プラウド元住吉ウエストってどうですか？

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/f116360/

所在地：神奈川県川崎市中原区木月三丁目613番1(地番)
交通情報：東急電鉄東急東横線 「元住吉」駅 徒歩6分

売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社浅沼組東京支店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[285: 匿名さん]

グランドメゾン元住吉ノーステラス（駅徒歩9分、77.8㎡）suumo上8,800万が掲載終了してますよね？

満額で売れてるかは微妙ですが、新築であることを考慮すると、こちらの価格は致し方がないのかな？と思えてきました…

[286: マンション検討中さん]

>>284 eマンションさん
直近では売りに出てなさそうですが70平米ぐらいなら7000-8000万ぐらいでは？出てたら仕様も悪くないのでお買い得物件ですね。でも真横の新築でこの値段で売れるなら次中古で出る時はもっと高くなるのではないでしょうか？残念ながら。。

[287: 名無しさん]

>>286 マンション検討中さん

某サイトによるとディアージュの過去の中古取引事例は以下のようです。

[288: 匿名さん]

となるとここ3年ぐらいの周辺中古相場の上昇を当てはめると、2024年時点なら7000-7500万ぐらいですかね。＊これはあくまでも周辺相場の上昇を当てはめただけなので、参考程度にお願いします。

[289: マンション検討中さん]

南向き棟で日当たりが年中期待できるのは4-5階のみの様で、日当たりに追加料金を払う意味が生活レベルと資産制の両方でどこまで価値があるか悩む。皆様どう考えますか？4-5階は明らかに価格が上がってますね。

[290: マンコミュファンさん]

>>289 マンション検討中さん
もし共働きかつ、土日は外出が前提でないなら、南向きをおすすめします。

昔南向き、いま東向きに住んでますが、日中日光が入らないことのストレスは大きいです。土日、ゆっくり寝て洗濯しても、もう日が当たりません。

また、こちらはサービスルーム表記の部屋も多いですが、これも暗くてストレスに感じる方もいらっしゃると思います。

とはいえ、人それぞれ感じ方はあると思いますので、条件の似た竣工後販売の物件や中古を見て、比較されることをおすすめします。

[291: 名無しさん]

ここまだモデルルーム見学予約できるのか？SUUMOなどだと予約フォームがなく電話する事になってるので明日電話してみますが、受け付けませんとか言われたら萎える。

[292: 名無しさん]

そろそろ正式価格が出るかと思ったら、販売がまた後れるようですね（3月中旬販売予定）。
当初は1月販売のはずが、ズルズルと引き延ばし。顧客を軽視した売り方だな。

[293: 通りがかりさん]

>>292 名無しさん

グランドメゾン武蔵小杉から客を奪うつもりが、上手く集まってないんじゃかいのかな。駅距離以外に大した魅力がないのに価格を吹っかけすぎだから、仕方ないよな。

[294: 匿名さん]

個別説明会に行きました。
南向きはほぼ申し込まれているようです。
想像以上人気がありますね。

[295: 検討板ユーザーさん]

>>294 匿名さん

じゃ、なんで早く販売しないのかね？

[296: 匿名]

>>295 検討板ユーザーさん
竣工までまだ時間がありますし、そんなに早く売り切るつもり無いんでしょうね。グランドメゾンに人が流れて完売してしまえば、競合がなくなるからと言ったところでしょうか。逆に早く完売してしまうと値付けを間違えたとデベ内では責められてしまうようですし。

グランドメゾン行きたければお好きにどうぞ、って言われているようで辛い‥

[297: 評判気になるさん]

>>296 匿名さん

売り主都合のスタンスで顧客を振り回すのはよくないですね。
1月販売と公表し客を集め、初期から前向きに検討し既に要望書も提出している購入希望者がいるのなら、予定通りに販売すべきでしょ。のらりくらりと販売スケジュールを延ばすことで売り主側としては販売戸数を増やし人気があるように見せたいのでしょうが、初期検討者にとっては後から参戦された方と同じ土俵で抽選させられることになるわけで、初期検討者の立場を軽視していると言わざるを得ないのでは。

[298: マンション検討中さん]

デベのスタンスだからそれが受け入れられないなら他所に行くで良いのでは？嫌な思いしてまで買う義理もないですし。今後どう市況が動くかは分からないけど今時点では売り手市場なのでデベが強気にでても仕方ないかと。それが回り回ってどうなるかは分かりませんが。
先に手を上げた顧客を優先して欲しいのであればクリオがおすすめ。さっさと確保してくれますよ。買わないと延々と営業電話来ますけど。

[299: マンコミュファンさん]

売り手市場ではどうもがいてもディベロッパーには勝てないですね。。先数年は新築の価格は上昇していくことはほぼ確定なのでいいと思ったら買わないと(買えるなら)ダメですね。

[300: 検討板ユーザーさん]

>>297 評判気になるさん

お考えに全面同意です。
正式に売り出せるほど要望書が集まっていないのでしょうね。

[301: マンション掲示板さん]

>>297 評判気になるさん
あっお気を悪くされたらすみません、私も今回の延期を許している訳では無いです。

ちょっとだけデベの肩を持つと、モデルルームの予約が取れなかった人向けに少し猶予をあげているのかもしれませんね。某タワマン程では無いにしろ、ここも即埋まるほど人気だったので、ある程度はけてから販売するのかも？

ただ、近隣の新築と競合を避けるために時期をずらす事はあるので、買う側としては辛いところです。
我々にできる事はここの検討をやめて他を買ってしまうか、野村さんにクレームをつけるくらいしかなさそうです。

まあ中の人では無いので真実は分かりません。本当に要望が入ってないのかもしれません。

[302: 検討板ユーザーさん]

モデルルームは盛況でも来場者の想定以上に予定価格が高いこともあり、思惑通りに要望が入っていないのだと思う。野村としては第1期にチョロっとしか出せないと不人気物件と勘繰られてしまうので、販売時期を遅らせているのでしょう。
ただ、いつまでも引っ張るわけにはいかないので、要望書の集まりが芳しくなければ、そのうち価格を下げてくるのでは？

[303: 通りがかりさん]

>>288 匿名さん
とあるサイトによるとお隣ディアージュの70平米の中古相場は7630万だそうです。

[304: 通りがかりさん]

築12年を考えても悪くはないですね。

[305: 匿名さん]

プラウド青葉台では野村は値付けを間違えて安くし過ぎた結果竣工1年前に121戸完売となってしまったので、ここは時間をかけてじっくりと売ろうとしているのだと思います。

[306: 検討板ユーザーさん]

>>305 匿名さん

高値でじっくり時間をかけて売る、住友の売り方と同ですね。
客側からすると、全く歓迎しませんが。

[307: 匿名さん]

流石に竣工後何年もかけて高値追求するすみふと比べるのは笑

そもそもプラウドで竣工後残る物件って最近ではあまり聞かないですし
東横線沿いのプラウドはなんやかんや売り切るイメージ

[308: 匿名さん]

>>306 検討板ユーザーさん
竣工1年前に売り切れてしまうような価格設定はさすがに失敗だったということになるでしょうし、竣工に合わせてちょうど完売というのが綺麗な姿だと思います。
ここは戸数も多くなく、竣工時点で多少売れ残るかどうかぐらいの微妙な線を狙っているように思います。

[309: 検討板ユーザーさん]

販売期間を長くするとその分コスト（営業職員の人件費、モデルルーム維持費、広告費、ほか）が嵩むんだけどね。高値で時間をかけて売るか、適正価格で早く売るか、どちらが利益を極大化できるのか。
顧客にとっては当たり前だけど後者がよいのですけどね。

[310: 検討板ユーザーさん]

>>307 匿名さん

都内だけど、プラウド都立大学は3期8次までやってて、なかなか苦戦してそうだけどね。

[311: eマンションさん]

>>310 検討板ユーザーさん
おお、これはなかなか‥失礼しました
ここも売れ残ってしまうのかな

[312: eマンションさん]

>>310 検討板ユーザーさん

人気の東横沿線とはいえ、値付けを間違える（高過ぎる）と売れ残りリスクありそうですね。

[313: 匿名さん]

コメント数がかなり減っていますが、もしかしたら一部削除された...

[314: 検討板ユーザーさん]

一期で売り出し予定の部屋は大体要望書はもう入ってしまっている様です。中規模なので早いですね。

[315: 検討板ユーザーさん]

>>314 検討板ユーザーさん

要望書が出ている間取りを第1期で売り出すのですから、それは当然かと思います。
第1期では何戸出す予定か、お聞きになられましたでしょうか？

[316: マンコミュファンさん]

>>314 検討板ユーザーさん
予定価格が出ている間取りということですか？
だとすると凄いですね‥

[317: eマンションさん]

>>316 マンコミュファンさん
はい、予定価格が出ている部屋でだと思います。

[318: 匿名さん]

>>316 マンコミュファンさん
第1期１次で半分強ぐらいの売り出し戸数でしょうか。野村の場合にはこのクラスの規模のマションは第1期1次の売り出し戸数は要望書＋10戸程度の売り出しのケースが多そうなので、人気の高さにもよりますが要望書ありが40％の35戸程度でそれに10戸プラスしたぐらいの45戸ぐらいが売り出し戸数なのかなと想像しています。

[319: 通りがかりさん]

北棟はほとんど予定価格出してないのでこれからでしょうね。そうすると南棟は価格が出ていた6割ぐらいはほとんど埋まってしまうのか？

[320: 評判気になるさん]

>>317 eマンションさん

>>318 匿名さん

ありがとうございます。
そもそも価格表に一期予定と書いてましたね‥よく見てなかった

[321: 匿名さん]

要望書って、本来の意味は購入希望があるからこの部屋を次の販売時に対象にしてと要望するものなんだけど、あらかじめ販売予定の部屋に予定価格を入れてそこから選んでって何が要望なのか。

[322: 口コミ知りたいさん]

>>303 通りがかりさん
レインズをみますと元住吉ウエスト目の前のプラウド元住吉ディサージュは
令和2年5月31日　70.18m2 3階　3LDK 6180万成約が直近事例のようです。
ただ元住吉エリアにおいて相場感上昇している為、成約期間の指定なしで、70-80m2 7000万以上の条件での成約事例はまだまだ少ないですが18件ヒットしてますので、7000万円台でもうれる可能性はありそうです。

ちなみに高値傾向にあるのはブレーメン商店街を動線とするプラウドシティ元住吉、グランドメゾン元住吉が高く、8000万を超えてるのは元住吉においてこの2物件しかありません
プラウドシティ元住吉　8180万円　76.02m2 単価355
グランドメゾン元住吉　8700万円　77.80m2 単価369

まだ3LDKにおいて元住吉に9000万の事例はないのが実態のようです。

[323: 玄人]

>>318 匿名さん

客側は、要望書に基づく供給なのか、売主判断で供給したのか、確かめる術はないから、仮に人気がなくても供給数出せば人気感は演出できてしまうというね。
元住吉、武蔵小杉物件は大抵来場はめちゃくちゃ多いので、その辺は価格に追いついてこれなくて決まってなかろうが、来場数さえあれば人気感演出できちゃう。
だから皆さん来場沢山だから、人気なんだと安直に受け止めない方がいいですよ。
特に野◯はその辺の演出にたけてるし、営業力があるからね。

[324: 名無しさん]

昨今の新築マンションの価格見てたら高くはないんでしょうがこの価格でこの広さとこの設備か……とは思っちゃいますね
駅徒歩6分で信号なしというのは魅力的ですが
もう関東に家買うのは無理かな

[325: マンション検討中さん]

>>322 口コミ知りたいさん
まだまだ元住吉が中古9000万レンジで当たり前に動き出すのは大分先そうですね。

[326: 口コミ知りたいさん]

>>325 マンション検討中さん
4Lが億弱で動いてるので、今後近隣で当たり前の様に億越えの供給が進めば上がっていくとは思います。

[327: 玄人]

>>326 口コミ知りたいさん

レインズにて以下の条件のみで抽出したら、2件の成約事例が出ました。億弱の事例とはプラウド武蔵小杉今井南町の武蔵小杉最寄りの物件のことをおっしゃってますか?

(条件)
成約時期全期間、東急東横線　元住吉駅最寄り、成約価格9000万以上

令和 6年 2月 3日 オーベル元住吉プレクシード 91.71㎡
令和 5年12月 3日　プラウド武蔵小杉今井南町　87.22㎡　9,980万円　武蔵小杉　8分　元住吉　11分

億弱って(笑)億超えてないし、そもそも武蔵小杉最寄りだし、、別にコメント自体は大きく間違ってはいないですが、ミスリードがすぎませんかね？擁護したいのなら、事実ベースで話しませんか？

[328: 匿名さん]

>>327 玄人さん
レインズを使えるのは、不動産関係者さんですか？武蔵小杉駅10分以内なら最寄り駅は武蔵小杉ですね。

[329: 匿名さん]

板状型マンションで、3LDK７０平米ぐらいで、徒歩６分越え、９０００万越えの中古マンションは武蔵小杉で現れていますか？　まああっても欲しく無いですね。

[330: 匿名さん]

マンマニさんの記事が妙に腑に落ちてしまった
これだけネット上でも高い高いと言われる事は明らかなのに、何でこんなスッ高値で出してきたのか‥

以下マンマニさん記事引用
～～～～～～～
ただ、当然ながら『住むなら元住吉がいい』という方も多くおり、その方々からすれば『元住吉で住みたかった立地』『元住吉で住みたかったプラウドブランド(供給実績が多いエリアのためプラウドブランドの印象が良い)』ですから高いお金を支払ってでも手にしたいとなりやすく、そのような方が84組(2LDK＋Sと3LDKは40戸弱)いれば良いわけでこの価格でも売れるということなのでしょうね。
～～～～～～～

ここでごちゃごちゃ言ってても、結局買うっていう方が84組いればいいんですもんね。
残念ながら我が家はこの84組には入れそうもありません（ ; ; ）

[331: 匿名]

つまり元住吉で9000万台は異常な高さということね。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
高いか安いかといえば高いということで異論はないと思います。
それでもどうしても元住吉で新築でなければならないという特別の事情がある方にとってはここを選ぶ以外に選択肢はないということでしょう。
今後1年間ぐらいの期間でみればそういう特別な事情がある人が84人ぐらい現れるかもしれません。

[333: 匿名さん]

当然ながら、１期は供給は要望書提出プラス売り主判断で３割４割出すでしょう。掲示板の民は供給が少ないと人気がないないうるさいから。
これでプラウド元住吉ガーデンズみたいに即完売したらすごいけど

[334: 名無しさん]

>>327 玄人さん
すみません、億弱というのは9000万台後半のことを指します。

一般的に、9000万強と言ったら9000-9300万ぐらい、9000万弱と言ったら8700-9000万ぐらいのことかと。。

したがって間違っていないと思います。