プラウド元住吉ウエストってどうですか？

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/f116360/

所在地：神奈川県川崎市中原区木月三丁目613番1(地番)
交通情報：東急電鉄東急東横線 「元住吉」駅 徒歩6分

売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組東京支店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[321: 匿名さん]

要望書って、本来の意味は購入希望があるからこの部屋を次の販売時に対象にしてと要望するものなんだけど、あらかじめ販売予定の部屋に予定価格を入れてそこから選んでって何が要望なのか。

[322: 口コミ知りたいさん]

>>303 通りがかりさん
レインズをみますと元住吉ウエスト目の前のプラウド元住吉ディサージュは
令和2年5月31日　70.18m2 3階　3LDK 6180万成約が直近事例のようです。
ただ元住吉エリアにおいて相場感上昇している為、成約期間の指定なしで、70-80m2 7000万以上の条件での成約事例はまだまだ少ないですが18件ヒットしてますので、7000万円台でもうれる可能性はありそうです。

ちなみに高値傾向にあるのはブレーメン商店街を動線とするプラウドシティ元住吉、グランドメゾン元住吉が高く、8000万を超えてるのは元住吉においてこの2物件しかありません
プラウドシティ元住吉　8180万円　76.02m2 単価355
グランドメゾン元住吉　8700万円　77.80m2 単価369

まだ3LDKにおいて元住吉に9000万の事例はないのが実態のようです。

[323: 玄人]

>>318 匿名さん

客側は、要望書に基づく供給なのか、売主判断で供給したのか、確かめる術はないから、仮に人気がなくても供給数出せば人気感は演出できてしまうというね。
元住吉、武蔵小杉物件は大抵来場はめちゃくちゃ多いので、その辺は価格に追いついてこれなくて決まってなかろうが、来場数さえあれば人気感演出できちゃう。
だから皆さん来場沢山だから、人気なんだと安直に受け止めない方がいいですよ。
特に野◯はその辺の演出にたけてるし、営業力があるからね。

[324: 名無しさん]

昨今の新築マンションの価格見てたら高くはないんでしょうがこの価格でこの広さとこの設備か……とは思っちゃいますね
駅徒歩6分で信号なしというのは魅力的ですが
もう関東に家買うのは無理かな

[325: マンション検討中さん]

>>322 口コミ知りたいさん
まだまだ元住吉が中古9000万レンジで当たり前に動き出すのは大分先そうですね。

[326: 口コミ知りたいさん]

>>325 マンション検討中さん
4Lが億弱で動いてるので、今後近隣で当たり前の様に億越えの供給が進めば上がっていくとは思います。

[327: 玄人]

>>326 口コミ知りたいさん

レインズにて以下の条件のみで抽出したら、2件の成約事例が出ました。億弱の事例とはプラウド武蔵小杉今井南町の武蔵小杉最寄りの物件のことをおっしゃってますか?

(条件)
成約時期全期間、東急東横線　元住吉駅最寄り、成約価格9000万以上

令和 6年 2月 3日 オーベル元住吉プレクシード 91.71㎡
令和 5年12月 3日　プラウド武蔵小杉今井南町　87.22㎡　9,980万円　武蔵小杉　8分　元住吉　11分

億弱って(笑)億超えてないし、そもそも武蔵小杉最寄りだし、、別にコメント自体は大きく間違ってはいないですが、ミスリードがすぎませんかね？擁護したいのなら、事実ベースで話しませんか？

[328: 匿名さん]

>>327 玄人さん
レインズを使えるのは、不動産関係者さんですか？武蔵小杉駅10分以内なら最寄り駅は武蔵小杉ですね。

[329: 匿名さん]

板状型マンションで、3LDK７０平米ぐらいで、徒歩６分越え、９０００万越えの中古マンションは武蔵小杉で現れていますか？　まああっても欲しく無いですね。

[330: 匿名さん]

マンマニさんの記事が妙に腑に落ちてしまった
これだけネット上でも高い高いと言われる事は明らかなのに、何でこんなスッ高値で出してきたのか‥

以下マンマニさん記事引用
～～～～～～～
ただ、当然ながら『住むなら元住吉がいい』という方も多くおり、その方々からすれば『元住吉で住みたかった立地』『元住吉で住みたかったプラウドブランド(供給実績が多いエリアのためプラウドブランドの印象が良い)』ですから高いお金を支払ってでも手にしたいとなりやすく、そのような方が84組(2LDK＋Sと3LDKは40戸弱)いれば良いわけでこの価格でも売れるということなのでしょうね。
～～～～～～～

ここでごちゃごちゃ言ってても、結局買うっていう方が84組いればいいんですもんね。
残念ながら我が家はこの84組には入れそうもありません（ ; ; ）

[331: 匿名]

つまり元住吉で9000万台は異常な高さということね。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
高いか安いかといえば高いということで異論はないと思います。
それでもどうしても元住吉で新築でなければならないという特別の事情がある方にとってはここを選ぶ以外に選択肢はないということでしょう。
今後1年間ぐらいの期間でみればそういう特別な事情がある人が84人ぐらい現れるかもしれません。

[333: 匿名さん]

当然ながら、１期は供給は要望書提出プラス売り主判断で３割４割出すでしょう。掲示板の民は供給が少ないと人気がないないうるさいから。
これでプラウド元住吉ガーデンズみたいに即完売したらすごいけど

[334: 名無しさん]

>>327 玄人さん
すみません、億弱というのは9000万台後半のことを指します。

一般的に、9000万強と言ったら9000-9300万ぐらい、9000万弱と言ったら8700-9000万ぐらいのことかと。。

したがって間違っていないと思います。

[335: 名無しさん]

あと最近まで出ていたグランドメゾン元住吉4ldkの一億弱(つまり9900万台)は最近掲載から無くなりましたね。売れたのでしょうか。

[336: 玄人]

>>334 名無しさん
億弱の認識は確かに間違ってましたね。失礼しました。

グランドメゾン元住吉の成約は8800万円78.09m2のが最大で、4LDKは売れなかったのか掲載をやめたようです。
少なくとも成約登録はされてません。

[337: 検討板ユーザーさん]

マンマニさんの記事、一応貼っておきます。
予定価格も出てます。
https://manmani.net/?p=53951

[338: 名無しさん]

>>330 匿名さん
マンマニはこんな風にディベロッパー側に配慮しあ波風立てずの記事が、おおいよ笑
プラウド向ヶ丘遊園の記事も見てご覧よ。
おんなじことかいてるから

[339: 匿名さん]

まあ高いと思ったら要望書を出さない事くらいしかできることないね
あまりに出てなければ価格下がるかもしれないし

要望書が出てるとデベはその値段を受け入れたと判断するからね

[340: 口コミ知りたいさん]

>>336 玄人さん

間違いは誰にでもありますが、そもそもコメントに対して(笑)とか変な表現はやめた方がいいですね。誰が悪いわけではありませんが、あまり気持ちの良いものではないかと思いました。

もし貴方が一般にはアクセスができない売買を見れる立場であれば、またアップでとがあれば教えてください。グランドメゾンは9千万後半で4ldkですが3部屋出ていて内2部屋はまだ出ていますが一つは直近で消えました。掲載開始も年明けぐらいからでしたのでもしかしたら少しディレイがあるかもしれません。

[341: 匿名さん]

来週から本申し込みが始まる様ですね。

[342: 玄人]

>>340 口コミ知りたいさん
はいかしこまりました！表現には気をつけますね。
現在売出しでは下記の3例出ていますよ。一戸申込中の為ポータルサイト掲載はとめてるんだと思います。
あとは成約でいくらになるかですね

88.21m2 9980
89.67m2 9980
86.64m2 9680

ブレーメン沿い大規模物件は高値成約傾向にあるようですね。

[343: 検討板ユーザーさん]

だから言ってるだろ？
マニア向けの物件だよ。
マニア向けなので大衆には受けにくくリセールも不利。

それでも元住吉に骨埋めたいなら、買えば良いのでは？
マニアが40組いれば野村の勝ち。素人は手を出すべきでは無い。売り切れる前にグランドメゾン武蔵小杉に行けば良い。

[344: マンコミュファンさん]

>>343 検討板ユーザーさん

40組？
84組では？
割高でもOKの元住吉マニアしか買わない物件なら、リセールはかなり厳しいね。

[345: マンコミュファンさん]

>>344 マンコミュファンさん
さすがに1LDK 2LDKは除外しちゃった。

[346: 検討板ユーザーさん]

>>344 マンコミュファンさん
元住吉は鉄板の駅近大規模がないのでどこもリセールは厳しい。中古が伸びないのもそれが理由。実需向けです

[347: 評判気になるさん]

元住吉ガーデンズでも高いと思いましたが、ここは更に高くなるのですね。

[348: デベにお勤めさん]

元住吉だけでなく、全体的に上がっているけれども、問題はそのグロスについていける人がどのぐらい元住吉のネームバリューで集まるかですね。
実際玄人さんがかかれていたようにまだまだ元住吉は、9000万円台は4Lの土俵で、70㎡台の相場観にはなっていないのが現状。
今後めだっぽい供給物件もないし、ゆるやかにあがるか、もしくは今後武蔵小杉が日医や三井の駅直結が出てきた際に500ないし600超へレンジがあがってきた際に、その波及効果をどの程度享受できるか。結局武蔵小杉頼みなところはある気がしますね。

[349: デベにお勤めさん]

マンションマニアさんの記事見させていただきました。
野村さんて価格のぶつけ方がすごくうまいなぁ。

通常は、武蔵小杉と元住吉って同時期、同立地条件だったら、大体坪50万、グロスで1000万ぐらい元住吉が安いものなのですが、今回同価格以上にしているあたりに非常に戦略性を感じます。以下物件は同時期に販売中だった物件
例:プラウド元住吉ガーデンズ　W8 坪360万
例:ドレッセタワー武蔵小杉 W3 坪430万

現在販売している駅遠の武蔵小杉の某物件の価格を比較対象に元住吉は一般的な各駅停車駅より、ひきが強いという点も活かし、通常価格差をつけて下げるところをあえて下げずにむしろ逆転させて、駅近の元住吉と駅遠の武蔵小杉どっちがいいですか?ばりに明確な対立構図をつくり、そこに焦点をあてさせて、恐らく駅近に価値があるというようなデーターを駆使しつつご案内しているのではないかと推察されます。結果利益も確保できるわけですから、非常に頭のいい価格戦略だと思います。

仮に価格を外したとしても、33戸しか3LDKはないので、時間をかければよいし、武蔵小杉の駅遠大規模から流れてくる可能性が十分考えられるから、リスクは高くないと考えているのではないかと推察しています。

[350: 匿名さん]

プラウド都立大学のようになりそうな気がする。

[351: マンション検討中さん]

>>349 デベにお勤めさん

確かにめちゃくちゃ駅近と駅遠の資産価値の違いをかなり資料を通じて説明された気がする。
今競合先も武蔵小杉の物件しかないだろうとするとたしかに戦略としてははまってる気がする。
頭いいわ、、、

[352: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
なっても問題なし。小規模だし日医よりは安いしそのうち売れるという作戦ですよね。買い手には優しくないけど、どこのデベも最近そんな感じですね。

[353: 通りがかりさん]

価値観なのでアレだが、
徒歩1分と徒歩6分は雲泥の差。
徒歩6分と徒歩11分は意識するくらいの差

同じ5分の違いなのになんだろうな、これ。

[354: 匿名さん]

>>350 匿名さん
プラウド都立大学はまったく手が届かないが、こちらなら夫婦で融資を受けるとなんとかなりそう。都立大学徒歩１２分の所に住んだことがありますが、元住吉のほうが生活するのには便利そうです。

[355: 口コミ知りたいさん]

>>354 さん

税控除メリットのためのペアローンならいいけど、旦那一人のローンでは金額が足りなくて奥さまもローンを組むというのは危険かと。子育て・介護・病気・勤務先ほか、様々な環境変化によって夫婦の収入が維持できなる可能性もありますし、何よりこちらの物件は割高なので、ローン残債以下でしか売れないリスクもありそう。
割高でもOK（返済能力は全く問題無い）の元住吉マニア以外は手を出さない方がよいと思います。

[356: デベにお勤めさん]

>>355 口コミ知りたいさん
収入が旦那だけだと足りなくてペアローン組むパターンは、確かにリスクはあるよね。ただ身の丈にあわせたら、今時しんどい物件多いし。そこはリスクをとっていくという判断なんだろう。まぁ売ればいいわけで。
残割れするほど、下がりはしないと思うよさすがに。

9000万　0.297% 　35年で、10年経過した時点で、6523万ぐらいですからね。
そこまで下がるとしたら、相当やばい。俺ら職を失ってるかも。

一般的なサラリーマンだったら、単独で行くと7000万も苦しいぐらいだよね。
そうなるととてもじゃないけど、利便性の高いエリアでは買えないよ。

[357: 評判気になるさん]

>>356 デベにお勤めさん
このご時世、金は借りれるだけ借りた方がいい。

[358: 匿名さん]

>>357 さん

マンション価格の上昇が続く限りはそれでいい（困ったら売ればいい）けど、いつまで続くかね？

[359: マンション検討中さん]

借りれるだけ借りるのは、元手があれば正解だとは思うけどある程度残債割れしても補填できる現金がないのに借りれるだけ借りるのは無謀だと思う。特に中途半端な物件は。

[360: 匿名さん]

1期1次の登録は来週末ですか？

[361: 匿名さん]

で、正式価格は予定価格より少しは下がりそうなのかな？

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
低層や条件の悪い部屋を中心にいくつか下がっている部屋ももある印象です。

[363: 匿名さん]

>>356 デベにお勤めさん
あなたはどんな資金計画を立てますか？
購入予定の方も資金計画を教えてください。

[364: マンション検討中さん]

>>363 匿名さん

ここは多分買いませんが、上限1億円程度で利便性・資産価値の良さそうな物件を探してます。
40台前半、妻は専業主婦で子供二人、自己資金6千万円、ローンは借りられるだけ借りようかと。

[365: 匿名さん]

>>357 評判気になるさん
長く低金利が続いて麻痺してる面もありそう。借金は借金だからね、借りたら返さないといけない。
金利が高かった時代、辛かったけどその辛さのお陰で贅沢せず必死で返済して結果良かったなんて話は結構聞く。
いざとなったら繰り上げするって豪語するけど、雨が降ったのでダイエットは明日から、私は本気出したら凄い、想定外に備えてやっぱり現金は手元になんて言い出して定年過ぎてもまだまだ残ってる人が続出しそうな予感がしてる。

[366: 評判気になるさん]

>>365 匿名さん
30年続いたデフレが終わろうとしてる。

[367: 匿名さん]

>>363 匿名さん
20代後半です。共働き世帯年収1,500弱、有価証券を2,000万円くらい保有。家はペアローンをフルで借りる前提で広域で検討しています。
1.5億くらいのローン組みたいですが、今だと年収と足りず、1億くらいの物件になりそうです。

[368: 匿名さん]

>>367 さん

元住吉みたいなファミリーエリアじゃなくて、都内タワマンとかの方がいいんじゃね？

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん
そうなのですが、子を授かっており、地元です。

[370: マンション検討中さん]

新築物件ですと1億だしても東急沿線の世田谷区でさえ厳しいですからねえ