オハナ 東鷲宮フロントについて

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155434

東京駅・新宿駅へ約1時間。久喜市の新拠点である東鷲宮駅。
駅前にあったイオン東鷲宮店跡地の再開発プロジェクトです。
隣接地にはスーパー「ヤオコー」をキーテナントとする商業施設が誕生します。
本プロジェクトについて検討者やご近所の皆さまと情報交換をお願い致します。


物件概要
所在地　埼玉県久喜市桜田三丁目2番5
交　通　ＪＲ東北本線 「東鷲宮」駅 徒歩3分

敷地面積　3,124.70㎡
延床面積　12,407.57㎡
構造規模　地上15階建

売主　　野村不動産株式会社
施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理　　野村不動産パートナーズ株式会社

面積: 66.50 m2 ～ 82.76 m2
間取り: 2LDK ～ 4LDK

[418: でべそ]

久喜ですら6000万近いご時世だから安けりゃ東鷺宮で買いたい。

[419: マンション検討中さん]

東鷲宮とはいえ野村マンションだからきっとそれなりに高いよ？

[420: 買い替え検討中さん]

>>419 マンション検討中さん
いやヒガサギなら結構安くなるんじゃないかな？？

[421: 匿名さん]

>>420 買い替え検討中さん
「ヒガサギ」っと何処よ？

西武新宿線の「都立家政駅」付近かww

[422: 通りがかりさん]

東鷲宮駅も久喜駅も日常的に使ってたから情報提供
朝7時前半の上り電車は東鷲宮なら必ず座れる
乗り込んだ車両が空いてなかったとしても、別の車両に移っていけば必ずどこか空いてる
でも7時後半になると栗橋・古河くらいまで下らないと無理かも(こっちについては見たことないから予想)
久喜は先頭に並んで勝率60%くらい
週5日で先頭並んで座れるのは3日くらい
階段近くで降りる人が多い3号車と6号車の先頭が一番勝率が高い
個人的に通勤だけ考えるなら東鷲宮かな
どの時間でも必ず座りたいなら栗橋・古河だけど茨城県在住になるのは(周りの評判的にも)個人的に抵抗があった
川も氾濫する危険あるからね
私生活も含めて考えるなら久喜でもいいけど、どのみち車あれば15分くらいしか変わらない
参考にしてください

[423: 匿名さん]

>>422 通りがかりさん
たぶん貴方が書いてるのはコロナ前のことだよね？
今は久喜で座れる確率85％くらいだよ。ガシノミヤは100％。

[424: マンション検討中さん]

時間帯によるだろうけど7時台の久喜は勝率85％もないよ
せいぜい30-40％ではないかな？
特に湘南新宿ラインは勝率低めなイメージ
東鷲宮の勝率100％には異論ないけど

[425: 匿名さん]

>>422 通りがかりさん
こういう具体的な情報は有り難いね
7時台後半の競争率が上がるのは高校生が増えるから？

[426: 検討板ユーザーさん]

>>425 匿名さん

学生の通勤もありますが、あと2つ理由があると思います。

まず、都心9時始業だと7時前半の電車は少し早いです。
例えば、久喜7:04の湘南新宿ラインだと新宿に8:04着、7:10の上野東京ラインだと東京に8:06着です。
（※乗り換え案内で調べてきました。）
あと2、30分遅い電車が適正通勤時間だと言えます。
そのため、7時前半はまだ利用者が多くないのだと思われます。

次に、7時後半になってくると都心だけではなく浦和・大宮で8時半～9時始業の方の通勤も始まってきますのでこの時間から座るのは難しいのでしょう。

[427: 匿名さん]

>>426 検討板ユーザーさん
エキナカのアルバイトじゃあるまいし、駅近でも超高層オフィスだと駅ホームから自分の席まで20分とかかかるし、始業まで余裕をみたらそのくらいに着いておきたくない？

[428: マンコミュファンさん]

>>426 検討板ユーザーさん
有り難う
西口2分のポラスの分譲戸建も含め、東鷲宮界隈で検討してるからとても参考になりました

[429: eマンションさん]

>>426 さん

>>426 検討板ユーザーさん
有り難う
西口2分のポラスの分譲戸建も含め、東鷲宮界隈で検討してるからとても参考になりました

[430: 通りがかりさん]

>>421 匿名さん
ヒガサキ？
東鷺宮プロジェクトのことだよね。
これのスレ名見てないの？

[431: 通りがかりさん]

>>430 通りがかりさん
どーでもいーけど、東鷺ノ宮ってあるの？

[432: 通りがかりさん]

>>431 通りがかりさん
てかまずスレ名見れや

[433: 匿名さん]

ヤオコーが月末にオープンしますね。
いよいよ東鷲宮の時代です！

[434: 検討板ユーザーさん]

>>432 通りがかりさん
スレは東鷲宮
に対して東鷺宮って言ってるひとがいるけど
東鷺宮ってあるの？
って聞いたわけよ

[435: 通りがかりさん]

>>434 検討板ユーザーさん
だからヒガサギだろ？変なヤツだな

[436: 匿名さん]

>>435 通りがかりさん
え？スレは東鷲宮(ヒガシ"ワシ"ノミヤ)で、東鷺宮(ヒガシ"サギ"ノミヤ)ではないよな？
鷺ノ宮(”サギ”ノミヤ)はあるけど東鷺宮(ヒガシ”サギ”ノミヤ）ってあるのってこと。
やべー、本気でよくわからん

[437: 通りがかりさん]

>>436 匿名さん
ヒガシサギノミヤだから略してヒガサギだろ？
だからみんなそう言ってんじゃん(笑)

[438: 匿名さん]

>>437 通りがかりさん
なんだよー
ふざけてただけかよ－

[439: 名無しさん]

>>438 匿名さん
鷺ノ宮駅と西鷺宮駅はあったみたいですが、東鷺宮駅は存在しないようで、どなたかがご指摘の通りみたいですね。

[440: 匿名さん]

ヤオコーの開店プレスリリースがネットにありました。
25日（水）オープンとのこと、楽しみです。

[441: 匿名さん]

こちらのヤオコーは「ヤングファミリー層に特化」とあります。
直線距離で2キロ足らずの場所に先週開店したヤオコー久喜吉羽店は「中高年ファミリー」をターゲットに謳ってますので、上手く棲み分けした印象です。
とはいえ東鷲宮にも高齢世帯は多いですから皆に便利なお店になることを願っています。

[442: 買い替え検討中さん]

>>439 名無しさん
だから東鷲宮と書いてヒガシワシノミヤって読むんです
ヒガシサギノミヤではありません
しっかりお勉強なさってください

[443: 匿名さん]

文字サイズ設定が小さいのか、鷺と鷲の区別がつかんわ。。

[444: 匿名さん]

>>442 買い替え検討中さん
勉強がんばってください

[445: マンション掲示板さん]

>>444 匿名さん
アンカー間違ってますね

[446: 匿名さん]

>>445 マンション掲示板さん
それはアカーンですな

[447: 職人さん]

>>446 匿名さん
座布団１枚進呈します

[448: ご近所さん]

鷺宮（サギノミヤ）
鷲宮（ワシノミヤ）
雀宮（スズメノミヤ）
宇都宮（ウツノミヤ）
大宮（オオミヤ）
鷺宮は西武線、それ以外はＪＲ宇都宮線

[449: 匿名さん]

>>448 ご近所さん
鴨宮は東海道線
加茂宮はニューシャトル

[450: 匿名さん]

ヤオコーオープンしても情報ないの？
マンションどーなってんの？

[451: 評判気になるさん]

スーモに情報出てる。
オハナ東鷲宮フロントだって
https://suumo.jp/ms/shinchiku/saitama/sc_kuki/nc_67731804/

[452: 匿名さん]

公式ページもできましたね。

[453: 匿名さん]

さすがにプラウドではなくオハナになったか

[454: マンション検討中さん]

>>453 匿名さん
だから言ってたやん

[455: 評判気になるさん]

公式サイト見てきました
駐車場100%ではないのですね
久喜が売れて東武動物公園や南栗橋が苦戦した理由の1つに駐車場が足りないということもあると思うので、こちらがどうなるか…

[456: 買い替え検討中さん]

>>455 評判気になるさん
今の相場ではプラウド仕様にしてしまうとここら辺の検討者には予算がついて来れず、駐車場設置率にしてもこれ以上機械式増やすと維持費面で敬遠されかねないって判断ですかね。大規模であれば自走式にしてバランス取れたのかもですが、３千平米程度の敷地面積と164戸の規模ではどうにもならずってとこでしょう。

[457: 匿名さん]

>>455 評判気になるさん
まあ駐車場100%ではなくとも85％くらいカバーしてれば十分売り切れるんじゃないですかね？

[458: 口コミ知りたいさん]

>>457 匿名さん
ここは駐車場設置率54%

[459: 匿名さん]

>>458 口コミ知りたいさん
あらまじゃあダメかもですねー

[460: 匿名さん]

これだね
ホームページ

https://www.087sumai.com/higashiwashinomiyafront/

[461: 口コミ知りたいさん]

>>460 匿名さん
うーん、なんかイマイチだね。

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
建物自体はそれなりだと思いますが、大宮まで25分というのが重いですね。まるで鴻巣みたい。それでも必ず座れるなら価値があるのかな。
蓮田より1千万以上安くないと検討できません。

[463: マンション比較中さん]

スレタイ変えないの？

[464: 口コミ知りたいさん]

>>462 匿名さん
蓮田よりは高いでしょ。
久喜鴻巣よりは安い。

[465: マンション掲示板さん]

それはないない

[466: 通りがかりさん]

久喜でさえ100％なのに東鷲宮で50％ですか
今からでも機械式の高さを見直してもっと積み上げる方向に変更しないと厳しいよ

[467: 匿名さん]

>>466 通りがかりさん
でも、ここ、駅前なのに5000円台の月極駐車場あるじゃない。
駅向こう行けば、なお安いし台数もめちゃくちゃ多い。
わざわざ高い機械式を借りる必要ある？
機械式は出するまでに時間かかるから、駅向こうの駐車場の方が早いかもよ？

[468: マンション比較中さん]

同じオハナの柏たなかの物件は全区画平置駐車場の上に設置率61％だからね。
戸数減らしてでももう少し頑張れなかったのか？

[469: 匿名さん]

>>468 マンション比較中さん
戸数へらしたら売上げ落ちるからそんな馬鹿な事はしないだろう。期待売上げの最大化を見込んだ容積率の割振りの試算の結果がコレだったってことだね。

[470: 評判気になるさん]

>>467 さん

>>467 匿名さん
此方の駐車場の金額出てないけど、最近の久喜駅のマンションの駐車場安いよ。更に1駅下る東鷲宮がめちゃくちゃ高くなる気はしない。
サーパス久喜中央2000円(機械式)～
ポレスター久喜駅前0円(平置き)～

[471: 坪単価比較中さん]

>>470 評判気になるさん
ちょっと比較情報の出し方が恣意的過ぎ。
・サーパス久喜中央：2,000円～15,000円 さらにEV充電利用は+2,500円
・ポレスター久喜駅前：今賃貸に出てるのは5,500円

[472: 匿名さん]

>>470 評判気になるさん
やっす
東大宮のプレシス、駅からあんなに離れてるのにほとんど1万超えだよ
蓮田のプレシス、駅前だけど1万余裕で超えてるよ
久喜は駅前月極駐車場の相場が安いの？
それともこのマンションが特別？
久喜駅前の土地取引額は安くてびっくりした、そこまで田舎じゃないでしょーに

[473: 評判気になるさん]

470です。
一番安い区画書いたのですが、
それでも殆どは5,000円以下だと思います。
サーパスの15,000円は平置きで一番良い区画なんでしょう。
因みに久喜駅駅近の月極だと西口10,000～12,000円、東口8,000～10,000円位が相場みたいです。

[474: 周辺住民さん]

>>471 坪単価比較中さん
ポレスター久喜駅前は、敷地内平置き１００％で、ほとんどが　「０円」無料だよ！

有料なのは、マンション１F部分の屋内区画やＥＶ用コンセントが設置されている一部区画だけだよ（笑）

[475: 口コミ知りたいさん]

>>474 周辺住民さん
すげーな
でも、それって突然値上がりの可能あるよね
100％なら大丈夫か？
100％ないと、借りられない人から不満が出て、相場と合わせろだとか、なら特別決議だ、いや普通決議だ、やんややんやって荒れるイメージ

[476: 本当にマンション検討中なら常識の範囲内]

駐車料金は、区分所有者（入居者）が所有している共有物たる駐車場の敷地について、区分所有者を対象として特別に利用させたことによる「管理費の割増金」と考えられる。
その収入は、区分所有者（入居者）に分配されることなく、管理組合において運営費又は修繕積立金の一部に充当される。

駐車料金が付近の駐車場と比較し低額だろうが高額だろうが、その区分所有者を対象として行われている限り、管理組合の「収益事業」とはならない。

管理組合において運営費又は修繕積立金が不足する場合は、（駐車料金とは別の）何らかの名目で区分所有者（入居者）から不足する金額を集金するだけのことである。


朝三暮四
目先の違いにとらわれ、実際は同じであるのに気付かないこと

[477: マンション掲示板さん]

>>476 本当にマンション検討中なら常識の範囲内さん

100％ないと、抽選から漏れたひとが、近いクセに相場の半額で借りられるのはズルい！って騒ぎ出して、近隣の月極をマンションで借り上げて同額で配分しろ！ってなって、それが無理だと、ならマンション内の駐車料金を相場に合わせろ!ってなるパターン、腐る程みた

最終的には自分に得がなくても、誰かが得するのは許せない日本人的な発想でステキだと思います

[478: マンコミュファンさん]

>>477 マンション掲示板さん

そんなこと言うのはあんただけ。

[479: マンコミュファンさん]

>>462 匿名さん
野村不動尊が地権者から土地をいくらで仕入れたかによる。
あと、円安や働き方改革による工事原価（資材費や労務費等）の高騰もある。
さらに２０２５年大阪・関西万博（パビリオン建設）の影響も加わる。
野村不動尊へのお布施（一般管理費）も値上げだろう。

このような状況の下、
このマンションは周辺環境が良好なので、
プレシス蓮田ステーションフロントより安くなることは無さそう。

朝ラッシュ時の上りは座れる？
久喜で階段に近い車両はなぜか大量に久喜で下車するから、仮に乗車時に座れなかったとしても久喜で座れる。
30年以上前のバブル期でさえそうだった。

[480: 名無しさん]

>>478 マンコミュファンさん

マンションの、知識なさすぎ
法律相談のサイトでも似たようなのたくさんあるよ
俺が相談受けた案件でも、市内で5個以上はあるよ
マンコミュの住民スレでもバトってるよ

[481: マンコミュファンさん]

>>480 名無しさん

マンション相談室でもやってるの？(笑)

[482: 本当にマンション検討中なら常識の範囲内さん]

>>477 マンション掲示板さん
それは

修繕積立金が不足していて
駐車場が敷地内100％ではなく
駐車料金が近隣相場より安い

場合ですね。

区分所有者の共有物をごく一部の入居者だけが特別に安く使っていることになるからです。
集合住宅の維持管理費（総額）をどのように公平に負担し合うかの問題ですよ。

[483: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名さん

たしかに車で出かける用事はさい栗線はじめ西側が圧倒的に多いから、あっち側の平置き確保するのもアリだね。
ただしマンション前で荷物下ろして車を停めに行くとなると超大回りだけど。

[484: 匿名さん]

>>482 本当にマンション検討中なら常識の範囲内さん

駐車場100％　1世帯1台分借りるの義務！　
ならば、問題は減りますよね。
それでも、そのうち駐車場所で問題が起きて、定期的に場所交換の抽選って議題にあがるのは、避けられないけど。

駐車料金を相場よりかなり割高にすれば問題が減るのに、販売時にそれを嫌がりますよね。
なんだか、駐車場安い！が売りの物件は、分譲後はどーでもよいですというスタンスのデベが多いと感じる。

[485: 口コミ知りたいさん]

>>484 匿名さん
まだわからないの？

管理費・修繕積立金で集めるか
駐車料金で集めるか
集会室等利用料金で集めるか
大規模修繕積立一時金で集めるか

どれでも同じこと。
管理組合が区分所有者から集めるお金だから。
（収益事業ではない）

国が所得税・住民税を減税して、社会保険料・労働保険料・免許更新料等を値上げするのと同じこと。

総額は変わらない。

朝三暮四の世界（笑）

[486: 匿名さん]

>>485 口コミ知りたいさん
誰もそんなこと言ってないわ
自分が見当違いなこと言ってるの、まだわからないの？

[487: 匿名さん]

まあ、多分、マンション住んだ経験のあるひとなら、あるあるって分かると思う
おそろしく見当違いなこと得意げに言っていて、心配になるレベル

[488: 口コミ知りたいさん]

売る側は売る側に都合の良いことを言うだけ。
まあ、マトモな価値観なら自宅として集合住宅の区分所有は避ける。
建物が古くなればなるほど区分所有者間の意見集約が困難となり、建物が管理不全になることは目に見えているから。

[489: 匿名さん]

>>488 口コミ知りたいさん
この規模のマンションでそれを心配したら、都心のタワマンなんて心配だらけだ

晴海フラッグなんて、絶対意見がまとまらん

[490: 販売関係者さん]

鳴かず飛ばず・・・

[491: 通りがかりさん]

>>490 販売関係者さん
　
　
何が？
　
　

[492: 通りがかりさん]

>>489 匿名さん

意見がまとまらず、修繕積立金が減らない
　　　　　　　　↓
土地売却価格 + 修繕積立金 > 建物解体費用
　　　　　　　　↓
所有者全員が合意して解体（管理組合解散）

ならば、みんながハッピーだけどね

[493: 通りがかりさん]

北関東（茨城・栃木・群馬）に廃墟が多いのは

土地売却価格 + 所有者の私財 << 建物解体費用

だからだよね（笑）

[494: マンション掲示板さん]

>>493 通りがかりさん
何を言ってるの？　イミフ不動産。

[495: マンション検討中さん]

>>494 マンション掲示板さん
過疎地域に囲まれた宇都宮市（栃木県）の中心市街地に鎮座する、嘘を嘘で塗り固め続けて痩せ細る街・宇都宮を象徴する廃墟「宇都宮相生再開発ビル」のことでは？

[496: 評判気になるさん]

>>495 マンション検討中さん
ん？？あんたデータ＆ファクトさん？？

[497: eマンションさん]

担当したコンサルが再開発事業の実績として自社サイトで紹介しとるな

1997年3月 事業完了
相生地区市街地再開発事業
https://www.polyadd.co.jp/project/post-14

しかし

2019/02/28
宇都宮パルコの営業終了について
https://www.parco.co.jp/news/detail/?id=1240

再開発事業の完了から早くも22年後に廃墟化しとる

宇都宮市営相生駐車場、タワー式の半分が稼働停止　パルコ撤退や民営増加が影響
2024/06/09 5:00 下野新聞
https://www.shimotsuke.co.jp/articles/-/907450

宇都宮相生再開発ビルはパルコ撤退から5年経過しても跡地利用が決まっとらん

嘘を嘘で塗り固め続けて痩せ細る街・宇都宮とは言い得て妙

[498: マンコミュファンさん]

>>497 eマンションさん
あ、腐り切ったデータとファクト氏か

[499: マンション検討中さん]

>>498 マンコミュファンさん
あなたは宇都宮マ◯セー栃木マンですね。
データに基づき真実を語る大都市圏住民が大嫌いな、ど田舎民の典型だから。

[500: 評判気になるさん]

>>499 マンション検討中さん
臭いよデータファクト氏凄く臭い

[501: マンション検討中さん]

各種データは、ファクトに基づいた判断が求められる多くのビジネスシーンで活用されていますヨ！

[502: 評判気になるさん]

>>501 マンション検討中さん
データとファクト氏凄く臭いですよね！

[503: 名無しさん]

>>502 評判気になるさん
宇都宮マ◯セー栃木マン氏凄く臭いですよね！

東京圏民の感覚で比較対象地域の組合せは

草加八潮三郷－川口蕨戸田－朝霞志木和光新座
越谷吉川－さいたま市－富士見ふじみ野
?春日部－蓮田－上尾－川越－所沢
久喜幸手白岡－桶川北本－坂戸鶴ヶ島－狭山入間
加須－鴻巣－飯能

ですから
知らないと会話が噛み合わないですよね！

[504: 評判気になるさん]

>>503 名無しさん
このスレに栃木県関係者はいませんよ？
いるのは臭すぎるデータとファクト氏だけですよね！

[505: 匿名さん]

ずばり価格予想をしましょう。
公式サイト掲載の、南向きIタイプ73.78㎡の中心価格帯は？

　　　　　～￥4600万
￥4700万～￥5000万
￥5000万～￥5200万
￥5300万～

[506: 通りがかりさん]

>>504 評判気になるさん
栃木県民はすぐわかる。
臭いから。

宇都宮マ◯セー（久喜は東京都市圏）
さいたま市（国策合併）を「さいたま」と書きマ◯セー
東大宮とか上尾とか春日部とか（何か関係ある？）
日光街道とか中山道とか（脳内は江戸時代か？）
合併とか旧◯◯とか（おぃおぃ今は令和だぞ）

マイカーは戸建て住みのファミリー層なら
２３区でも持ってて当たり前だぞ
だから休日も高速道路が混雑するんだよ
東京都市圏と地方圏では使用頻度が違うだけ

[507: 評判気になるさん]

>>506 通りがかりさん
このスレに栃木県関係者は一人もいませんて。
強烈な悪臭放つデータとファクト氏だけが栃木連呼してるだけで。
まあでも国道１６号の外側と内側で全く景色異なることについては賛同します。

[508: 周辺住民さん]

>>506 データとファクトさん

くさっ！さっさと風呂入って二度と書き込まないように！

[509: デベにお勤めさん]

>>507 栃木臭さん
>>508 栃木臭さん

どこが国道16号線かわかる？（笑）

埼玉県都市計画図 ［縮尺　1/100,000］
https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/18505/r2_100000.jpg

[510: マンション比較中さん]

やっぱり5千万円台に乗るのか－。
はやく古河に物件出ないかな。あそこなら4千万台で売ってくれるだろう。

[511: 評判気になるさん]

設備仕様出てないから価格予想難しいですが、土地は安く仕入れていると予想します。
建物は価格上昇してますが、他のオハナ物件と比較しても73平米の最多価格帯は5000万切るのではないでしょうか？
蓮田や久喜と同じだと売れ行きは？がつきそう。
勿論高層階は5000万オーバーだと思います。

[512: デベにお勤めさん]

けやき広場（旧駅前広場）徒歩１分
ヤオコー東鷲宮店　　　　徒歩１分
ＪＲ「東鷲宮」駅　　　　徒歩３分

ドラッグストア、１００円ショップ、郵便局、都銀ＡＴＭ、コンビニ等も徒歩１～３分圏内

この好立地で物件の売れ行きを心配するデベ担当者は１人もいないと思うが。

[513: マンコミュファンさん]

>>509 データとファクトさん
こらこら、貴殿は出禁中ですぞ。

[514: デベにお勤めさん]

>>513 栃木臭さん

どこが国道16号線かわかる？（笑）

埼玉県 令和２年国勢調査 人口集中地区境界図
https://www.stat.go.jp/data/chiri/map/c_koku/kyokaizu/pdf/r2_11.pdf

[515: 匿名さん]

>>514 デベにお勤めさん
地図を見ればよくわかりますが、国道16号線から外側へ離れれば離れるほど不動産価値は極端に低くなっていきます。

春日部辺りではまだキープされますが、上尾や蓮田まで下るとその価値は半分以下に、さらに下りに下った久喜や鴻巣辺りの僻地では、資産価値はほぼゼロになります。

[516: 通りがかりさん]

東鷲宮はお隣さんと違って10分も歩けば田畑が広がる地域なので、5000万も出すなら土地を個人売買して注文住宅の方がお得な気がする。
自分の土地があり車も置けて庭で家庭菜園できる家が徒歩10分で5000万以下なら個人的にそっちの方を選びたいと思う。

[517: 匿名さん]

>>516 通りがかりさん
選択肢が多いのは良いこと。戸建てが良ければそちらを選ぶのも良いのでは。