パークホームズ上板橋ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ上板橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2205/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154772

所在地：東京都板橋区上板橋2丁目316番1（地番）
交通：東武鉄道東上線「上板橋」駅　徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.11平米～89.00平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：138戸（一般販売対象戸数136戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階地下1階
用途地域：第１種住居地域、近隣商業地域
駐車場：総戸数 138戸 に対して 敷地内機械式 24台
　　　　敷地内平面 10台(身障者用駐車場1台、清掃車停車スペース1台含む)
駐輪場：総戸数 138戸 に対して244台
バイク置場：総戸数 138戸 に対して13台

竣工時期：2025年6月下旬予定
入居時期：2025年7月下旬予定
販売予定時期：2024年4月中旬販売予定

バルコニー面積：6.30平米～14.66平米
敷地面積：4,339.37平米
建築面積：2,221.52平米
延床面積：12,320.03平米

未来を紡ぐ杜
Next Traditional Residence

それは、その地の歴史を美しく継承する住まい。

御屋敷を囲む瑞々しい樹々、街角で穏やかに交わされる挨拶や会話---
古くからこの地に根づく記憶、愛すべき街の原風景を敬い、受け継ぎながら、
特別な風合いと温もりを醸す空間へと昇華させたのが、この新しい住まいのこだわり。
従前地の樹木や庭石をオブジェやマテリアルに活かしつつ、
目指したのは、お住まいになる方々が心地よく触れ合い、自然とつながれる場所づくり。
輝かしい未来をしなやかに紡ぐ「パークホームズ上板橋」誕生。

- 再開発事業が進行する東武東上線準急停車駅「上板橋」駅徒歩6分 (約430m)
-「城北中央公園」　　「中央図書館」　　　 「教育科学館」徒歩圏に充実の子育て環境
（徒歩10分/約790m）（徒歩12分/約960m）（徒歩10分/約770m）
- 閑静な住宅街における総開発面積約4,339平米、総戸数138邸の大規模プロジェクト
- 全23タイプの豊富なプランバリエーション

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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今月の気になるマンション（2023年11月）【2LDK】
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[181: 評判気になるさん]

大山がすみふタワーズかそれ以外かで見方が変わりそうです。72平米でここが約8300万、すみふタワーズはまだ正式価格出てないですが1億超えの見込みが高く、そもそも比較できない価格差。
ジオやバウスと比較するなら、間取りや立地、ブランドでここの方が良く見えます

[182: 口コミ知りたいさん]

>>181 評判気になるさん
最終的には好みでいいと思いますが、現状で比較すると坪単価や駅距離、周辺環境を鑑みると、ここなのかなぁ…とは思いますね。

[183: 名無しさん]

大山にはジオってのがあるんですね
見てみたら価格も立地も規模感も良さそう
借地権はよくわからないけど、10,20年なら残債割れはなさそう

[184: 坪単価比較中さん]

借地権物件は所有権物件と比較すると、インフレ下においては資産価値の上昇が小さいらしいです。
レインズ見られる職種なのでいくつか中古の成約事例調べてみましたが、たしかにその傾向はありそうです。

10年以上前の借地権物件は割安の物件が多かったですが、世に借地権物件の存在が浸透してきたからか、最近の借地権物件はそこまでの割安感がないですね。
ちなみに地代や解体積立金の設定にもよりますが、借地権物件の価格は、所有権物件の80～90%ぐらいが目安です。

[185: マンコミュファンさん]

ジオ好調みたいですね
既に100戸供給済みとか…
定借とはいえ安いですもんね

[186: マンコミュファンさん]

>>185 マンコミュファンさん
冷静に考えると、定借ですからジオは安いかといわれれば、安くはないかと。そんなに安いならとっくに完売してるか予約取れないはずだけど、予約普通に取れるし。
(しかし、なんでこのスレでジオの話題？ジオの営業？)

[187: 検討板ユーザーさん]

>>186 マンコミュファンさん

同路線の再開発地域として、大山駅は比較対象になるでしょう。
まぁ近辺で価格が公開しているのはジオだけですし。価格発表が遅くなるほど、ジオにシフトする人は出でくるかもしれません。

[188: マンション検討中さん]

既にMRなどで発表されてる住戸だとこちらのパークホームズの方が価格は高く、次期も値上げするようですね。ジオは定期借地権なので比較しづらいですが

[189: 評判気になるさん]

>>187 検討板ユーザーさん
三井としては一定数がジオにシフトするならそれはそれで良いと考えてるんじゃないですかね。今の段階で値上げを考えてるってことは検討者減っても良いと考えてるってことですし。デベとしては抽選しなくて済むならその方がいいでしょうし。定借と所有権の違いがあるってのもありますし。モデルルームでもジオの話は出てきた記憶がないので、あまり競合として意識はしてなさそうです。住友の話は出てはきましたが。

[190: 評判気になるさん]

>>189 評判気になるさん
意識していたとしても不利になるような話は必要以上に出さないと思います。私の時もそうでしたが、住友はもっと高いらしいです～と高単価な物件と比較してお安く見せようとしている感じはありました…

[191: 検討板ユーザーさん]

>>190 評判気になるさん
実際に大山の住友は坪500どころかそれ以上って話も出てますから、それを考えると都内23区、駅近、再開発決定してる、スーパーも何ヶ所かある、山手線のターミナル駅へのアクセスが良いメジャー7のマンション、それで坪370程度の所有権のマンションって考えると実際安いわけですが。

[192: 評判気になるさん]

>>191 検討板ユーザーさん
確かに、そう言われるとそうですよね。小竹向原で坪470とかですし…氷川台のクリオも70㎡で8000以上でしたし…

[193: マンコミュファンさん]

>>192 評判気になるさん
それらは2路線利用可能ですのでアクセス力の違いがあり高くて当然な気もしますが…

[194: マンション掲示板さん]

>>193 マンコミュファンさん
その考えだと大山は上板橋と同じ東武だけなので、アクセス力では大山の優位性がなくなってしまいますね。アクセスが良くても双方とも駅前や買い物できるところは…って感じですし。有楽町線がマストならこちらは検討しないでしょうからね。坪単価が違いすぎるのもありますが。

[195: マンション掲示板さん]

>>194 マンション掲示板さん
194の書き込みをしたものです。双方とも駅前や買い物できるところな数は…っていうのは小竹向原と氷川台のことです。大山はハッピーロードあってすごく便利ですからね。

[196: 匿名さん]

上板橋の優位性としては朝夕のラッシュが軽い点ですね。急行を使わずに池袋まで出られるのは意外と快適ですよ。

[197: 坪単価比較中さん]

>>196 匿名さん
池袋から丸の内線ユーザーであれば、始発なので１～２本待てば座れるのも魅力ですよね。

[198: マンコミュファンさん]

>>196 匿名さん
その目線は考えたことがなかったです。有楽町線も使えれば便利は便利ですが、買い物は東武線側の方が便利と考えると、小竹向原や氷川台とは70平米で1000万以上の価格差あるわけですし、通勤はそう言う部分も妥協できるポイントになり得ますね。

[199: eマンションさん]

向原は行政へのアクセスの悪さも気になります
役所や税務署、文化施設などが身近にあるのも良いですよね

[200: マンション検討中さん]

>>193 マンコミュファンさん
どちらも池袋にでるわけだから、たいして変わらんのでは？

[201: 坪単価比較中さん]

>>200 マンション検討中さん
有楽町線と副都心線で他のエリアにも乗り換えなしの直通で行けるということでは？
上板橋からだと池袋で必ず乗り換え発生しますからね。
その評価は人それぞれとは思いますが、一般的にはその価値の差はそれなりにあると思います。

[202: マンション検討中さん]

>>201 坪単価比較中さん
トータルの価値の差が上に出てる70㎡1000万円以上の違いに価値があるなら氷川台や小竹向原を選べばいいし、そこに価値を見出せないのであれば、大山や上板橋も検討すればいいと言う感じですね。

[203: マンション検討中さん]

>>201 坪単価比較中さん
丸の内やJRを使う者にとっては、逆に不便だよ。
混雑してて距離もあるし乗り換えが大変。

[204: 匿名さん]

丸の内線ホームは東上線ホームのほぼ真下なので乗り換えはすぐですよ。JRも隣接してるので乗り換えしやすいです。

[205: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
えっ、そんなに差がありますか。都心への距離は大して変わらないのに。。。

[206: マンコミュファンさん]

>>205 マンション検討中さん
駅徒歩はほぼ変わりませんが、
標準設備のレベルには結構な差がありますよ
こちらもオプションで付けることは可能ですが。。

[207: 口コミ知りたいさん]

>>206 マンコミュファンさん
オプションつけまくったところで1000万の価格差があると、小竹向原以上にしても金額差はかなりありますね。

[208: eマンションさん]

>>205 マンション検討中さん
プラウドシティ小竹向原の64㎡(2階)→8700万円台
パークホームズ上板橋の65㎡(2階)→7300万円台
標準の仕様に多少差があるとはいえ1400万違う汗

[209: 評判気になるさん]

>>208 eマンションさん
まだ見学もしてないのですが、上板橋でもそんなに高いのですね…
私は資格なしでした

[210: 通りがかりさん]

>>209 評判気になるさん
？？小竹向原との比較で安いのでは？

[211: マンション検討中さん]

とうとう出そうだね。。。
https://twitter.com/mansionmania/status/1773619572081361087?t=EVkUtots...

[212: 匿名さん]

小竹向原の方が都心寄りだし直通メリットあるのは分かるけど、それでも1000万の価格差は大きい。住環境的には上板橋も小竹向原もどちらも優れてます。

[213: eマンションさん]

>>211 マンション検討中さん
マンマニ砲ですよね。。。
どうかどうか2期くらいからにして欲しいです。。

[214: マンション検討中さん]

ローン審査がえらい混んでるようなので、マンマニ砲が来たとしても1期1次には間に合わないですね

[215: マンション検討中さん]

とうとう出たね。。。
https://twitter.com/mansionmania/status/1773908431226982414?t=LtX5Ae04...

[216: 名無しさん]

東向き棟と西向き棟に避難階段はありますか?　ないなら、地震でエキスパンションジョイントが切れた時に避難ができません。私なら南向き棟の一択です。

[217: 匿名さん]

避難階段ありますよー

[218: マンション比較中さん]

再開発あるといっても、上板橋だもんなー。多少予算上げて大山か悩んでいる。

[219: 匿名さん]

上板橋は閑静な住宅街で、昔から人気の高い街ですよ。

[220: 坪単価比較中さん]

上板橋はまとまった土地がなくて分譲マンションが全然供給されないんですよね。
駅10分未満だと5年に1物件ぐらいのペースなので、マンションで探している方の中では話題になりづらいですが、実は乗降者数も多くて住み良い町です。

[221: 口コミ知りたいさん]

1期から抽選祭りになりそうでしょうか。

[222: 通りがかりさん]

>>221 口コミ知りたいさん
ルーバル付きと角部屋は抽選になりそうですが、祭りというほどではないかと。

[223: 検討板ユーザーさん]

皆さん本気でここ買うんですか？
数年前なら池袋も買える価格ですよ？
いま、本当に買いますか？

[224: 匿名さん]

上板橋は立地が良いですからね。買いたい人多いと思いますよ。

[225: 匿名さん]

>>223 検討板ユーザーさん
＞数年前なら池袋も買える価格ですよ？

数年後に池袋で買えるなら止めておくけど…（笑）

[226: マンション検討中さん]

>>223 検討板ユーザーさん
おっ、すみふの営業さん降臨かなw
西池袋の高いですもんねw

[227: マンコミュファンさん]

>>223 検討板ユーザーさん
仕方ないよ、その数年前に買えなかったんだもん俺ら
面積が減ろうが、立地が悪かろうが、コストカットされてようが今ある物件から選ぶしかないのよ
今足踏みする理由はないんだ

[228: 通りがかりさん]

>>227 マンコミュファンさん
確かにその通りですね。
223さんに『じゃあ、いつになったら池袋でその値段で必ず買える』のか教えて欲しいですけど、教えてくれないですもんね。

[229: 通りがかりさん]

>>228 通りがかりさん
今買えますょ
池袋徒歩１０分
坪単価３５０万以下なり。

西池袋５（池袋駅） 7590万円
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_74061350/
by SUUMO

[230: 名無しさん]

>>228 通りがかりさん

三井の営業さんお疲れ様っすww

[231: 匿名さん]

当物件より竣工が早い桜川の告知を楽しみにしてます。
上層階から城北公園の四季が楽しめそうなんですけど。

[232: 通りがかりさん]

>>229 通りがかりさん
狭小戸建、地面で割ったら坪500万越えか…
場所は良さそうだけど、
正直物件自体はショボくない？
マンション住みたいような人には住みづらいと思うよ
せめてマンション候補出したら？

[233: 匿名さん]

戸建も良いと思うので、ライフスタイル次第で選んだら良いんじゃないですかね。

[234: 通りがかりさん]

使いづらい間取りの駅近狭小戸建とか、
「家の中の不便」と「家の外の便」のセット買いじゃん…
ただの戸建と同じように評価したらバカを見る。
わかってて買うならまだしもさ。

[235: 匿名さん]

上板橋は立地が良いと思うんですけどね。不動産はやはり立地が大事ですよ。

[236: 検討板ユーザーさん]

>>231 匿名さん
同じくです。再開発で駅までの道のりも綺麗になりますし、当物件より恩恵が大きいと思います。
こちらの方が申し込みが先なので悩みますねー。

[237: 匿名さん]

マンションの値上がりが異常なので戸建てに割安感が出てるという話は聞くな。
マンション供給数は今後どんどん絞られるだろう(で安くはならない)から戸建てにシフトするのも１つの方法だね。

[238: ご近所さん]

>>236 検討板ユーザーさん
パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートみたいに竣工後販売になるのかな。
規模も富士見台と同じくらい？
川越街道の信号待ちがネックかな。

[239: 名無しさん]

地元民からすると、東武東上線沿線ってのがとにかくストレス
これは想像をこえると思う

[240: 匿名さん]

>>239 名無しさん
準急を狙って乗れば池袋1駅なので気になりませんわ

[241: 匿名さん]

各駅停車でも駅間短いから池袋まですぐですよ。

[242: 坪単価比較中さん]

>>239 名無しさん
自分は30年住みましたが、特に思ったことないですよ。
何がストレス？？
たしかに電車遅延は多い方ではありますが。

[243: 評判気になるさん]

>>242 坪単価比較中さん

乗り換え必須な所？

[244: 匿名さん]

東上線は遅延しててもすぐ次が来るからあまり待つことは無いよね。

[245: 検討板ユーザーさん]

>>242 坪単価比較中さん
やはり遅延が多い点じゃないですか？
毎年、人身事故20件オーバー、月2ペースと考えると忙しい方はイラッとされるかと……

[246: マンション検討中さん]

もう少しで抽選ですね。当たることを祈って過ごしてます。

[247: 匿名さん]

上板橋はあまり遅延の影響受けないんですよ。住んでみれば分かりますよ。

[248: 名無しさん]

>>246 マンション検討中さん
分かります。
登録はモデルルームでされますかね
時期値上げはほぼ確実そうなので、
14日になるべく倍率の低い階を選ぼうと思っています…

[249: 検討板ユーザーさん]

>>246
>>248
我が家は角部屋でもルーバルでもない部屋を希望してますが、複数組重なってるって言われたので避難予定です^^;
みなさん当選できたら良いですね！

[250: 名無しさん]

>>248
私は決めてるお部屋があるので、そこからブレずにメールで登録しようかなと思ってます。
>>249
当たるといいですね。一期二次もあるので、ダメならそこもチャレンジしようかなと。

[251: 評判気になるさん]

>>249 検討板ユーザーさん
抽選ないお部屋が希望の範囲にあれば動きたいけど、
我が家の希望範囲はどこも抽選なので、とりあえずそこでトライします！

[252: 口コミ知りたいさん]

>>249 検討板ユーザーさん
希望の部屋が2倍になりそうですが、動いても2倍になりそうなので、我が家はこのままステイします。
ここに書き込まれているみなさん当たりますように…

[253: マンコミュファンさん]

>>249 検討板ユーザーさん
動いた先でも抽選だと意味ない気がしますが、
抽選にならない部屋に動くってことでしょうか？

[254: マンション掲示板さん]

>>253 マンコミュファンさん
14日の夕方にモデルルームに伺えばどの部屋に何件申込みが入っているか見ながらの申し込みが可能なのだと思います。
おそらくですが、その時点で無抽選の部屋、もしくは出来る限り倍率が抑えられる部屋に申し込むという意味かと。

[255: eマンションさん]

>>254 マンション掲示板さん
きっとそうだと思います。
日曜日の遅めに予約してあって、最後の方で安牌を狙う感じなのかなって解釈しました。

[256: 匿名さん]

上板橋なのに高い

[257: 口コミ知りたいさん]

>>256
これで高いと言っていては、もう23区内では新築マンションは買えぬ。

[258: 匿名さん]

かなり安いと思いますよ。次期は値上げだと思いので買うなら急いだ方が良いです。

[259: 評判気になるさん]

>>258 匿名さん
かなり安いとまでは言えないと思います。
上板橋ですし…
ここは大幅値上げしたら諦めてしまう人も多そうなので、そこまで大きな値上げは無いと思いますよ。

[260: 匿名さん]

大幅値上げしても買いたい人多いんじゃないですかね。周辺の再開発も控えているので数年後には地価もかなり上がってると思います。

[261: 匿名さん]

>>259 評判気になるさん
和光市価格かと。かなりかどうか知らんが、安いから人気がある。

[262: 名無しさん]

抽選を申込済みの方はローンの本審査を終えているのですか？

[263: マンション検討中さん]

>>262 名無しさん
審査を終えていることが申し込みの条件かと存じます。
当方は大幅値上げされたら他考えます。。

[264: 名無しさん]

70平米位のお部屋は綺麗に1倍になっている印象でしたが、
営業さんと調整したということですかね？

[265: 口コミ知りたいさん]

>>262 名無しさん
求められてるのは事前審査までで、本審査は契約会の後じゃないですか？

[266: 匿名さん]

>>263 マンション検討中さん
本審査までは必要ないですよ。事前審査を終えて通っていれば大丈夫です。

[267: 通りがかりさん]

>>263 マンション検討中さん
坪単価10万程度(70㎡で200万くらい)の値上げだったら私的には挑戦しようと思ってますw(そのくらいの値上げで倍率下がってくれると助かるのですが…)

[268: eマンションさん]

>>256 匿名さん
ここで高いと思うならそもそも23区で駅が近い新築は難しいと思うので、埼玉方面を検討した方がいいと思いますよ。東京寄りなら戸田公園とか草加とか。

[269: 検討板ユーザーさん]

>>264 名無しさん
横長リビングは今回逃すと南向きでは選べなくなるので人気ですよね

[270: 匿名さん]

>>264 さん

え、そうですか…？
最終倍率ってすべての部屋タイプ教えてくれましたか？

[271: 検討板ユーザーさん]

>>270 匿名さん
全部屋検討されてるんですか？うちは検討してる部屋しか聞いてないです。月曜日に話聞いた感じだと、横長リビングの部屋はこれからの段階だとどこいっても抽選になりそうな感じでしたよ。元々南向きの販売対象になる横長リビングのお部屋が少ないのもあると思います。

[272: マンション検討中さん]

>>270 匿名さん
全てのタイプの各階の倍率教えてくれるというか、そもそも自分が買える範囲(検討してる範囲とも言えるけど)しか皆さん聞いてない思いますよ。

[273: 評判気になるさん]

>>269 検討板ユーザーさん
70㎡台の横長リビングの部屋は角部屋含めて予定価格が出ていたものは全部屋無くなりそうですね。当選できるかドキドキです。

[274: マンション検討中さん]

>>273 評判気になるさん
週末まであと数日ですね。お互い当たることを祈りましょう！

[275: 匿名さん]

>>264 名無しさん
横長は人気だと思いますし田の字の方も3倍～5倍の部屋があるみたいですよ。
綺麗に1倍になっている印象はあまり受けませんでした。

週末まで早そうで長いですね。。。

[276: 名無しさん]

>>275 匿名さん
なんですと…5倍までとは存じ上げませんでした。
最新情報ですかね？マンマニ砲で倍率あがっちゃいましたかね

[277: 検討板ユーザーさん]

申込登録の案内がいつのまにかアップデートされていたのに気がつかなかったのですが、現地申込の完全予約制に切り替わったんですかね？

[278: 通りがかりさん]

ここはゼッチではない？

[279: 匿名さん]

これ安いんじゃない、と思ってましたがやはり人気なのですね。皆様の幸運を祈ってます。

[280: マンション掲示板さん]

>>278 通りがかりさん
ZEHで、ローン控除では低炭素住宅とのことでした。