パークホームズ上板橋ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ上板橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2205/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154772

所在地：東京都板橋区上板橋2丁目316番1（地番）
交通：東武鉄道東上線「上板橋」駅　徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.11平米～89.00平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：138戸（一般販売対象戸数136戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階地下1階
用途地域：第１種住居地域、近隣商業地域
駐車場：総戸数 138戸 に対して 敷地内機械式 24台
　　　　敷地内平面 10台(身障者用駐車場1台、清掃車停車スペース1台含む)
駐輪場：総戸数 138戸 に対して244台
バイク置場：総戸数 138戸 に対して13台

竣工時期：2025年6月下旬予定
入居時期：2025年7月下旬予定
販売予定時期：2024年4月中旬販売予定

バルコニー面積：6.30平米～14.66平米
敷地面積：4,339.37平米
建築面積：2,221.52平米
延床面積：12,320.03平米

未来を紡ぐ杜
Next Traditional Residence

それは、その地の歴史を美しく継承する住まい。

御屋敷を囲む瑞々しい樹々、街角で穏やかに交わされる挨拶や会話---
古くからこの地に根づく記憶、愛すべき街の原風景を敬い、受け継ぎながら、
特別な風合いと温もりを醸す空間へと昇華させたのが、この新しい住まいのこだわり。
従前地の樹木や庭石をオブジェやマテリアルに活かしつつ、
目指したのは、お住まいになる方々が心地よく触れ合い、自然とつながれる場所づくり。
輝かしい未来をしなやかに紡ぐ「パークホームズ上板橋」誕生。

- 再開発事業が進行する東武東上線準急停車駅「上板橋」駅徒歩6分 (約430m)
-「城北中央公園」　　「中央図書館」　　　 「教育科学館」徒歩圏に充実の子育て環境
（徒歩10分/約790m）（徒歩12分/約960m）（徒歩10分/約770m）
- 閑静な住宅街における総開発面積約4,339平米、総戸数138邸の大規模プロジェクト
- 全23タイプの豊富なプランバリエーション

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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今月の気になるマンション（2023年11月）【2LDK】
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[283: 匿名さん]

>>281 評判気になるさん
「1期即日完売」を狙っているのでしょうな。
よくあるパターンです。

[284: 名無しさん]

>>283 匿名さん
三井はそんなの気にしないと思うけど。
次期の値上げを見据えて、必要以上に開けないのでは？

[285: 匿名さん]

あと少しで確定の人には電話が掛かって来ますね。
半分くらいは無抽選なんでしょうかね。

[286: マンコミュファンさん]

ほぼ抽選あり、最大7倍とのこと。次期はざっと坪15-20万ぐらい高くなる見込み

[287: 検討板ユーザーさん]

私の登録した部屋は３倍でした。明日勝負です。
当たりますように

[288: マンション検討中さん]

当たりますように

[289: マンション検討中さん]

>>286 マンコミュファンさん

営業の担当の方曰くルーバルが20万、それ以外が15万ぐらいな感じでした。
大山のシティタワーズの値段が出るとまた変わりそうですが、とにかく明日の抽選に賭けます

[290: 匿名さん]

>>289 マンション検討中さん
営業さんに聞いたらルーバルで400万値上げ、88㎡なら26坪程度なので坪単価で15万ちょいって感じでした。
少し先の話だけれど72㎡は200万行かない程度で上がると思うといってました。これだと21坪でMAX200万。上限で仮定するも坪単価で9万ちょい変わりますね。そう考えると総じて坪単価370台だったのが380台になる感じです。結局は大山の住友のタワーも今後あるし、三井としては安すぎたって判断なんでしょうね。今回当たることを祈ります。

[291: eマンションさん]

>>290 匿名さん
その程度の値上げで済みます？住友の大山だって坪500とか550とかってオンラインの時話出ましたけど…汗。周囲の新築見てるともうちょい上げてきそうな気がします。板橋区とはいえ23区の駅近×再開発ある中ではまだそれなら優しい方な気がします。

[292: 匿名さん]

デベやブランドは違えど、結局はどこもかしこも長谷工のマンション。しかし、長谷工はよくこれだけの数のマンションを建てられるよね。人手不足やら資材費高騰で、利幅の薄いマンションは、他のどこも受注したがらないのかな？大阪万博のパビリオンみないに。

[293: 匿名さん]

長谷工はプレキャスト工法のノウハウが豊富で工場で作る工程の多いマンションが得意なんですよ。

[294: 通りがかりさん]

むかしは長谷工物件と色眼鏡で見られたが、ここも過去の長谷工では考えられなかったグレード感あるね
どうせなら坪400覚悟で二重床で企画してくれてもよかったな、今の情勢見ると

[295: マンション検討中さん]

一期一次の値付けが安すぎたんでしょうね。次は一期二次と仰ってましたので、二期三期と続きそうですが、最終的には400万強/坪ぐらいになるかもしれませんね

[296: 口コミ知りたいさん]

マンションマニアさんの記事が出てから申し込みの勢いが凄かったみたいですね。現金一括払いもいたとか？

[297: 検討板ユーザーさん]

抽選どうでしたか？ちなみにルーバルが予定通り400-450万up、新しく公開された60平米は第1期1次よりも坪単価で約5万じんわりupしてる様子

[298: マンション掲示板さん]

>>297 検討板ユーザーさん

落ちました、、、抽選した方おめでとうございます！

[299: 口コミ知りたいさん]

>>297 検討板ユーザーさん
そもそも第1期1次で60㎡のやつ出てなかったんだが。嘘はあかんで。

[300: 匿名さん]

"新しく公開"と書いてあるのと、第1期1次が坪平均380万に対して、ざっと計算したところ380後半なので間違ってなさそう

[301: 検討板ユーザーさん]

>>298 マンション掲示板さん
私も落ちてしまいました。お互い諦めずに頑張りましょう！

[302: 口コミ知りたいさん]

>>300 匿名さん
そこ見逃してたわ。まじで恥ずかしい。削除依頼します。

[303: マンション検討中さん]

>>301 検討板ユーザーさん
もう抽選じゃないところでチャレンジするしかないですね(あればですが)

[304: マンション検討中さん]

ルーバルは引き続き人気だと思うので、あとは角の1-3階がどうなるかですね

[305: 検討板ユーザーさん]

>>304 マンション検討中さん
当てたいならルーバルは避けるが吉ですね。

[306: マンション検討中さん]

Ⅱ期はいつ頃になりますかね？

[307: 匿名さん]

長谷工ってユニクロのイメージ。
薄利多売で数で稼ぐみたいな。
まあ、大きな会社だから、コンプライアンスもちゃんとしてるだろうし、おかしなことはしないよ。

[308: 匿名さん]

長谷工、潰れることはないので、ある程度は信頼しています。

価格を見たら、我が家にとっては高いと感じたんですが、板橋でこの価格は妥当ですか？

販売価格
6838万円（1戸）～1億508万円（1戸）
最多販売価格帯
6800万円台（2戸）・7800万円台（2戸）　※100万円単位

[309: 名無しさん]

価格が妥当かという問い方は答え出ないよ
妥当だと各自判断した人が買っているということ

[310: 通りがかりさん]

単純に売れてるから、割高感は無い
ということでいいんじゃないですか？

[311: マンション掲示板さん]

来週申込会ですが、その後のオーナーズスタイリングは皆さん何を申し込みされますか？

[312: 匿名さん]

>>311 マンション掲示板さん
悩みますよね。。

キッチン周り
水栓グレードアップ
カウンター人工大理石
側面貼り下ろし
玄関電気錠
リビングダウンライト
ピクチャーレール
このあたりはつけたいと考えています！
カップボードは他と比較しつつ検討したいです。

[313: 通りがかりさん]

>>311 マンション掲示板さん
玄関電気錠はいいなぁと思ったので、
それは絶対やりたいなと決めてます！

[314: 通りがかりさん]

>>312 匿名さん
こんなの少し前なら坪300以下でも全部標準だったのに。こんなスッ高値で買うのにこの程度の仕様とは泣けてきますねほんと。。

[315: マンション検討中さん]

>>314 通りがかりさん
そうなんですね、少し前に検討出来ていれば。涙
このご時世にしては優しい方だと納得して購入したのでオプション付けて満足度上げようと思います。。
過去と比較すると高く見えますが、将来上がる要素は多いと思うので。大規模再開発、住友タワー、期待しています。

[316: 評判気になるさん]

タワマンの下はパチンコ屋らしいですけどね。。

[317: マンション掲示板さん]

>>316 評判気になるさん
パチンコ屋はもともとありましたので、やむなしです。。商業面は西街区の方に期待ですね。

[318: 坪単価比較中さん]

検討はしたが、どうしても駅力が弱いかなあ。。予算上げて大山検討も視野にってかんじですね

[319: 名無しさん]

>>318 坪単価比較中さん
大山買える資力あるなら絶対そっちのほうがいいですよ

[320: 坪単価比較中さん]

>>319 名無しさん
ですよね。大山もさらに開発ががっつり入りますし

[321: マンション検討中さん]

大山は住友不動産ですかね？であれば坪単価600前後と伺ったので、比較対象にならないと思います。資金に余裕があるのであれば良いと思いますが

[322: 口コミ知りたいさん]

>>315 マンション検討中さん
大規模再開発はちょっと言い過ぎだと思いますよ。

[323: 検討板ユーザーさん]

次の販売は6月上旬のようですね。
HPの物件概要を見るとC棟の売り出しもありそうです。

[324: 名無しさん]

>>321 マンション検討中さん
私はタワーはランニングが中々に高い設定とオンラインで伺っていたのでバウス辺りが候補ですね。

[325: マンション比較中さん]

確かに第一期で買えてたら、まだ良かったが価格が上がるとなると話は変わってくるな～

[326: 匿名さん]

>>325 マンション比較中さん
三井もこの程度の価格についてこれない人にはより郊外に行ってくださいって感じでしょう。(まあ、どれくらい上がるかはわからんけど。)
志木とか和光市行けば安いのはあるんだし、お金あるならより都心部買ってねって感じで。
しかし、大山のタワーに600出すのはなぁ…。地権者と管理費とかのランニングコストで揉めてるらしいしw

[327: eマンションさん]

>>314 通りがかりさん
過去のこと考えるとどこでも買えなくなりますぜ。
ちな、300以下で全部標準仕様って具体的にどこの物件？

[328: 匿名さん]

>>327 eマンションさん
そんなん答えられないでしょ。適当に言っちゃったんだから、314がかわいそうだし、惨めな気持ちになっちゃうだろ。

[329: eマンションさん]

>>328 匿名さん

いちいち書くなよ。見苦しい

[330: 買い替え検討中さん]

>>326 匿名さん
予算は伸ばせるので、大山で検討します。

[331: 名無しさん]

坪10万程度上がったところで、
ここはまだ割安だと思いますが、、

[332: マンション比較中さん]

>>331 名無しさん
割安ですかね、、上板橋駅は開発があるといっても、現状はちょっと弱いですよ。

[333: 名無し]

>>332 マンション比較中さん
築21年・徒歩9分のヒルトップレジデンスが坪280で出てるので、割高な感じはしないですね

[334: 坪単価比較中さん]

>>333 名無しさん
売り出し価格は何とでもいえるぞwww

[335: 通りがかりさん]

>>332 マンション比較中さん
当時は割高だったが買っておけば…と言われている
大山の大楠ノ杜とここは似たようなポジションになるのではないかと思っています

[336: 名無しさん]

>>332 マンション比較中さん
大山は坪単価700万overと出ましたね
そこと比較すればかなり割安感あると思いますよ

[337: マンコミュファンさん]

大山の坪単価700万が売れるなら、ここも450万ぐらいで納得してしまうかも笑

[338: マンション検討中さん]

大山と比較するのも違う気もしますけどね。

[339: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん
近隣なのに比較対象ではないのですか？

[340: 通りがかりさん]

>>335 通りがかりさん
それは言い過ぎじゃないですか？
どちらも元地主さんの意向が強そうなのは似てるけど。

[341: 坪単価比較中さん]

大山の700ってタワマンの話ですからね、1000万円程度予算が伸びるなら大山で新築買えますから資産、利便意識ならそっち行けばいいだけですね。

[342: 匿名さん]

大山と比較してる人は多いと思います。大山は坪500とも600とも言われているので、それを考えてもここはかなり割安。

[343: マンコミュファンさん]

上板橋駅の高架化って決まったんでしたっけ？大山は決定してみたいですが。

[344: 坪単価比較中さん]

>>342 匿名さん
大山400万台でしたよ。そう考えると大山行きますわな

[345: 名無しさん]

>>344 坪単価比較中さん
年収によって勧められた部屋違うんですかね？
自分は坪650万くらいでした

[346: 名無しさん]

>>345 名無しさん
*予算によって、の間違いでした

[347: マンション検討中さん]

>>345
いや、タワマンじゃない物件の話でしょう

>>343
上板橋の高架化計画は具体化してません
駅前再開発は駅と線路には直接関係無いようです
板橋区は区内全域をいつかは高架化したいのかも知れませんが

[348: マンコミュファンさん]

ここのマンションは価格帯が広いので、シティタワーズ比較組とジオ・バウスあたり比較組の二極化してるんでしょうね。前者の方が多いのだと思ってますが

[349: ご近所さん]

>>347 マンション検討中さん
東上線の高架は板橋区としては検討しているけど…って感じですね。
高架したら当物件は多少音が気になるかもしれませんが、まだずっと先の話ですね。

https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[350: 坪単価比較中さん]

>>348 マンコミュファンさん
大山が完全にシティタワー組、バウス組、ジオ＋レーベン組じゃないですかね？

[351: マンション検討中さん]

>>349
上板橋は、同じく都から指定を受けていない下板橋と比べても優先度が低そうですね

[352: 匿名さん]

高架化されて大山が発展すれば、上板橋からもすぐですし便利になると思います。

[353: 評判気になるさん]

ここの購入決まったんですけど、あまり残債割れの心配はしなくても良さそうですかね？景気次第なのは承知していますが、将来的に住み替えも検討しています。

[354: 匿名さん]

ここは分譲価格がかなり割安ということもあって、心配は少ないと思いますよ。

[355: マンション比較中さん]

>>354 匿名さん
失敗はないけど、かなり割安も言い過ぎでは？笑　第一期と二期でもまた違いますし

[356: マンション検討中さん]

>>353
具体的には難しいけど、エリア内では手堅い立地で、相場次第の中でも相応の水準なら、少なくとも買い手に困ることは考えにくい
地主さんが残してきた理由はあるのだと思う
レジデンス型のマンションの立地としては川越街道沿いの大山大楠よりこちらの方が適してるくらい

[357: 口コミ知りたいさん]

>>353 評判気になるさん

まず1期で買えたのは良かったのでは。
あとは再開発が進んで東街区、中街区、西街区でタワマン建つ予定があるのと、大山、さらに池袋と和光市の再開発の恩恵も一定受けられるとは思います。
ただ東街区と中街区のタワマンは事業計画通りであれば、65-75平米が多いため、バッティングしない75overの専有面積の方が差別化できて良いかもしれませんね。
あとは地域柄ファミリーが多いと思うので、3-4LDKのほうが望ましいかと思います

[358: マンション掲示板さん]

>>355 マンション比較中さん
購入が決まったとは言ってるから1期で購入できたと仮定するなら割安と言えるかと思います。角部屋以外も抽選が多かったみたいですし。今後の販売がどうなるかは知らんけど、三井ならすみふみたいな価格の上げ方はしないと想定するなら、まだ23区で駅近め、再開発があるエリアでいえば買いやすい方にはなりそう。むしろ、ここの価格で無理なら中古か23区東か北側の一定のエリアか駅遠を選んだ方が良いと思われ。

[359: マンション検討中さん]

>>353 評判気になるさん
357さんの言う通りかと思いましたが、強いて言うなら一軒家と比べられるエリアだと思うので3階以上だとより手堅いんじゃないでしょうか

[360: マンコミュファンさん]

>>357 口コミ知りたいさん

ルーバル付きは案外リセールしづらいようなの75,76,77,84あたりが狙い目ですかね。76はほとんど売れちゃいましたが。
85は間取り良いけどエントランスの上で、北の団地、東のマンション？の位置が微妙かな

[361: マンション掲示板さん]

>>356 マンション検討中さん

レジデンス型とは高級かどうかと言うことですか？
いいマンションだと思いますが、さすがに地下駐車場、エレベーター4台の大楠と比較するのは酷ではないかな。
ここは直床、長谷工、パークホームズブランドですよ。

[362: マンション検討中さん]

三井からもう１件、上板橋物件出してきましたね
https://www.31sumai.com/mfr/X2122/

[363: 評判気になるさん]

>>361 マンション掲示板さん
パークホームズとパークハウスってどんな差があるんですか？それともご自身の感覚的な話でしょうか？気になるので教えてください

[364: マンション検討中さん]

>>363 さん
三井は特に郊外だと仕様を下げて現実的な価格で販売する。長谷工直床が多い。
それだけです。

[365: マンション検討中]

>>361 マンション掲示板さん
高級かどうかというより形状のことです
ざっくり言えば非タワマンということです
ファミリー向けと砕けて言った方が良かったかも
大楠と比べているのは土地と道路その他の配置関係のことです
庭園や地下駐があり大山なので、価格自体は当然大楠が高くなるでしょう

[366: 匿名さん]

>>363 評判気になるさん
＞パークホームズとパークハウスってどんな差があるんですか？
三井と三菱の差。

[367: 匿名さん]

タワマンは維持費が掛かりやすいので、新築のうちはいいけど、中古になると負担が重くなる。長く住むなら非タワマンの方がメリットもあるよ。

[368: 名無しさん]

>>365 マンション検討中さん
販売価格は大楠と同じくらいですね
たった２年でここまで値上がりするとは驚きです

[369: マンション掲示板さん]

価格が出ていましたね。72平米で170万up
この程度の値上げであれば、まだ抽選ですかね、、、

[370: 匿名さん]

板橋区は下町じゃないけど下町っぽい雰囲気ですね。

[371: 評判気になるさん]

>>369 マンション掲示板さん
23区で駅近い新築×大手、23区西側で100世帯以上とか諸々の条件を考えると、正直値上げしたところで8000万前後なら抽選はあり得ると思う。同じ条件満たす新築マンションって都内みてもかなり数は少ないか、ないと思われるので。

[372: 匿名さん]

次も抽選必至でしょうね。完売も早そう。

[373: 匿名さん]

>>369 マンション掲示板さん
前回からあまり期間開けない感じで販売予定になってるから、私的には一期一次とかのような倍率にはならないのかなと思います。というか、そう思いたいです汗

[374: マンコミュファンさん]

抽選は全然あると思います。オンライン商談や来場も相変わらず多いと聞きました。
2期の値上げが気になりますね。板橋大山シティタワーズの強気な価格も多少は参考にされると思うので、結構上がるものかと推察しています

[375: 匿名さん]

値上げは絶対なのでしょうか？
希望者が多いので値上げしても売れるってことかしら。
それでね売れるのだから、なんだか足元を見られているような気持ち。

[376: 評判気になるさん]

>>375 匿名さん
売れてますし、営業の方も値上げすると仰ってたので間違いないと思います。
実際、1期1次と1期3次を比べても、72m2でおよそ200万高くなった認識です。

[377: マンコミュファンさん]

>>371 評判気になるさん
ここが西側なんですね
あと環七以外もちょっと引くね

[378: 匿名さん]

>>377 マンコミュファンさん

なにが
言いたいの？

[379: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。マンマニ砲を恨めしく思ってる人もいるかもしれねい。

[380: 口コミ知りたいさん]

ここ検討している層の世帯年収ですが、どれくらいがボリュームゾーンでしょうか？

[381: 口コミ知りたいさん]

>>380 口コミ知りたいさん
価格帯が幅広なので難しいですが、売れ筋の価格からすると世帯年収1100-1300万ぐらいではないでしょうか

[382: 通りがかりさん]

もっと上じゃないですかね。
1400万～って言う感じがします。