいよ

[467: 匿名さん]

>>466 通りがかりさん
でも、ここ、駅前なのに5000円台の月極駐車場あるじゃない。
駅向こう行けば、なお安いし台数もめちゃくちゃ多い。
わざわざ高い機械式を借りる必要ある？
機械式は出するまでに時間かかるから、駅向こうの駐車場の方が早いかもよ？

[468: マンション比較中さん]

同じオハナの柏たなかの物件は全区画平置駐車場の上に設置率61％だからね。
戸数減らしてでももう少し頑張れなかったのか？

[469: 匿名さん]

>>468 マンション比較中さん
戸数へらしたら売上げ落ちるからそんな馬鹿な事はしないだろう。期待売上げの最大化を見込んだ容積率の割振りの試算の結果がコレだったってことだね。

[470: 評判気になるさん]

>>467 さん

>>467 匿名さん
此方の駐車場の金額出てないけど、最近の久喜駅のマンションの駐車場安いよ。更に1駅下る東鷲宮がめちゃくちゃ高くなる気はしない。
サーパス久喜中央2000円(機械式)～
ポレスター久喜駅前0円(平置き)～

[471: 坪単価比較中さん]

>>470 評判気になるさん
ちょっと比較情報の出し方が恣意的過ぎ。
・サーパス久喜中央：2,000円～15,000円 さらにEV充電利用は+2,500円
・ポレスター久喜駅前：今賃貸に出てるのは5,500円

[472: 匿名さん]

>>470 評判気になるさん
やっす
東大宮のプレシス、駅からあんなに離れてるのにほとんど1万超えだよ
蓮田のプレシス、駅前だけど1万余裕で超えてるよ
久喜は駅前月極駐車場の相場が安いの？
それともこのマンションが特別？
久喜駅前の土地取引額は安くてびっくりした、そこまで田舎じゃないでしょーに

[473: 評判気になるさん]

470です。
一番安い区画書いたのですが、
それでも殆どは5,000円以下だと思います。
サーパスの15,000円は平置きで一番良い区画なんでしょう。
因みに久喜駅駅近の月極だと西口10,000～12,000円、東口8,000～10,000円位が相場みたいです。

[474: 周辺住民さん]

>>471 坪単価比較中さん
ポレスター久喜駅前は、敷地内平置き１００％で、ほとんどが　「０円」無料だよ！

有料なのは、マンション１F部分の屋内区画やＥＶ用コンセントが設置されている一部区画だけだよ（笑）

[475: 口コミ知りたいさん]

>>474 周辺住民さん
すげーな
でも、それって突然値上がりの可能あるよね
100％なら大丈夫か？
100％ないと、借りられない人から不満が出て、相場と合わせろだとか、なら特別決議だ、いや普通決議だ、やんややんやって荒れるイメージ

[476: 本当にマンション検討中なら常識の範囲内]

駐車料金は、区分所有者（入居者）が所有している共有物たる駐車場の敷地について、区分所有者を対象として特別に利用させたことによる「管理費の割増金」と考えられる。
その収入は、区分所有者（入居者）に分配されることなく、管理組合において運営費又は修繕積立金の一部に充当される。

駐車料金が付近の駐車場と比較し低額だろうが高額だろうが、その区分所有者を対象として行われている限り、管理組合の「収益事業」とはならない。

管理組合において運営費又は修繕積立金が不足する場合は、（駐車料金とは別の）何らかの名目で区分所有者（入居者）から不足する金額を集金するだけのことである。


朝三暮四
目先の違いにとらわれ、実際は同じであるのに気付かないこと

[477: マンション掲示板さん]

>>476 本当にマンション検討中なら常識の範囲内さん

100％ないと、抽選から漏れたひとが、近いクセに相場の半額で借りられるのはズルい！って騒ぎ出して、近隣の月極をマンションで借り上げて同額で配分しろ！ってなって、それが無理だと、ならマンション内の駐車料金を相場に合わせろ!ってなるパターン、腐る程みた

最終的には自分に得がなくても、誰かが得するのは許せない日本人的な発想でステキだと思います

[478: マンコミュファンさん]

>>477 マンション掲示板さん

そんなこと言うのはあんただけ。

[479: マンコミュファンさん]

>>462 匿名さん
野村不動尊が地権者から土地をいくらで仕入れたかによる。
あと、円安や働き方改革による工事原価（資材費や労務費等）の高騰もある。
さらに２０２５年大阪・関西万博（パビリオン建設）の影響も加わる。
野村不動尊へのお布施（一般管理費）も値上げだろう。

このような状況の下、
このマンションは周辺環境が良好なので、
プレシス蓮田ステーションフロントより安くなることは無さそう。

朝ラッシュ時の上りは座れる？
久喜で階段に近い車両はなぜか大量に久喜で下車するから、仮に乗車時に座れなかったとしても久喜で座れる。
30年以上前のバブル期でさえそうだった。

[480: 名無しさん]

>>478 マンコミュファンさん

マンションの、知識なさすぎ
法律相談のサイトでも似たようなのたくさんあるよ
俺が相談受けた案件でも、市内で5個以上はあるよ
マンコミュの住民スレでもバトってるよ

[481: マンコミュファンさん]

>>480 名無しさん

マンション相談室でもやってるの？(笑)

[482: 本当にマンション検討中なら常識の範囲内さん]

>>477 マンション掲示板さん
それは

修繕積立金が不足していて
駐車場が敷地内100％ではなく
駐車料金が近隣相場より安い

場合ですね。

区分所有者の共有物をごく一部の入居者だけが特別に安く使っていることになるからです。
集合住宅の維持管理費（総額）をどのように公平に負担し合うかの問題ですよ。

[483: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名さん

たしかに車で出かける用事はさい栗線はじめ西側が圧倒的に多いから、あっち側の平置き確保するのもアリだね。
ただしマンション前で荷物下ろして車を停めに行くとなると超大回りだけど。

[484: 匿名さん]

>>482 本当にマンション検討中なら常識の範囲内さん

駐車場100％　1世帯1台分借りるの義務！　
ならば、問題は減りますよね。
それでも、そのうち駐車場所で問題が起きて、定期的に場所交換の抽選って議題にあがるのは、避けられないけど。

駐車料金を相場よりかなり割高にすれば問題が減るのに、販売時にそれを嫌がりますよね。
なんだか、駐車場安い！が売りの物件は、分譲後はどーでもよいですというスタンスのデベが多いと感じる。

[485: 口コミ知りたいさん]

>>484 匿名さん
まだわからないの？

管理費・修繕積立金で集めるか
駐車料金で集めるか
集会室等利用料金で集めるか
大規模修繕積立一時金で集めるか

どれでも同じこと。
管理組合が区分所有者から集めるお金だから。
（収益事業ではない）

国が所得税・住民税を減税して、社会保険料・労働保険料・免許更新料等を値上げするのと同じこと。

総額は変わらない。

朝三暮四の世界（笑）

[486: 匿名さん]

>>485 口コミ知りたいさん
誰もそんなこと言ってないわ
自分が見当違いなこと言ってるの、まだわからないの？

[487: 匿名さん]

まあ、多分、マンション住んだ経験のあるひとなら、あるあるって分かると思う
おそろしく見当違いなこと得意げに言っていて、心配になるレベル

[488: 口コミ知りたいさん]

売る側は売る側に都合の良いことを言うだけ。
まあ、マトモな価値観なら自宅として集合住宅の区分所有は避ける。
建物が古くなればなるほど区分所有者間の意見集約が困難となり、建物が管理不全になることは目に見えているから。

[489: 匿名さん]

>>488 口コミ知りたいさん
この規模のマンションでそれを心配したら、都心のタワマンなんて心配だらけだ

晴海フラッグなんて、絶対意見がまとまらん

[490: 販売関係者さん]

鳴かず飛ばず・・・

[491: 通りがかりさん]

>>490 販売関係者さん
　
　
何が？
　
　

[492: 通りがかりさん]

>>489 匿名さん

意見がまとまらず、修繕積立金が減らない
　　　　　　　　↓
土地売却価格 + 修繕積立金 > 建物解体費用
　　　　　　　　↓
所有者全員が合意して解体（管理組合解散）

ならば、みんながハッピーだけどね

[493: 通りがかりさん]

北関東（茨城・栃木・群馬）に廃墟が多いのは

土地売却価格 + 所有者の私財 << 建物解体費用

だからだよね（笑）

[494: マンション掲示板さん]

>>493 通りがかりさん
何を言ってるの？　イミフ不動産。

[495: マンション検討中さん]

>>494 マンション掲示板さん
過疎地域に囲まれた宇都宮市（栃木県）の中心市街地に鎮座する、嘘を嘘で塗り固め続けて痩せ細る街・宇都宮を象徴する廃墟「宇都宮相生再開発ビル」のことでは？

[496: 評判気になるさん]

>>495 マンション検討中さん
ん？？あんたデータ＆ファクトさん？？

[497: eマンションさん]

担当したコンサルが再開発事業の実績として自社サイトで紹介しとるな

1997年3月 事業完了
相生地区市街地再開発事業
https://www.polyadd.co.jp/project/post-14

しかし

2019/02/28
宇都宮パルコの営業終了について
https://www.parco.co.jp/news/detail/?id=1240

再開発事業の完了から早くも22年後に廃墟化しとる

宇都宮市営相生駐車場、タワー式の半分が稼働停止　パルコ撤退や民営増加が影響
2024/06/09 5:00 下野新聞
https://www.shimotsuke.co.jp/articles/-/907450

宇都宮相生再開発ビルはパルコ撤退から5年経過しても跡地利用が決まっとらん

嘘を嘘で塗り固め続けて痩せ細る街・宇都宮とは言い得て妙

[498: マンコミュファンさん]

>>497 eマンションさん
あ、腐り切ったデータとファクト氏か

[499: マンション検討中さん]

>>498 マンコミュファンさん
あなたは宇都宮マ◯セー栃木マンですね。
データに基づき真実を語る大都市圏住民が大嫌いな、ど田舎民の典型だから。

[500: 評判気になるさん]

>>499 マンション検討中さん
臭いよデータファクト氏凄く臭い