パークホームズ上板橋ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ上板橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2205/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154772

所在地：東京都板橋区上板橋2丁目316番1（地番）
交通：東武鉄道東上線「上板橋」駅　徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.11平米～89.00平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：138戸（一般販売対象戸数136戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階地下1階
用途地域：第１種住居地域、近隣商業地域
駐車場：総戸数 138戸 に対して 敷地内機械式 24台
　　　　敷地内平面 10台(身障者用駐車場1台、清掃車停車スペース1台含む)
駐輪場：総戸数 138戸 に対して244台
バイク置場：総戸数 138戸 に対して13台

竣工時期：2025年6月下旬予定
入居時期：2025年7月下旬予定
販売予定時期：2024年4月中旬販売予定

バルコニー面積：6.30平米～14.66平米
敷地面積：4,339.37平米
建築面積：2,221.52平米
延床面積：12,320.03平米

未来を紡ぐ杜
Next Traditional Residence

それは、その地の歴史を美しく継承する住まい。

御屋敷を囲む瑞々しい樹々、街角で穏やかに交わされる挨拶や会話---
古くからこの地に根づく記憶、愛すべき街の原風景を敬い、受け継ぎながら、
特別な風合いと温もりを醸す空間へと昇華させたのが、この新しい住まいのこだわり。
従前地の樹木や庭石をオブジェやマテリアルに活かしつつ、
目指したのは、お住まいになる方々が心地よく触れ合い、自然とつながれる場所づくり。
輝かしい未来をしなやかに紡ぐ「パークホームズ上板橋」誕生。

- 再開発事業が進行する東武東上線準急停車駅「上板橋」駅徒歩6分 (約430m)
-「城北中央公園」　　「中央図書館」　　　 「教育科学館」徒歩圏に充実の子育て環境
（徒歩10分/約790m）（徒歩12分/約960m）（徒歩10分/約770m）
- 閑静な住宅街における総開発面積約4,339平米、総戸数138邸の大規模プロジェクト
- 全23タイプの豊富なプランバリエーション

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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今月の気になるマンション（2023年11月）【2LDK】
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[601: 匿名さん]

2期は結構な値上げになりそうですね。

[602: 匿名さん]

東京のマンションは大抵、昔に販売されたものより、仕様が下がって、値段が上がっています。
ですから、新築はコスパ悪いですよ。

[603: 匿名さん]

天井高2.5という高さなので、平均の天井よりも若干高めになっていることによって、
視界が広くなって部屋が広く感じるというメリットがあるようですね。
天井の高さって重要ですし、
圧迫感が出にくくなるので暮らしていて空間が広く感じるというのはストレスが少なくなるのはいいと思います。

[604: 評判気になるさん]

>>600 マンション検討中さん
当物件からは離れてますが、中央図書館の地下駐車場は豪雨で一時閉鎖したらしいです。

[605: 名無しさん]

>>604 評判気になるさん
ありがとうございます。
駅北口側では、その他いくつかで浸水があったようですね。
今のところ、南口側では確認できなかったので、一安心です。

[606: マンション比較中さん]

2週間前にYOUTUBEで公開された板橋区公式チャンネルの上板橋駅南口の再開発に関する説明です。思ったより、素敵な場所になりますね。動画の18:0０から再開発のイメージが確認できる図あるのでご参考してください。

[607: マンション比較中さん]

2週間前にYOUTUBEで公開された板橋区公式チャンネルの上板橋駅南口の再開発に関する説明です。
https://www.youtube.com/watch?v=SGtiD7l_Qgc
思ったより、素敵な場所になりますね。動画の18:0０から再開発のイメージが確認できる図あるのでご参考してください。

[608: 名無しさん]

>>607 マンション比較中さん

ありがとうございます。見てきました。個人的には再開発と言われてもやっぱり寂しい開発レベルですね。。

[609: 匿名さん]

再開発で盛り上がればいいですが、そこまで盛り上がらない可能性だってありますもんね。。。
現地を見ましたが、上板橋駅ってどうなんでしょう。東武東上線ってそこまで注目されていないので、どうなのかなといった気持ちも。便利になるならいいですよね。

[610: eマンションさん]

>>609 匿名さん
長年付近に住んでいますが、駅(というか鉄道)としては遅延や見合わせが多いです。
一方で駅周辺の環境としては付近の駅と比べると飲食店や教育施設、公園などは充実しており、生活には便利かと。
車がなくても自転車があれば、ほとんど困ることはないです。(坂の多い北口方面は要注意)

鉄道に関しては、自転車で氷川台駅を利用するのも、検討してみてもよいかもしれないですね。

[611: 匿名さん]

ウィキペディアで駅の利用状況を調べてみたところ、2022年度の1日平均乗降人員は45,028人だそうで年々増えていっているようです。
駅周辺の飲食店は豊富でファミリーにも単身者にも利用しやすい店舗があるみたいですね。

[612: 通りがかりさん]

台風が近付いてきて、ふと思ったのですが、電気室や駐車場が地下にあるのって、もしもの浸水での停電などは大丈夫なのでしょうか？

記憶に新しいパークシティ武蔵小杉ステーションタワーの台風被害は、電気室が地下3階だったりハザードの条件も色々異なりますが、つい心配になりました。

[613: 匿名さん]

水害で資産価値が下がることはないですよ。液状化歴のある埋立地の古いタワマンが地震で倒壊するリスクの方が怖いと思う。

[614: 通りがかりさん]

>>613 匿名さん
おっしゃる通り、パークシティ武蔵小杉ステーションタワーの中古物件も高値で出ていますし、水害で資産価値に影響はなさそうですね。

心配だったのは、このところ経験のない大雨が頻繁にあるので、地下に電気室があると、浸水して停電が起きたりしないのかな？という点です。暑い時期の停電は命に関わるので。
三井さん、せめて一階に置いてくれていたらなぁ！

[615: 口コミ知りたいさん]

>>614 通りがかりさん

非常用発電設備ってのが屋上にあって、停電時に電力を供給するみたいですよ。

[616: 評判気になるさん]

>>615 口コミ知りたいさん
停電時に消火設備を稼働させる目的みたいです。設備の電力全てを確保するためではないようです。
ま！心配ばかりしてはキリがないですね。

契約された皆さんは、どんなオプションを付けられたのでしょうか♪

[617: オーナーズスタイリング]

コンセント付きカップボード
洗面台の曇りガラス
お風呂ドアのバー追加
ピクチャーレール
ハンガーかけ
をオーダーしました！

[618: 匿名さん]

某タワマンの中古物件は高値で取引されているんですか！？
何だかとても意外でしたが水害履歴を上回る資産性があるということでしょうか。
それともあの後何かしら水害対策を取られたんでしょうかね？

[619: 評判気になるさん]

>>618 匿名さん
あの後、色々と策は講じたようですね。
立地は良いですし、高級タワマンではあるので、資産性は落ちないのでしょうか。。
ちょっと検索しただけでも1億5千万の中古物件があるようです。実際売れるかどうかは分かりませんが。

[620: マンション検討中さん]

1期5次の価格表見ましたが、値上げきましたね。それでも売れるんでしょうね

[621: マンション掲示板さん]

>>620 マンション検討中さん
どの程度値上げしていますか？5%くらい？

[622: 匿名さん]

>>621 マンション掲示板さん


5階の76平米8888万円と4階の76平米9188万円です

[623: 匿名さん]

坪単価でちょうど15万円upですね

[624: 匿名さん]

三井らしいマイルドな値上げですね。今期も抽選必至だと思う。

[625: 評判気になるさん]

>>622 匿名さん

ありがとうございます。3百万アップか。ルーバル付きもそ値上げ幅は同じ位ですかね。

[626: マンション検討中さん]

1次5期の申し込みが再来週から始まるそうです。どのくらいの倍率になるんでしょうか、、、

[627: 匿名さん]

今からまた値上げをされるのですか？
かなり強気だなという印象ですが、そんなものなのでしょうか。
元々の価格かも安くはないのに、それでも購入希望者があるという計画のもとですよね。
そこまでの価格帯になってしまうと、なかなか手が出せないなぁ。

[628: 通りがかりさん]

>>627 匿名さん
今の相場だとここは割安だと思います。
1期1次はマンマニ砲効果もあり、70平米程の中部屋でも2～5倍の倍率だったようです。
再開発という伸び代があるのでこれ以上下がることは無さそうですね…

[629: 口コミ知りたいさん]

>>627 匿名さん
一部間取りの1階部屋を除いて、売れていってますし、値上げ率も限定的なので、まだまだ割安な価格帯だと思います。

[630: 口コミ知りたいさん]

>>628 通りがかりさん

再開発と言って良いかどうかくらいですが、、

[631: 匿名さん]

池袋駅の再開発も本格化してくるので、この辺の資産性は間違いないと思いますよ。

[632: マンション掲示板さん]

>>630 口コミ知りたいさん
駅前の道路整備とスミフタワマンは申し分のない再開発だと思います。

[633: マンション掲示板さん]

>>631 匿名さん
うーん、大山あたりなら納得だけど上板橋まで離れるとなぁ
いつか各停のみに戻る可能性もあるし

[634: 匿名さん]

>>633 マンション掲示板さん
大山で納得できる理由がいまいちわからないんだが(^^;;
ご実家が近いとかタワマンがいいとかですか？

[635: マンション検討中さん]

今週末がアンケート提出締日のようですが、どのくらい売れてるんでしょうね？

[636: 匿名さん]

大山も上板橋もかなり将来性高いと思う。

[637: 匿名さん]

>>634 匿名さん
池袋西口からバスで帰れるからですよ
上板橋は無理ですよね？

[638: マンション検討中さん]

>>637 匿名さん
東口もどのバス乗っても帰れるのはいいですよね
サンシャインにサクッと行ってサクッと帰れるのは子育て組には重宝します

[639: 匿名さん]

大山は池袋まで徒歩圏ですからね。上板橋も再開発計画があるのでこれからますます人気になりそう。

[640: 評判気になるさん]

>>637 匿名さん
嘘はダメですよ。
上板橋は池袋駅東口から帰れます。

[641: 口コミ知りたいさん]

>>640 評判気になるさん
そりゃ東口からは帰れるでしょ、乗るバス限定されるしその分本数少ないけと
私は池袋西口から帰れるか、という話をしています
池袋の再開発は東も西もです
このどちらの再開発の恩恵も受けられるから大山の資産性に疑問はないと考えてるということですよ

[642: マンション掲示板さん]

ちょっと石丸構文みたいで面白いです。

大山の方が交通の便が良いからこそ、上板橋より格段に坪単がお高いのではないでしょうか。
東武東上線が使えない場合、バスを使うよりは、自転車で氷川台に出るのもアリかなと思います。タクシーがつかまれば、それが一番早そうですが。

[643: 匿名さん]

上板橋の再開発タワマンは相当高くなると思われる。ここを安値で買えた人が報われる展開になりそう。

[644: マンション掲示板]

>>641 口コミ知りたいさん

池袋からならタクシーで良くない？

[645: eマンションさん]

>>644 マンション掲示板さん
お、おう…

[646: 名無しさん]

>>641 口コミ知りたいさん
大山の資産性に絶対の自信があるのになぜ上板橋の検討板に来るんでしょうか。大山で買えばいいのに。

[647: マンション掲示板さん]

>>646 名無しさん
私は資産性で選んでいないので
上板橋の資産性はまちがいないという発言に疑問を呈しただけです

[648: 匿名さん]

上板橋は住環境も良いですし、かなり資産性の高いエリアだと思いますよ。

[649: 検討板ユーザーさん]

>>647 マンション掲示板さん
なるほど、資産性は求めてないんですね。
何を求めてこちらを検討してるんですか？

[650: eマンションさん]

>>649 検討板ユーザーさん
居住性ですけど
この情報要ります？笑

[654: マンコミュファンさん]

>>650 eマンションさん
いや、大山の資産性を推されていたので、何をもってここなのかなと。何か気に障りましたか？

[655: 匿名さん]

大山も上板橋もどちらも人気のアドレスだし、リセールも期待できる。

[656: マンション検討中さん]

>>655 匿名さん

上板橋って人気のアドレスなんですか？
板橋区民からするとメジャーなのかな。

[657: 検討板ユーザーさん]

>>654 マンコミュファンさん
見てるこっちが恥ずかしいからもうやめてw

[658: 検討板ユーザーさん]

あれ？なんか削除されてるね

[659: 匿名さん]

埋立地よりは上板橋のほうが数万倍まし。

[660: 検討板ユーザーさん]

地盤もしっかりしているし、非タワマンなのが好感もてます^_^

[661: 口コミ知りたいさん]

第1期5次も一部の低層階を除いて申し込み入ったようですね。抽選はあるんでしょうか？

[662: 名無しさん]

>>661 口コミ知りたいさん
抽選がある部屋も出ているみたいですよ。

[663: マンコミュファンさん]

知ってる人教えてください
第1期5次終えて、あと何戸くらい残っていますか？
また2階以上で3LDK7000万台前半ってあります？

[664: マンコミュファンさん]

>>663 マンコミュファンさん

五次でも3LDKで7000万円台の部屋はなかったと思います。

[665: マンション掲示板さん]

5次の抽選終わったようですが、倍率は結構高かったんでしょうか？
まだ残っている部屋ありますかね？

[666: 検討板ユーザーさん]

>>665 マンション掲示板さん
3倍落選しましたー。
南も東も次に売るお部屋があるようです。

[667: 通りがかりさん]

>>665 マンション掲示板さん
お部屋によると思いますけど、抽選はけっこうありそうな感じでした。すでに3倍で落ちたってコメントありますし、またまだ人気があるみたいですね。ハザードと資産性考えるとこの価格ならって絶妙なバランスなんでしょうね。全ての条件100点は無理だけど70～80点は叶えられますよって感じですね。

[668: 匿名さん]

住環境は間違いないですし、再開発も複数控えているので、これから上がることはあっても下がることは考えにくい立地だと思います。買えた人は素晴らしいですね。

[669: マンション掲示板さん]

3倍ですか、価格が上がっているとはいえ、
他物件に比べたら割安な印象なので、人気はありそうですね。
>668さんの言う通り、住環境は良いですし、
再開発によって不便になるということはないと思いますので、
居住目的の方には条件の良い物件だったんでしょうね。

[670: マンション検討中さん]

南はもう5部屋も残ってなく、東はまだ売りに出てる部屋が少ないけど1期5次分はルーバル以外完売っぽい。ルーバルは強気値付けなのと、景観が悪そう

[671: 名無しさん]

3LDKの84xrタイプはもう抽選って終わってしまったのでしょうか？？

[672: 評判気になるさん]

A棟のルーバルのお部屋ですか？
時期以降販売住戸だと思います。
問い合わせされてみたら、良いかと思います！

それにしても5次は、たくさんお部屋が販売になったのに、ほぼ完売？ スゴイ人気ですね☆

[673: 口コミ知りたいさん]

>>671 名無しさん

そちらの棟の販売は次期以降のようですよ。

[674: 名無しさん]

>>670 マンション検討中さん
ルーバルの間取り良いんですが、景観がイマイチなんですよね。うちは決めきれずでした。

[675: eマンションさん]

>>672 評判気になるさん
ありがとうございます！
そうです！早速問い合わせてみますね！
2028年にもマンションできてそちらも魅力的だなと思ったのですが、流石に2028年までは待たずでして(^_^;)
間取りが魅力的で住環境も良さそうなので、これから上板橋の人気が出てきそうですよね！


>>673 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！！

[676: 評判気になるさん]

>>675 eマンションさん
いえ、どういたしまして！
私も他物件(浮間舟渡)と比較しましたが、どう考えてもこちらの方が魅力があるなと思ったので、住みやすさや人気は間違いないと思います！

[677: 匿名さん]

浮間舟渡は昔は湿地だった場所。
こっちのほうがはるかに洪水リスクは低い。

[678: 名無しさん]

>>675 eマンションさん
たしかに2028年の上板橋駅前のタワマンも気になりますが、ずいぶん先ですよね。。今のところの推移でいくと、かなり価格が上がりそうですし。

気になっているルーバルのお部屋、次辺りで出てくれるといいですね！

[679: 匿名さん]

実家近くで通りかかったのですが、まだコンクリ段階ですがかなり存在感ありますね。価格も昔と違うのも驚きますが、きっと通るたびに羨ましく思う気がします！

[680: 匿名さん]

間取りが本当に多いので迷ってしまいます。
豪華で素敵だと思うのは、81Wrのプランです。
ルーフバルコニーがあると夢が広がりますし、あと収納が広いのも個人的には嬉しいです。

人気間取りはどれなのか、個人的に気になるのですが、ご存じの人はいらっしゃいますか？

[681: 匿名さん]

次回の販売はいつ頃になるかご存知の方いらっしゃいますか？

[682: 匿名]

>>681 匿名さん
公式ホームページの物件概要を見ると、1期6次は11月中旬販売予定になっていますね。予定通りであれば仮審査やアンケート申し込みはその前になると思うので、気になるようでしたら来場予約やオンラン予約で確認された方が詳細がわかると思いますよ。

[683: 匿名さん]

本日情報更新されたもようですが、やはり第1期6次は11月中旬からとなってます。そろそろ価格や販売戸数が公開されてもいい頃だと思うんですが。このちょうしだと延期？とかの可能性もあるんじゃ、と思えてきます。あと49戸残っていると思われます。竣工まで半年以上あるので、売れ行きとしては好調といってもいい感じでしょうか。
81Wr、すごいですね。見た感じだと100㎡以上ありそうにも思える充実度。マスターベッドルームの収納がほんと素晴らしいですね。

[684: 匿名さん]

>>683 匿名さん
ただ、81Wrの主寝室は室内に建具が多すぎて家具の配置に困りますね。ベッドは窓に寄せて置くのでしょうか。
リビング＋ダイニング＋キッチンの合計で13.7畳相当というのも総面積からすると狭く感じます。

[685: 口コミ知りたいさん]

>>684 匿名さん
そうなんですよね建具が多いので配置に悩ましく、リビングはキッチン含めての畳数なので実際は狭く感じそうなので注意ですね。

[686: 買い替え検討中さん]

浮間舟渡と迷っているんですが、こちらの住環境というか子育てしやすさはいかほどなんでしょうか。
浮間舟渡は大きな公園が近くにあり、その辺はいいなと思いつつも、PH上板橋の方が将来性的はあると感じています。

[687: 匿名さん]

マンションは、極力、家具は置かない前提かと。寝室なら、ウォークインクローゼットの中に入るものか、ベッド横のサイドテーブルくらい。

[688: 匿名さん]

上板橋は準急で池袋まで7分。
きれいな中央図書館もある。
浮間舟渡は朝は押し潰されそうになって乗るしかない埼京線だし、湿地だった場所だから、いつ泥水に浸かるかわからない。
倉庫とマンションが混在する底辺の街。
迷わず上板橋だよ。

[689: 匿名さん]

浸水で資産価値が下がることはないですよ。一番リスクが高いのは地盤の液状化による古い建物の倒壊だと思う。

[690: 匿名さん]

ルーバルって子供にとっては外とおなじ感覚で走り回って音問題ってよくあるパターン。デベって問題になるってわかってるのに作っちゃう。売った後のことは知ったことではないから。

[691: 匿名さん]

ルーバルで子供が走り回るなんてせいぜい1-2年ぐらいでは。子供はすぐ成長しますからね。むしろ大人にとって嬉しい仕様ですよ。リセールの時もルーバル住戸はプレミアム付きますし。

[692: 匿名さん]

＞６９１

２年も我慢ですか。忍耐強い。

[693: 匿名さん]

子供が大きくなったら静かになりますからね。

[694: 匿名さん]

ルーバルの下は逆プレミア。

[695: 匿名さん]

トイレが独立手洗いなのにローシルエットではないタンクあり。ウォシュレット一体型って、１０年過ぎてウォシュレットが故障して修理できずだとトイレごと交換。一体型にしないでセパレートならウォシュレットだけ交換できるのに。中途半端なコストダウン。

[696: 匿名さん]

>>691 匿名さん
ルーフバルコニーの下の部屋の人が、ルーフバルコニーで走られると煩くて困るって言ってるんでしょ。なんかトンチンカン。

[697: 匿名さん]

>>695 匿名さん
そう。トイレと手洗い、なんかちぐはぐですよね。

[698: 匿名さん]

むしろ上がルーバルなら物音の心配はないからプラス評価だと思う。

[699: 匿名さん]

>694

下の住民だけでなく、トラブルになった時に管理組合の理事も板挟みになって困る。

[700: 匿名さん]

経年優化を謳ってるけどマンションって時間がたって育っていくのは植栽した樹木くらい。ここは既存樹を利用してるから劣化するしかないけど。