グレーシアタワー南千住ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

グレーシアタワー南千住についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sotetsufudosan.co.jp/minamisenju/index.html

所在地：東京都荒川区南千住6丁目223-1番（地番）
　　　　東京都荒川区南千住6丁目69-20番（住居表示）
交通：京成本線「千住大橋」駅出口（日光街道方面）まで徒歩6分
　　　JR線「南千住」駅西口まで徒歩9分
　　　東京メトロ日比谷線「南千住」駅北口まで徒歩10分
　　　つくばエクスプレス「南千住」駅西出口まで徒歩10分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.49平米～68.25平米
売主：相鉄不動産株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
設計・監理：株式会社 エス・ティ プランニング
管理会社：三信住建株式会社

総戸数：76戸
構造・規模：RC造、地上20階建
用途地域：都市計画区域内（市街化区域）、商業地域、準工業地域
地域・地区：防火地域、第三種高度地域
駐車場：20台（敷地内平置：1台、機械式駐車場19台（内身障用1台））
自転車置場：152台（機械式駐輪場式152台）

建物竣工予定時期：2026年1月下旬予定
入居予定時期：2026年3月下旬予定
販売予定時期：2024年4月上旬予定

バルコニー面積：8.98平米～25.06平米
建ぺい率：46.81%
容積率：502.44%
敷地面積：1004.68平米
建築面積：470.28平米
延床面積：6,836.19平米"

THE SMART VIEW TOKYO

都心約6.5km圏。
TOKYOの全方位をスマートに謳歌する
プライベートレジデンス＆タワー、誕生。

- 2駅4路線利用可、「東京」駅直通15分「銀座」駅直通26分
- プライベートラウンジ・スカイテラスがある私邸 内廊下採用
- 高断熱・省エネレジデンス「ZEH-M Oriented」
- 55.49平米(2LDK)～68.25平米(3LDK) 3LDK中心・角住戸率75％

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[202: 管理担当]

[No.201と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[203: 坪単価比較中さん]

確かに赤くはなっていますが、南千住は荒川区で一番人口が多い地域
ですし、基本駅周辺の人口が多い地域は赤くなっているので難しいのではないでしょうか。

[204: 坪単価比較中さん]

23年・24年ひったくり

[205: 坪単価比較中さん]

23年・24年路上強盗

[206: 坪単価比較中さん]

荒川区安全対策

[207: 坪単価比較中さん]

その2　区立公園には防犯カメラ設置

[208: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[210: 管理担当]

[No.209と本レスとは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 通りがかりさん]

こういう自分でどんどん価値下げてることに気づかない人がいなくなってほしい。
私も契約済みですが、自分の情弱でネガキャンしまくる人とは同じ空間を共有したくない。
早く契約解除してください195さん…

[212: マンション検討中さん]

ここは一昔前の日雇い労働者の町のイメージは薄れてきています。いまちょうど町の過渡期にきているところで、都心部へのアクセスの良さからも今後の発展が大いに見込める地区です。つくばエクスプレスも湾岸へ延伸の可能性有りとのことでポテンシャルがあります。

[213: 通りがかりさん]

ここを実需で買っている人はいますか？千住大橋からだと駅から近くて便利だなと感じています
最近の高騰を見る限り近隣の中古分譲を買うよりここのを新築で買った方がベターという印象なんで
Dタイプが7千万円台であれば検討したいです

[214: マンション掲示板さん]

>>213 通りがかりさん
3LDKだったら、8,000万くらいでしたよ。

[215: 坪単価比較中さん]

15階の販売は
A-6640万（55.49㎡・坪395）
B-8340（68.25・403）
C-7440　（60.14・408）
D-8190（67.19・402）でした。

Dタイプだと隣のアーバンキャッスルが12階なのでバルコニーかぶらないですが、その向こうのデュフレ南千住が15階なので少し気になるか？気にならないか？という感じですが眺望よさそうですね。

意外と15階だと中住戸のCの単価が盛られてますね。
グロスを抑えたいので広いB・Dの単価下げてます。
10階だとC・Dほぼ同じ単価なので15階はお買い得なのかも。
16階以上だとベストですが眺望抜ける分単価上げてくるか、グロスを抑えにくるか気になります。

[216: ご近所さん]

Aタイプはどうですか？一人暮らしの場合。

[217: 買い替え検討中さん]

Aタイプは柱の食い込みがあるものの、ひとり暮らしから今後二人になられても
（小さいお子様まではOK）に十分な広さがあります。

都心に通勤する方はとても交通利便性の高く、プライベートでも大半の都内主要駅にほぼ30分圏内、自転車で前の上野・後ろの北千住とビックターミナルがあり、足元のチェーン飲食店・スーパー・ロイヤルホームセンター（都内では貴重）もそろっているので生活満足度が高く、リセールも問題ないと思います。
千住大橋から羽田行きバスもあります。
むしろここに一人で住むのは贅沢と言っていいのではと思います。羨ましい。

①仕事が忙しく家にあまりいない、洗濯ものは浴室乾燥、昼間あまりいなくて、窓を開けなくてもいい生活スタイルであれば低層階で値段抑えめにする。
（同じ考えの方にリセール可能）
・水害リスクと正面道路を超えてくる5階以上が理想

②テーブルセットを置いてバルコニーで眺望を楽しみたい、在宅する時間が長い、洗濯物を干したいので日光街道影響軽減したい方は高層階を狙うのが良いと思います。
（条件がいいのでリセール◎）
・高層階であれば排気ガス・粉塵などは気にならないですし（日光街道の騒音はしかたなし）正面のメイゾン南千住が11Fなのでそこを超えてくる12F以上
欲を言えばせっかくのタワーマンション（微妙ではありますが・・）なので周辺マンションのクレヴィア南千住等14Fなどを超えると眺望がより抜け、しかもスカイツリー・墨田川・花火等眺望が望める15F以上が理想

立地がよく西日暮里・三河島・関谷・北千住と今後再開発される地域に囲まれており都心に物理的に近く、交通もJR羽田東周りルートやつくばエクスプレス東京（湾岸）延伸も楽しみな要素で将来性が十分あります。（世帯増加地域）

価格は現状だと適正からやや安い価格かなと思います。
利上げ懸念があっても新築価格は今後も下がらないのでどうしても新築がいいという方は買い時ですね。
ただ、価格を抑えたいのであれば中古マンションもありです。
中古になれば築20年であれば現状の20倍の周辺マンションが競合してくるので価格は抑えめで出ています。
今後の利上げ影響で中古下がるとの考えもよぎり悩ましい・・
都心ではないですが都内でそこそこいい立地であり、新築価格（続々近隣にマンション建設）に中古価格つられる傾向もあり価格は維持されるのではと思うものの、こればかりは何とも言えないですね。

とはいえ現状高い家賃を払っていて住み替えを考えているのであれば早めに一次取得にエントリーするのが得策かなと思います。

あくまで一意見として参考にして頂ければ幸いです。（長文失礼いたしました）

[218: ご近所さん]

>>217 買い替え検討中さん
ありがとうございます！やはり柱の食い込みは少し気になるところですね。やっぱりDタイプが一番良いかもしれません。でも、高額な販売価格や、管理費・修繕積立金の高さを考えると……（笑）。もう少しAタイプを検討してみようと思います。

[221: 検討板ユーザーさん]

Dタイプで7000万代の安い住戸は完売してしまいましたか？フロアは3～6階くらいの低層希望です。

[222: 通りがかりさん]

購入当初はこの広さでこの価格？って思ってたけど最近の市況を見るに、もしかしてお買い得物件だったかもしれない

[223: 匿名さん]

>>184 匿名さん
花火ですが、、、
隅田川花火は小さい、かつ本件から遠い
足立の花火は大きい、かつ本件から近い

つまり、花火目当てに買うなら、足立の花火側と思いますよ。

[224: 通りがかりさん]

隅田川の花火は2会場から打ち上げているし、浅草側の第一会場の花火なら多少は観れるけどちょっと小さいかもね
ここ屋上デッキまでエレベーター無いのが残念、エレベーターは20階までで屋上までは階段なんだよね…

[225: ご近所さん]

少し気になるのは、どうやら二重床・二重天井ではないようですね。コスト削減のためでしょうか？マンションで直床はもうあまり見かけなくなりましたよね？

[226: 口コミ知りたいさん]

>>224 通りがかりさん
この物件位置からだと、スカイツリーの右隣くらいに花火が上がる感じで屋上から見えると思います。
小さめかもですが角度は結構よいかと。

[227: 匿名さん]

>>225 ご近所さん
タワマン名乗ってるのに二重床じゃないんですか？
ちょっとありえないですね

[228: 匿名さん]

え、ここ安くない？？

[229: 匿名さん]

立地が良い割にかなり安いと思いますよ。

[230: マンコミュファンさん]

>>228 匿名さん
安いには理由があるんだよ...

[231: 匿名さん]

>>230 マンコミュファンさん
ちなみに具体的にはどんな理由でしょうか…

[232: 評判気になるさん]

>>231 匿名さん

わからない

[233: 匿名さん]

>>231 匿名さん
立地(ロードサイドかつ南千住から遠い)、管理費(共用施設ほぼない割に高い)、間取り(D以外微妙)、二重床じゃない等ですかね...

[234: 匿名さん]

建物はいずれ劣化するし、不動産で何より大事なのは立地ですよ。

[235: マンコミュファンさん]

>>233 匿名さん

A以外ベランダは道路逆側、駅9分の遠近は個人差あり（もちろん遠いと感じる人もいる）、管理費高いは同意、間取りはそんなに悪いですか？二重床は比較したことがなく優劣つけられない（そんなに違うんでしょうか…）って感じで、全然マシな悪い理由な気がしてます。
悪い理由はどのマンションでも探せばあると思うので、ここのマンションの良いところも気になるところです。

[236: 通りがかりさん]

>>235 マンコミュファンさん

建設中ですが、現地って行かれたことありますか？
私は行ったことありますが、駅徒歩9分では絶対着かないと思いました。
駅～マンションまでの信号がかなり多いので、全て引っかからず、かなり速足で歩いて10分くらいかなと言った印象です。
表記は単純にメートル換算で算出しますからね...

[237: 匿名さん]

>>236 通りがかりさん

9分で行ける行けないの話ではなく、9分を許容できるかできないかの話では？

[238: マンション掲示板さん]

>>237 匿名さん
いや、そもそも9分で行けないんだから許容するも何もなくないです？笑

[239: 通りがかりさん]

>>238 マンション掲示板さん

対話できないレベルの相手には返信する気にならないですが…。
9分だろうが、10分だろうが、15分だろうが、その時間が長いか短いかは個人差がある。
レストランに行って注文してから料理が来るまで15分かかった場合に、適切な時間と感じるか、長いと感じるかは人それぞれです。
※これは１つの例です。
※9分かかるかどうかの話ではないと言っています
※返信は不要です

この返信に対して、「人それぞれなら長いじゃん！」って思うなら日本語の勉強を前世からやり直してください。

[240: 匿名さん]

この辺は住みやすいエリアですし価格も割安なので早期に完売しそう。

[241: 口コミ知りたいさん]

>>239 通りがかりさん
たぶんあなたが前提をわかってないと思われる。
最初から感じ方の話はしてないよ。
販売会社が公表している「駅徒歩9分」について、実際に歩くと絶対に9分では着かない、と言ってます。
(遠いと感じるか感じないかの話ではなく)

駅からの距離ベース(何メートルか)で徒歩◯分と記載するかが決まるので9分なんでしょうが、実際に歩くともっと時間がかかります、って指摘しているんだよ。

[242: 匿名さん]

信号も無いし、徒歩9分ぐらいで着くんじゃないですかね？

[243: マンコミュファンさん]

>>242 匿名さん
行ったことありますか？信号めっちゃありますよ

[244: 口コミ知りたいさん]

>>241 口コミ知りたいさん
最初に感じ方の話をしてますやん笑笑

A:徒歩9分の遠近の感じ方は個人差あり
B:9分じゃ着かないのでは？
A:9分で行ける行けないの話じゃない
B:そもそも9分で行くことはできない
A:感じ方の話をしてるんですけど
B:この話の前提はBが作ったんだぞ??←今ここ


前世では足りなさそうなので、前前前世からでお願いします。
では、またお会いする時まで。
私は匿名さんですが、君の名は？

[245: 口コミ知りたいさん]

>>244 口コミ知りたいさん
だからその最初の感じ方の話をしたのは私じゃないよ....
名前が変わるから分からんのだと思うが
あとその口調、普通に面白くないよ

[246: 口コミ知りたいさん]

くだらん言葉遊びのノイズは置いておいて、検討版ですから有益な話をしましょう。
間取り(D以外)、共用施設ない割に管理費高い、距離(繰り返しますが、公式表示されている9分では着かないと思われる)、タマワン呼称なのに直床、などを勘案して、一見安く見える価格にはカラクリがあるなと思っています。
他の方はどうお感じでしょうか？

[247: 評判気になるさん]

>>246 口コミ知りたいさん

そんな感じだと思います。
それでも昨今のマンション高騰の中、立地や利便性を考えると割安と感じます。

[248: 匿名さん]

まず、駅までの時間表示(実際は9分で着かない云々)は全てのマンションで共通のルールなので、この物件に限っての批判は的外れ。
南千住9分、千住大橋6分は立地としてはかなり良いと思う。

管理費は347円/㎡、このご時世高いイメージは全くない。シティタワー千住大橋の534円/㎡よりはるかに安い（余計な共用施設を抑えた結果ともいえよう）。

直床は、遮音性については二重床よりむしろやや有利（同じスラブ厚なら）。あえてデメリットを挙げれば大規模なリフォームがややしずらいことと床の感触ぐらい（個人的な好みの問題)。一般的には直床で特に問題はない。

総合するとここはなかなかのお買い得物件かなと思う。

[249: 匿名さん]

徒歩9分なら駅近の部類だと思うんだけどな。

[250: マンション検討中さん]

ここの管理は無人(セコム)と聞きましたが、それでも管理費が高い理由ってなんでですかね、わかる人います？

[251: マンション検討中さん]

正直、ここのマンションが目立たず倍率低かった時期に買いたかった。Dタイプの5階か6階が超絶狙い目&お買い得だったと思う。4階まではバルコニーが躯体なのがアカン、ガラスは5階からだしね。

[252: 匿名さん]

外観デザインがおしゃれで素敵だと思ったのですが
プランないようを見ると、いびつな形のプランがありますね。
リビングに柱の出っ張りがあると、せっかくの広さも半減してしまいます。
土地的にどうしてもあういう形になってしまったのでしょうか。残念。

[253: 匿名さん]

立地も間取りもかなり魅力的な物件だと思いますけどね。ここより条件の良い物件もなかなか無いと思う。

[254: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[255: 匿名さん]

立地的には間違いないし、かなり資産性の高い物件だと思う。

[256: 口コミ知りたいさん]

>>254 マンション検討中さん

本当にそう思います。
無理やり持ち上げたい人も散見されますが、、笑

[257: マンション検討中さん]

このような設備のマンションでは管理費は一般的に1㎡あたりいくらくらいなのでしょうか？

[258: マンコミュファンさん]

>>255 匿名さん
なんかヨイショ勢が散見されますね。
確かに新築であの場所の割には値段は安いかもです。
それが千住大橋よりの南千住の実力ですね。

大通りを挟んで南千住側の物件は中古も好調ですよね。

[259: 匿名さん]

価格値上げしてない？

[260: マンション掲示板さん]

>>259 匿名さん
年明けから結構成約が増えてるようです。
周りの異常な高騰に比べると比較的ここは目に優しいですからね。

[261: マンション検討中さん]

価格下がった？設定価格の変更が頻繁ということは、もしかして担当がヒマ(イコール閑古鳥)ってコト？

[262: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん
シティタワー千住大橋が大盛況みたいなので、ここは相対的に余ってるんでしょうね。

[263: 匿名さん]

いや価格は値上がりしてるぞ。